2019年整理商務(wù)物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題資料

1、商務(wù)物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題商務(wù)物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題提要:商務(wù)物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題 試題參考答案、名詞解釋題：1.商務(wù)物業(yè)：是指以經(jīng)營(yíng)性房屋為主體的物業(yè),如寫字樓、商業(yè)場(chǎng)所、會(huì)所等，是對(duì)其進(jìn)行出租或出售能夠獲得收 入的物業(yè)。2. 純租賃式：即進(jìn)駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有更多的經(jīng)濟(jì)利益及合作關(guān)系,只是單純的租賃物業(yè)，獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并承擔(dān)和享受經(jīng)營(yíng)的成果。在租賃物業(yè)時(shí)向產(chǎn)權(quán)單位交付 物業(yè)的租賃費(fèi)，向物業(yè)管理公司定期交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)單位的委托，代表產(chǎn)權(quán)單位對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常 管理。3. 合作式租賃：即進(jìn)駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位除了付租金以外還有其他合作的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。也就是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位向進(jìn)駐的商家收

2、取數(shù)量較低的物業(yè)租金作為"底金",另部分暫時(shí)不收，作為產(chǎn)權(quán)單位的一種 "權(quán)益"或投入，雙方 商定一定的比例，根據(jù)經(jīng)營(yíng)的情況每半年或一年進(jìn)行一次分配。在這過(guò)程的始終，物業(yè)管理公司仍只是代表產(chǎn)權(quán)單位，對(duì) 進(jìn)駐的商家定期收取物業(yè)管理費(fèi)。二、填空題:1 .會(huì)所是指為人們提供健康、娛樂(lè)和溝通交流的場(chǎng)所2 .作為商務(wù)性的物業(yè)，寫字樓常常被用來(lái)全部出租， 以收回投資和獲取利潤(rùn)。3 .停車場(chǎng)有專用停車場(chǎng)和附設(shè)停車場(chǎng)兩種，其中多數(shù) 是大型或高層建筑的附設(shè)物業(yè)。4 .現(xiàn)代寫字樓管理較重要的是三個(gè)方面：設(shè)備管理， 它是寫字樓的“心臟”；清潔管理，是寫字樓的“容貌”；保 安管理

3、，它是寫字樓的“衛(wèi)士” 。.現(xiàn)代寫字樓的保安管理有兩種方式：一種是封閉式管理，另一種方式是開(kāi)放式管理。6 .物業(yè)管理公司要作好以下兩項(xiàng)常規(guī)性清潔管理工作: 清潔保障工作和保潔服務(wù)管理。7 .寫字樓的建筑面積是通過(guò)測(cè)量已建成樓宇的永久性 外墻來(lái)計(jì)算的，它包括封閉的樓層、地下室、機(jī)械設(shè)備層和 樓頂面積。8 .實(shí)用面積是通過(guò)對(duì)辦公室、走廊和其他永久性墻體 表面的測(cè)量來(lái)計(jì)算的；也可以是室內(nèi)面積加上隔墻地面水平 投影的一半，通常應(yīng)排除與建筑物核心部分相連的部分，如 走廊、門廳、休息室、容納建筑物設(shè)備的房屋部分等。9 .最小租金=（日常運(yùn)行費(fèi)用+抵押貸款還款額+預(yù)期投 資回收額）/樓宇可租用面積10.現(xiàn)在

4、會(huì)所主要有兩種類型：一是附屬型、二是獨(dú)立型。11.自營(yíng)式是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自己對(duì)商業(yè)場(chǎng)所的設(shè)施進(jìn) 行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。12 .委托經(jīng)營(yíng)式是發(fā)展商委托物業(yè)管理公司在全面管理 商業(yè)場(chǎng)所各種設(shè)施的同時(shí)，代發(fā)展商經(jīng)營(yíng)商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)的商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)。、選擇題:1.眾多的商務(wù)物業(yè)的集中在城市繁華區(qū)域，形成了（ A），B、國(guó)際上流行的稱呼為 cBD。A、中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū) 貿(mào)易中心區(qū)C、國(guó)際金融中心區(qū) D、經(jīng)濟(jì)中心區(qū)2 .按照經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)，商務(wù)物業(yè)主要可以分為以下幾類（ABcD）。A、寫字樓物業(yè) B、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè) C、會(huì)所物業(yè) D、 停車場(chǎng)物業(yè)及其他商務(wù)物業(yè)3 .寫字樓物業(yè)主要包括各行各業(yè)的（ABc

5、）。A、行政辦 公B、業(yè)務(wù)大樓C、商務(wù)寫字樓 D、飯（酒）店4 .現(xiàn)代商業(yè) 場(chǎng)所物業(yè)主要包括各種類型的（ ABcD等。A、商場(chǎng)B、購(gòu)物 中心C、購(gòu)物廣場(chǎng)D、各種專業(yè)性市場(chǎng) 5.會(huì)所經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng) 目包括（AcD）。A、康體項(xiàng)目B、文化項(xiàng)目C、休閑項(xiàng)目D、娛樂(lè)項(xiàng)目6.寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)可以用“（C）”六個(gè)字來(lái) 概括。A、安全、豪華、快捷 B、安靜、舒適、方便C、安全、舒適、快捷 D、安靜、舒適、快捷7.物業(yè)管理企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指（A）。A、員工自查，領(lǐng)班巡查， 部門經(jīng)理抽查 B、崗位自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理自查員工自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理自查D、崗位自查，領(lǐng)班自 查，部門經(jīng)理抽查

6、 &關(guān)于樓層的租用率、租賃面積、使用面積關(guān)系的計(jì)算公式為正確的有（BcD）。A、使用面積=租賃 面積X租用率B、租用率=租賃面積/使用面積C、租賃面積= 使用面積X租用率 D使用面積二租賃面積+租用率四、簡(jiǎn)答題:1 .商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)。答：商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)有:(1)商務(wù)物業(yè)具有商業(yè)特性。（2）商務(wù)物業(yè)具有價(jià)值不能儲(chǔ)存的特點(diǎn)。（3）商務(wù)物業(yè)具有不斷保持設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)。（4）商務(wù)物業(yè)具有綜合性的特點(diǎn)。2 .寫字樓的特點(diǎn)答：現(xiàn)代意義上的寫字樓同過(guò)去傳統(tǒng) 的辦公樓已是完全不同的概念。過(guò)去辦公樓的條件十分簡(jiǎn) 陋，設(shè)備簡(jiǎn)單缺乏。而現(xiàn)在卻不同了，科技的發(fā)展尤其是通 訊和信息技術(shù)的現(xiàn)代化帶動(dòng)了辦公的現(xiàn)代化

7、，人們已經(jīng)不再用傳統(tǒng)的工作方式來(lái)滿足今天的工作要求?，F(xiàn)代的寫字樓符合現(xiàn)代化的各種要求，它已經(jīng)具有新的特點(diǎn)。（1）現(xiàn)代寫字樓有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大。(2)現(xiàn)代寫字樓有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備。（3）現(xiàn)代寫字樓功 能齊全，設(shè)施配套、形成了獨(dú)立的生活和工作系統(tǒng)。3.寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)要求答：寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)要求為：（1）消防安全和治安保衛(wèi)是物業(yè)管理的首要工作。（2）電梯安全運(yùn)行、水電暖氣供應(yīng)等要充分保證。(3)日常的清掃、保潔及專業(yè)的清潔工作，為租戶提供良好的辦公 環(huán)境。（4）做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備。4. 商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理的主要內(nèi)容答：商業(yè)場(chǎng)所物 業(yè)的租賃管理的主要內(nèi)

8、容是：（1）商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)租賃的宣傳。（2）潛在租戶的信息的收集。（3）商場(chǎng)的維護(hù)。（4）商場(chǎng) 的安全管理。5 .商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理中應(yīng)注意的問(wèn)題答：商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理中應(yīng)注意：（1）加強(qiáng)前期的商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)出租方案及出租策略的策劃。（2）強(qiáng)化租賃管理，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)、信譽(yù)目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一。（3）處理好與進(jìn)駐商家復(fù)雜的利益關(guān)系，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。6 .會(huì)所的功能答：會(huì)所主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面: 會(huì)所對(duì)綜合大廈和大型住宅小區(qū)有必不可少的重要輔助作 用，是其重大的部分。（2）會(huì)所是發(fā)展品牌的重要手段。（3） 會(huì)所能促進(jìn)物業(yè)項(xiàng)目的租售。（4）所能有力地推動(dòng)社區(qū)文化 的發(fā)展。7 .會(huì)員制會(huì)所產(chǎn)生和發(fā)

9、展的原因答：會(huì)員制會(huì)所產(chǎn)生和發(fā)展的原因是：（1）有可以享受的理想的環(huán)境和設(shè)施；（2） 為有同樣經(jīng)歷、同樣社會(huì)地位以及同樣興趣的人聚在一起，交流經(jīng)驗(yàn)，分享信息提供機(jī)會(huì)；（3）現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)大量消費(fèi)開(kāi)支的存在；（4）會(huì)員可結(jié)識(shí)志趣相投的人，結(jié)識(shí)社會(huì)和本 行業(yè)的知名人士或社會(huì)名流；（5）成為某些高級(jí)會(huì)所的成員能提高自己的聲望，獲得一種榮譽(yù)感；會(huì)所的氣氛從容、不喧鬧，服務(wù)熱情周到，可以使會(huì)員輕松地用餐、娛樂(lè)、健身、修養(yǎng)和度假。8 .會(huì)員制會(huì)所經(jīng)營(yíng)中應(yīng)注意的問(wèn)題答：會(huì)員制會(huì)所經(jīng) 營(yíng)中應(yīng)注意下列問(wèn)題：（I ）不要把健身、娛樂(lè)、美容設(shè)施上的投入反作為提高整個(gè)物業(yè)的銷售量或成本中心來(lái)看待，通過(guò)科學(xué)合理有效的經(jīng)營(yíng)

10、，這種投入就會(huì)轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)中心。 （2）會(huì)所可以通過(guò)提供一些會(huì)員專用的設(shè)施，來(lái)創(chuàng)造一種會(huì)員獨(dú) 有的氣氛。（3）建立輪流使用設(shè)施的制度。（4）對(duì)于一些相 關(guān)性設(shè)施的管理要進(jìn)行嚴(yán)密的時(shí)間計(jì)算，以免會(huì)員和公眾散 客發(fā)生時(shí)間上的沖突。五、論述題:1 .試述商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)答：商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn) 是由商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)所決定的，一般來(lái)說(shuō)，商務(wù)物業(yè)管理的 特點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:（1）商務(wù)物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動(dòng)。商務(wù)物業(yè)是以商品的形式存在的，反映其價(jià)值的市場(chǎng)價(jià)格常常會(huì)出 現(xiàn)較大的波動(dòng)。其中，物業(yè)管理作為追加人類勞動(dòng)的數(shù)量與 質(zhì)量，決定了物業(yè)的價(jià)值發(fā)生了變化。只有創(chuàng)造性的物業(yè)管 理勞動(dòng)才能提高物業(yè)的價(jià)值

11、。（2）商務(wù)物業(yè)管理具有緊迫的時(shí)間性。由于商務(wù)物業(yè)的價(jià)值是不能儲(chǔ)存的，如果當(dāng)天不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)，就失去了這一天的商業(yè)價(jià)值。（3）商務(wù)物業(yè)管理 是綜合性的管理。商務(wù)物業(yè)管理內(nèi)容相當(dāng)?shù)膹V泛，既有房屋商務(wù)物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題提要:租、商業(yè)服務(wù)，又有辦公、娛樂(lè)等活動(dòng)，還有衛(wèi)生、保安、 綠化等日常管理服務(wù)，同時(shí)還代表產(chǎn)權(quán)人和租戶與政府有關(guān) 部門、公共事業(yè)部門、社會(huì)團(tuán)體等組織就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商 等。（4）商務(wù)物業(yè)管理必須實(shí)施現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理。這 是由商務(wù)物業(yè)須不斷更新其設(shè)備設(shè)施、保持其先進(jìn)性的特點(diǎn) 決定的。（5）商務(wù)物業(yè)管理具有極大的社會(huì)效益。商務(wù)物業(yè) 的投資主體呈日益多元化，維護(hù)投資者的利益就成為社會(huì)問(wèn) 題

12、。商務(wù)物業(yè)管理逐漸成為物業(yè)管理的主流，它對(duì)社會(huì)的安 定、人民生活水平的提高、城市的美化等起著不可估量的作用。2 .試述寫字樓物業(yè)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。答：首先是地區(qū)分析：鄰近地區(qū)及地區(qū)性分析對(duì)于商業(yè)資產(chǎn)尤為重要，地區(qū) 分析主要是對(duì)這一地區(qū)寫字樓物業(yè)的供給與需求的分析。對(duì) 寫字樓物業(yè)的地區(qū)供給與需求分析主要考慮以下一些因素:（1）寫字樓的生命周期。寫字樓建造的自然生命周期決定了辦公空間的空置率，以及是過(guò)剩還是缺乏的。如果不考慮其他因素，一般處于生命周期早期的、新建的現(xiàn)代化寫 字樓的空置率較低，而陳舊的、老式的寫字樓空置率則相對(duì) 較咼。(2 )地區(qū)新商業(yè)機(jī)構(gòu)與業(yè)務(wù)的發(fā)展。要估算這一地區(qū)新商業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)量、

13、典型的新業(yè)務(wù)對(duì)寫字樓的需求以及想搬到新辦公住所租戶的數(shù)量、類型等，當(dāng)然也需考慮現(xiàn)有租戶增加的可能性。例如估計(jì)某一地區(qū)的企業(yè)數(shù)量每年以2%-4%的速度增加等。(3) 地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。對(duì)寫字樓物業(yè)附近的整個(gè)地區(qū)的分析主要放在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快的地區(qū)， 市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，寫字樓的需求也隨之?dāng)U大，盈利機(jī)會(huì)較多， 因而能吸引到國(guó)內(nèi)外的大公司進(jìn)駐或設(shè)立辦事處。(4) 地區(qū)的環(huán)境。地區(qū)環(huán)境對(duì)物業(yè)的需求影響也很大。租戶比較關(guān)系物業(yè)所在地區(qū)的交通、停車、相近的業(yè)務(wù)與服 務(wù)，以及地區(qū)的聲譽(yù)，環(huán)境的改善，革新與新建設(shè)的項(xiàng)目(主要指污染的治理、綠化的新建項(xiàng)目等)。其次是吸收能力分 析：在分析寫字樓物業(yè)的空間時(shí)

14、，物業(yè)管理者就要確定對(duì)寫 字樓物業(yè)的吸收能力。物業(yè)管理者可以根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)確定每 年的租賃面積或租賃的吸收能力。如果一座城市有五十萬(wàn)平 方米的寫字樓空間，每年的吸收能力近十萬(wàn)，那么我們可以 推出這座城市擁有五年的可供租用的寫字樓物業(yè)空間。再次 是區(qū)位分析：寫字樓所在的地理位置對(duì)其銷售也會(huì)產(chǎn)生影響 作用，大多數(shù)的企業(yè)在選擇寫字樓物業(yè)時(shí)不僅要考慮物業(yè)的 設(shè)施設(shè)備，還注重物業(yè)所在的區(qū)位，如所處的市場(chǎng)環(huán)境、勞 動(dòng)力資源狀況、交通等。大型的公司尤其看重公共交通及高 速公路和勞動(dòng)力對(duì)其的影響，而小公司考慮較多的是成本， 環(huán)境對(duì)他們的影響是次要的。他們更關(guān)心設(shè)施的便利和租金 的合理。所以當(dāng)一些大租戶搬到地段繁

15、華的寫字樓物業(yè)后， 舊的物業(yè)便被相對(duì)較小的公司占用，這也是繁華地段寫字樓 物業(yè)的空置率較低的原因。由此可見(jiàn)，租金的高低是大多數(shù) 公司選擇寫字樓考慮的重要因素。六、案例分析題: 案例33高科技企業(yè)想要啥樣的辦公物業(yè)？從今年初以來(lái)，聯(lián)想控股所屬的融科智地公司開(kāi)發(fā)的融科資訊中心A 座，目前已經(jīng)吸引相當(dāng)數(shù)量的重量級(jí)企業(yè)進(jìn)入，比如美國(guó)益 華科技、電訊盈科、石化盈科、美國(guó)在線等國(guó)際級(jí)大公司都 把自己在京城的落巢之地鎖定在此。有些大企業(yè)寧可放棄商 務(wù)氛圍濃郁的中心區(qū)，而選擇中關(guān)村西區(qū)、融科資訊中心、 數(shù)碼中心、同方科技廣場(chǎng)這些軟件園、生命園，就是因?yàn)樗?們認(rèn)為這里有適合他們生長(zhǎng)和發(fā)展的土壤。那么這些新落戶

16、中關(guān)村的高科技企業(yè)選擇高檔辦公物業(yè)的依據(jù)是什么呢?1 .門當(dāng)戶對(duì)。企業(yè)在尋找辦公物業(yè)時(shí)，除了關(guān)注租售價(jià)格和物業(yè)的位置，還比較注重企業(yè)自身的形象，影響企業(yè) 形象的主要因素之一便是：鄰居是誰(shuí)？是否與本企業(yè)“門當(dāng)戶對(duì)”？如果企業(yè)本身挺有身價(jià)，而位于同一樓層的另一家 企業(yè)檔次較低，那么當(dāng)有客戶來(lái)公司造訪時(shí)，會(huì)對(duì)公司印象 不佳，公司也會(huì)覺(jué)得“掉價(jià)沒(méi)臉面”，生意當(dāng)然受阻。2 .公眾環(huán)境。辦公樓里的公眾環(huán)境十分重要，會(huì)對(duì)企業(yè)員工有潛移默化的影響，在這個(gè)樓內(nèi)的交際圈里，如辦公 樓內(nèi)配置的咖啡廳、健身房、公共商務(wù)中心等，各進(jìn)駐企業(yè) 的管理者或員工有許多相互接觸、交流的機(jī)會(huì)。大家可以相 互認(rèn)識(shí)，交際比自己所在的企

17、業(yè)更好、更有發(fā)展前程的企業(yè)人員，很可能會(huì)對(duì)企業(yè)間的合作或員工本人有利，互相影響。3 .業(yè)務(wù)互動(dòng)。企業(yè)在選擇辦公物業(yè)時(shí)，非常關(guān)心進(jìn)駐的其他企業(yè)的定位，看是否能與那些企業(yè)有機(jī)會(huì)形成生意伙 伴。4、硬件設(shè)施量身定制。辦公物業(yè)的基礎(chǔ)硬件設(shè)施要符合企業(yè)的實(shí)際需求，就像量身定制一樣，這樣的物業(yè)最受企 業(yè)歡迎。比如IT企業(yè)就要有相應(yīng)的寬帶等設(shè)施。但如果硬 件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)很高，該企業(yè)卻并不需要，花費(fèi)這么多的租金對(duì) 企業(yè)來(lái)說(shuō)就不值得了。所以，不同的辦公物業(yè)，針對(duì)的目標(biāo) 企業(yè)是不同的。5 .位置方便工作。在辦公地點(diǎn)的選擇上，企業(yè)會(huì)看這里是否有利于開(kāi)展業(yè)務(wù)，以大大提高工作效率和業(yè)務(wù)拓展。石化盈科首席顧問(wèn)葉祖達(dá)說(shuō)，盈科在最初選擇寫字樓的時(shí)候，cBD (centralBusinessDistrict商務(wù)中心區(qū)）和中關(guān)村的一些物業(yè)都曾考察過(guò)。選一個(gè)樓和用這個(gè)樓所具有的功能有很大的關(guān)系。比如說(shuō)一個(gè)數(shù)據(jù)中心就不需要cBD這樣很中心的地點(diǎn)。而如果是銷售、推廣性質(zhì)的公司就肯定要選擇 cBD,因?yàn)槟抢锸呛芏啻蠊镜目偛浚藲夂芡?。盈科主?是一個(gè)從事網(wǎng)絡(luò)發(fā)展、研究方案的技術(shù)性的IT公