交房百問白答課件

1、交房百問百答銷售篇1、小區(qū)由哪家開發(fā)商開發(fā)？2、小區(qū)由哪家設計院負責設計？3、小區(qū)由哪家公司承建？監(jiān)理單位是哪家？4、小區(qū)的使用年限及起止日期？5、小區(qū)的具體地理位置？處于哪個行政區(qū)？6、小區(qū)的主要市政配套和商業(yè)配套有哪些？7、小區(qū)總占地面積為多少？總建筑面積為多少？小區(qū)內(nèi)有哪些配套？8、小區(qū)的容積率是多少？9、小區(qū)的綠化率是多少？10、小區(qū)一共多少棟樓？分幾期開發(fā)？11、小區(qū)設有幾個出入口？12、小區(qū)共有多少車位？是否人車分流？13、小區(qū)樓間距為多少？14、小區(qū)的采取什么方式供水、供電、供熱？15、小區(qū)的結(jié)構(gòu)特點？抗震標準為多少？16、小區(qū)屋面采用平頂還是坡頂？采用哪種防水材料？屋面隔熱是怎

2、么處理的？保溫墻采用什么保溫材料？17、小區(qū)上、下水管道使用什么管材?18、小區(qū)廚衛(wèi)有哪些防水措施？19、小區(qū)是否實現(xiàn)五通？是哪五通，是否另行收取五通費用？20、小區(qū)是否配有自備發(fā)電機組以備電梯、通道、消防等應急之用？21、小區(qū)是否預留空調(diào)安裝位？22、小區(qū)消防設備安裝情況？有無緊急應變設施？23、小區(qū)內(nèi)住宅的裝修標準？24、小區(qū)住宅獨立電表的容量是多少？25、小區(qū)采用什么樣的水電氣表？26、小區(qū)住宅有無可視對講及防盜系統(tǒng)？27、小區(qū)是否有電話、電視、寬帶接口？28、小區(qū)是否采取防雷電、防震措施？29、小區(qū)有無排雨措施？一層是否有獨立的排水系統(tǒng)？30、小區(qū)垃圾站及配電室的位置在哪里？31、進入

3、小區(qū)變壓器電壓是多少？進入每戶電壓是多少？電表量是多少？可否增容？32、廚房內(nèi)是否設統(tǒng)一排煙管道？33、如何確保小區(qū)封閉安全？圍墻是否安裝安防報警裝置？34、小區(qū)內(nèi)有無老年人和兒童的活動場所？35、小區(qū)房屋是否經(jīng)過驗收，有無兩書一表？36、水、電、暖，氣如何計量？入伙類1、辦理入住手續(xù)需要哪些資料？購房人（及共有人）本人收房及辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)需攜帶資料：1、有效證件（身份證、軍官證或護照）原件及復印件（4張）和方章；2、商品房買賣合同原件和收房邀請函原件；3、全部購房收據(jù)原件；4、房屋維修資金繳費憑證原件；5、購房人方章；6、如需增加配偶為房屋共有人，請配偶本人到場并攜帶身份證、結(jié)婚證原件。如有不

4、明請詳細查看入住通知書。2、辦理入住手續(xù)有哪些流程？業(yè)主身份確認、審核入住資料；結(jié)算房屋面積尾款；物業(yè)辦理簽約手續(xù)，繳納物業(yè)費用；領(lǐng)取鑰匙；一同驗房。公須符合相關(guān)部門有關(guān)規(guī)定，經(jīng)物業(yè)同意，具有工商行政等主管部門的批文。3、何謂收房時的“兩書一表”？為了加強商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務質(zhì)量和水平，維護商品住宅消費者的合法權(quán)益，國家要求建設單位在商品房交付使用時提供住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書及項目竣工驗收備案表。住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾；住宅使用說明書是對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項；項目竣工驗收備

5、案表是開發(fā)商竣工驗收后提交西安市建委批準合格的備案文件。4、裂縫產(chǎn)生的原因? 裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強度、溫度、沉降幾大類。從建筑角度上說，因混凝土墻體與后砌墻體的收縮系數(shù)不同產(chǎn)生了裂縫。5、怎樣判斷何為有害裂縫? 裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長度有關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。框輕結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰

6、裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫，但應注意其發(fā)展。6、收房時我需要帶多少錢？要交哪些費用？1、面積差異結(jié)算（按合同約定誤差面積比在3%內(nèi)的多退少補，超出3%按合同約定執(zhí)行）；2、契稅：按面積結(jié)算；3、維修資金：按面積結(jié)算；4、產(chǎn)權(quán)登記費暗接160元/戶，一次性80元/戶；5、3個月的物業(yè)費、電梯費、垃圾費等，其中第2、3項在房管局指定的地方繳納。物業(yè)服務類1、小區(qū)由哪家物業(yè)公司提供物業(yè)服務？2、小區(qū)的物業(yè)費的標準是什么？高層： 元/ 商業(yè)用房： 元/ 辦公用房: 元/3、物業(yè)服務費、電梯費的收費標準各是多少？依據(jù)是什么？（1）物業(yè)服

7、務費（不含電梯費）：住宅：高層： 元/ 辦公： 元/ 商業(yè)： 元/（2）電梯費：按建筑面積及樓層收取相應費用，平均約為 元/（3）物業(yè)服務費用主要用于：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護費用；物業(yè)辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用（4）電梯費主要用于：電梯的日常運行、保養(yǎng)、維修和年檢費用。（5）收費依據(jù)是：陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）第十四條和第二十條中規(guī)定。其中，電梯費標準取用同類通行業(yè)的一個經(jīng)驗值。待小區(qū)基本完成

8、入住，運行平穩(wěn)后，根據(jù)運行情況核算成本，合理分攤后做相應調(diào)整。4、代收代繳費用的收?。核㈦娙绾味▋r？最終價格是多少？依據(jù)是什么？（1）水、電費收取標準為政府定價+公攤（其中，水價=政府定價=二次加壓費+管損+公攤，電價=政府定價+變損+線損+公攤）（2）最終價格：項目政府定價公攤最終定價住宅用電0.4983元/度另加變損耗、線損及公攤居民:0.15元/度生活用水2.90元/ m加壓費、管損、公攤居民: 3.55元/m（3）依據(jù)市物函【2007】80號文定價：2.90元/噸，管損8%，補壓、加壓另計。水的二次加壓費取用同類同行業(yè)的一個經(jīng)驗值。待小區(qū)基本完成入住，運行平穩(wěn)后，根據(jù)運行情況核算成本

9、呢，合理分攤后做相應調(diào)整。電價依據(jù)陜價價發(fā)【2006】167號文定價：0.4983元/度，及陜價價發(fā)【2002】120號文件，5%線損、變損。公攤按小區(qū)公共照明用電量初步核算，待小區(qū)基本完成入住，平穩(wěn)后核算成本，合理分攤做相應調(diào)整。5、機動車和非機動車停放服務費收取依據(jù)是什么？依據(jù)陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務價格管理辦法（試行）（陜價經(jīng)發(fā)【2005】158號）地上車位停放服務費 元/月，地上臨時停放服務費 元/8小時。地下車位停放服務費 元/月。地下臨時停放服務費 元/8小時。6、生活垃圾處理費標準是多少？依據(jù)是什么？6.00元/戶/月（按三口之家計算）。小區(qū)實行袋裝化管理，業(yè)主將袋裝

10、密封的垃圾投放在門前的垃圾桶內(nèi)，有物業(yè)公司清運到換位部門指定的垃圾存放點。依據(jù)市政辦【2005】71號文件執(zhí)行，文件規(guī)定2元/人/月。7、一層是否收取電梯費？收取電梯費的依據(jù)是什么？一層收取電梯費。依據(jù)：物權(quán)法第六章第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)力不履行義務。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對電梯等公共設施、綠地等公共場所共用部位享有共有權(quán)以及因共用關(guān)系的產(chǎn)生而產(chǎn)生的共用管理權(quán)的結(jié)合。7、物業(yè)費、電梯費的起計時間如何確定？收房后如果空置如何收費？費用的收取時間及依據(jù)？（1）按各棟樓交付安排時間表及業(yè)主收樓之日起繳納物業(yè)服務

11、費用。已通知收房未來收的業(yè)主，按其交付安排時間表上該樓最后交付日日期起計費。（2）業(yè)主收房后，如房屋空置則需按規(guī)定辦理申請手續(xù)。依據(jù)陜價經(jīng)發(fā)【2007】174號文件關(guān)于修改陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法第十九條內(nèi)容的通知。業(yè)主購買房屋后從未入住，從第一個月開始，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，其物業(yè)服務費用按收費標準的70%繳納；入住后（含房屋裝修），不適用期連續(xù)超過六個月的房屋，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認后，從第七個月開始，其物業(yè)管理服務費用按收費標準的70%繳納。（3）正常預收三個月物業(yè)服務費、電梯費、垃圾費，交費期為每季度第一個月1-7日。依據(jù)陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法第八條。8、為什么要預售

12、3個月的物業(yè)管理費？按陜西省物價局、建設廳發(fā)布的陜西省物業(yè)服務收費管理辦法中第八條規(guī)定：物業(yè)管理公司可以預收3個月的物業(yè)管理費。只要業(yè)主辦理收房手續(xù)，就應繳納物業(yè)管理相關(guān)費用。9、通知業(yè)主收樓后，業(yè)主一直未來接收房屋，物業(yè)費如何收取？依據(jù)什么？（1）在您所簽的前期物業(yè)合同里第八條中已說明從開發(fā)商收樓通知書約定的收樓之日起就應繳納物業(yè)管理費用。（2）收費標準可按照陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法第十九條內(nèi)容修改通知：業(yè)主購買房屋后從未入住，從第一個月開始，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，其物業(yè)服務費用按收費標準的70%交納。10、什么叫前期物業(yè)管理？前期物業(yè)管理是指物業(yè)開始銷售（預售）起，至業(yè)主委員會成

13、立并與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同之日前的物業(yè)管理。11、為什么還未入住就要交物業(yè)服務費呢？物業(yè)管理是公共區(qū)域的管理，并非對業(yè)主戶內(nèi)進行管理，這也就是為什么空置房屋也要收取物業(yè)服務費的原因。雖然業(yè)主都未入住，但物業(yè)公司的工作是無時無刻不在進行著的，例如我們的保潔人員，每天都在為小區(qū)有一個干凈、整潔的環(huán)境工作，又如我們的秩序維護人員，從業(yè)主進入小區(qū)就開始為業(yè)主提供車輛管理等服務工作。物業(yè)公司在前期介入階段的支出是由開發(fā)商承擔的，開發(fā)商宣布交房后，物業(yè)服務相關(guān)費須在物業(yè)服務費中提取。所以應該繳納物業(yè)服務費；如果暫時不裝修也不打算入住，可以向物業(yè)公司提出空置房申請，根據(jù)陜西省物業(yè)服務收費管

14、理實施辦法中規(guī)定的空置房標準（70%）收取。12、為什么要訂立臨時管理規(guī)約？ 依據(jù)物業(yè)管理條例相關(guān)規(guī)定，臨時管理規(guī)約是前期物業(yè)管理期間由大業(yè)主開發(fā)商制定的，即對有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的業(yè)務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。一個小區(qū)的公眾行為需要規(guī)范，不然小區(qū)會變成無政府狀態(tài)，會變得臟、亂、差，制定臨時管理規(guī)約就是制定業(yè)主的共同行為準則，保證物業(yè)和配套設施的正常運行，使業(yè)主的行為有章可循、有據(jù)可依，也是業(yè)主自治的一種綜合體現(xiàn)。13、物業(yè)管理服務的內(nèi)容和標準是什么？物業(yè)共用部位管理、物業(yè)公用設施設備維修養(yǎng)護、物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、

15、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護和裝飾裝修管理服務等。根據(jù)陜西省住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務制度標準（試行）陜建發(fā)（2003）85號文件規(guī)定，小區(qū)執(zhí)行物業(yè)服務 級標準。14、什么是專項維修資金？如何使用？依據(jù)是什么？專項維修資金屬于業(yè)主使用，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新、改造，不得挪作他用。使用程序：物業(yè)服務公司提出維修計劃，制定實施方案-占總面積2/3以上業(yè)主和占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主用以后-銀行撥打制定專戶-使用修繕后，作出公攤明細告知業(yè)主或業(yè)主大會-業(yè)主大會決定續(xù)籌計劃。15、收取物業(yè)費是否已經(jīng)過物價局備案？16、房屋是否可以作為辦公用？可否在樓梯道掛牌？依據(jù)什么？

16、不可以，依據(jù)：（1）您在后買房屋時簽訂的商品房買賣合同第十八條中約定，房屋僅作住宅使用，買受人使用期間不得擅自改變商品房的建筑主體節(jié)后，承重結(jié)構(gòu)和用途。（2）依據(jù)陜西省物業(yè)管理條例第七十一條第三款規(guī)定：在物業(yè)使用中不能有下列行為：“（三）擅自將住宅變?yōu)榻?jīng)營用房”。本住宅區(qū)的住宅不可挪作其他用途。17、房屋的共用部位包括哪些？共用部位包括：房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、業(yè)主樓層間的供、排水總管、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、電纜豎井、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室等。18、物業(yè)的公用設施設備有哪些？公用設施設備有：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、

17、信報箱、消防設施、公共照明設施、監(jiān)控設施、避雷設施、共用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。19、業(yè)主自用部位、自用設備包括哪些？業(yè)主自用部位：是指戶門以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井以及室內(nèi)墻面等部位。業(yè)主自用設備：是指門戶以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備。裝修管理類1、業(yè)主要求安裝防盜網(wǎng)怎么辦？依據(jù)臨時管理規(guī)約買受人不得在外窗、外廊等處安裝防護網(wǎng)。一層、二層業(yè)主確需安裝防護網(wǎng)的應安裝在窗扇內(nèi)側(cè)，并符合以上規(guī)定。業(yè)主有其他需求，建議等業(yè)主委員會成立后確定最終實施方案后，再行安裝。2、不讓安裝防盜網(wǎng)，那園區(qū)有哪些安防

18、措施？（1）我們園區(qū)有：人防（門崗和巡邏崗）。技防（紅外報警、監(jiān)視系統(tǒng)和門禁對講系統(tǒng)），關(guān)注每一位來訪者；（2）您在日常的生活中，園區(qū)的公共秩序維護更需要您與我們共同防范： 您每次出門前請將門窗關(guān)好，上好保險鎖； 請隨身攜帶鑰匙，不要亂扔亂放，丟失鑰匙后請及時更換門鎖； 請您告知家中的人來和小孩，請勿給陌生人開門和其交談。3、業(yè)主是否可以重新打空調(diào)孔？為什么？不能。因為在設計施工時預留了空調(diào)孔、冷凝水管和室外主機位置，另外，房屋外墻未保溫墻，若您自行打孔會破壞保溫體系和外立面瓷磚裝飾面，影響整體外立面效果。4、為什么要進行裝修管理？依據(jù)是什么？（1）法規(guī)依據(jù)：陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例第三十

19、五條：業(yè)主需要裝修裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。這就規(guī)定了業(yè)主進行房屋裝修前，業(yè)主和物業(yè)公司相互告知的義務；陜西省物業(yè)管理條例第七十四條：業(yè)主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝修裝飾施工進行監(jiān)督。（2）因為住宅屬于群體式類型。不當?shù)姆课菅b飾裝修活動會導致共用部位、共用設施設備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財產(chǎn)安全，還會影響到相鄰房屋結(jié)構(gòu)安全和其他居民的生命財產(chǎn)安

20、全。（3）裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行駛應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。（4）物業(yè)公司依據(jù)與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務協(xié)議的約定進行物業(yè)管理，而對物業(yè)共用部位、共用設施設備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。有鑒于此，業(yè)主應告知物業(yè)公司其裝修行為遵守園區(qū)的相關(guān)裝修規(guī)定，避免在裝修過程中出現(xiàn)損害公共利益及因裝修影響毗鄰住戶的正常生活而引起糾紛，保證業(yè)主裝修工作順利進行。5、告知業(yè)主房屋裝飾裝修時注意事項和禁止行為的方式有哪些？依據(jù)是什么？（1）方式有：咨詢客服前臺由裝修監(jiān)理向業(yè)主提供現(xiàn)場解答；業(yè)主在辦理裝修手續(xù)時告知業(yè)主和裝修施工單位，要求裝修施工單位仔細閱讀裝修

21、管理協(xié)議，并簽署裝修承諾書；裝修檢查過程中監(jiān)督裝修施工單位的施工行為，避免出現(xiàn)違規(guī)行為。（2）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第5-8條中禁止行為和第十五條物業(yè)管理單位應當將裝修禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。6、是否可以請無資質(zhì)或者臨時施工隊施工？不可以。根據(jù)建設部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法規(guī)定，從事室內(nèi)裝飾的裝飾企業(yè)、設計單位，應當具有獨立的法人資格，配備相應的工程預決算人員、工程技術(shù)人員、設計人員、施工管理人員，并有相應的注冊資本。7、為什么要審核業(yè)主的裝修方案？主要核實方案中的那些行為？（1）業(yè)主裝修時，施工項目可能會影響到相鄰業(yè)主，必須保證地面防水、地輻熱、給排水、頂、

22、承重墻體等的正常使用，物業(yè)公司技術(shù)人員核實裝修方案保證公共利益和公共安全，避免可能出現(xiàn)的鄰里糾紛。（2）主要核實裝修方案中無一下行為：無破壞建筑物的主體結(jié)構(gòu)；無破壞建筑物的外觀；無超負荷用電；無破壞衛(wèi)生間等處的防水層；無遮擋天然氣管道、表、閥；無違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第二章規(guī)定的禁止行為。8、業(yè)主裝修完工時，應提醒業(yè)主注意哪些事項？室內(nèi)裝飾工程竣工后，裝飾人應當對室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、工程質(zhì)量、消防安全進行檢測、驗收。檢測驗收合格的，方能使用。受委托的室內(nèi)裝飾工程質(zhì)量檢測機構(gòu)，應當對檢測結(jié)果負責。同時，應提醒業(yè)主注意一下事項：依據(jù)業(yè)主與裝修單位工程設計合同約定和驗收標準進行驗收，合格后業(yè)主應向裝

23、修施工單位索要裝飾裝修保證書；相關(guān)裝飾材料及設備的說明書、保修書和環(huán)保說明書；保修期限核實：室內(nèi)裝飾裝修工程最低保修期限為2年，有防水要求的衛(wèi)生間防滲漏從竣工驗收合格起計算保修期限為五年；依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第六章竣工驗收與保修第30-32條。9、物業(yè)公司為什么要進行房屋裝修驗收？（1）物業(yè)服務是對共用部位和共用設施設備進行管理，房屋是您（業(yè)主）裝修的對象，其中您戶的四周墻體、給排水管道、落水管、采暖等共用設施屬該棟樓全體業(yè)主共有，若裝修或使用不當，都有可能給您和其他業(yè)主造成不必要的損失。物業(yè)公司從裝修圖紙的審核到裝修驗收整個過程只有一個目的：“了解您和其他業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施

24、設備的使用情況，以便協(xié)助您監(jiān)督裝修施工單位的行為，杜絕違規(guī)行為，避免給您和他人造成不必要的損失”；（2）物業(yè)需要提醒業(yè)主，您是房屋的所有權(quán)人，受您委托的裝修施工單位因其行為給您和他人造成損失，房屋的所有權(quán)人都須承擔相應責任。請相許參閱住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第七章法律責任中條款。10、房屋裝修驗收項目有哪些？依據(jù)什么？（1）對裝修房屋的共用部位、共用設施設備的使用情況進行查驗，具體項目如下：項目驗收項目室外是否占用公共部位；是否損壞建筑物公共部位和外墻；是否按物業(yè)公司指定位置安裝空調(diào)、冷凝水管是否安裝到位。室內(nèi)是否改動承重墻，梁柱等主體結(jié)構(gòu)；是否鑿除地面或房頂防水層；衛(wèi)生間防水是否完好；是否在

25、室內(nèi)砌墻或超負荷吊頂和安裝大型吊燈及吊窗；是否封閉或縮小管道檢修孔和維修孔。陽臺陽臺上是否堆放超長、超寬、超重物品；外墻上是否亂貼面轉(zhuǎn)而破壞外立面。水電氣是否擅自改動水路、管道走線；是否改動天然氣管線走向和包裝天然氣管道；是否改動采暖系統(tǒng)；是否改動上、下水立管；是否擅自改動電器線路。（2）依據(jù)臨時管理規(guī)約住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和前期物業(yè)服務合同。11、進行電氣焊作業(yè)時為什么要辦理動用明火作業(yè)手續(xù)？依據(jù)是什么？（1）裝修現(xiàn)場會有裝修成品、半成品和可燃的裝修材料，為了保證業(yè)主人身和財產(chǎn)安全，要求裝修施工單位在進行臨時動用明火作業(yè)時需辦理臨時動用明火作業(yè)許可證。目的是保證動火作業(yè)現(xiàn)場安全措施到位：

26、現(xiàn)場必須配備滅火器材；現(xiàn)場不許有易燃、易爆物品；動火時現(xiàn)場必須有專職責任人監(jiān)護；動火人員必須向機裝修監(jiān)理出示有效操作證。（2）依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第二章第11條規(guī)定；消防法第十八條規(guī)定：進行電焊、氣焊等具有火災危險的作業(yè)人員和自動消防系統(tǒng)的操作人員，必須持證上崗，并嚴格遵守消防安全操作規(guī)程，并采取相應的消防安全措施。12、為什么要收取業(yè)主和裝修施工單位的裝修保證金？一方面，裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主與裝修施工單位達成共識，委托其進行室內(nèi)裝修施工，業(yè)主和裝修施工單位同為裝修行為的當事人，收取業(yè)主和裝修單位的裝修保證金，實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)公司共有監(jiān)督裝修單位照章施工，無違章亂鑿、亂拆、亂搭

27、亂占、亂倒垃圾行為。另一方面，由于裝修質(zhì)量問題（如衛(wèi)生間、采暖管道漏水）給業(yè)主或鄰里造成損失時，裝修保證金可作為裝修施工期間造成公用部位、公用設施設備損壞的賠償金。13、辦理裝修手續(xù)時，業(yè)主和裝修單位要交哪些費用？裝修押金：100m以下為 元/戶；150m以下為 元/戶；150m以上為 元/戶；躍層元/戶。依據(jù)：按照西安市物價局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)陜西省物業(yè)服務收費管理辦法的通知第四條規(guī)定的裝修押金收取標準執(zhí)行。關(guān)于裝修押金退還的依據(jù)：根據(jù)陜西省物業(yè)服務收費管理辦法第二十條第三款規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝飾裝修企業(yè)收取裝修押金。在裝飾裝修工程完成，第一個采暖期結(jié)束后15日內(nèi)應當全額退回。裝修期間如有損

28、壞走廊、墻面、電梯、對講門等共公設施的情況，其修復所需費用由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業(yè)服務企業(yè)可在其裝修押金中據(jù)實扣除，其余部分應如數(shù)退回。裝修垃圾清運費： 元/ m，砸墻另計： 元/ m，裝修管理服務費 元/ m，對于裝修垃圾，首先為了保證公共區(qū)域的衛(wèi)生及車輛停放秩序，裝修垃圾需要袋裝化，堆放于指定地點，由專車清運至西安市建筑垃圾指定傾倒點。同時西安市物價局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)陜西省物業(yè)服務收費管理辦法的通知第二條規(guī)定：業(yè)主(物業(yè)使用人)可以委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修產(chǎn)生的垃圾，業(yè)主(物業(yè)使用人)也可以及時自行清運。業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)清運的裝修垃圾，業(yè)主(物業(yè)使用人)應負擔裝修垃圾清運費。裝修

29、垃圾清運費標準按每平方米不超過3元計算。臨時出入證工本費： 元/張，長期出入證工本費： 元/張，長期出入證押金：元/張，裝修許可證工本費 元/張，裝修許可證押金 元/張。14、裝修保證金何時退還？裝修工程完工，經(jīng)物業(yè)公司進行驗收，無任何違章和隱患工程出現(xiàn)問題的，經(jīng)6個月后，按照裝保金退還流程退還裝保金。15、為什么要收取裝修服務費？由誰交付？依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第十六條第七款規(guī)定，裝修過程中因施工人員、車輛、材料運輸較頻繁對社區(qū)公共秩序設施設備安全等帶來很大苦難，物業(yè)公司需要增加人力物力對施工人員及車輛進行管理以及污染的處理。裝修服務費用由裝修公司交納。16、垃圾是否可以自行清運？不行

30、，因為垃圾需要袋裝，并統(tǒng)一堆放到指定地點由專車進行清運，為保證公共區(qū)域暢通、完好、無垃圾堆放、散放現(xiàn)象及保證車輛出入秩序良好。17、裝修的期限是如何規(guī)定的？房屋室內(nèi)裝修一般期限為三個月。超過規(guī)定天數(shù)，裝修許可證及長期出入證須辦理延期手續(xù)。18、施工人員如何管理？（1）裝修單位須在辦理裝修手續(xù)后，憑裝修許可證辦理施工人員臨時出入證后方可進入小區(qū)施工；（2）裝修現(xiàn)場負責人須攜帶裝修施工人員身份證原件和復印件及一張彩色一寸照片辦理臨時出入證；（3）裝修施工人員在進入小區(qū)時須主動出示出入證，以便裝修巡檢人員進行核查，若發(fā)現(xiàn)在施工期間未佩戴出入證或在非裝修區(qū)域內(nèi)逗留，物業(yè)管理人員有權(quán)將其請出小區(qū)，并收回

31、裝修人員出入證；（4）裝修施工人員應將自行車全部停放在小區(qū)自行車棚內(nèi)或臨時停放點，不得亂停亂放；（5）裝修期間，施工時間：08:00-12:00；14:00-22:00 節(jié)假日：10:00-12:00；14:00-20:00若裝修人員不按時停止施工離開小區(qū)，將收回該工人出入證，及時通告該單位負責人，今后不再補辦；（6）嚴禁裝修施工人員在小區(qū)留宿、煮食或生火；19、裝修現(xiàn)場管理規(guī)定有哪些？（1）嚴格按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設部110號）、裝修管理規(guī)定進行施工；（2）嚴格遵守消防安全責任書中的相關(guān)規(guī)定，并要求每100平方米配置一具不少于4kg的有效滅火器；（3）嚴禁在裝修現(xiàn)場吸煙，用電爐做

32、飯取暖等，做好安全防火；（4）裝修期間需進行電焊等明火作業(yè)時，應遵守國家有關(guān)消防管理規(guī)定，必須填寫動用明火申請表。批準后且自卑消防設施齊全，方可施工，因施工造成的一切安全事故均由施工單位負責；（5）裝修單位應做好施工現(xiàn)場防護措施，設有明顯的安全標識，以便保證日常施工安全；（6）裝修單位不得在樓內(nèi)、外懸掛、張貼、發(fā)放各類廣告、宣傳品。20、處理違約行為的方式？對裝修過程中出現(xiàn)的違約現(xiàn)象，輕者現(xiàn)場予以糾正，重者有權(quán)如下處理：a.責令停工；b.責令恢復原狀；c.扣留或沒收工具；d.處違約金。以上集中處理方式可同時執(zhí)行。21、進戶防盜門可以更換嗎？為了整體的美觀，希望保持原有設計，如確有需要，可以更換

33、，但應提出申請得到同意后方可更換，應保留原風貌（顏色、樣式、開啟方向），不能影響整體美觀和風貌，不能影響其他住戶，安裝完畢后，應保持墻面美觀。22、業(yè)主裝修設計師需了解結(jié)構(gòu)、布線等，物業(yè)公司如何配合?開發(fā)商提供相關(guān)圖紙給業(yè)主參考。物業(yè)公司會告知業(yè)主和裝修施工單位在裝修過程中的禁止行為和注意事項。23、小區(qū)能否安裝太陽能？ 小區(qū)未設計太陽能的安裝位置，太陽能輸水的管線會影響外立面的美觀、整潔，會給頂層的住戶造成漏水的可能，所以禁止安裝太陽能熱水器。24、業(yè)主在裝修時，不找專業(yè)裝修公司，自己找人進行裝修，可否不交裝修保證金？不可以。裝修保證金是為了避免裝修時給公共設施設備造成損壞，而采取的一種保障

34、措施。如業(yè)主自己裝修按國家法規(guī)規(guī)定也必須有從業(yè)資格、具有資質(zhì)方可，由業(yè)主和裝飾裝修公司繳納裝修保證金。25、廚房、衛(wèi)生間、地漏下水等位置能否改動？原則上不能改動，除衛(wèi)生間再次須做防水外，裝修布置時，盡量用原有上下水位管線位置，以免更換造成滲漏、堵塞。26、現(xiàn)有房間布局裝修時能否更改？原則上不可以，若必須更換分障、城中剪力墻絕對不能拆除，報設計方案由物業(yè)公司審核批準。27、房間的使用功能是否能更改？不能，根據(jù)住宅裝飾裝修管理辦法規(guī)定，各房間功能不一，各自的配套安裝也不相同，若將其他房間改為廚衛(wèi)間，其他房間未做防水，不能滿足防水要求。28、業(yè)主在裝修時發(fā)現(xiàn)室內(nèi)丈量面積與合同面積不符，為什么？因為業(yè)

35、主在裝修丈量室內(nèi)面積時，一般只能丈量該房套內(nèi)建筑面積，無法量取墻體厚度、套內(nèi)煙囪、通風道、管道井、專用梯等面積。29、陽臺、窗戶可否加裝遮雨棚？按照臨時管理規(guī)約的要求，不允許加裝遮雨棚、晾衣架等其他伸出物。30、戶內(nèi)能否安裝中央空調(diào)？有設施陽臺在標準尺寸內(nèi)的可裝單項中央空調(diào)，其余戶內(nèi)不適合裝中央空調(diào)。31、能否申請三相電？ 不能，本商品住宅樓設計為單相電（220伏），每戶的用電量總和受園區(qū)配電變壓器總?cè)萘肯拗?，不能滿足業(yè)主安裝三相電的要求，而且三相電屬于動力用電，由于是住宅房，戶內(nèi)設計單項式安全考慮，所以我們不宜改三相電。32物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任應如何劃分？業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應對

36、其所有的物業(yè)以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。違約金或賠償金以實際損失和違約責任為準。綜上所述，物業(yè)管理公司確實無權(quán)實施罰款等行政處罰行為。即使對業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司只能使用違約金和賠償金進行管理。33、廚房、衛(wèi)生間排水設計預留檢查口是否可以進行裝飾封包？不可以。裝飾封包排水管會給排水干管疏通造成障礙，無法進行應急疏通維修。業(yè)主自行PCV板裝飾封包廚房、衛(wèi)生間排水設計預留檢查口的，在后期需要管道疏通時，業(yè)主自行拆除，產(chǎn)生損失由業(yè)主自負。 34、衛(wèi)生間“等電位”應如何使用？

37、在裝修時，應將潔具等金屬部件用4mBVR線穿管連接，保證用戶用電安全。35、空調(diào)室外機是否安裝在樓宇外立面？不能?？照{(diào)室外機必須安裝于空調(diào)機位，以方便冷凝水排放于專用管道，不污染樓宇外立面。36、廚房燃氣熱水器強排煙孔如何定位？為樓宇外立面的美觀以及開孔位置的統(tǒng)一性，業(yè)主在辦理裝修時，由裝修監(jiān)理統(tǒng)一指定開孔位置。37、垃圾為什么要在指定點堆放和指定時間搬運而不能堆放于戶外及公共場所？ 按照臨時管理規(guī)約的規(guī)定，公共區(qū)域禁止堆放雜物。裝修垃圾堆放于戶外、樓道，不僅對環(huán)境保護造成影響，而且占用消防通道，既影響他人通行，又存在不安全隱患。為此，要求業(yè)主或使用人在裝修期間在統(tǒng)一指定地點堆放裝修垃圾，實行

38、集中式管理。38、裝修能否鋪設大理石？室內(nèi)樓地面裝修荷載不得超過100KG/，根據(jù)房屋樓板靜荷載限制，客廳樓板跨度較大，鋪設大理石后，增加樓板荷載重量，對房屋本身和居住人員的安全構(gòu)成安全隱患，所以業(yè)主及使用人在裝修時不允許在客廳鋪設大理石材料及超過設計重量其它建材。39、裝修期間如何預防管道堵塞？ 業(yè)主或使用人在裝修過程中，對戶內(nèi)所有管口、地漏作好有效保護措施，避免泥沙進入管道，堵塞主管，導致首層淹水，否則將會給業(yè)主及物業(yè)服務公司造成不必要的經(jīng)濟損失。40、為什么裝修工人要辦理出入證？為了維護小區(qū)秩序，控制外來人員對居民滋擾，做好園區(qū)裝修期間的管理工作，要求裝修工人必須辦理出入證。裝修人員進出

39、小區(qū)必須佩帶物業(yè)公司辦理的（臨時）出入證，以便識別，凡未在物業(yè)公司辦理裝修手續(xù)的裝修承建商及施工人員，物業(yè)公司將拒絕其進入小區(qū)。41、裝修手續(xù)如何辦理？答：物業(yè)公司會設立專門的裝修咨詢處，為您辦理房屋裝飾裝修手續(xù)。日常管理篇1、園區(qū)內(nèi)是否可以養(yǎng)寵物？如果您飼養(yǎng)有寵物，請遵守法律法規(guī)和政府部門規(guī)定，飼養(yǎng)犬只需持有政府主管部門頒發(fā)的有效牌照，并請持牌照的原件及復印件到客戶服務中心備案。請您遵守以下約定：（1）請避開高峰期攜帶可能引起他人恐懼不安的寵物出入；（2）請勿讓寵物在園區(qū)內(nèi)四處游蕩，攜帶寵物外出時，請將其至于寵物籠、寵物帶或牽引寵物外出；（3）請勿讓寵物敖嬌、騷擾或襲擊他人或動物；（4）請勿

40、將寵物帶進兒童娛樂區(qū)或其他公共場所，以免令他人感到不安；（5）請勿在公共場所喂食寵物，請勿讓寵物在公共場所或樓宇的公共地方便溺，如便溺，請妥善清理；（6）請勿在公共場所讓您的寵物進行交配活動；（7）請定期為寵物進行清洗和防蚤，以免寵物滋生細菌，如寵物遇傷病時，請攜帶它及早就醫(yī)；（8）請定期為寵物注射預防性犬病、犬瘟熱、肝炎及出血性腸炎等疫苗。2、小區(qū)內(nèi)是否可以燃放煙花炮竹？按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，小區(qū)內(nèi)嚴禁燃放煙花爆竹，會造成火災隱患。3、繳納物業(yè)服務費是否可以通過銀行代收？4、如果收樓后，樓外天天進行施工，噪音和灰塵及不安全因素都影響到正常的休息和生活，業(yè)主認為不符合入住條件，如何解釋？輪動式開發(fā)在全國的房地產(chǎn)業(yè)是很普遍、正常的事情。我們會按照相關(guān)主管部門的具體要求和施工管理方面的具體規(guī)定，在施工時間，防塵設施上加強管理，采取措施，使業(yè)主安心生活，放心休息，在小區(qū)享受新生活。5、小區(qū)采用什么方式的墻體保溫？6、入戶門的品牌是什么？7、天然氣如何