(完整word版)新樓盤物業(yè)接管工作的思路

1、新樓盤物業(yè)接管工作的思路依據(jù)集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管 理、入住期管理(將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入 新居等)和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管 理工作計劃：一、介入期根據(jù)集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制 定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期 準備工作：(1)根據(jù)集團公司相關銷售承諾內容，制定業(yè)主臨時公約、前期物 業(yè)服務協(xié)議、業(yè)主手冊，并與集團簽定前期物業(yè)服務協(xié)議；對集團公 司售樓承諾文書從物管視角給

2、予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；(2)對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè) 建議；(3)參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化 系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、 標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管 專業(yè)角度提出合理化建議；(4)收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；(5)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；(6)配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、服務內容、契約的互動溝通;(7)業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)

3、現(xiàn)問題及時匯總提交書 面整改報告；(8)收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息(廠家聯(lián)系 人、聯(lián)系方式等)，以滿足日后維修中的材料供應；(9)與集團公司相關部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方 面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質量維保方面的訴求 能夠得到及時的解決；(10)建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；(11)與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂 等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；(12)擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關的各類資料，并印 刷裝訂成冊(業(yè)主入伙時發(fā)

4、放給業(yè)主)。(13)針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。2、開展業(yè)主服務需求調查積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息， 在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調查，以求了解業(yè)主的年齡結構、 文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項 服務收費標準，使今后的物業(yè)管理服務工作更加貼近業(yè)主。3、按規(guī)范實施接管驗收充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對 XX物業(yè)的了解，本著 對業(yè)主負責，對集團負責”的宗旨，對XX進行嚴格、細致、全面的接管驗收。4、介入期管理工作計劃表序號項 目內容時間1前期介入?yún)⑴c規(guī)劃 設計和建設1、項目實地考察、研究規(guī)劃

5、設計意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。2006年5月至2006年10月2擬訂物業(yè)管理服務力殺1、總結同行業(yè)物業(yè)管理服務的成功經(jīng)驗；2、對XX項目深入調查研究；3、針對XX新區(qū)特點擬訂管理方案。2006年5月至2006年6月3組建物業(yè)管理服務 隊伍1、物業(yè)處組織架構的建立、 相關人員的招聘；2、人員培訓；3、人員上崗。2006年5月至2006年11月4完善管理及辦公條 件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、管理物質裝備。2006年10月至2006年11月5制定管理規(guī)章制度1、制定或完善切合實際的各項制度；2006年6月至2006年7月6對業(yè)戶的宣傳及對 員工的培訓對

6、二次裝修須知進行口頭宣導、書面宣導，現(xiàn)場指導、培訓。2006年10月至2007年3月7物業(yè)的驗收與接管1、根據(jù)標準，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整改； 2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工程遺 留問題備案。2006年9月至2006年11月初8物業(yè)檔案建立與管理1、收集檔案資料；2、科學分類；3、建檔；4、運用。2006年5月起二、入住期1、高效便利辦好入住入伙期是物業(yè)管理工作關鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身 形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務工作奠定良好基礎的一個契機， 為此做好如下幾項工作：(1)與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及 應收的有關費用，以便業(yè)主事前做

7、好準備；(2)銷售部應合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務;(3) 一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供 一對一的入住服務；(4)事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業(yè)機構，同 步辦公，方便業(yè)主入伙。2、提供入住期的便民服務措施(1)延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢 答疑、裝修咨詢等；(2)通過公開招投標方式引入 45家具有一定品牌、資質、售后服務 良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便 業(yè)主的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收；(3)組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解 決家庭裝修后

8、清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議4、裝修管理(1)裝修宣傳培訓。根據(jù)建筑法，建設部第110號令住宅室內裝 飾裝修管理辦法及東莞市有關裝修管理的規(guī)定，制定房屋裝飾、裝修管 理辦法、裝修期間電梯使用管理規(guī)定、二次裝修申請表等，對相關管 理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識 培訓。(2)強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。(3)落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。(4)制定違章裝修處理流程。(5)依據(jù)裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗5、治安管理(1)建立高素質的安管隊伍，按高標準、

9、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。(2)確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。(車位、車主、車型、車色)(3)實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗(守衛(wèi)崗)、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；(4)完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。6、入住期管理工作計劃表序 號項目內容時間1入住手續(xù)辦理1、準備好業(yè)主入住資料；2、合理設置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務。2006年11月起2住戶裝修管理1、對業(yè)戶和裝修隊伍的宣導、培訓(發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場交流) ；1、裝修申報審批；2、裝修施工過

10、程監(jiān)管；3、裝修驗收。2006年11月起3業(yè)戶檔案建立與管理1、收集檔案資料；2、科學分類；1、建檔；2、運用。2006年5月起三、常規(guī)期管理1、培訓工作通過培訓，提高員工的文化素質、業(yè)務技能和管理服務水平，為 XX物業(yè) 項目培養(yǎng)一支品質優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使 XX社區(qū)的物業(yè)管理更 加賦有成效。(1)安管培訓計劃項次培訓主題/教材培訓人培訓對象1消防甩帶(二節(jié))/依據(jù)考核標準安管 隊長全體隊員2安管員考核細則安管 隊長全體隊員3“三流”管理依據(jù)安防管理培訓教案 預案安管 隊長全體隊員4門崗工作流程、巡邏工作流程、安管 隊長全體隊員5中隊訓練(每周星期三、五進行) 依據(jù)考核標準安管 隊

11、長全體隊員6隊伍建設/自編和依據(jù)中國保安安管 隊長全體隊員7水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救 預案培訓保安 經(jīng)理全體隊員8崗位職責安管 隊長全體隊員9新隊員上崗培訓及 崗位職責、公司理念、服務 意識。依據(jù)相關材料分階段進行新隊員 老隊員10安防大隊在二次裝修管理中的崗位職責、巡樓要 點；如何在現(xiàn)場及時傳遞業(yè)戶的投訴、報修；全體隊員11高層樓宇消防預案現(xiàn)場培訓及演練全體隊員(2)綠化培訓計劃項次培訓主題/教材培訓人培訓對象1綠化工崗位職責綠化 班長綠化工2綠化基礎應知應會綠化 班長綠化工、樓管員3割草機、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說明書綠化 班長綠化工4安全操作規(guī)程綠化

12、班長綠化工客戶主管5苗木習性管養(yǎng)特點綠化 班長綠化工客服主管6各類表單使用的培訓/依據(jù)現(xiàn)場使用表單綠化 班長綠化工樓管、客戶主管7氣候、土壤水分與苗木的關系綠化 班長綠化工客戶主管8苗木等級標準及如何檢查苗木病蟲害依據(jù)綠化 施工及相關材料綠化 班長綠化工樓管、客戶主管(3)行政培訓計劃項次培訓主題/教材培訓人培訓對象1物業(yè)相關法律法規(guī)培訓物業(yè)部經(jīng) 理2學習本項目的新建商品住宅質量保證書、新建商品住宅使用說明書物業(yè)部經(jīng) 理全體客服人員3社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場相結合物業(yè)部經(jīng) 理全體客服人員4新樓管員上崗培訓物業(yè)部經(jīng) 理全體客服人員5學習業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理協(xié)議、房 屋裝飾、裝修管理辦法、接樓特

13、別提示、業(yè) 主基本恒況登記表等物業(yè)部經(jīng) 理全體客服人員6服務禮儀/依據(jù)禮儀培訓資料結合現(xiàn)場物業(yè)部經(jīng) 理全體客服人員7各項物業(yè)費用收取標準、正確開票據(jù)時注意事項 /依據(jù)公司計財部相關要求物業(yè)部經(jīng) 理客服、收款員8各類相關表單使用物業(yè)部經(jīng) 理全體客服人員9入住親情服務、有償服務項目講解物業(yè)部經(jīng) 理全體客服人員10現(xiàn)場對客服口員工進行房屋配套設施使用功能 及操作培訓物業(yè)部經(jīng) 理項次培訓主題/教材培訓人培訓對象1新員工入職培訓物業(yè)公司簡介、(規(guī)章制度，崗位職責)/依據(jù)管理規(guī)范義件培訓物業(yè)部經(jīng) 理全體工程人員2公司管理文件培訓物業(yè)部經(jīng) 理全體工程人員3安全知識、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓。工程 主管全體工

14、程人員4現(xiàn)場培訓：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及根據(jù) 樓書平面圖了解各幢樓結構，方位特點，戶內給 排水走向，五金門配件產(chǎn)地品名等。工程主管全體工程人員 怯官貝5現(xiàn)場操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制度 的培訓工程 主管全體工程人員及 怯官貝6建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范，智能化系統(tǒng)驗收規(guī)范，針對各口負責人進行專項培訓 /依據(jù)建設 部標準、及機電設備調試驗收標準培訓。工程 主管全體工程人員7小區(qū)變配電系統(tǒng)知識、給排水系統(tǒng)知識培訓。工程主管全體工程人員8業(yè)上交接樓驗房知識培訓。工程 主管全體工程人員及 怯官貝9業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項培訓。工程主管全體工程人員10電梯安全技術知識培訓。小區(qū)智能化系知識培訓。工程 主管全體工程人員序 號項目內容時間1房屋及公共設施維修保養(yǎng)1、制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方案；2、制定維修基金的收集及管理辦法；3、房屋的養(yǎng)護及維修管