商業(yè)地產(chǎn)的價格體系

1、、項(xiàng)目租金體系定位1-1、租金與售價的關(guān)系在設(shè)計(jì)的年限內(nèi)要超出預(yù)計(jì)的投資回報率，以支撐銷售價格。前期若形成租金與售價的非正比關(guān)系，則要利用持續(xù)經(jīng)營中的租金漲幅百分比來支撐售價。月租金的設(shè)計(jì)要滿足商業(yè)按揭月供的需求，上下浮動不可超過5%5%。每年之間的租金關(guān)系要體現(xiàn)出增長，按揭還款后的剩余應(yīng)越來越大，滿足投資價值。1-2、租金與經(jīng)營商利潤的關(guān)系經(jīng)營商在進(jìn)場經(jīng)營初期的投入費(fèi)用較大， 涉及到裝修以及對經(jīng)營預(yù)期的準(zhǔn)備金投入，前期的租金以適當(dāng)補(bǔ)貼的形式為主，使經(jīng)營商有利可圖。對于難以承受較高租金的低利潤業(yè)態(tài)，在招商前期盡量不予考慮。1-3、影響租金水平的價值權(quán)重表序號評判因素權(quán)重分值A(chǔ)周邊環(huán)境（小計(jì)）3

2、0A-1商業(yè)位置5A-2交通便利度5A-3周邊房屋素質(zhì)5A-4周邊居民質(zhì)素5A-5人流5A-6車流5B規(guī)劃及建筑（小計(jì)）20B-1整體規(guī)劃4B-2外觀建筑風(fēng)格4B-3建筑空間規(guī)劃3B-4停車位、便利、大小3B-5主題廣場3B-6動線組織3C配套設(shè)施（小計(jì)）20C-1公共配套設(shè)計(jì)4C-2無障礙設(shè)計(jì)4C-3導(dǎo)購設(shè)施3C-4安全設(shè)施3C-5燈光設(shè)計(jì)3C-6其它設(shè)施3D營銷管理（小計(jì)）30D-1主題形象3D-2營銷策略3D-3主力店4D-4業(yè)態(tài)布局4D-5人流設(shè)計(jì)（商場內(nèi)）2D-6經(jīng)營管理模式3D-7商業(yè)管理公司2D-8促銷活動2D-9經(jīng)營管理3D-10品牌控制2D-11物業(yè)服務(wù)2合計(jì)100價值實(shí)現(xiàn)度

3、100%說明：在租金定價策略上，按照樓層取可比實(shí)例的層平均租金水準(zhǔn)進(jìn)行綜合系數(shù) 打分并與項(xiàng)目在附近區(qū)域內(nèi)的綜合分值進(jìn)行比較， 在權(quán)重分配后，計(jì)算出層租金 的理論值，根據(jù)市場綜合情況進(jìn)行校準(zhǔn)。并按層租金均價來按照商場內(nèi)位置系數(shù)、 便利系數(shù)、交通系數(shù)確定每間商鋪的租金水平。1-4、可比實(shí)例定價法價值實(shí)現(xiàn)表序號評判因素權(quán)重價值實(shí)現(xiàn)度分值名望大廈華聯(lián)中興大廈染坊街本案A周邊環(huán)境30B規(guī)劃及建筑20C配套設(shè)施20D營銷管理30租金統(tǒng)計(jì)及分析租金統(tǒng)計(jì)表（元/ /卅月）業(yè)態(tài)染坊街最高租金880最低租金400平均租金640分析：列表所反映的租金數(shù)據(jù)來自于前期市調(diào)資料。列表所反映的租金水平為染坊街臨街獨(dú)立商鋪的

4、租金水平， 只可作為項(xiàng)目一層的參照數(shù)據(jù)，并在臨街與臨廊性上做權(quán)重分配。上述價值表中的價值權(quán)重分配要綜合依據(jù)其他幾個競爭商場的系數(shù)來調(diào)整并制定。根據(jù)上表可知平均租金為 XXXX 元/ /平方米月，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案在投資回收年限內(nèi)的多年平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價。本案平均租金= =平均租金X本案價值實(shí)現(xiàn)度十平均價值實(shí)現(xiàn)度1-5、分層分業(yè)態(tài)租金體系定位分層分業(yè)態(tài)的租金體系定位要待進(jìn)入工作環(huán)節(jié)后， 綜合評估競爭對手以及染坊街、梨花街的租金水平，并競爭對手各層的經(jīng)營策略、租金水平、投資回收年限等數(shù)據(jù)后才能提出平均值， 在平均值基礎(chǔ)上制定詳盡的租金價格表與租金漲幅二、項(xiàng)目售價體系定位2-1

5、、基準(zhǔn)投資回報率/年1F1F 應(yīng)為 8-10%/8-10%/ 年的投資回報率，1212 年可收回投資的水平進(jìn)行計(jì)算。-1F-1F 應(yīng)為 6-7%/6-7%/年的投資回報率， 1515 年左右可收回投資的水平進(jìn)行計(jì)算。2F2F 應(yīng)為 6%-7%6%-7%的投資回報率，1515 年左右可收回投資的水平進(jìn)行計(jì)算。 3F3F 的投資回報率計(jì)算與 2F2F 相同。2-2、租金漲幅的測算標(biāo)準(zhǔn)與銷售價格的關(guān)系我們應(yīng)注意到項(xiàng)目的招商策略，在項(xiàng)目開業(yè)經(jīng)營的第一年內(nèi)，要為經(jīng)營商設(shè)定免租裝修期與一定的裝修補(bǔ)貼，項(xiàng)目運(yùn)營的第一至第三年，租金水平可能與實(shí)際售價之間難以形成正比的投資回報。在這部分差異上，我們要利用三 年

6、后的租金漲幅計(jì)算來為投資者取得平衡或在前三年以補(bǔ)貼的形式達(dá)到平 衡。租金漲幅的測算標(biāo)準(zhǔn)第一依據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域的十年租金漲幅數(shù)據(jù)， 第二依據(jù) 通貨膨脹率來逐年測算漲幅，在培育期的三年內(nèi)一般不設(shè)計(jì)漲幅的出現(xiàn)，在 三年后以平均的漲幅水平每年遞增。銷售單價是依據(jù)投資回報年限內(nèi)的多年平均租金水平來測算的， 不應(yīng)只建立 在其中某年的基礎(chǔ)上。2-3、商鋪升值系數(shù)的設(shè)計(jì)在計(jì)算價格中商鋪的升值系數(shù)不作為主要數(shù)據(jù)進(jìn)入，但作為前景系數(shù)進(jìn)入， 以為后期銷售提供論據(jù)支撐。商鋪升值系數(shù)的設(shè)計(jì)來自于發(fā)售前 1010 年的單間可比商鋪的增值百分比來制在項(xiàng)目開盤前，依據(jù)取得的增值數(shù)據(jù)制定升值系數(shù)，并以元/ /年、百分比 / /年的形式作為銷售說辭，進(jìn)入銷售體系。2-4、根據(jù)租金初步推導(dǎo)的銷售價格本