東方明珠城項目提案

1、東方明珠城項目提案十堰市概況十堰市位于湖北省西北部，地處秦巴山區(qū)腹地，漢江中上游，跨東經(jīng)109 29至111 16,北緯31 30至33 16,在中國”雄雞型 版圖中正處于雞心部位，在歷史上曾有南船北馬、川陜咽喉、四省 通衢之稱。她東與湖北襄樊接壤，西與陜西安康為鄰，南與湖北神農(nóng) 架和重慶萬州交界，北與陜西商洛和河南南陽相連，是鄂、豫、陜、渝 毗鄰地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化重鎮(zhèn)，是華中、西南、西北三大經(jīng)濟板塊的 結(jié)合部。十堰轄五縣一市兩區(qū)和一個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，即鄖縣、鄖西縣、竹山縣、竹溪縣、房縣、丹江口市、張灣區(qū)、茅箭區(qū)和白浪經(jīng)濟技術(shù)開 發(fā)區(qū)。國土總面積萬平方公里，總?cè)丝?346萬。十堰城市狀況十堰

2、建市三十多年來，尤其是改革開放二十年來，兩個文明建設(shè)取得了 豐碩的成果，從一個貧窮小鎮(zhèn)發(fā)展成為具有一定規(guī)模和經(jīng)濟實力的區(qū)域 性中心城市。精神文明建設(shè)成果豐碩，進入90年代以來，曾名列全國小康水平第6位、全國城市綜合實力評比第22億先后獲得全國衛(wèi)生 城市、全國雙擁模范城市”、”全國綠化十佳城市”、”全國城市環(huán)境綜 合整治優(yōu)秀城市”、中國內(nèi)陸山區(qū)惟一 ”國家園林城市”、中國優(yōu)秀旅游 城市、湖北省文明城市競賽第一名等殊榮。2001年十堰國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，年增長%居全省第一；實現(xiàn)財政收入億元，年增長 %城鎮(zhèn)居民 可支配收入5050元（城區(qū)為7800余元），農(nóng)民人均純收入1586元。 經(jīng)過30多年的發(fā)

3、展，目前十堰汽車、水電、旅游、生物醫(yī)藥、色綠色 食品等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)已具規(guī)模，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)日趨完善，科教文化不斷繁榮，城 市功能逐步提升，經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。十堰交通狀況交通通訊便捷，襄渝鐵路橫貫東西，每天有13對客車通過，可直達北京、上海、武漢、鄭州、重慶、成都、西安等地。209和316國道交匯十堰，四通八達。漢江黃金水道運輸可通江（長江）達海（上海）。老 河口和襄樊兩機場毗鄰十堰，班機可直飛北京、上海、廣州等大中城市。 隨著火車提速、（武）漢-十堰（堰）一級汽車專用公路及十堰空港的 建設(shè)，交通條件將進一步改善。二00四年十堰房地產(chǎn)開發(fā)的特點1、品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模不斷擴大，開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于不平衡

4、 狀態(tài)：自2001年十堰翔龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的“世紀花園”一期工程投 入市場、并創(chuàng)十堰房地產(chǎn)銷售價格的歷史新高以來，2004年十堰精品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模有了進一步的擴大，其中十堰市興麗房地 產(chǎn)公司開發(fā)的“澳門花園”、十堰春華房地產(chǎn)公司開發(fā)的“春華苑小 區(qū)”、“世紀花園”二期工程、十堰市陽光房地產(chǎn)公司開發(fā)的“東方 廣場”等項目興起了十堰高檔住宅的開發(fā)建設(shè)熱潮，高檔住宅所占的 市場份額有了進一步提咼，也使大部分開發(fā)企業(yè)開始注重企業(yè)品牌和 樓盤品牌，提高了十堰的房地產(chǎn)開發(fā)水平。普通商品房開發(fā)近年來一 直處于穩(wěn)步增長的態(tài)勢，而為滿足廣大中低收入家庭住房需求的經(jīng)濟 適用住房建設(shè)自2001年以來處于停

5、滯狀態(tài)，廉租房的開發(fā)建設(shè)還沒有 啟動，這種狀況造成十堰房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于不平衡狀態(tài)，不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。2、供求量與銷售量大幅度增長：2004年除城區(qū)內(nèi)小范圍的零星開發(fā)項 目以外，涌現(xiàn)出了大量的成規(guī)模開發(fā)項目，如東岳路上的春華苑、東 興山莊，朝陽路上的金色家園、都市花園，公園路的東方廣場，漢江 路的六堰中心花園，五堰的武當(dāng)商城、東山苑小區(qū)，三堰的澳門花園， 十堰的雅蘭居、旭日家園，白浪高新區(qū)的祥安花園、天盾花園等。據(jù) 統(tǒng)計，2004年十堰房地產(chǎn)施工面積達149. 06萬平方米，銷售面積達 45. 12萬平方米，銷售金額達5. 18億元，分別比上年增長69. 23%、 60. 06

6、%和86 . 33%，供應(yīng)量與銷售量再創(chuàng)歷史新高。3、成交價格明顯上漲：2004年的房屋銷售價格在2003年的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲，漲幅平均在10%左右。調(diào)查顯示，2003年一2004年的房價在 1300元平米至2800元平米之間。房價上漲的主要原因為：一是樓盤的 檔次有較大的提高，配套設(shè)施的完善增加了開發(fā)成本； 二是主要建材產(chǎn) 品價格的大幅漲價，造成了建安成本的增加；三是土地取得成本增加， 土地基準(zhǔn)地價的上調(diào)以及土地拍賣市場的激烈競爭，造成土地價格的上漲；四是建筑結(jié)構(gòu)的改變也增加了成本，以前大量的建筑為磚混結(jié)構(gòu)，建安成本較低，而現(xiàn)在許多樓盤為框架結(jié)構(gòu)，并推出了一些小高層及高 層建筑；五是別墅樓盤的

7、推出，對整體房價有明顯的拉動作用等；六是 經(jīng)濟適用住房項目建設(shè)的暫停， 政府缺乏進行價格調(diào)控的有力手段， 也 造成了商品房價格的無序上漲。4、開發(fā)區(qū)域過分集中：目前十堰房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域主要集中在城 區(qū)中部組團（主要為火車站至張灣地段）和白浪高新區(qū)、尤其是五堰、六堰、張灣等中心地段的舊城改造更成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，在改善城區(qū)環(huán)境面貌的同時也造成了建筑布局的高密度、商鋪面積的無序增 加、停車位、綠化面積與露天休閑場所的急劇減少等弊端，而位于城市 偏僻地段如紅衛(wèi)、花果、東風(fēng)、顧家崗以及北京路沿線的房地產(chǎn)開發(fā)處 于相對蕭條的局面，不利于城市的全面協(xié)調(diào)發(fā)展。5、市場行為更加理性：房地產(chǎn)市場的開發(fā)

8、經(jīng)營與消費行為越來越理性， 呈現(xiàn)出如下特點：一是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)逐步為廣大開發(fā)企業(yè)所接 受，樓盤的開發(fā)規(guī)模越來越大，2004年對2萬平方米以上的項目進行 一次投資一次開發(fā)的行為逐步增多， 規(guī)模優(yōu)勢凸現(xiàn)；二是短期經(jīng)營行為 日趨減少，絕大多數(shù)樓盤都注重了生活配套服務(wù)設(shè)施的完善；三是小區(qū)環(huán)境越來越受重視，不只是追求綠化率的提高，更注重追求景觀環(huán)境的 特色化，如東岳路上的春華苑所營造的東方園林就頗具特色，獨樹一幟；四是對項目的前期策劃宣傳越來越重視，力求在小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計、 環(huán)境景觀上領(lǐng)先一籌，為項目營造更多的賣點；五是開發(fā)經(jīng)營理念的不 斷創(chuàng)新，涌現(xiàn)出健康住宅、陽光樓盤、新都市主義等住宅小區(qū)，滿

9、足消 費者的深層次需求；六是消費者越來越理性，購買行為越來越謹慎，對 產(chǎn)品的要求越來越高。二00五年十堰房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向2005年十堰房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然要以市場需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng) 結(jié)構(gòu)，應(yīng)堅持“嚴格控制別墅與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模， 積極建設(shè)普通商 品房，有計劃地發(fā)展建設(shè)經(jīng)濟適用住房和廉租房“的發(fā)展原則，促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。1、十堰房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間，還將以較高的速度發(fā)展：一是 十堰人均住房面積不僅低于全省平均水平，離 3035 平方米的人均居 住水平還有很大的距離， 因而十堰房地產(chǎn)業(yè)還有較大的發(fā)展空間； 二是 隨著高速公路的建成通車、 武當(dāng)山機場的建設(shè)、 對外交通條件的進一步

10、 改善，南水北調(diào)工程全面動工的持續(xù)效應(yīng)， 東風(fēng)與日產(chǎn)合作的推動作用， 武當(dāng)山旅游品牌效應(yīng)的全面推廣， 城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及城市基礎(chǔ)設(shè) 施的改造和完善， 經(jīng)濟投資環(huán)境的改善等， 必將對十堰國民經(jīng)濟的持續(xù) 發(fā)展產(chǎn)生積極深遠的影響， 從而進一步推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 三是隨著 居民生活水平的提高，人口的增長，城市規(guī)模的擴大，首次和多次置業(yè) 者的增加，對住房的需求與日俱增，也將刺激房地產(chǎn)市場的繁榮興旺。2、更新經(jīng)營理念，完善經(jīng)營機制，應(yīng)成為十堰房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向： 十堰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)目前還存在“三低一高”的弊端，即企業(yè)結(jié)構(gòu)不合 理，總體實力偏低；技術(shù)力量不足，管理水平偏低；房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的 科技含量低；

11、房地產(chǎn)銷售價格偏高。因此，更新經(jīng)營理念、完善經(jīng)營機 制、全面推進房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展應(yīng)成為十堰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展 方向。在實際發(fā)展過程中應(yīng)重點抓好以下工作： 一是要全面貫徹落實 國 務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知 精神，確定正確的發(fā)展方 向與發(fā)展思路； 二是進行橫向聯(lián)合、 建立具有競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 集團，實行房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模經(jīng)營，可以通過股份合作、兼并或企業(yè)重 組等形式成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團， 壯大企業(yè)的經(jīng)營實力； 三是在進一 步改善經(jīng)濟投資環(huán)境的基礎(chǔ)上， 全面進行招商引資， 通過外資企業(yè)的進 入，引進先進的經(jīng)營理念與管理方式，在完善競爭機制的基礎(chǔ)上，推動 房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)

12、展； 四是充分發(fā)揮中介機構(gòu)的服務(wù)職能， 使中介 機構(gòu)能夠在開發(fā)項目的前期策劃、 技術(shù)咨詢、 銷售代理等方面發(fā)揮其專 業(yè)特長，使開發(fā)產(chǎn)品更符合城市建設(shè)的要求、符合市場需求，以促進房 地產(chǎn)開發(fā)水平的進一步提高。3、調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，啟動經(jīng)濟適用住房和廉租房項目建設(shè)，促進房 地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展： 經(jīng)濟適用住房和廉租房是房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要 組成部分，盡管前階段十堰經(jīng)濟適用住房建設(shè)出現(xiàn)了將經(jīng)濟適用住房建 成商品房甚至高檔住宅、 銷售價格偏高、 有關(guān)優(yōu)惠政策落實不到位等問 題，但它作為滿足中低收入階層住房需求的政策性商品房， 不僅是保持 社會穩(wěn)定的需要， 更是促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的需要。 通過制定十

13、 堰市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理實施細則 ，完善管理辦法， 按照“三統(tǒng)一， 四控制“的思想， 即統(tǒng)一規(guī)劃、 統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一實施以及控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、 控制銷售對象、 控制銷售價格和控制年度開發(fā)量， 必定會使十堰的經(jīng)濟 適用住房的建設(shè)管理逐步規(guī)范起來。因此， 2004 年在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上 應(yīng)重點促進經(jīng)濟適用住房建設(shè)的全面啟動， 建立起廉租房的建設(shè)管理制 度，進行廉租房開發(fā)建設(shè)試點， 在積累經(jīng)驗的基礎(chǔ)上有計劃地推廣廉租 房建設(shè)，使十堰的房地產(chǎn)業(yè)能夠以合理的結(jié)構(gòu)與速度得到發(fā)展。4、強化精品意識，突出城市特色，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)水平，使房 地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展： 房地產(chǎn)開發(fā)作為實施城市規(guī)劃的重要手 段，

14、不僅要滿足城市居民生產(chǎn)生活需要， 而且要滿足提高經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境 與居民生活環(huán)境質(zhì)量的需要， 滿足提升城市功能的需要。 城市特色決定 了房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)與方向， 房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施只有緊扣城市特色 這一主題，才能做到經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一。因此，更 新房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理念，強化精品意識，突出城市特色，使房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展：首先要做到規(guī)劃設(shè)計的先進性、超前性與可操作性的結(jié)合，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體布局、詳細規(guī)劃、配套設(shè)施、景觀 環(huán)境、單體建筑功能與造型等設(shè)計方面，應(yīng)堅持多方案的競爭與優(yōu)選； 其次是確立規(guī)劃實施的權(quán)威性，不僅要使項目布局符合城市規(guī)劃的要 求，而且要杜絕擅自變更規(guī)劃

15、和見縫插針的開發(fā)行為；第三要強化精品意識，堅持房地產(chǎn)項目的規(guī)模開發(fā)，杜絕分割拆零的開發(fā)方式，不僅要 在新區(qū)開發(fā)上堅持規(guī)模開發(fā)的原則， 在城市中心區(qū)的改造上更應(yīng)堅持規(guī) 模改造的方式，改變目前零星分散的改造模式，使新區(qū)開發(fā)與舊城改造 協(xié)調(diào)發(fā)展，進一步提高十堰房地產(chǎn)開發(fā)水平。二00四年十堰房地產(chǎn)業(yè) 市場綜合分析2004年，十堰房地產(chǎn)在諸多政策的實施中悄然已過，從年初的停止別 墅類用地到央行的121號文件和國務(wù)院18號文件，從土地供應(yīng)的集中 管理到開發(fā)企業(yè)注冊資金的提高，諸多政策的出臺保障了十堰房地產(chǎn)業(yè) 健康、有序地發(fā)展。1、價格及指數(shù)2004年，房地產(chǎn)價格漲幅增大，特別是城區(qū)中心地段較以往有較大幅

16、度增長。本年度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1000點（基點），綜合物業(yè)平均價格為元/平方米。住宅類指數(shù)本年度為1000點（基點），住宅市場平均價格為元/平方米。 綜合樓商鋪類價格指數(shù)本年度為1000點（基點），其平均價格達到5225 元/平方米。2、宏觀市場概況分析2004 年，十堰城區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，投資 與消費同步增長；供應(yīng)量與需求量基本平衡，且供應(yīng)略大于需求；市場 規(guī)模穩(wěn)步放大，市場結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善；初步形成了增量與存量聯(lián)動，銷售 與租賃并舉的市場格局。A 從投資情況看，十堰完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元， 比 2003年增長 %，房屋竣工面積萬平方米，商品房銷售面積萬平方米，與 200

17、2 年相比， 房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)都保持了較高的增長速度。 從銷售情況看， 2004 年，除多個舊盤繼續(xù)銷售外，涌現(xiàn)出了 30 余個新盤，平均銷售率達到 80%以上，開盤半年以上的樓盤基本售罄。供應(yīng)量與銷售量與以往相比 都有較大幅度地增長，市場供求兩旺，成交活躍。B 二級市場成交量持續(xù)放大。 隨著十堰二級市場的放開， 特別是十堰市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易管理暫行辦法 的出臺、 銀 行貸款利率的下降、 房屋交易手續(xù)費下調(diào)和運行程序的簡化， 進一步激 活了住房二級市場。 十堰存量房市場、 房屋租賃市場與往年相比表現(xiàn)得 較為活躍。僅 10 月份，城區(qū)二手房成交量就比前兩個月分別增長了 2

18、4倍。據(jù)統(tǒng)計，2004年，十堰城區(qū)各類房屋成交 6140起，同比增長 %， 其中，存量房成交 4587 起，占成交總量的 74%，城區(qū)房地產(chǎn)交易面積 617204 平方米，成交價值萬元。其中，存量房交易面積平方米，占總 交易面積的 %，同比增長 %，預(yù)計 2005 年還將有一定幅度地上升；本年 度，居民已購公房和經(jīng)濟適用房上市交易平方米，占存量房交易面積 的%。房屋租賃市場日趨活躍，全年累計登記備案 926 件，房屋租賃面 積 54367 平方米。從市場形勢看， 城區(qū)精品樓盤與高檔住宅的銷售量呈 上升趨勢，普通價位樓盤倍受歡迎。十堰區(qū)域房地產(chǎn)市場分析目前十堰房地產(chǎn)開發(fā)的熱點樓盤主要集中在城區(qū)中

19、部組團(主要為火車站至張灣地段)和白浪高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，尤其是五堰、六堰、張灣 等中心地段的舊城改造更成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，總建筑規(guī)模達到30萬平方米。從分布的情況看，十堰城區(qū)中心地段的開發(fā)空間已趨于飽和，目前正向北京路兩岸、紅衛(wèi)至花果和顧家崗至白浪的城郊結(jié)合部輻射，這為土地稀缺的十堰房地產(chǎn)開發(fā)形成了新的亮點。從而使土地資源得到充分 利用，促進了城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和城市功能的提升。(1) 白浪區(qū)2004年度白浪區(qū)住宅類指數(shù)為1000點(基點)，住宅類平均價格 為元/平方米。由于經(jīng)濟的拉動效應(yīng)，2004年，白浪高新區(qū)的房地產(chǎn)開 發(fā)熱逐漸升溫，使該區(qū)域成為繼城區(qū)中心地段后又一個開發(fā)熱點區(qū)域。 本年度

20、新推出的樓盤有起價為1100元/平方米的祥安花園、起價為988 元/平方米的白浪綜合樓以及起價為1280元/平方米的天盾花園等，且 樓盤的品質(zhì)也有較大幅度的提升， 產(chǎn)銷基本平衡。面積為90- 120平方 米左右的兩居室戶型在本區(qū)倍受爭寵， 超過120平方米的大戶型銷售遇 阻。開盤不到4個月的天盾花園二期，由于戶型設(shè)計的親和力，加之采 用框架結(jié)構(gòu)，目前銷售率已達到 70%以上。祥安花園更是把主力面積定 位在80- 120平方米之間，目前銷售率達到 80%以上。盡管該區(qū)平均價 格低于其他兩區(qū)，但與2003年相比，已有較大的增長幅度。(2) 張灣區(qū)2004 年度張灣區(qū)住宅類指數(shù)為 1000 點（基點

21、），住宅類平均價格為元 / 平方米。本區(qū)的樓盤主要集中于漢江路、公園路、東岳路及張 灣周圍，而位于紅衛(wèi)、花果、東風(fēng)等較為偏僻的地段，僅有規(guī)模不大的 零星項目，且多數(shù)為定向開發(fā)。本年度新開發(fā)的樓盤有春華苑、東興山 莊、蝶翠豪庭、文匯小區(qū)、聯(lián)誠公寓等。位于鏡潭路的蝶翠豪庭，以小面積戶型、低價位見長，開盤僅三個 月，銷售率已達 70%。而東風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)公司的文匯、古臺和雅仕居三 個小區(qū)則凸現(xiàn) 120 平方米以上的大面積戶型，由于占據(jù)天時、地理、人 和之優(yōu)勢，目前已全部售罄。將健康理念融入樓盤之中， 以此作為銷售的制高點， 春花苑便是其 中一例。戶型從兩居室到 5居室、面積由 70 多到 270多平方

22、米，戶型 種類多、面積跨度大，銷售形勢卻款款俱佳。本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的最大 特點是：房價落差較大，最低的 950元/ 平方米，最高的超過 2000 元/ 平方米。3）茅箭區(qū)2004 年度茅箭區(qū)住宅類指數(shù)為 1000點（基點），住宅類平均價格 為元/ 平方米。 2004年度茅箭區(qū)的房地產(chǎn)可謂一個字“火”。由于 該區(qū)域房地產(chǎn)性價比高而引起了樓市在本年度的沸騰； 但由于土地供應(yīng) 量的限制，該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)高峰期已過，進入持續(xù)期，決定了今后該 區(qū)域的房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)太大的變化。 該區(qū)另一個顯著的特點是， 樓盤 品質(zhì)普遍較好，別墅、多層、小高層鱗次櫛比，錯層、復(fù)式、兩居室、 多居室各種戶型百花齊放。人民路

23、房地產(chǎn)持續(xù)升溫。人民路沿線成為高檔樓盤的聚居地。 新推出的樓盤有雅蘭居、泰康花園、澳門花園、榮華公寓、武當(dāng)廣場、東山 苑等，均價在1800兀/平方米左右。五堰北街的東山苑以其優(yōu)越的地理 位置和準(zhǔn)確的戶型定位，使銷售一路綠燈，早已告罄。于2003年12月25日開盤的澳門花園，占盡天時地利之優(yōu)勢，搶在國家停止申請別墅 類用地之前，開發(fā)建設(shè)了十堰市唯一的一個別墅區(qū)， 是本年度十堰樓市 的一個亮點。該樓盤以其優(yōu)良的品質(zhì)、獨特的建筑設(shè)計成功打造了自己 的品牌。開盤至今，銷售率已達 85%朝陽路房地產(chǎn)進入持續(xù)發(fā)展期。 新推出的樓盤有永興花園、果品花 園、金色家園、麗景豪庭等，均價在 1500元/平方米左右

24、，銷售率在 70%以上。東岳路的樓盤品質(zhì)大幅提升。世紀花園在市場上的順利銷售，拉動 了周邊精品樓盤的開發(fā)建設(shè)。本區(qū)域新推出的樓盤還有東岳山莊、 青春 家園、龍韜園等，均價在1500元/平方米左右，樓盤銷售順暢，多數(shù)已 進入尾盤或售罄。值得一提的是，由于精品樓盤和高檔住宅聚居該區(qū)， 特別是澳門花 園、東山苑、世紀花園的推出，使該區(qū)的房價一路飚升，最高價格已升 至4000元/平方米。十堰區(qū)域商業(yè)市場分析商鋪概念商鋪，由市演變而來，說文將市解釋為集中交易之場所, 也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當(dāng)時 東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商 業(yè)十分繁榮

25、。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時最大 的商業(yè)中心城市。 據(jù)歷史記載： （東京）東大街至新宋門， 魚市、肉市、 漆器、金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇 城東華門外，無所不有。清明上河圖曾翔實地記錄了古代商鋪、商 業(yè)街市的景況。位于長江三角洲東端，北瀕長江口，南臨杭州灣的上海，明清時期 僅為江蘇省的一個縣。 上海的第一次崛起， 是在上一世紀二、 三十年代， 當(dāng)時的上海已成為全國最大的經(jīng)濟和商業(yè)中心， 遠東最大的商業(yè)中心城 市。據(jù)上海通史記載： 1933 年上海共有商鋪萬戶，平均每平方公 里戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路 （今淮海

26、路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。根據(jù)以上對商鋪歷史的回顧， 我們可以對 商鋪做以下定義，即 商 鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、 服務(wù)及 / 或 感受體驗的場所。 和過去 商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別 之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能， 而且包含了服務(wù)功能和感 受體驗的功能。商鋪作為交易的場所，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車 銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。 對于絕大多數(shù)人來講， 理解這一 點很容易。商鋪作為提供服務(wù)的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、 美容美發(fā)設(shè)施等。消費者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù)， 享受服務(wù)的品質(zhì)。等，消費者在

27、這類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造的特別的情景、設(shè)施、氛 圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營者在此過程中實現(xiàn)收益。從商鋪的概念我們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大的發(fā)展，已經(jīng)從 最初的經(jīng)營物品商品，增加到經(jīng)營服務(wù)商品、體驗商品的層面。很顯然, 以上不同經(jīng)營商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大 小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風(fēng)格、商品類型、配套條件等。商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場，以及大型購物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面， 隨處可見商鋪-商業(yè)設(shè) 施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、 不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運營特點、投資特

28、點都會顯著不同。在 此對商鋪進行必要分類，有助于讀者對商鋪的個性化了解， 以及便于后 面對其進行研究。1、按照幵發(fā)形式進行分類（1）、商業(yè)街商業(yè)商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展， 其中包括建材、汽車配件、 服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的 商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項目的經(jīng)營情 況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街 的命名只體現(xiàn)地點特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商

29、業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況 .復(fù)合商業(yè)街在大城市往往已經(jīng)形成了幾個有市場影響力的項目，所以 市場競爭的壓力已經(jīng)很大，如果再想新建其他復(fù)合商業(yè)街項目，無疑市場 風(fēng)險會比較大。對于中小城市來講，復(fù)合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā) 展階段，甚至是第一個當(dāng)?shù)氐膹?fù)合商業(yè)街項目，這種情況下，項目的風(fēng)險 相對比較低，但是必須謹慎判斷項目的規(guī)模、定位等。（ 2）、市場類商業(yè)在這里，我們所說的 市場是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、 零售、 經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪 位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有

30、大量從事某 種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家 用電器市場、家具城、建材城等。（3）、社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū) 的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是 1-3 層商業(yè)樓或建筑底層商鋪 , 有些鋪面 可以直接對外開門營業(yè) , 但多數(shù)屬于鋪位形式。（4）、住宅底層商業(yè)住宅底層商 , 指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下 1，2 層及底上 1，2層，或其中部分摟層）的商用商業(yè)。住宅底層商是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住 宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了

31、更大的投資收益。對于住宅底層商 鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商業(yè)上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流， 住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠。（5）、百貨商場、購物中心商業(yè)百貨商場、購物中心商業(yè)指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位 百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直 接而深遠。目前，國內(nèi)有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型 SHOPPING MALE目在國內(nèi)多個大中城市開發(fā)建設(shè)。（6）、商務(wù)樓、寫字樓商業(yè)商務(wù)樓、寫字樓商業(yè)指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商業(yè)的規(guī)模相對較小， 但商業(yè)價值很值得關(guān)注。（7）、交通設(shè)施商

32、業(yè)交通設(shè)施商業(yè)指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及 周圍的商業(yè)，以及道路兩側(cè)各類中小型商業(yè)。以上是按照商業(yè)的開發(fā)形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便于投 資者對商鋪項目的類型從開發(fā)形式的角度進行理解，便于對不同開發(fā)形式 的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。十堰區(qū)域商業(yè)市場分部目前十堰商業(yè)市場主要集中在城區(qū)中部組團 （主要為火車站至張灣地段）和白浪高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，尤其是五堰、六堰、張灣等中心地段的 商業(yè)更成為當(dāng)前商業(yè)市場的集中聚集地，總的規(guī)模達到 30 萬平方米。從分布的情況看， 十堰城區(qū)中心地段的商業(yè)空間已趨于飽和， 主要分部在以人民路與公園路交匯處向人民南路分部發(fā)展。公園路 以人民商場

33、為起點向車站路中商百貨發(fā)展。 中途發(fā)展的有人民商場皮具商場、文貿(mào)樂園、藍星集團十堰電腦大賣場、名都娛 樂城、金威飯店、中商百貨等大型商業(yè)市場；沿街門面已經(jīng)形成了以電 腦、電腦軟件、電腦配件、空調(diào)電器為主的電腦科技一條街。東岳路 以東岳家居廣場為起點向人民路和柳葉路發(fā)展。 中途以美容美發(fā)、咖啡酒巴、養(yǎng)身足療足浴、金典咖啡、餐飲娛樂為主的娛 樂一條街。與人民路交匯口是以星光家電城、王朝家具城、大豐燈飾家 居城的大型專業(yè)賣場。人民南路 人民南路向郵電路方向發(fā)展是以五金、 小家電為主的小五金一條街。沿途皇朝名家具、宏康醫(yī)藥商場、國人醫(yī)藥廣場、工 藝、禮品等大型專業(yè)市場和批發(fā)市場；中途夢特嬌等品牌服裝專

34、賣店。人民北路 人民北路聚集了盛華隆平價購物廣場、 金三角精品服裝廣場、華倫天奴品牌專賣店、新世紀購物廣場等的商業(yè)物業(yè)。郵電路 郵電路是以電信、通訊等手機專業(yè)市場一條街。 香港街 香港街是以服裝、購物、鞋帽、小商品、休閑等眾多 商業(yè)形態(tài)于一體的步行商業(yè)一條街如：王子鞋城、運動休閑城、夜明珠 服裝市場、 寶裕小商品市場等眾多品牌服裝、 小家電專業(yè)休閑市場于一 身的步行街。東方明珠城項目、 項目SWO分析及總體思路擬定：1、項目SWO分析：對于任何一個房產(chǎn)開發(fā)項目而言，清晰掌握自身所具備的優(yōu)勢與 劣勢，威脅點和機會點，對于項目的成功推進是置關(guān)重要的。因此，結(jié) 合前期市場調(diào)查的情況和對項目自身狀況的

35、分析，就項目的狀況分析如下：A、項目的優(yōu)勢和機會點：地理位獨特十堰市位于湖北省西北部，地處秦巴山區(qū)腹地，漢江中上游,跨東經(jīng) 109 29 至 111 16,北緯 31 30 至 33 16,在中國雄雞型版圖中正處于雞心部位，在歷史上曾有南船北 馬、川陜咽喉、四省通衢之稱。她東與湖北襄樊接壤，西與陜西 安康為鄰，南與湖北神農(nóng)架和重慶萬州交界，北與陜西商洛和河 南南陽相連，是鄂、豫、陜、渝毗鄰地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化重鎮(zhèn)， 是華中、西南、西北三大經(jīng)濟板塊的結(jié)合部。人口密集、商業(yè)濃厚一一十堰轄五縣一市兩區(qū)和一個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，即鄖縣、鄖西縣、竹山縣、竹溪縣、房縣、丹江口市、張灣區(qū)、茅箭區(qū)和白浪 經(jīng)濟技術(shù)

36、開發(fā)區(qū)。國土總面積萬平方公里，總?cè)丝?46萬。購房需求活躍，商業(yè)前景看好一一成交價格明顯上漲：2004年的房屋銷售價格在2003年的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲，漲幅平均在10%左右。調(diào)查顯示，2003年一2004 年的房價在1300元平米至2800元平米之間。規(guī)劃亮點頻增，營銷突顯優(yōu)勢一一隨著高速公路的建成通車、武當(dāng)山機場的建設(shè)、對外交通條件的進一步改善，南水北調(diào)工程全面動工的持續(xù)效應(yīng)，東風(fēng)與日產(chǎn)合作的推動作用，武當(dāng)山旅游品牌效應(yīng)的全面推廣，城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造和完善，經(jīng)濟投資環(huán)境的改善等，必將對十堰國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生積極深遠的影響，從而進一步推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；三是隨著居民生活水

37、平的提高，人口的增長，城市規(guī)模的擴大，首次和多次置業(yè)者的增加，對住 房的需求與日俱增，也將刺激房地產(chǎn)市場的繁榮興旺。B、項目的劣勢和威脅點：十堰商業(yè)專業(yè)市場飽和目前十堰商業(yè)市場主要集中在城區(qū)中部組團（主要為火車站至張灣地段）和白浪高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，尤其是五堰、六堰、張灣等中心地段的商業(yè)更成為當(dāng)前商業(yè)市場的集中聚集地，總的規(guī)模 達到30萬平方米。項目地段、地理位置偏僻一一-該項目地處于偏僻十堰城區(qū)的北京路與柳葉路之間，地段相對十堰商業(yè)中心人民路過于偏遠，柳葉路距離最近的商業(yè)中心步行約為十五分鐘到二十分鐘。周邊環(huán)境、商業(yè)條件較差-該項目周邊環(huán)境條件較差，左鄰農(nóng)貿(mào)菜市場，商業(yè)環(huán)境臟亂, 灰塵飛揚，商業(yè)

38、氛圍相對較小，客源較少。項目前鄰北京路與柳葉 路立交橋，車流道路過長，使人流、車流無法進入，項目左邊是 一高架橋，車輛下橋不能直接進行商業(yè)地區(qū)，只能望而卻步。同類競爭項目爭奪客戶威脅仍然存在一一-在該項目不遠就是幾個差不多的項目， 這些竟?fàn)帉κ窒鄬?說位置離市中心較近，價格不一，使有些客戶群體持幣觀望，吸 引了不少客戶。交通不便一一-在該項目地處于北京路高架橋，公交車輛只有僅僅的三條線 二路、十路、五十八路等少數(shù)小中巴在期間穿梭?？偨Y(jié)分析：總體看來，劣勢共存是與市區(qū)其他項目的對比，同樣的市場而我 們的優(yōu)勢很明顯（如規(guī)模、政府支持力度、操作方式、規(guī)劃設(shè)計、理 念等方面）；撲克牌有正面，就一定會

39、有反面，其實相關(guān)的劣勢問題， 就是在銷售方面對我們提出的警示與提醒。因為劣勢是共存的，因此 只要能夠有效的規(guī)避上述問題，并且充分發(fā)揮我們的自身優(yōu)勢，把弱 勢轉(zhuǎn)化成強勢，就能在競爭中占居更多主動與先機。其中的大部分劣 勢問題，恰恰是我們很好的操作切入點。項目定位策略部分：項目核心價值體系定位:1、街區(qū)主題定位：一站式休閑購物 多業(yè)態(tài)專業(yè)經(jīng)營社區(qū)商業(yè)的類型一一社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活 服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、 藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形 態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、 花

40、店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。2、項目概念定位：擦亮十堰城市名片塑造休閑、 購物多業(yè)態(tài)專業(yè)經(jīng)營社 區(qū)商業(yè)亮點打造十堰首個專業(yè)經(jīng)營高檔社區(qū)商業(yè)該項目周邊擁有著香格里拉城市花園等眾多高檔房地產(chǎn)項目，所以定位于一個專業(yè)經(jīng)營高檔社區(qū)商業(yè)物業(yè)行態(tài)社區(qū)商鋪盡管目標(biāo)客 戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎(chǔ)穩(wěn)定， 所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、 社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升。3、項目功能定位：我們將構(gòu)筑一個以精品服飾，保健功能食品，小型超市（家住綜 合型小區(qū)店）。服務(wù)休閑類，健身房、電玩、網(wǎng)吧、書吧、西餐廳、 氧吧。秘密

41、休閑類（檔）的高檔休閑生活社區(qū)。整合營銷主題品位生活一站式供應(yīng)商宏城地產(chǎn) 生活投資購物休閑居家 創(chuàng)造你的新商業(yè)生活!銷售模式創(chuàng)新：會員制銷售：成立購房俱樂部，推行會員優(yōu)惠舉措。通過與政府相關(guān)部門（如“市工商聯(lián)”）的互信合作，利用公益口號 式的融合手段，建立一個有政府背景下的旨在推動項目整體行業(yè)定位 的商會性組織（如“十堰社區(qū)服務(wù)業(yè)行業(yè)商會”等）或者是一個商源 協(xié)同組織（如“萬商會”等），一方面以此在正式銷售前掌握更多的 準(zhǔn)商源客戶，盡可能保證項目較高的銷售命中率。另一方面則可以樹 立項目較高的產(chǎn)品品質(zhì)形象，引起社會的關(guān)注，提升非商源類投資客 戶的信心，加快項目的整體推進步伐?；愉N售：主動預(yù)謀

42、式銷售，形成點帶面的品牌拉動。項目尚未破土即開始預(yù)謀銷售，由潛在客戶及忠實擁護者紙上變兵， 選房型，訂地均可，通過主動大客戶的組織、注意力營銷手段的公關(guān) 運用，營造旺市印象，傳遞強勁信心，增加其它中小觀望型商戶以及 投資戶價值認可的速度，迅速形成以點帶面的品牌效應(yīng)拉動。菜單式銷售：整合項目功能，提供個性化項目附加價值。我司結(jié)合本案的特點，充分整合項目功能，提供菜單式銷售模式，主 要包括以下二個方面：一方面是指整合項目商業(yè)價值菜單， 提供個性 化商業(yè)經(jīng)營解決方案。其中包括針對準(zhǔn)客戶要求的“賣場與住宅”“賣 場與倉儲” “賣場與加工”等項目單元的硬件聯(lián)合銷售（例如：在十 堰印象設(shè)店，在長龍詩苑設(shè)小型場進行加工，兩處房產(chǎn)對一個客戶進 行整合銷售等方式），同時還可為準(zhǔn)客戶提供“商業(yè)計劃”“創(chuàng)業(yè)基 金” “投資方式組合”等軟件價值的附加，以滿足不同層次客戶的個 性需要；另一方面是指整合項目商業(yè)功能菜單， 針對目前全國有推成 品房的趨勢，現(xiàn)房銷售對實力開發(fā)商非常管用，在裝修風(fēng)格上做文章， 充分考慮客戶對項目的商業(yè)功能裝飾要求，直接將高端客戶一網(wǎng)打 盡。品牌銷售：強化公司品牌實力形象，推動企業(yè)后續(xù)項目銷售與土地儲備。在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈、市場和消費者日益成熟的今天，房地產(chǎn)