房地產(chǎn)估價(jià)師2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題精選

1、2021年房地產(chǎn)估價(jià)師測(cè)試房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題精選總分：60.00 ,做題時(shí)間：90分鐘一、問(wèn)做題共3題,每題10分.請(qǐng)將答案寫(xiě)在做題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下.總題數(shù)：3,分?jǐn)?shù)：30.00估價(jià)對(duì)象為一個(gè)已出租的商鋪,租賃期限自 2021年10月18日起至2021年10月14日止.甲房地 產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受賣(mài)方委托,評(píng)估該商鋪于 2021年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng) 價(jià)值.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查,搜集了相關(guān)資料,發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場(chǎng)租金問(wèn)題：分?jǐn)?shù)：10（1） .采用收益法估價(jià)時(shí),如何測(cè)算該商鋪的有效毛收入分?jǐn)?shù)：5正確答案：有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入.在租

2、賃期內(nèi)根據(jù)租約合同 中有關(guān)租金、費(fèi)用等的預(yù)定計(jì)算有效毛收入；租期結(jié)束后,根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、治理費(fèi) 用、稅金等利用比較法求取該商鋪有效毛收入；此題中合同租金明顯低于市場(chǎng)租金,應(yīng)關(guān)注租 賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響.解析：（2） .采用比較法估價(jià)時(shí),如何 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整分?jǐn)?shù)：5正確答案：對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整包括以下方面：1租金構(gòu)成內(nèi)涵問(wèn)題,如是否包含物業(yè)治理費(fèi)、水電費(fèi)；計(jì)租面積按建筑面積計(jì)還是按套內(nèi)建筑面積計(jì)；此外還包括租約中有無(wú)免租期、租賃期限長(zhǎng)短與租賃面積的大小、是否續(xù) 租等問(wèn)題,選擇可比實(shí)例時(shí) 最好選擇具有同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的可

3、比實(shí)例.2租金的支付方式問(wèn)題,如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租約期限一次性支付等,比較法估價(jià)時(shí),應(yīng)詳細(xì)了解可比實(shí)例的租金支付方式.解析：甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無(wú)菌制藥廠房、原料加工廠房、庫(kù)房和辦公樓等多幢建筑物,均分別辦理了房屋所多有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國(guó)有土地使用證,土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓,用途 為工業(yè).無(wú)菌制藥廠房?jī)?nèi)安裝有一 套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備.現(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無(wú)菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值.問(wèn)題：(分?jǐn)?shù)：10)(1),本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)(分?jǐn)?shù)：5)正確答案：(本次估價(jià)是以選用本錢(qián)法.本

4、錢(qián)法估價(jià)時(shí),房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建本錢(qián)-折舊,估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注以下問(wèn)題：(1)計(jì)算重新購(gòu)建本錢(qián)時(shí),估價(jià)對(duì)象的范圍,包括無(wú)菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩局部.(2)計(jì)算折舊時(shí),關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊.)解析：(2),針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn),變現(xiàn)水平分析中重點(diǎn)分析說(shuō)明哪些問(wèn)題(分?jǐn)?shù)：5)正確答案：(估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)水平分析主要包括：(1)估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)水平的因素及其對(duì)變現(xiàn)水平的影響；(2)假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；(3)變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、

5、稅金的種類(lèi)和清償順序.)解析：某市人民法院因司法拍賣(mài)需要,委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估一棟獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)價(jià)值.采用比較法估價(jià)時(shí),注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在網(wǎng)上查詢(xún)到 A別墅的相關(guān)信息及掛牌價(jià)格,搜集 到B別墅網(wǎng)上司法拍賣(mài)的相關(guān)信息 及拍賣(mài)成交價(jià),兩棟別墅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況均與估價(jià)對(duì)象有良好的可比性,掛牌時(shí)間和拍賣(mài)成交時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)間隔均在半年以?xún)?nèi).問(wèn)題：(分?jǐn)?shù)：10)(1),上 述兩個(gè)案例能否作為可比實(shí)例為什么(分?jǐn)?shù)：5)正確答案：(A別墅不宜選作可比實(shí)例,由于掛牌價(jià)格是出售房地產(chǎn)時(shí)公開(kāi)標(biāo)出的要價(jià),即公布的賣(mài)方的要價(jià)或報(bào)價(jià)、開(kāi)價(jià),它不是成交價(jià)格,且通常高于成交價(jià)格,掛牌價(jià)不是真實(shí)成交價(jià),一般不能作為估價(jià)

6、,但可作為了解市場(chǎng)行情的參考.B別墅宜選作可比實(shí)例,由于 B別墅是拍賣(mài)價(jià),且區(qū)位狀況和實(shí)物狀況與估價(jià)對(duì)象 具有良好的可比性,成交時(shí)間在半年以?xún)?nèi),符合選作可比實(shí)例的要求.)解析:2.選定可比實(shí)例后,為求得 相應(yīng)比較價(jià)值,除應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外,還應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行哪些處理分?jǐn)?shù)：5正確答案：除進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外,還應(yīng)該進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整、交易情況修正、建立比較根底,建立比較根底包括統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位.解析：二、單項(xiàng)選擇題共3大題,10小題,每題2分.每題的備選答案只有1個(gè)最符合題 意,請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在做題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi).

7、總題數(shù)：3,分?jǐn)?shù)：20.00甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其擁有的某市服裝城內(nèi)的一處商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘時(shí)發(fā)現(xiàn)委托人指向的房屋門(mén)牌號(hào)與估價(jià)委托書(shū)及房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋坐落不一致.據(jù)委托人介紹,公 安部門(mén)對(duì)該服裝城內(nèi)的房屋門(mén)牌號(hào)進(jìn)行過(guò)重新編號(hào).分?jǐn)?shù)：6.分?jǐn)?shù)：2（1） .針對(duì)上述情況,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師正確的處理方式是A.認(rèn)可委托人介紹,確定實(shí)地查勘房屋即為估價(jià)對(duì)象并進(jìn)行估價(jià)B.認(rèn)可委托人介紹,在設(shè)定相應(yīng)估價(jià)假設(shè)條件的前提下進(jìn)行估價(jià)C.不認(rèn)可委托人介紹,因?qū)嵉夭榭睙o(wú)法找到估價(jià)委托書(shū)對(duì)應(yīng)的房屋,拒絕委托D.進(jìn)行針對(duì)性 調(diào)查,核實(shí)委托人介紹的情況是否屬實(shí),再進(jìn)一步考慮后續(xù)

8、工作V解析：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該進(jìn)行針對(duì)性調(diào)查,核實(shí)委托人介紹的情況是否屬實(shí),再進(jìn)一步考慮后續(xù)工作（2） .如委托人介紹的情況屬實(shí),那么估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象坐落表述應(yīng)為.分?jǐn)?shù)：2A.估價(jià)委托書(shū)載明的房屋坐落地址B.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的坐落地址C.實(shí)地查勘顯示的房屋門(mén)牌號(hào)地址D.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的坐落地址,并說(shuō)明現(xiàn)房屋門(mén)牌號(hào)及變動(dòng)原因V解析：估價(jià)對(duì)象的坐落應(yīng)該表述為房屋權(quán)屬證書(shū)記載的坐落位置,并說(shuō)明現(xiàn)房屋門(mén)牌號(hào)及變動(dòng)原因.分?jǐn)?shù)：2（3） .如委托人介紹的情況屬實(shí),在估價(jià)報(bào)告中作出的相應(yīng)假設(shè)說(shuō)明屬于A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)VD.依據(jù)缺乏假設(shè)解析:不相一致假設(shè),應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)對(duì)象

9、的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致,或不同權(quán)屬證實(shí)上的權(quán)利人之間不一致,估價(jià)對(duì)象的名稱(chēng)或地址不一致等情況下,對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱(chēng)、地址等的合理假定.甲公司于2021年6月1日購(gòu)置了某市舊城區(qū)一棟臨街二層工業(yè)廠房,購(gòu)置后自行將廠房撤除重建為商業(yè)用房并對(duì)外出租.2021年5月28日政府對(duì)該區(qū)域作出征收決定,并于 2021年6月1日進(jìn)行了公 告.乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與 2021年6月12日接受委托進(jìn)行房屋征收評(píng) 估,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師于 2021年 6月15日進(jìn)行了實(shí)地查勘.分?jǐn)?shù)： 8（1） .該工程房屋征收評(píng)估的內(nèi)容不包括.分?jǐn)?shù)：2A.被征收房屋的價(jià)值B.因征收房屋造成的搬遷和臨

10、時(shí)安置費(fèi)用C.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失D.當(dāng)?shù)卣o予的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)V解析：房屋征收補(bǔ)償包括：1被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；2因征收房屋造成的搬遷、臨 時(shí)安置的補(bǔ)償；3因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償.市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)方法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì).選項(xiàng)D不屬于房屋征收評(píng)估的內(nèi)容.（2） .該項(xiàng) 目房屋征收評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為.分?jǐn)?shù)：2A.2021 年5月28日B.2021年6月1日 VC.2021年6月12日D.2021年6月15日解析：被征收房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日.（3） .甲公司的房屋應(yīng)當(dāng)根據(jù)進(jìn)行評(píng)估.分?jǐn)?shù)：2A.工業(yè)用途及原登記建筑面積B.工業(yè)用途及現(xiàn)狀

11、建筑面積C.當(dāng)?shù)厝嗣裾J(rèn)定、處理結(jié)果VD.商業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積解析：原登記用途為工業(yè),甲公司購(gòu)置后自行將廠房撤除重建為商業(yè)用房并對(duì)外出租,該房屋應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾J(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估.（4） .采用比較法和收益法進(jìn)行測(cè)算時(shí),假設(shè)比較價(jià)值為收益價(jià)值的 1.2倍,那么被征收房屋的價(jià)值一般宜采用.分?jǐn)?shù)：2A.比較價(jià)值VB.收益價(jià)值C.兩者的加權(quán)算術(shù)平均值D.兩者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值解析：根據(jù)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?條文說(shuō)明,在同時(shí)選用兩種或者兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的情況下,根據(jù)估價(jià)目的的特殊要求,可以將其中一種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果作為綜合測(cè)算結(jié)果.例如,為征收補(bǔ)償?shù)男枰?同時(shí)選用比較法、收益法和本錢(qián)法

12、對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,在比較法的測(cè)算結(jié)果最高的情況下,可以將比較法的測(cè)算結(jié)果作為綜合測(cè)算結(jié)果,由于?國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例?第十九條規(guī)定,對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于 房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格.而如果在這種情況 下將比較法、收益法和本錢(qián)法的測(cè)算結(jié)果采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等方法計(jì)算出綜合測(cè)算結(jié)果, 那么最終評(píng)估價(jià)值就會(huì)低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格.某綜合樓一屋及二屋登記用途分別為零售商業(yè)、辦公,一屋建筑面積為2000m,二層建筑面積為1500小,甲公司于2021年5月承租該綜合樓,租賃期限為10年,甲公司租賃該綜 合樓后將

13、其裝修改造成酒樓,并在二層平臺(tái)另外加建了 300m2的廚房,裝修費(fèi)用實(shí)際支出 為300萬(wàn)元.2021年5月,該綜合樓所有 權(quán)人以其申請(qǐng)抵押貸款,乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托抵押估價(jià).分?jǐn)?shù)：6（1） .該綜合樓的抵押建筑面積為m2.分?jǐn)?shù)：2A.1500B.2000C.3500 V D.3800解析：抵押估價(jià),建筑面積根據(jù)證載面積確定,也就是2000+1500=3500m2.（2） .關(guān)于該估價(jià)工程估價(jià)技術(shù)思路的說(shuō)法,正確的選項(xiàng)是.分?jǐn)?shù)：2A.應(yīng)按酒樓用途,評(píng)估無(wú)租的限制價(jià)值B.應(yīng)按酒樓用途,評(píng)估有租的限制價(jià)值C.應(yīng)按零售商業(yè)、辦公用途,評(píng)估無(wú)租約的限制價(jià)值D.應(yīng)按零售商業(yè)、辦公用途,評(píng)估有租約的限制

14、價(jià)值V解析：抵押估價(jià)時(shí),根據(jù)證載用途評(píng)估；價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)存在租賃關(guān)系,因此評(píng)估有租約限制價(jià)值.（3） .關(guān)于估價(jià)中對(duì)該綜合樓裝修局部處理的說(shuō)法,正確的選項(xiàng)是.分?jǐn)?shù)：2A.裝修局部不宜列入估價(jià)范圍VB.裝修局部應(yīng)列入估價(jià)范圍,采用乙公司實(shí)際支出的裝修費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算C.裝修局部應(yīng)列入估價(jià)范圍,采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的裝修費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算D.裝修局部應(yīng)列入估價(jià)范圍,采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的裝修費(fèi)用并考慮折舊進(jìn)行測(cè)算解析：房地產(chǎn)抵押估價(jià),一般不應(yīng)包含特色裝飾裝修的價(jià)值,由于一旦債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形而需要以拍賣(mài)等方式處置抵押房地產(chǎn)的,特色裝飾裝修對(duì)受讓人來(lái)說(shuō)通常沒(méi)有使用價(jià)值,也就沒(méi)有價(jià)值.三、改錯(cuò)

15、題此題10分.錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè).如將 正確的內(nèi)容改錯(cuò),那么每改錯(cuò) 1處倒扣5分.此題 最多扣至零分.請(qǐng)?jiān)谧鲱}紙上作答,不得在試卷上改錯(cuò).(總題數(shù)：1,分?jǐn)?shù)：10.00)(1) 次估價(jià)背景情況如下：甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于 2021年7月10日承接了一套辦公用房估價(jià)業(yè)務(wù),估價(jià)目的是為乙人民 法院受理的丙銀行與丁公司借款合同糾紛一案提供價(jià)值參考.根據(jù)房屋權(quán)屬證書(shū)記載,房屋 所有權(quán)人為丁公司,坐落于XX市人民路 28號(hào)1005室,存在尚未注銷(xiāo)的抵押權(quán),抵 押權(quán)人 為丙銀行.接受委托后,工程 負(fù)責(zé)人、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張XX帶著注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王X X和估價(jià)助理人員李XX進(jìn)行了實(shí)地查勘,了解到估價(jià)對(duì)象所在大廈為一棟高層甲級(jí)寫(xiě)字樓,冠名為“金達(dá)廣場(chǎng).王XX、李XX具體承擔(dān)了估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)工作,張XX對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行了終審,2021年7月15日出具了估價(jià)報(bào)告.以下為該估價(jià)報(bào)告封面：房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告