資產(chǎn)評(píng)價(jià)汪海粟課后習(xí)題答案

1、第五章機(jī)器設(shè)備評(píng)估計(jì)算題答案1 某型號(hào)壓力機(jī)購置于1990年12月，帳面原值40萬元，其中壓力機(jī)械購買價(jià)為35萬元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)4.5萬元，運(yùn)雜費(fèi) 0.5萬元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2000年12月20日。經(jīng)過調(diào)查得知，該類壓力機(jī)械的定基價(jià)格指數(shù)1990年和2000年分別為120%、150%，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)10年間上漲了 100%，評(píng)估基準(zhǔn)日的運(yùn)雜費(fèi)為1.1萬元。10年間，該壓力機(jī)前5年的利用率為 120%，后五年的利用率為95%，預(yù)計(jì)尚可使用年限為3年。與同類設(shè)備相比，該設(shè)備的操作需要5個(gè)工作人員，而同類設(shè)備只需要3個(gè)工作人員，操作人員的年工資及福利費(fèi)為 2萬元/人。所得稅率為33%,折現(xiàn)率為 12%o

2、要求完成下列計(jì)算：(1)該設(shè)備的重置成本(2) 該設(shè)備的實(shí)體性貶值(3) 該設(shè)備的功能性貶值(4) 該設(shè)備的評(píng)估價(jià)值解：(1) 計(jì)算重置成本根據(jù)物價(jià)上漲指數(shù)分別求出2000年各組成部分的重置價(jià)格：壓力機(jī)=35 X 150%/130%=40.38 (萬元)基礎(chǔ)及安裝=4.5 X (1 + 100%) =9 (萬元)運(yùn)雜費(fèi)=1.1萬元2000年12月該設(shè)備重置成本 =40.38+9+1仁50.48 (萬元)(2 )計(jì)算實(shí)體性貶值實(shí)際使用年限：5X120%+5 95%=10.75 (年)實(shí)體損耗率：1075/ ( 10.75+3) =78.2%實(shí)體性貶值額：50.48 8.2%=39.48 (萬元)

3、(3) 功能性貶值(5 - 3)X 2 (1-33% )X 1-(什 12%)/12%=2.68 X 2.4018=6.44 (萬元)(4) 計(jì)算評(píng)估價(jià)值卩=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值=50.48 - 39.48 - 6.44 =4.56 (萬元)1998 年2 .某油罐主體結(jié)構(gòu)建于1994年，原購置價(jià)為350000元，原油位控制裝置于拆除，該部分的原始成本為20000元，同年新增加的油位控制及數(shù)據(jù)自動(dòng)采集系統(tǒng)投資32000元，2000年又增添工業(yè)電視監(jiān)控裝置，投資50000元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年,若1994年至2000年罐體的價(jià)格上漲指數(shù)為2.5，1998年至2006年自動(dòng)控制系統(tǒng)

4、的價(jià)格上漲指數(shù)為1.5。2000年至2006年電視監(jiān)控裝置價(jià)格上漲指數(shù)為1.2，評(píng)估人員經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)該油罐設(shè)備尚可使用12年。試計(jì)算該油罐設(shè)備2006年的評(píng)估價(jià)格。解：（1）計(jì)算油罐重置成本用價(jià)格指數(shù)按不同投資時(shí)期調(diào)整計(jì)算: 油罐主體：（350000- 20000）X 2.5=825000 （元）采集系統(tǒng)：32000 X 1.5=48000 （元）工業(yè)電視：50000 X 1.2=60000 （元）油灌重置成本=825000+48000+60000=933000 （元）（2）計(jì)算加權(quán)重置成本單位：元投資時(shí)間現(xiàn)行成本投資年限加權(quán)重置成本1994 年8250001299000001998 年4800

5、083840002000 年600006360000合計(jì)9330001064400（3）計(jì)算加權(quán)投資年限1064400 - 933000=11.4 （年）（4）計(jì)算成新率尚可使用年限尚可使用年限 +加權(quán)投資年限/100%100%=51%12=12 11.4（5）計(jì)算評(píng)估價(jià)值卩=重置成本X成新率=933000 X 51% =475830 （元）3 對(duì)一臺(tái)刨床進(jìn)行評(píng)估，該設(shè)備已使用4年，經(jīng)檢測(cè)評(píng)定尚可使用8年，但該刨床的臺(tái)鉗嘴有裂紋需要更換，經(jīng)調(diào)查其更換費(fèi)約8000元。該刨床的重置成本為12萬元。試用修復(fù)費(fèi)用法評(píng)估設(shè)備的實(shí)體性貶值額及成新率。解：(1) 可修復(fù)實(shí)體貶值：8000元(2) 不可修復(fù)實(shí)

6、體損耗率：/ 100% =33%4 一8八(3) 不可修復(fù)部分實(shí)體貶值：(120000- 8000)X 33%=36960 (元)(4) 實(shí)體性陳舊貶值總額：8000+36960=44960 (元)44960(5) 設(shè)備的成新率=(1- -44960 )X 100%120000=62.53%4 .某企業(yè)10年前購入一臺(tái)鍋爐，現(xiàn)要求對(duì)其評(píng)估。收集到如下資料：(1) 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，該型號(hào)鍋爐市場(chǎng)價(jià)格為68000元，附屬設(shè)備8400元，運(yùn)輸費(fèi)率2%安裝調(diào)試費(fèi)率8%o(2) 根據(jù)鍋爐壓力容器規(guī)定，該鍋爐預(yù)計(jì)總使用年限為22年。預(yù)計(jì)殘值率3%清理費(fèi)為 2000元。(3) 調(diào)查表明，該鍋爐比新型同型號(hào)鍋爐每

7、年多耗煤2噸。(4) 假設(shè)企業(yè)所得稅率為20%,折現(xiàn)率取 10%,每噸煤價(jià)格 800元。要求：(1 )計(jì)算該鍋爐的重置成本(2) 估算該鍋爐的各種貶值(3) 確定該鍋爐的評(píng)估價(jià)值。解：(1) 計(jì)算重置成本(68000+8400 )X( 1+2%+8% =84040 元(2 )有形損耗10 84040X( 1 3% +2000 X =37963.09 (元)22(3)功能性貶值X 800 X( 1-20%)x1-112(110%)=7928.83(元)110%(4) 該鍋爐評(píng)估值84040 37963.09 7828.83=38248.08 (元)5 評(píng)估某燈泡廠一條普通泡生產(chǎn)線的重置完全成本。

8、該生產(chǎn)線的賬面原值100 萬元，其中封口機(jī)、 排氣機(jī)與裝頭機(jī)均為外購設(shè)備計(jì) 60 萬元， 傳送帶與機(jī)構(gòu)爪為自制計(jì) 30 萬元， 運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)用為 10 萬元。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)目前市面上已出現(xiàn)了用料節(jié)省，結(jié)構(gòu)更為合理的換代產(chǎn)品。而且自 制的傳送帶與機(jī)構(gòu)爪也有改進(jìn)的必要，技術(shù)攻關(guān)小組認(rèn)為改進(jìn)后的設(shè)備將大大節(jié)省能源與 用料，且占地小。運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)用隨主體設(shè)備的換代也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。下面將分 別就生產(chǎn)線中的外購設(shè)備，自制設(shè)備及運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)用分述如下：( 1 )外購機(jī)器設(shè)備情況：經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，得知封口機(jī)、排氣機(jī)、裝頭機(jī)的現(xiàn)行市價(jià)分別 為 30 萬元、 37 萬元、 33 萬元。成套購買均優(yōu)惠

9、10%，驗(yàn)貨后立即付款優(yōu)惠5%，購貨后延期一個(gè)月付款加價(jià)3%，并標(biāo)明價(jià)格尚可面議。通過銷售統(tǒng)計(jì)，一般廠家的價(jià)格折讓為4%。根據(jù)以上資料，我們?cè)u(píng)估時(shí)應(yīng)選擇：成套購買，正常的付款條件，正常的價(jià)格折扣。( 2 )自制機(jī)器設(shè)備情況：評(píng)估人員與企業(yè)技術(shù)人員和財(cái)會(huì)人員進(jìn)行了座談，聽取了專 業(yè)人員的介紹，查看了有關(guān)賬表，得知自制設(shè)備賬面原值 30 萬元的構(gòu)成為：鋼材占40%，鑄鐵 20%，人工費(fèi) 30%，制造費(fèi)用占 10%；按現(xiàn)行技術(shù)條件更新自制設(shè)備，鋼材和鑄鐵均可 節(jié)約 20%，人工及制造費(fèi)用可節(jié)省10%。從企業(yè)財(cái)務(wù)資料獲悉，自制設(shè)備購建以來，鋼材價(jià)格上漲 80%，鑄鐵價(jià)格上揚(yáng)50%，工時(shí)成本也提高了10

10、0%，制造費(fèi)用按工時(shí)分?jǐn)偟念~度上漲 40%。( 3 )運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)用情況：由于三件主要設(shè)備的結(jié)構(gòu)變化，噸位減輕，經(jīng)與技 術(shù)人員和財(cái)務(wù)人員座談，得知，設(shè)備噸位減輕與運(yùn)價(jià)上調(diào)相抵后運(yùn)雜費(fèi)上升20%，基礎(chǔ)、基樁等耗用水泥和鋼材分別減少30%，用工減少 50%，鋼材價(jià)格上漲指數(shù)同上，水泥價(jià)格上漲 10%，人工費(fèi)上漲100%，管理費(fèi)上漲 40%。分析原成本核算資料，知各項(xiàng)費(fèi)用占運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)的總成本的比重如下：運(yùn)雜費(fèi)10%，鋼材 40%，水泥 20%， 人工 20%，管理費(fèi) 10%。解：(1) 外購設(shè)備重置價(jià)值：100 X 90% X( 1 5%)X( 1 4%) =82.08 萬元( 2)自

11、制部分機(jī)器設(shè)備重置價(jià)值：30X 40%X( 1 20%)X( 1+80%) =17.28 萬元30X 20%X( 1 20%)X( 1+50%) =7.2 萬元30X 30%X( 1 10%)X( 1+100%) =16.2 萬元30 X 10% X( 1 10% )X( 1+40%) =3.78 萬元17.28+7.2+16.2+3.78=44.46 萬元( 3)運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)用重置價(jià)值：運(yùn)雜：10X 10% X( 1+20%) =1.2 萬元鋼材： 10X40%X(1+80%)X( 130%) =5.04萬元水泥： 10X20%X(1+10%)X( 130%) =1.54萬元人工： 10

12、X20%X(1+100%)X( 150%) =2萬元管理： 10X10%X(1+40%) =1.4 萬元1.2+5.04+1.54+2=11.18 萬元( 4 )普通燈泡生產(chǎn)線重置全價(jià)為：重置價(jià)值 =(1) +(2) +(3) =82.08+44.46+11.18=137.72 萬元 附：運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)用重置價(jià)值亦可通過計(jì)算綜合升降比率計(jì)算：“量”耗綜合下降率： 30%X( 40%+20%) +50%X (20%+10%) +0X10%=33% 價(jià)格綜合上升率： 20%X10%+80%X40%+10%X20%+100%X20%+40%X10%=60% 運(yùn)雜、安裝調(diào)試重置成本：10X(133

13、%)X( 1+60%) =10.72萬元6 .某進(jìn)口機(jī)器設(shè)備，評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的FOB價(jià)為25000美元，國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)為103美元，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率為3%，關(guān)稅稅率為16%，增值稅率 17%，銀行手續(xù)費(fèi)率為0.5%，外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率為 1.5%。評(píng)估基準(zhǔn)日美元對(duì)人民幣匯率為8.3，試計(jì)算這臺(tái)進(jìn)口機(jī)器設(shè)備的重置全價(jià)。解：該進(jìn)口設(shè)備的 CIF 價(jià)=25000+103=25103 美元關(guān)稅=CIF X 關(guān)稅率=25103 X 16%=4016.48 美元增值稅=CIF X( 1 +關(guān)稅率)X增值稅率 =25103 X( 1 + 16%)X 17%=4950.31美元銀行手續(xù)費(fèi)=FOB X銀行手續(xù)費(fèi)率=2500

14、0 X 0.5%=125美元外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=CIF X外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率=25103 X 1.5%=376.55美元國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=FOB X評(píng)估基準(zhǔn)日匯率X國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率=25000X 8.3 X3%=6225(元)該設(shè)備的重置全價(jià) =CIF 價(jià)+關(guān)稅+增值稅 +銀行手續(xù)費(fèi) +外貿(mào)手續(xù)費(fèi) +國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=(25103+4016.48+4950.31+125+376.55 )X 8.3+6225=293167.12(元)第六章房地產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題答案1 甲、乙雙方聯(lián)建一棟建筑物開發(fā)經(jīng)營(yíng)，甲方出地5000平方米，并出資300萬元;4，200 元 /乙方出資 5000萬元參與建設(shè)。投資比例為4 : 6。已知規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目

15、的建筑容積率為覆蓋率為 50%，單位建筑面積造價(jià)為1100元/平方米，單位建筑面積各項(xiàng)稅費(fèi)為平方米。求：(1 )該地塊的單位面積地價(jià)，樓面地價(jià)。(2) 該建筑物每層平均分?jǐn)偟貎r(jià)(設(shè)每層建筑面積相等)。解：(1) 設(shè)土地價(jià)格為xx=3033.33萬元 即地塊總價(jià)為 3033.33萬元X-300 45000- 6該地塊的單位面積價(jià)格=303333 =6066.67元/平方米50003033.33樓面地價(jià)=0.1517萬元/平方米=1517元/平方米20000或：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=6066乞=1517元/平方米4(2)容積率=建筑總面積土地總面積建筑總面積=土地總面積X容積率 =5000

16、X 4=20000平方米建筑物占地面積=土地總面積X覆蓋率 =5000 X 50%=2500平方米建筑物層數(shù)=竺00 =8層2500建筑物每層平均分?jǐn)偟貎r(jià) =3033.33 - 8=379.17萬元2 某宗地為一待開發(fā)建設(shè)的“七通一平”空地，土地面積1000平方米，允許用途為商住混合，允許建筑容積率為7,覆蓋率為W 50%, 土地使用年限為50年，1998年3月出售。經(jīng)調(diào)查和開發(fā)設(shè)計(jì)，取得如下資料：(1 )開發(fā)方式：設(shè)計(jì)建筑物14層，每層面積500平方米，共 7000平方米。12層為商用房，1000平方米；34層為住宅，6000平方米。(2) 開發(fā)費(fèi)用估計(jì)。建筑費(fèi)用500萬元，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)

17、用的6%利息率為 10%,利潤(rùn)率為20%，由賣方承擔(dān)的售房稅金為房地產(chǎn)售價(jià)的5%(3) 預(yù)計(jì)建設(shè)期。共需三年完成全部建筑，資金分三年投入，第一年投入總建筑費(fèi)的50%,第二年投入總建筑費(fèi)的30%,第三年投入總建筑費(fèi)的20%。30%;住宅的(4) 預(yù)計(jì)房地產(chǎn)售價(jià)。假定建成后，商業(yè)樓可全部售出，住宅可售出50%半年后可售出，其余的20% 年后才能售出。預(yù)計(jì)2000年3月商業(yè)樓平均售價(jià)5000元/平方米，住宅平均售價(jià)2400元/平方米(均含樓面地價(jià))。要求：用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該宗地1998年3月的總地價(jià)、單位地價(jià)及樓面地價(jià)。解:(1) 計(jì)算房地產(chǎn)出售總價(jià)現(xiàn)值=1412.73 （萬元）(2) 計(jì)算總建筑費(fèi)

18、用現(xiàn)值50050%（1一10%）0.530%（1 10%）20%（110%）2.5=447.18 （萬元）（2 分）(3) 計(jì)算稅金1412.73 X 5%=70.64 （萬元）(4)計(jì)算土地所有權(quán)評(píng)估總價(jià)(土地總價(jià))1412.73- 447.18 X（1 -6% -10% -20%-6%X10%-6%X 20%）-70.641-10%-20%土地評(píng)估值=558.37 (萬元)(5) 土地單價(jià)：558.37 - 1000=5583.7 元/ 平方米合每畝：5583.7 X 666.67=372.25 萬元 / 畝(6) 樓面地價(jià)：5583.7十7=797.67 元/平方米建筑面積3.預(yù)計(jì)某房地

19、產(chǎn)未來五年的年凈收益將保持在400萬元的水平，第 5年未計(jì)劃將該房地出售，出售價(jià)格預(yù)計(jì)比現(xiàn)在增值5%,出售時(shí)需要對(duì)增值部分繳納30%的稅費(fèi)。折現(xiàn)率為10%。試估算房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值。解：(1 )求該房地產(chǎn)未來 5年收益的現(xiàn)值5_400 X( 1-1/1.1 ) - 0.1 = 1516.32(萬元)(2) 假定該房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值P,則該房地產(chǎn)第5年末出售收益的現(xiàn)值為P X( 1+5% -P X 5%x 30%-( 1+10%= 0.6426P(3) 求該房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值P = 0.6426P+1516.32P = 4242.64(萬元)4 .某公司于 2000年11月以有償出讓方式取得A地塊50年

20、使用權(quán)，并于2001年11月在該地塊上建成建筑物B,當(dāng)時(shí)，造價(jià)為1200/平方米，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年；目前該類建筑重置價(jià)格為1500/平方米，殘值率為10%, A地塊面積 450平方米，建筑面積為400平方米，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨?，一般為每?0元/平方米，土地及房屋還原利率分別為5%和6%,每年需要支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平方米，需支付的年管理費(fèi)為同類建筑年租金的4%,年維修費(fèi)為重置價(jià)的2% 年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0. 2%, A地塊在2004年11月的土地市場(chǎng)價(jià)為2400元/平方米，試根據(jù)以上資料用收益法計(jì)算B建筑物價(jià)格

21、。解：(1) 計(jì)算房地產(chǎn)年收益：400 X 30 X 12=144000元(2) 計(jì)算年費(fèi)用：土地使用稅及房產(chǎn)稅=20 X 400=8000元管理費(fèi)用=30 X 400X 12 X 4%=5760 元年維修費(fèi)用=1500 X 400 X 2%=12000元年保險(xiǎn)費(fèi)=1500 X 400 X 0.2%=1200 元(3 )計(jì)算房地產(chǎn)年純收益：1440008000 5760 - 12000- 1200=117040 元計(jì)算土地年純收益：2400 X 450 X 5%=54000元(5)(6)計(jì)算房屋建筑物年純收益：117040 54000=63040元1-10%計(jì)算評(píng)估值： d折舊率=0.0196

22、=1.96%46163040X7.96%1- (17.96%)亦=768596.98 元5 某城市內(nèi)，有一宗住宅用地500平方米需要評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2004 年 10 月 31日，現(xiàn)根據(jù)該地條件，選擇了與之類似的四宗已成交案例，幾宗地塊的比較條件如下：見F表。項(xiàng)目待估土地比較案例A比較案例B比較案例C比較案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期(評(píng)估期日2004 10)2003 102003 122003 42004 8成交價(jià)格21200 元/m21300元 /m21400 元 /m21100元/m容積率23342區(qū)域條件位置0-2%+3%0-3%基礎(chǔ)設(shè)施0-1%-2%+2%0父通0-2%0+

23、3%0個(gè)別條件地勢(shì)0-2%+ 1%0-2%形狀0+3%00+ 1%其它0-3%-3%0-2%對(duì)位置、基礎(chǔ)設(shè)施、交通、地勢(shì)、形狀及其他因素對(duì)地價(jià)的影響，均是待估地塊與案例地塊相比，表中數(shù)字正值表示待估地塊優(yōu)于比較地塊百分比，負(fù)值表示待估地塊劣于比較地塊百分比，數(shù)字大小表示需修正的幅度。又知該城市地價(jià)指數(shù)在2003年1月為100，以后每月上漲數(shù)與2003年1月比均為1%。容積率修正系數(shù)如下表：容積率12345修正系數(shù)11. 82. 12. 32. 4幾宗交易地塊剩余使用年限均為40年，委估宗地剩余使用年限為50年，土地還原率取8%。按以上條件，估算該住宅用地的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。解：(1) 確定地

24、價(jià)指數(shù)年、月2003.12003.22003.32003.42003.102003.122004.82004.10地價(jià)指數(shù)100101102103109111119121(2 )比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行期日修正、容積率修正、位置修正、基礎(chǔ)設(shè)施修正、交通修正、地勢(shì)修正、形狀和其他修正：Pa=1200X空X109蘭X2.198、，99、，98、，98、，103 vX100Pb=1300 X121 x1111.82.1Pc=1400 X空X1031.82.3X100匹X100 型X100X100竺X100啞X100X100100100103100X100型X100100100型X100型X10097 =1062

25、.96元/平方米10097一十、=1201.20兀/平萬米100型=1352.25元/平方米100Pd=1100X空X11910010098X100101 X 詈 =1052.39元/平方米100 100(3 )運(yùn)用算術(shù)平均法確定待估地塊價(jià)格并進(jìn)行年期修正1162.2X(Pa+ Pb+ Pc+ Pd) /4=1162.2 元/平方米=1162.2X 1.0259=1197.43 元/平方米委估地塊評(píng)估總價(jià) =1197.43 X 500=598715元單位地價(jià)：79.83萬元/畝樓面地價(jià)：1197.43-2=598.72 元/m26 某廠現(xiàn)使用的土地為國(guó)家行政劃撥的國(guó)有土地，在現(xiàn)代企業(yè)制度改造中

26、，要求對(duì)進(jìn)入股份制改組的476772 9平方米的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，其用途為工業(yè)用地?，F(xiàn)用成本逼近法評(píng)估該宗地價(jià)格。收集到如下資料:(1)土地取得費(fèi)。根據(jù)該市土地管理法實(shí)施細(xì)則等綜合分析，確定評(píng)估基準(zhǔn)日年份近郊征用土地以平均年產(chǎn)值1200元/畝計(jì)算，土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)分別按年產(chǎn)值的6倍，10倍及80%計(jì)算，地面附著物補(bǔ)償以10000元/畝計(jì)算。(2) 土地開發(fā)費(fèi)。廠區(qū)已達(dá)到“七通一平”，調(diào)查該市工業(yè)小區(qū)土地開發(fā)費(fèi)為每平方 公里5千萬元。(3) 稅費(fèi)。根據(jù)該市有關(guān)文件規(guī)定：耕地占用稅6.6元/平方米；土地管理費(fèi)0 .9元/平方米；新菜地開發(fā)費(fèi)1.1元/平方米；教育附加費(fèi)3元/

27、平方米；公用事業(yè)配套費(fèi)37 . 5元/平方米。(4 )投資利息。建設(shè)銀行年貸款利率6%正常開發(fā)期為2年。(5 )資金利潤(rùn)。工業(yè)生產(chǎn)用地開發(fā)年資金利潤(rùn)率10%。(6) 土地所有權(quán)收益率15%, 土地還原率11%。解：(1) 土地取得費(fèi)用 土地補(bǔ)償費(fèi)=1200 X 6=7200元/畝=10.80元/平方米 安置補(bǔ)償費(fèi)=1200 X 10=12000元/畝=18元/平方米 青苗補(bǔ)償費(fèi)=1200 X 80%=960元/畝=1.44元/平方米 地上附著物補(bǔ)償=10000元/畝=15元/平方米以上四項(xiàng)合計(jì)45.24元/平方米(2) 土地開發(fā)費(fèi)=50元/平方米(3) 稅費(fèi)=6.6+0.9+1.1+3+37.

28、5=49.1 元 /平方米(4) 土地取得費(fèi)利息=45.24 X (1一 6%)2 -1=5.59元/平方米若按單利：土地取得利息費(fèi)=45.24 X%X2=5.43元/平方米土地開發(fā)費(fèi)利息=50 X (1 6%)1 -1 =3元/平方米1若按單利：土地開發(fā)利息 =50X 6%X 2 X - =3元/平方米小計(jì)：5.59+3=8.59元/平方米(5) 禾9潤(rùn)額=(C什 C2+C3)X 資金利潤(rùn)率=(45.24+50+49.1 )X 10%=14.43 元/平方米(6 )土地成本計(jì)算：土地成本=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+資金利潤(rùn)=45.24+50+49.1+8.59+14.43=16

29、7.36元/平方米(7) 土地使用權(quán)收益:P =土地成本X( 1+土地所有權(quán)收益率)=167.36 X( 1 + 15%)=192.46 元 /平方米總價(jià)：192.46 X 476772.9=9176.16 萬元9176.16 X( P/A,11%,50 ) =82967.66 萬元7待估在建工程總預(yù)算造價(jià)為400 萬元，其中設(shè)備安裝工程預(yù)算為150 萬元，評(píng)估時(shí)設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行，而建筑工程的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完工，結(jié)構(gòu)工程完成了60%，裝飾工程尚未進(jìn)行。評(píng)估人員根據(jù)相關(guān)資料和經(jīng)驗(yàn)認(rèn)定建筑工程中的基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和裝 飾工程各占造價(jià)比例分別為15%、60%和 25%。根據(jù)上述資料，估算待估在建

30、工程的評(píng)估值。解：根據(jù)題設(shè)資料( 1 )估算在建工程的完工程度：完工程度 = 15%X100%+60%X60%+25%X0 = 51%( 2)建筑工程預(yù)算造價(jià)：400-150 = 250 (萬元)( 3)估算在建工程評(píng)估值：在建工程評(píng)估值 =預(yù)算造價(jià)X完工進(jìn)度(% )= 250X 51%= 127.5(萬元)第七章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題答案1 某企業(yè)對(duì)庫存的一種燃料進(jìn)行評(píng)估，庫存量為50 噸。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)鑒定，沒有發(fā)生質(zhì)量變化，仍能滿足生產(chǎn)需要，只是保管中自然損耗1%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，得知該燃料近期市場(chǎng)交易價(jià)格為每噸 4000 元，每噸運(yùn)費(fèi) 100 元，整理入庫費(fèi)為每噸 40元，則該種燃料的 評(píng)估值是

31、多少。解：( 1 )庫存燃料實(shí)際庫存量：50X( 1-1%) = 49.5(噸)( 2)計(jì)算評(píng)估值評(píng)估值=燃料數(shù)量x(市場(chǎng)單價(jià)+噸運(yùn)費(fèi)+噸入庫費(fèi))= 49.5X (4000+100+40)= 204930(元)2某企業(yè)在搞聯(lián)營(yíng)過程中，對(duì)其某一工序上的在制品進(jìn)行評(píng)估，該工序在制品實(shí)有數(shù)量為 5000 件。根據(jù)行業(yè)平均定量標(biāo)準(zhǔn)資料得知，該在制品該工序單件材料定額為10 千克/件，該工序單件工時(shí)定額為5 小時(shí)。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查得知，該在制品耗用材料的近期市場(chǎng)價(jià)格為 10 元 / 千克，且相同工種正常小時(shí)工資為6 元 / 小時(shí)。該在制品評(píng)估值為多少解：根據(jù)題設(shè)資料，為續(xù)用條件下的在制品評(píng)估，適宜采用成本法

32、。在制品評(píng)估價(jià)值=在制品數(shù)量X(單件材料消耗定額X材料單價(jià)+單件工時(shí)定額X單價(jià))=5000X（ 10X 10+5X 6）=650000（元）3某項(xiàng)在用低值易耗品，原價(jià)750元，預(yù)計(jì)使用一年，現(xiàn)已使用9個(gè)月，該低值易耗品現(xiàn)行市價(jià)為1200元，確定在用低值易耗品評(píng)估值。解：用成本法評(píng)估在用低值易耗品評(píng)估值 =重置成本X成新率重置成本按基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)決定，成新率用使用時(shí)間估算故：評(píng)估值=低值易耗品基準(zhǔn)日市價(jià)X總使用月數(shù)-已使用月數(shù)總使用月數(shù)12-9=1200XX 100%12=300元4.某企業(yè)產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量80臺(tái)，每臺(tái)實(shí)際成本 94元，該產(chǎn)品的材料費(fèi)與工資、其他1 20，工資、其他費(fèi)用的比例為 70

33、 : 30 ,根據(jù)目前有關(guān)資料，材料費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)為費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)為1 . 08，求該產(chǎn)品的評(píng)估值。解：根據(jù)題設(shè)資料，用成本法評(píng)估每臺(tái)產(chǎn)品中材料費(fèi)X斗70(1)94(2)X 100% = 65.8（元）30每臺(tái)產(chǎn)品中工資及其他費(fèi)用94X 30 X 100% = 28.2（元）(3)70 30 計(jì)算評(píng)估值 評(píng)估值=成品數(shù)量x（材料現(xiàn)行市價(jià) +工資、費(fèi)用現(xiàn)行價(jià)）=80X（ 65.8 X 1.2+28.2 X 1.08 ）=8753.6（元）5 某企業(yè)截止評(píng)估基準(zhǔn)日預(yù)付費(fèi)用賬面余額為76200元，各具體項(xiàng)目的發(fā)生情況與內(nèi)容如下:（1）年初預(yù)付一年期的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)金48000 元，賬面已攤銷 1480

34、0元，賬面余額 33200元，評(píng)估基準(zhǔn)日距年終尚有 5個(gè)月。（2）預(yù)付3年設(shè)備租金 60000元,賬面已攤銷20000元，賬面余額 40000元，評(píng)估基準(zhǔn)日距設(shè)備租約期滿尚有1 . 5年。（3）以前年度應(yīng)轉(zhuǎn)而來結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用3000 元。根據(jù)上述資料，確定該企業(yè)基準(zhǔn)日的預(yù)付費(fèi)用評(píng)估值。解：根據(jù)上述資料可計(jì)算預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估值：預(yù)付保險(xiǎn)金的評(píng)估價(jià)值 =48000 X 5 = 20000（元）12預(yù)付租金的評(píng)估價(jià)值 =60000 X 1.5 = 30000（元）3以前年度應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)費(fèi)用評(píng)估價(jià)值=0預(yù)付費(fèi)用評(píng)估價(jià)值 =20000+30000 = 50000（元）146萬元，該企業(yè)前五年的6某被評(píng)估企業(yè)截至評(píng)

35、估基準(zhǔn)日止，經(jīng)核實(shí)后的應(yīng)收帳款余額為 有關(guān)資料如下表:某企業(yè)前五年應(yīng)收項(xiàng)目壞帳情況單位：元年 份處理壞帳額第一年180000第二年50000第三年100000第四年80000第五年200000合計(jì)610000應(yīng)收項(xiàng)目余額備注1200000處理壞帳額中不包括 體制變動(dòng)形成的壞帳 額14800001400000160000015200007200000根據(jù)上述資料，確定該企業(yè)應(yīng)收帳款的評(píng)估值。解：采用壞賬比例法評(píng)估（1）估算壞賬比例=610000=7200000=8.5%（2）估計(jì)壞帳損失 預(yù)計(jì)壞賬損失額=12.41（3）計(jì)算評(píng)估值應(yīng)收賬款評(píng)估值=146=133.59第八章長(zhǎng)期投資評(píng)估計(jì)算題X 1

36、00%=146 X 8.5%（萬元）=評(píng)估時(shí)應(yīng)收賬款余額-預(yù)計(jì)壞賬損失12.41（萬元）1 A公司購有 B公司3年期債券，本金20000元，按15%的利息率計(jì)算年息，每年付息一次，到期一次還本。評(píng)估時(shí)尚有2年到期，與評(píng)估時(shí)同期的B公司的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為2%。試求該債券的評(píng)估值。解：（1）計(jì)算債券每年利息：20000 X 15% = 3000 （元）（2）折現(xiàn)率：r = 10%+2% = 12%（3）計(jì)算評(píng)估值：30001 丄 20000=1_廠 212%（什 12%）2（什 12%）2=21014.3（元）2年期國(guó)庫券利率為10%,2. A企業(yè)擁有 B企業(yè)非上市普通股票20萬股，每股面值 1元，持

37、有股票期間，每年股票紅利率在 12%左右。據(jù)調(diào)查,B企業(yè)每年凈利潤(rùn)的60%用于發(fā)放股利，其他40%用于追加投資。根據(jù)評(píng)估人員對(duì)B企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查分析,B企業(yè)將能保持 3%的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度,10%, B企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%。試凈資產(chǎn)利潤(rùn)率將保持在16%的水平，若無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 評(píng)估出 A企業(yè)持有的 B企業(yè)股票價(jià)值。解：(1) 評(píng)估公式：pRr- g(2) 基準(zhǔn)日后第一年紅利R=200000 X 12%=24000(元)(3) 折現(xiàn)率 r=10%+4%=14%(4) 紅利增長(zhǎng)率 g=40% X 16%=6.4%2400014%-6.4%315789.47(元)(5) 計(jì)算評(píng)估值15萬股，每股面值1

38、00元。圖17元、18元、20元、18元、3 強(qiáng)光涂料廠持有圖強(qiáng)化工集團(tuán)公司非上市普通股票強(qiáng)公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，預(yù)計(jì)今后 5年其股票每股每年的紅利分別為19元。評(píng)估時(shí)，國(guó)庫券利率為10 5%化工行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為2. 5%求每股股票和強(qiáng)光廠所持全部股票的評(píng)估值。解：計(jì)算每股股票評(píng)估值：仃-18 120 -18 -191-13% 1(1-13%)2 -(L13%)3(1-13%)被評(píng)估企業(yè)擁有另一家存貨公司發(fā)行的(1一 13%)5(1 -V3%) -_(1 _-13%)* -_(1-13%)|：5 .(1-13%)1I4-(1-13%517 X0.8850 -10.783-20X0.6931 -10

39、.6133-19X0.54280.8850 一0.7831 -0.6931 亠 0.6133-0.5428=64.353.5173=18.30 元18.30一P=A/r= =140.77 兀13%全部股票評(píng)估值：15X 140.77=2111.55 萬元10萬股非上市股票，每股面值1元。該公2年，每年每股股票的紅利收司股票發(fā)行時(shí) 5年后公開上市。被評(píng)估企業(yè)持有該股票已有益率15%左右。被評(píng)估企業(yè)擬在股票公開上市時(shí)出售。評(píng)估人員在對(duì)發(fā)行股票的百貨公司經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查分析后，認(rèn)為在今后35年期間每股股利率保持在15%是有充分把握的。3年后該股票上市的 市盈率可達(dá)到10倍。評(píng)估時(shí) 3年期國(guó)庫利率為 9%

40、百貨公司風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%。試求被評(píng)估企業(yè)持有股票的評(píng)估值。解：(1 )計(jì)算股票評(píng)估基準(zhǔn)日后每年等額的紅利收益100000 X 15% = 15000 (元)(2) 股票3年后上市交易后的變現(xiàn)收入10X 15%X 100000 = 150000 (元)(3) 計(jì)算股票評(píng)估值=15000115000012% - (1+12%)3T(1+12%)3=142787(元)5 某資產(chǎn)評(píng)估公司受托對(duì)甲企業(yè)的長(zhǎng)期投資進(jìn)行評(píng)估。甲企業(yè)兩年前曾與乙企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，協(xié)議約定聯(lián)營(yíng)期10年，按投資比例分配利潤(rùn)。甲企業(yè)投入資本30萬元，其中現(xiàn)金資產(chǎn)10萬元、廠房作價(jià) 20萬元，占聯(lián)營(yíng)企業(yè)總資本的30%。合同約定，合營(yíng)期滿，

41、以廠房返還投資。該廠房年折舊率為5%凈殘值率為5%評(píng)估前兩年的利潤(rùn)分配方案是：第一年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)15萬，甲企業(yè)分得4 5萬；第二年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20萬元，甲企業(yè)分得6萬元。目前，聯(lián)營(yíng)企業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)穩(wěn)定，今后每年預(yù)計(jì)資本收益率能保證20%左右。期滿后廠房按折余價(jià)值返還。經(jīng)調(diào)查分析，折現(xiàn)率定為15%。根據(jù)上述資料，確定該項(xiàng)長(zhǎng)期投資的評(píng)估值。解：(1) 期滿后廠房折余返還金額：折余值=原值折舊=原值(原值殘值)X累計(jì)折舊率=20 20 X( 1 5% X 5%X 10=10.5(萬元)(2) 計(jì)算評(píng)估值-8=300000 X 20%X( P/A, 15% 8) +105000X( 1+15%=60000 X

42、 4.487+105000 X 0.3269=303562.5(元)第九章無形資產(chǎn)計(jì)算題答案：1.甲企業(yè)許可乙企業(yè)使用其生產(chǎn)可視對(duì)講電話的專利技術(shù)，已知條件如下：甲企業(yè)與乙企業(yè)共同享用可視對(duì)講電話專利，甲乙企業(yè)設(shè)計(jì)能力分別為 150萬部和50萬部，該專利為甲企業(yè)外購， 帳面價(jià)值150萬元，已使用4年，尚可使用6年，假設(shè)前4年技術(shù)類資產(chǎn)累計(jì)價(jià)格上漲率為10%該專利對(duì)外許可使用對(duì)甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大影響，由于失去壟斷地位，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇，預(yù)計(jì)在以后6年，甲企業(yè)減少收益按折現(xiàn)值計(jì)算為50萬元，增加研發(fā)費(fèi)用以提高技術(shù)含量、保住市場(chǎng)份額的追加成本按現(xiàn)值計(jì)算為10萬元。請(qǐng)?jiān)u估該項(xiàng)專利許可使用的最低收費(fèi)額(

43、以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位 ） 。解：（1）前 4 年技術(shù)類資產(chǎn)累計(jì)價(jià)格上漲率為10%，對(duì)外購無形資產(chǎn)的重置成本可按物價(jià)指數(shù)法調(diào)整，并根據(jù)成新率確定凈值，可得該專利技術(shù)的重置成本凈值為：（2）因轉(zhuǎn)讓雙方共同使用該專利技術(shù)，設(shè)計(jì)能力分別為150 萬部和 50萬部， 評(píng)估重置成本凈值分?jǐn)偮蕿椋海?）對(duì)外許可使用對(duì)甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大影響，由于失去壟斷地位，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇，在 該專利技術(shù)的壽命期間，銷售收入減少和費(fèi)用增加的折現(xiàn)值是轉(zhuǎn)讓該專利技術(shù)的機(jī)會(huì)成本，即：50+ 10= 60 （萬元）故該專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值為：99 X 25%+ 60= 84.75 （萬元）2甲企業(yè)將其注冊(cè)商標(biāo)通

44、過許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。使用時(shí)間為 5 年。雙方約定乙企業(yè)按照使用商標(biāo)新增加凈利潤(rùn)的20支付給甲企業(yè)。根據(jù)估測(cè)乙企業(yè)使用該商標(biāo)后，每件產(chǎn)品可新增加稅前利潤(rùn) 10 元，預(yù)計(jì) 5 年內(nèi)的生產(chǎn)銷售量分別為 50 萬件、 55 萬件、 60 萬件、 70 萬件、 70 萬件。假定折現(xiàn)率為 1 5，所得稅率為 33。試估算該商標(biāo)許可使用權(quán)價(jià)值。解：1 ）首先計(jì)算許可年限內(nèi)每年的許可收益：第 1 年： 50X 10X( 1-33%)X 20%=67(萬元)第 2 年：55X 10X( 1-33%)X 20%=73.7 (萬元)第 3 年： 60X 10X( 1-33%)X 20%=80.4(萬元)

45、第 4 年： 70X 10X( 1-33%)X 20%=93.8(萬元)第 5 年： 70X 10X( 1-33%)X 20%=93.8(萬元)33+93.8 ( 1+15%)44+93.8 ( 1+15%)2006 年的收益情況見企業(yè)的利潤(rùn)20 萬元和政府的一次性農(nóng)產(chǎn)品專項(xiàng)補(bǔ)2）確定該項(xiàng)商標(biāo)許可權(quán)價(jià)值為：267( 1+15%) +73.7( 1+15%) 2+80.4( 1+15%)=58.2609+55.7278+52.8643+ 53.6305+46.6352=267.119（萬元）由此確定商標(biāo)許可權(quán)評(píng)估值為 267 萬元。第十章企業(yè)價(jià)值評(píng)估計(jì)算題答案：一背景資料被評(píng)估企業(yè)某公司是一個(gè)以生產(chǎn)出口農(nóng)產(chǎn)品為主業(yè)的企業(yè)， 表，其中表中補(bǔ)貼收入 30 萬元中包括了企業(yè)訴訟獲得的賠償貼 1 0萬元；表中營(yíng)業(yè)外支出 1 5萬元為企業(yè)產(chǎn)品遭受水災(zāi)的損失支出。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查分析，預(yù)計(jì)從 2007 年到 2011 年企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入將在 2007 年的收入水平上每年遞增4%，其成本費(fèi)用水平從2011年后企業(yè)凈利潤(rùn)將保持在將按2006年各成本費(fèi)用項(xiàng)目所占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入