工程項目投資成本預(yù)算與財務(wù)分析報告

1、實用文案工程項目投資成本預(yù)算與財務(wù)分析一個開發(fā)項目從可行性研究到竣工投入使用， 需要投入大量資金。 為了對項目進行經(jīng)濟效益評價并作出投資決策， 必須對項目的投資進 行準確的估算。投資估算篇：投資估算所考慮的范圍包括土地費用、 前期工程費、 房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費、銷售費用及有關(guān)稅費等項目全部成本 和費用投入。各項成本費用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大， 尤其是依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點， 因此不同類型的項 目的成本費用構(gòu)成有一定的差異。項目開發(fā)成本費用構(gòu)成如下：1、土地費用一一土地費用是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。包括（1） 土地使用權(quán)出讓金、征地費；（2）城市建設(shè)配

2、套費;（3）拆遷安置補償費。（1）土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參 照政府近期出讓的類似地塊金額并進行時間、地段、用 途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓、周圍環(huán)境及土 地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)政府頒布的城市 基準地價，根據(jù)項目所處的地段等級、用途容積率、使 用年限等因素修正得到。（2）土地征用費：征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償 費，土地投資補償費等。國家和各省市對各項費用的標(biāo) 準都作出了具體的規(guī)定，因此農(nóng)村土地征用費的估算可 參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準進行。（3）城市建設(shè)配套費：指因政府投資進行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自 來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等建 設(shè)而

3、由受益人分攤的費用，有時該項費用還包括非營業(yè) 性的配套設(shè)施，如居委會，派出所、幼兒園、中小學(xué)等 的建設(shè)費的分攤，統(tǒng)稱配套設(shè)施建設(shè)費。這些費用的估 算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準進行。（4）拆遷安置補償費：拆遷安置補償費實際包括兩部分費 用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發(fā) 建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安 置所需的費用。拆遷補償費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除 房屋的所用權(quán)人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予補償所需的費用。2. 前期工程費一一前期工程費主要包括項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開 發(fā)工程費支出。項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用 支出

4、一般可按項目總投資的一個百分比估算。“三通一平” 等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物拆除費用、場地 平整費用和通水、電、路的費用。 這些費用的估算可根據(jù)實 際工程量，參照有關(guān)計費標(biāo)準估算。3. 房屋開發(fā)費一一房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。（1）建安工程費：建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成 本費用，主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修 工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設(shè)備 安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其 他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝修家具費。（2）附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、 車棚及信報箱等建設(shè)費用。（3）室外工程

5、費包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供 電、電信、道路、綠化、室外照明等的建設(shè)費用。在可行性研究階段，房屋開發(fā)費尤其是其中的建筑安裝工程費 的估算，可以工程量來計算。4. 管理費一一管理費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工 教育培訓(xùn)經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢 費、審計費、訴訟費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、 業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。管理費可按項目投資或前三項直接費用的一個百分比計算。5. 銷售費用一一銷售費用是指開發(fā)項目在銷售其產(chǎn)品過程中 發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項 費用。

6、包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機 構(gòu)的折舊費、廣告宣傳費、代理費等。 該項費用一般按銷售 收入的一個百分比計算。6. 財務(wù)費用一一財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、 融資代理費以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。7. 其他費用一一其他費用主要包括臨時用地費、臨時建設(shè)費、 施工圖預(yù)算、標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算、標(biāo)底審查費、招 標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公正費，工程監(jiān)理費等雜項 費用。這些費用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。8. 不可預(yù)見費不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3% 7%估算。

7、9. 稅費指項目所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門 征收的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準估算。財務(wù)分析篇：財務(wù)分析主要是通過計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、 財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期和成本利潤率等主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對開發(fā) 項目的盈利能力進行分析。1. 財務(wù)內(nèi)部收益率一一財務(wù)內(nèi)部收益率 （簡寫為FIRR）是項目 在整個計算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折 現(xiàn)率。FIRR是評價項目盈利性的基本指標(biāo)。這里的計算期， 對開發(fā)項目而言是指從購買土地使用權(quán)開始到項目全部售出 為止的時間。FIRR 的計算公式為：藝（CI-CO） t（1+FIRR） -t=0式中：CI現(xiàn)金流入量；CO現(xiàn)金流出量；(

8、CI-CO) t項目在第t年的凈現(xiàn)金流量；t=0 項目開始進行的時間點；n計算期，即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期。財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是，項目在這樣的折現(xiàn)率下， 到項目壽命終了時，所可以被完全收回所有的投資。內(nèi)部收 益率也表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目就會面臨虧損。因此所求出內(nèi)部 收益率是可以接受的貸款最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率 與部門或行業(yè)的基準收益率或目標(biāo)收益率ic比較。當(dāng)FIRR>ic時，則認為項目在財務(wù)上是可以接受的。FIRR的具體計 算用內(nèi)插公式求： FIRR=ii+ |NPVi |(i2-ii)/ | NPVi |+ | NPV2 |式

9、中：11 當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；12 當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率；NPVi米用低折現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值的正值；NPV2米用高折現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值的負值；式中ii與i2之差不應(yīng)超過2%。2. 財務(wù)凈現(xiàn)值一一財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要的經(jīng)濟指標(biāo)。它是指項目按行業(yè)的基準收益 率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活 動起始點的現(xiàn)值之和 其計算公式：FNPV二藝 CI-CO） t（1+ic）-t式中：FNPV 項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值；ic 基準收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果FNPV >0,說明項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，

10、因而在財務(wù)上是可以接受的。3. 動態(tài)投資回收期一一動態(tài)投資回收期（Pt）是指項目一凈現(xiàn) 值抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力 的重要指標(biāo)。對開發(fā)項目來說，動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起 始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回 收終止年份。其計算公式為：Pt=（累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份-1 ） + （上年累計折現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值） 求出的Pt與基準回收期Pc相比較，如果Pt <Pc，則項目在 財務(wù)上是可行的。4. 開發(fā)商成本利潤率一一開發(fā)商成本利潤率是初步判斷項目財 務(wù)可行性的指標(biāo)，其計算公式為：開發(fā)商成本利潤率二（項目總開發(fā)價值-總開發(fā)成本

11、）/總開發(fā)成本*100%在計算項目總開發(fā)價值是，如果項目是全部銷售，則等于扣 除銷售稅金后的凈銷售收入；當(dāng)項目用于出租時，為項目在 整個持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營收入的現(xiàn)值累計之和。案例篇：某開發(fā)商擬在一地塊上開發(fā)一多層住宅小區(qū)，擬售 價2200元/平方米。1銷售收入表：建筑類型單價（元/平方米）面積（平方米）銷售收入（萬元）多層22004000088002. 成本費用表:項目子項目計算過程（單位：萬元）土地費用土地使用權(quán)出讓金32 萬/ 畝 *41 畝=1312土地轉(zhuǎn)讓契稅等1.3 萬 / 畝 *41 畝=53.3城市建設(shè)配套費250兀/平方米*4萬平方米=1000小計2365.3前期工程費規(guī)劃勘察

12、設(shè)計費10兀/平方米*4萬平方米=40可行性研究費1兀/平方米*4萬平方米=4三通一平費30兀/平方米*4萬平方米=120小計164房屋開發(fā)費建安工程費600兀/平方米*4萬平方米=2400附屬工程費90兀/平方米*4萬平方米=360室外工程費200兀/平方米*4萬平方米=800小計3560其他費用工程質(zhì)量監(jiān)督費1兀/平方米*4萬平方米=4工稈監(jiān)理費10兀/平方米*4萬平方米=40小計44管理費用/(2365.3+164+3560+44)萬元 *1.3%=80財務(wù)費用/(2365.3+164+3560+44)萬元 *5%=300銷售費用/8800 萬元 *1.36%=120不可預(yù)見費/(613

13、3.3+80+300+120)萬元 *3%=200總計/68333. 利潤表:項目計算過程（單位：萬兀）銷售收入8800開發(fā)成本6833營業(yè)稅及附加銷售收入 *5.5%=8800*5.5%=484項目總開發(fā)價值銷售收入-營業(yè)稅及附加=8316稅前利潤項目總開發(fā)價值-開發(fā)成本=8316-6833=1483所得稅稅前利潤 *33%=1483*33%=490稅后利潤稅前利潤-所得稅=1483-490=993三項基金稅后利潤 *15%=993*15%=149可分配利潤稅后利潤-三項基金=993-149=844由該表可以求出項目的“成本利潤率”成本利潤率二（項目總開發(fā)價值-總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本*10

14、0%=（8316-6833 ） /6833*100%=21.7%4. 投資計劃表：（單位：萬元），（）內(nèi)為投入比例項目2001 年2002 年2003 年合計土地成本2365 (100% )2365建造成本3724 (100% )3724其他費用44 (100% )44管理費用16 (20% )32 (40% )32 (40% )80財務(wù)費用60 (20% )120 (40% )120 (40% )300銷售費用24 (20% )48 (40% )48 (40% )120不可預(yù)見費40 (20% )80 (40% )80 (40% )200各項稅金及基金1123 (100% )1123銷售收入

15、2640 (30% )6160 (70% )8800由上表可以得出如下現(xiàn)金流量表：（單位：萬兀）項目2001 年2002 年2003 年現(xiàn)金流入量0+2640+6160現(xiàn)金流出量-2505-4048-1403凈現(xiàn)金流量-2503-1408+4757財務(wù)分析如下：取基準收益率為10%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV): FNPV二藝 CI-CO ) t(1+ic)-t=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13= 135 萬因為PNPV=135>0,說明項目的獲利能力超過了基準收益率的要求， 所以從財務(wù)凈現(xiàn)值的角度來看本項目是可行的。1. 財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR):當(dāng) i1 取 12% 時，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.12 3=29當(dāng) i2 取 13% 時，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.13 3=-21FIRR=i1+ INPV1 I(i2-i1)/ INPV1 |+ INPV2 I= 12%+29*(13%-12% ) / (29+21 )= 12.58%由于本項目的貸款利率為 7%，而本案的FIRR=12.58