泰州坡子街項(xiàng)目市場(chǎng)分析與投資測(cè)算報(bào)告

1、 . . . 坡子街項(xiàng)目市場(chǎng)分析與投資測(cè)算報(bào)告目 錄第一章、 項(xiàng)目概況與周邊環(huán)境分析31.1地理位置 31.2項(xiàng)目現(xiàn)狀 31.3周邊環(huán)境 4第二章、 市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析52.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展 52.2生活水平 52.3人口 6第三章、 市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析73.1商業(yè)市場(chǎng)分析 73.1.1市場(chǎng)特點(diǎn) 73.1.2市場(chǎng)供給 93.1.3需求 93.1.4未來(lái)趨勢(shì)分析123.2問(wèn)卷調(diào)查分析13第四章、 市住宅、辦公樓、酒店（公寓）市場(chǎng)分析 184.1住宅市場(chǎng)分析184.2辦公樓市場(chǎng)分析214.3酒店（公寓）市場(chǎng)分析22第五章、 項(xiàng)目SWOT分析與產(chǎn)品定位245.1項(xiàng)目SWOT分析 245.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提示2

2、75.3商業(yè)部分產(chǎn)品定位305.3.1產(chǎn)品定位315.3.2產(chǎn)品分區(qū)325.3.3客戶定位335.3.4價(jià)格定位335.4住宅、辦公、酒店式公寓部分產(chǎn)品定位34第六章、 營(yíng)銷推廣356.1廣告策略 356.2租售策略 366.2.1租售面積的確定 366.2.2銷售進(jìn)度 376.3招商管理37 6.3.1目標(biāo)商戶設(shè)定與選擇37 6.3.2招商流程38第七章、 財(cái)務(wù)分析 387.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃387.2方案1（出售為主）的財(cái)務(wù)測(cè)算387.3方案2（出售為主）的財(cái)務(wù)測(cè)算437.4方案1和方案2的比較 46第八章、 結(jié)論和建議 47第一章 項(xiàng)目概況與周邊環(huán)境分析1.1 地理位置本項(xiàng)目位于市坡子街

3、，為原金鷹服飾廣場(chǎng)、天福商城、鳳凰商場(chǎng)舊址。項(xiàng)目北面聚集了商城、第一百貨和錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)等眾多商業(yè)設(shè)施，是市最為繁華的商業(yè)區(qū)；項(xiàng)目南面將建設(shè)貫通東城河和西城河的護(hù)城河；項(xiàng)目東面是在建的綠地廣場(chǎng)。人文、景觀、商業(yè)，獨(dú)一無(wú)二的地段優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了有利的條件。1.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀2004年5月坡子街進(jìn)行拆遷改造后建設(shè)本項(xiàng)目，目前，項(xiàng)目用地尚未拆遷完畢，還有部分住宅用房待拆遷。項(xiàng)目已經(jīng)于去年年底開(kāi)始銷售，目前購(gòu)物中心底層部分已經(jīng)銷售70%左右。該項(xiàng)目用地共六塊，土地用途為商業(yè)和住宅。較大的兩塊用地上規(guī)劃建造一個(gè)大型購(gòu)物中心，其下面三層為Shopping Mall, 上面四至六層為辦公用途；其余四塊

4、用地規(guī)劃建造住宅，下面作為商業(yè)用途。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)名 稱數(shù) 值占地面積41038平方米容積率4.33建筑密度59.7%綠化率21.1%地上部分（平方米）商業(yè)部分82105.12辦公樓23664.66住宅60292.50酒店式公寓10929.24屋頂樓梯間749.35合計(jì)177740.87地下部分（平方米）大賣場(chǎng)16000車庫(kù)與設(shè)備用房24382.36合計(jì)40382.36車位部分（個(gè)）地上車位70地下車位4241.3 周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，為市最具影響力的商業(yè)區(qū)域。項(xiàng)目用地為原金鷹服飾廣場(chǎng)、天福商城、鳳凰商場(chǎng)舊址，而在周邊聚集了眾多的商業(yè)設(shè)施，項(xiàng)目北面為第一百貨，東進(jìn)西路對(duì)面為商城和錦

5、泰購(gòu)物廣場(chǎng)，項(xiàng)目南面為泰山購(gòu)物中心，項(xiàng)目東面已經(jīng)建成商貿(mào)城，在項(xiàng)目東面的新民路上仍然聚集著較多的小商販，目前人流量比較大。項(xiàng)目東面已建成下沉式綠地廣場(chǎng)，待項(xiàng)目南面貫通東西城河后，該廣場(chǎng)將成為市民的一大休閑場(chǎng)所。項(xiàng)目南面附近聚集了中國(guó)銀行、實(shí)業(yè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行等多家金融服務(wù)設(shè)施，東北面則有中醫(yī)院北院和仁濟(jì)藥房，西面為大浦中心小學(xué)，各種生活配套非常齊全。項(xiàng)目北面的東進(jìn)路貫通東西，市交通主干道之一的海陵路穿本地塊而過(guò)，可謂交通非常便捷。第二章 市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展近年來(lái)，市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，GDP 連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。2004年，市GDP達(dá)到705.2億元，開(kāi)始步入全國(guó)百?gòu)?qiáng)市行列，列第75

6、位。人均地區(qū)生產(chǎn)總值14014元，增長(zhǎng)14.8%。但從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，在省13個(gè)地級(jí)市中相對(duì)較少，2003年都地區(qū)生產(chǎn)總值排在第十位，僅高于宿遷、和三市，從城市規(guī)模以與整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力上看仍與其中重要地區(qū)的地位難以匹配。2.2 生活水平2004年度，市城市居民人均可支配收入9695元，增長(zhǎng)13.8%；人均消費(fèi)性支出6318元，增長(zhǎng)10.0%。全市城鎮(zhèn)職工平均工資13188元，增長(zhǎng)15.4%。2.3 人口近年來(lái)，市人口持續(xù)下降。截至2004年末，市戶籍總?cè)丝跒?02.77萬(wàn)人，比上年下降1.8。其中，市區(qū)62.81萬(wàn)人，增長(zhǎng)8.3。全市城鎮(zhèn)人口比重達(dá)到44.4%，較上年提高2個(gè)百分點(diǎn)。第三章 市商業(yè)房

7、地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.1商業(yè)市場(chǎng)分析3.1.1市場(chǎng)特點(diǎn)根據(jù)對(duì)市商業(yè)市場(chǎng)以與居民消費(fèi)的接觸了解后發(fā)現(xiàn)，市商業(yè)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：n 整體消費(fèi)水平不高，以中檔消費(fèi)為主；n 影響居民消費(fèi)的主要因素是價(jià)格，其次才是品牌，反映了市居民對(duì)價(jià)格的敏感度較高；n 人口結(jié)構(gòu)對(duì)消費(fèi)觀念的影響。目前市年輕的群體很多在、南，他們消費(fèi)主要在外地，而在本地的消費(fèi)群體以滿足生活必需品為主，主要去超市購(gòu)物，很少去其它商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；部分高收入群體選擇去外地進(jìn)行較高檔次的購(gòu)物消費(fèi)；n 地區(qū)差異對(duì)消費(fèi)的影響。目前主要為本地消費(fèi)，其中七八成為城區(qū)居民消費(fèi)，其余二三層為周邊區(qū)域消費(fèi)者。消費(fèi)區(qū)域集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域；n 交通情況對(duì)消費(fèi)者的影響。市

8、交通工具以自行車和摩托車為主，但主要商業(yè)街和商場(chǎng)等沒(méi)有足夠的停車場(chǎng)所，無(wú)法駐留，對(duì)商業(yè)消費(fèi)影響較大；n 目前，商業(yè)經(jīng)營(yíng)以服裝和餐飲為主，尚無(wú)經(jīng)營(yíng)狀況特別好的經(jīng)營(yíng)種類，目前經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好的為網(wǎng)吧等低消費(fèi)娛樂(lè)場(chǎng)所和超市等，中高檔消費(fèi)群體比較有限。3.1.2市場(chǎng)供給目前市商業(yè)分布主要在以下幾個(gè)區(qū)域：（一） 第一百貨周邊區(qū)域沿東進(jìn)路沿線，分布了金貿(mào)大廈、時(shí)代購(gòu)物中心、太平洋電腦城、市第一百貨、商城、錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、商貿(mào)城、天孚銀樓珠寶世界等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。總面積約175000平方米。東進(jìn)路沿線主要商業(yè)分布項(xiàng)目名稱位置規(guī)模經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)狀況金貿(mào)大廈東進(jìn)西路/青年路約60000m2家用電器、小家電等,主力店為

9、寧電器一般時(shí)代購(gòu)物中心東進(jìn)西路/青年路約30000m2百貨、超市、餐飲、產(chǎn)權(quán)式酒店尚未開(kāi)業(yè)太平洋電腦市場(chǎng)東進(jìn)西路/青年路約3000m2電腦主機(jī)、配件、電腦耗材經(jīng)營(yíng)較好第一百貨東進(jìn)西路/海陵北路約20000m2日用百貨經(jīng)營(yíng)較好商城東進(jìn)西路/海陵北路約25000m2服裝為主已關(guān)閉錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)東進(jìn)東路/新民路約24000m2日用百貨經(jīng)營(yíng)慘淡商貿(mào)城東進(jìn)東路/新民路約13000m2服裝、皮革、箱包、餐飲人氣不足，但出租率較高此外，在原坡子街周邊，分布了華聯(lián)商廈、月星廣場(chǎng)、泰山購(gòu)物中心等多個(gè)項(xiàng)目，總面積超過(guò)16000平方米。（二） 五一路沿線區(qū)域五一路沿線主要是海陵路和五一路的商業(yè)街以與在建的財(cái)富廣場(chǎng)后續(xù)

10、部分。目前在海陵路和五一路上分布了一百多家沿街鋪面，以經(jīng)營(yíng)品牌服裝、鞋類、皮革、箱包、飾品等為主，鋪面面積在20-90平方米之間，總建筑面積估計(jì)約6000平方米。由于區(qū)域臨近坡子街，且具有較好的文化底蘊(yùn)，加上坡子街正處于改造階段，坡子街原有的不少消費(fèi)者轉(zhuǎn)移到該區(qū)域。目前該區(qū)域經(jīng)營(yíng)較為成功，一層沿街鋪面人流量比較大，經(jīng)營(yíng)效果較好，但二層經(jīng)營(yíng)較差，還有不少空鋪面，人流量非常少。不過(guò)財(cái)富廣場(chǎng)二期估計(jì)還將會(huì)有部分商業(yè)項(xiàng)目推出，保守估計(jì)將達(dá)到10000平方米。在五一路和青年路交匯處聚集了兩個(gè)新的商業(yè)項(xiàng)目，一個(gè)是泰山行宮步行街，建筑面積約3000平方米；另一個(gè)是現(xiàn)代城，建筑面積不足1000平方米。這兩個(gè)項(xiàng)

11、目目前銷售情況均不樂(lè)觀，招商難度較大。（三） 文峰千家惠周邊區(qū)域這一區(qū)域擁有文峰千家惠商場(chǎng)、文峰千家惠超市、時(shí)代超市。文峰千家惠商場(chǎng)目前是市經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)品種最齊全、經(jīng)營(yíng)情況最好的一家大型商場(chǎng),總面積約30000平方米。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商場(chǎng)一樓的東側(cè)，相互之間連通的，總面積約6000平方米。時(shí)代超市位于它們的南側(cè)，距離200米，面積約為5000平方米。此外，緊鄰時(shí)代超市還有即將搬遷的港澳家具城。（四） 濟(jì)川東路沿線區(qū)域本區(qū)域集中了太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)和世紀(jì)聯(lián)華兩個(gè)較大的商業(yè)項(xiàng)目。太陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)位于濟(jì)川路和青年路交匯處，主力店是好易家裝飾城，總面積約24000平方米，附近還將有主營(yíng)板材、五

12、金、綜合材料的二期項(xiàng)目啟動(dòng)。世紀(jì)聯(lián)華位于濟(jì)川路和鼓樓北路交匯處，主要為蓮花小區(qū)提供生活日需品，總面積約10000平方米，沿街部分轉(zhuǎn)租作餐飲和電信。此外，在市西部路上的新港澳家具城約30000平方米，經(jīng)營(yíng)品牌家具，該項(xiàng)目出租率較高，目前月租金在25元/平方米。江洲廣場(chǎng)附近的海鳥(niǎo)家具市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次較低，約2萬(wàn)平方米。市東部的泰東鎮(zhèn)路上分布有多個(gè)綜合市場(chǎng)，總建筑面積約74000平方米。主要是兩個(gè)較大的商業(yè)市場(chǎng)：北商業(yè)廣場(chǎng)和溫泰小商品市場(chǎng)。北商業(yè)廣場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)床上用品、窗簾布匹、日用百貨、辦公用品、服裝批發(fā)、鞋帽針織、箱包、電器等為主，總面積約30000平方米。溫泰小商品市場(chǎng)分為四個(gè)區(qū)，以經(jīng)營(yíng)建材、服裝、百

13、貨、鞋類、五金、電器等為主，總面積約30000平方米。此外，嘉誠(chéng)五金裝潢電器市場(chǎng)（約4000平方米）、永安裝飾材料批發(fā)市場(chǎng)（約7000平方米），天中市場(chǎng)（3000平方米）。以上各主要商業(yè)設(shè)施累計(jì)面積達(dá)到39萬(wàn)平方米，還不包括住宅底商以與規(guī)模較小的商業(yè)設(shè)施。此外，隨著部分規(guī)劃和在建中的商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)完成，如大學(xué)城附近的易初蓮花（20000平方米），市的商業(yè)供給非常迅猛，競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。3.1.3需求 近年來(lái)，隨著居民生活水平的快速提高，社會(huì)消費(fèi)迅速增加。2004年，市全社會(huì)消費(fèi)品零售額首次超過(guò)200億元，達(dá)到200.69億元，增長(zhǎng)達(dá)15.5%。而從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，仍以批發(fā)零售貿(mào)易為主。2004年，

14、市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額達(dá)到172.26億元，增長(zhǎng)15.4%。其中，食品、飲料、煙酒類商品增長(zhǎng)達(dá)16.2%，服裝、針紡織品類商品增長(zhǎng)11%，日用品類增長(zhǎng)4.3%，家用電器和音像器材類商品增長(zhǎng)15.0%, 通訊器材類商品增長(zhǎng)72.3%。此外，餐飲業(yè)增長(zhǎng)也很迅速，2002年至2004年，市餐飲業(yè)零售額連續(xù)三年保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，2004年為25.35億元，增長(zhǎng)17.9%。2004年，市居民可支配收入大幅度提高，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)達(dá)13.8%, 農(nóng)民可支配收入增長(zhǎng)12.1%。收入的提高為居民改善生活提供了必要的條件，2004年，市居民消費(fèi)支出增長(zhǎng)較快，市區(qū)居民生活消費(fèi)支出達(dá)到6318元，增長(zhǎng)10

15、%，農(nóng)民生活消費(fèi)支出達(dá)到2924元，增長(zhǎng)12.2%。3.1.4未來(lái)趨勢(shì)分析從市目前商業(yè)供給和需求狀況來(lái)看，商業(yè)供給增長(zhǎng)較快。2005年新增了商貿(mào)城、五星電器、寧電器、九州商廈、金貿(mào)大廈、錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市GDP和居民可支配收入增長(zhǎng)速度。其結(jié)果是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，幾家歡喜幾家愁。從市目前的主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，市第一百貨、文峰千家惠、時(shí)代超市、世紀(jì)聯(lián)華超市、太平洋電腦市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況都不錯(cuò)，而錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、商貿(mào)城、商城、泰山購(gòu)物中心等經(jīng)營(yíng)狀況堪憂，商城經(jīng)營(yíng)到現(xiàn)在約兩年時(shí)間，現(xiàn)在已經(jīng)關(guān)閉。錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)不久又準(zhǔn)備重新調(diào)整業(yè)態(tài)布局，商貿(mào)城雖然現(xiàn)在多數(shù)鋪面已經(jīng)招商完成，但很少有人氣。根據(jù)

16、前面的分析，預(yù)計(jì)到2005年底，市主要的商業(yè)設(shè)施面積超過(guò)40萬(wàn)平方米，這還不包括沿街商鋪以與住宅商鋪。而從市發(fā)展來(lái)看，市區(qū)還是以海陵區(qū)所在的老城區(qū)為主，新城區(qū)以與所轄四個(gè)市與市區(qū)的聯(lián)系不夠密切，市區(qū)的商業(yè)對(duì)周邊區(qū)域的輻射力不夠強(qiáng)，市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)群體主要是市區(qū)居民。目前，市老城區(qū)人口約34萬(wàn)人，人均擁有商業(yè)面積超過(guò)1.2平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積0.5-1平方米的水平。從市商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)看：百貨商業(yè)過(guò)多。老城區(qū)目前有市第一百貨、商城、錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、商貿(mào)城、月星廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、時(shí)代購(gòu)物中心、文峰千家惠、泰山購(gòu)物中心等多個(gè)項(xiàng)目，由于項(xiàng)目眾多，相距較近，商品品種與經(jīng)營(yíng)管理差異性不明顯，

17、所以相互競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，導(dǎo)致多家商場(chǎng)瀕臨倒閉。大型超市經(jīng)營(yíng)狀況較好，尤其是時(shí)代超市和世紀(jì)聯(lián)華，2005年，在大學(xué)城附近還將有易初蓮花開(kāi)業(yè)，屆時(shí)，市區(qū)大型超市供給也將基本飽和。專業(yè)綜合市場(chǎng)仍有潛力。從市目前的幾個(gè)專業(yè)綜合市場(chǎng)來(lái)看，家具市場(chǎng)已經(jīng)有港澳家具城、海鳥(niǎo)家具城、好易家裝飾城等多個(gè)項(xiàng)目，即將開(kāi)業(yè)的青年路、東進(jìn)西路上的時(shí)代購(gòu)物中心也將有一層作為家具市場(chǎng)，因此，的家具市場(chǎng)基本飽和；目前，市區(qū)僅有太平洋電腦市場(chǎng)，該項(xiàng)目規(guī)模較小，檔次不高，經(jīng)營(yíng)狀況較好，而隨著信息化的普與，電腦以與相關(guān)服務(wù)將會(huì)有非常大的增長(zhǎng)潛力，因此，電腦以與電腦耗材等專業(yè)市場(chǎng)前景較好；目前，市較大的家電專業(yè)市場(chǎng)是五星電器城和寧電器，

18、其它的主要是綜合百貨中的家電市場(chǎng)，作為專業(yè)市場(chǎng)的寧電器在競(jìng)爭(zhēng)中無(wú)疑占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。因此，家用電器市場(chǎng)未來(lái)增長(zhǎng)潛力不大。從2004年市居民消費(fèi)增長(zhǎng)來(lái)看，通訊器材類增長(zhǎng)高達(dá)72.3%，可以看出，未來(lái)幾年，市通訊器材市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力非常大。目前，市休閑娛樂(lè)場(chǎng)所不少，舞廳、歌廳、咖啡吧、酒吧、健身房、美容美發(fā)中心、浴室等都有，但較為分散，沒(méi)有專門(mén)的休閑娛樂(lè)一條街或者集中各種休閑娛樂(lè)于一體的綜合休閑場(chǎng)所。未來(lái)幾年，隨著居民生活水平的提高，精神消費(fèi)將更為突出，具有精神消費(fèi)功能的休閑娛樂(lè)業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展的黃金時(shí)期。市的餐飲業(yè)不甚發(fā)達(dá)，這與當(dāng)?shù)鼐用裆钏较⑾⑾嚓P(guān)。一方面，上規(guī)模、上檔次的大酒店、大排擋等較少，經(jīng)營(yíng)

19、狀況也不甚理想。另一方面，沿街小吃生意紅火，尤其是財(cái)富廣場(chǎng)邊上的海陵路，人流如織，路邊上的小吃小販經(jīng)營(yíng)狀況非常好。此外，市現(xiàn)有的兩家肯德基經(jīng)營(yíng)狀況也不甚理想，很少出現(xiàn)滿座的情形，說(shuō)明市消費(fèi)水平有待提高，餐飲消費(fèi)還有待升級(jí)。綜上所述，市現(xiàn)有的商業(yè)功能單一，還不具備同時(shí)提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多種功能，以至于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，許多商家經(jīng)營(yíng)困難；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一、不注重經(jīng)營(yíng)管理與整體形象等也是個(gè)比較突出的問(wèn)題。因此，具備購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲以與旅游觀光等多功能于一體的綜合性消費(fèi)場(chǎng)所是市商業(yè)的必然發(fā)展趨勢(shì)，而完善的經(jīng)營(yíng)管理和經(jīng)營(yíng)服務(wù)也是市商業(yè)發(fā)展的必然要求。3.2問(wèn)卷調(diào)查分析調(diào)研問(wèn)卷的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果如下：

20、1） 現(xiàn)有的店面經(jīng)營(yíng)模式和傾向于獲取店面的方式問(wèn)卷調(diào)查顯示，目前絕大部分經(jīng)營(yíng)者是租賃商鋪經(jīng)營(yíng)，只有少數(shù)經(jīng)營(yíng)者擁有產(chǎn)權(quán)商鋪。與之對(duì)應(yīng)的是，將近一半經(jīng)營(yíng)者希望將來(lái)?yè)碛凶约旱漠a(chǎn)權(quán)商鋪，反映了是相當(dāng)部分經(jīng)營(yíng)者有購(gòu)買產(chǎn)權(quán)商鋪的意圖。2） 對(duì)目前的營(yíng)業(yè)狀況的滿意程度問(wèn)卷調(diào)查顯示，大約42%的經(jīng)營(yíng)者表示對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況感到滿意，超過(guò)半數(shù)（52%）表示目前經(jīng)營(yíng)狀況一般，只有7%的經(jīng)營(yíng)者表示不滿意。3）如果有更合適的商鋪出租或出售，選擇新的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)或者投資問(wèn)卷調(diào)查顯示，約有74%的經(jīng)營(yíng)者表示，如果有更合適的商鋪出租或出售，會(huì)選擇新的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)或者投資。說(shuō)明市的商鋪市場(chǎng)還有較大發(fā)展空間，尤其是規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管

21、理較好的商業(yè)設(shè)施，經(jīng)營(yíng)者愿意而且需要尋找他們能夠承受且認(rèn)為有利可圖的商鋪，新入市的商鋪是他們的目標(biāo)選擇。4）認(rèn)為店鋪經(jīng)營(yíng)狀況的主要影響因素問(wèn)卷調(diào)研發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)者最關(guān)注的是商鋪所在的地段，占到被訪者總數(shù)的37%；其次是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、商品種類和自身經(jīng)營(yíng)方式；而店面裝修、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理等僅占到7%。反映了市商業(yè)經(jīng)營(yíng)還停留在較低檔次，經(jīng)營(yíng)者不是很注重店鋪的環(huán)境與形象等。5）商鋪形式問(wèn)卷調(diào)查顯示，對(duì)于商鋪形式，絕大多數(shù)（79%）的經(jīng)營(yíng)者傾向于選擇店中鋪，即商場(chǎng)或購(gòu)物中心中的鋪位或柜臺(tái)，僅有3%的經(jīng)營(yíng)者表示傾向于選擇市場(chǎng)類商鋪，18%的經(jīng)營(yíng)者表示傾向于選擇沿街鋪面。6）商鋪建筑面積（平方米）問(wèn)卷調(diào)查顯示，20-2

22、00平方米的店鋪?zhàn)钍芙?jīng)營(yíng)者歡迎，21-50M2,51-100M2,101-200M2幾個(gè)圍均在25%-30%之間。而10M2以下僅10%。7）價(jià)格承受水平問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，72%的經(jīng)營(yíng)者只能夠承受5000元的月租金，按照平均每個(gè)鋪面50平方米計(jì)算，每平方米月租金約為100元。大約15%的經(jīng)營(yíng)者能夠承受月租金水平為5000-7000元，折算成每平方米月租金100-140元。能夠承受超過(guò)140元/平方米月租金的不到13%。當(dāng)采用購(gòu)買方式時(shí)，58%的經(jīng)營(yíng)者表示能夠承受售價(jià)在8000元/平方米以的商鋪，35%的經(jīng)營(yíng)者能夠承受售價(jià)在8000-15000元/平方米的商鋪，超過(guò)15000元/平方米的商鋪僅7%經(jīng)

23、營(yíng)者表示能夠承受。說(shuō)明對(duì)于價(jià)格很高的商鋪，本地經(jīng)營(yíng)者還有一定的心理差距，還必須主要依賴外來(lái)品牌經(jīng)營(yíng)者。調(diào)查顯示，對(duì)于商鋪總價(jià)，30%的經(jīng)營(yíng)者表示能夠承受20萬(wàn)元以的商鋪，78%的經(jīng)營(yíng)者心理承受總價(jià)在50萬(wàn)元以下，能夠承受50-100萬(wàn)元總價(jià)的占16%，超過(guò)100萬(wàn)元的僅6%。這表明市經(jīng)營(yíng)者所能承受的商鋪總價(jià)還比較有限，基本上以50萬(wàn)元以的小商鋪為主（按照20000元/平方米計(jì)算，面積在25平方米以）。對(duì)于面積較大的商鋪還必須依賴外來(lái)經(jīng)營(yíng)者。8）對(duì)坡子街商業(yè)前景62%的經(jīng)營(yíng)者表示看好坡子街的商業(yè)前景，僅有1%的經(jīng)營(yíng)者明確表示不看好。說(shuō)明坡子街的確存在較為明顯的地段優(yōu)勢(shì)，為多數(shù)市經(jīng)營(yíng)者所看好。依據(jù)

24、以上分析結(jié)果以與在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中與當(dāng)?shù)厥忻竦臏贤私?，就市商業(yè)市場(chǎng)可以得出以下結(jié)論：商鋪投資需求較大調(diào)查顯示，目前屬于投資的受訪者比例只有16%，而傾向于購(gòu)買商鋪的受訪者達(dá)41%，相對(duì)目前的投資者數(shù)量有較大空間。小面積、低總價(jià)商鋪較為受歡迎調(diào)查顯示，面積在20-200平方米之間，總價(jià)在50萬(wàn)以下的商鋪較為受歡迎，這與市居民的購(gòu)買力有關(guān)，大面積的商鋪總價(jià)較高，一般投資者很難承受。經(jīng)營(yíng)管理與經(jīng)營(yíng)方式未受重視調(diào)查顯示，商鋪的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理并沒(méi)有被經(jīng)營(yíng)者所重視，各個(gè)商家各自為政，因此容易造成無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，很難聚集到足夠人氣。對(duì)本項(xiàng)目地段認(rèn)同度較高由于本項(xiàng)目地段原為市最繁華的商業(yè)中心，在市居民

25、中有著無(wú)與倫比的知名度，多數(shù)經(jīng)營(yíng)者比較看好本項(xiàng)目地段的商業(yè)前景。第四章、市住宅、辦公樓和酒店（公寓）市場(chǎng)分析4.1市住宅市場(chǎng)分析目前在售的樓盤(pán)主要集中在老城區(qū)和新區(qū)，也就是東西至江州廣場(chǎng)、東進(jìn)廣場(chǎng)，南北至鳳凰路和路的四方區(qū)域，目前在售的物業(yè)主要是：主要在售樓盤(pán)匯總表（2005年3月）項(xiàng)目名稱位置建筑形態(tài)價(jià)格總價(jià)備注盛和花園泰高路/鳳凰路多層、小高層、聯(lián)體別墅小高層3000左右，多層售完5175萬(wàn)在售，目前最大樓盤(pán)西湖翠苑汽車南站附近多層、聯(lián)體和獨(dú)棟別墅1860元多，疊加25003000，獨(dú)棟42004700多層1225萬(wàn)，疊加50萬(wàn)，獨(dú)棟120200萬(wàn)位于新區(qū)的大盤(pán)，但銷售情況不如盛和花園鵬欣

26、麗都東進(jìn)東路小高層小高層均價(jià)300035003070萬(wàn)老城區(qū)目前在售的大盤(pán)錦繡華庭城南板塊多層27003300元3070萬(wàn)在售景泰苑城南新區(qū)小高層均價(jià)在30003070萬(wàn)位于新區(qū)的純小高層樓盤(pán)蓮花六區(qū)城南新區(qū)多層均價(jià)在30003070萬(wàn)民心工程的代表作鳳凰花園城東板塊別墅均價(jià)450070120萬(wàn)基本售完鵬欣麗園城南板塊多層含車庫(kù)35003070萬(wàn)基本售完花園迎春路5幢多層35004000元30萬(wàn)50萬(wàn)被定完畢啟鼎花園東風(fēng)路31號(hào)多層1869元2045萬(wàn)基本售完住宅市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)分析（20032005年3月）項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)價(jià)格現(xiàn)在價(jià)格漲幅新世界花園2200270023%盛和花園1858（多層）250

27、030003060%天陽(yáng)花園2128300035004664%榮星公寓2238280030002534%怡景花園2100300043%黃金家園2850350023%西湖翠苑1600250056%附注：開(kāi)盤(pán)價(jià)格一般是一期期房?jī)r(jià)格，現(xiàn)在價(jià)格，大盤(pán)指2期的價(jià)格，售完樓盤(pán)取二手房?jī)r(jià)格，一般不包含稅費(fèi)。從“住宅市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)表”中，不難看出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，的房?jī)r(jià)（這里主要是普通商品住宅價(jià)格）持續(xù)走高，我們沒(méi)有整體價(jià)格的漲幅，但從上述個(gè)案分析后，這兩年房?jī)r(jià)年均漲幅至少在15%以上，不亞于、等熱點(diǎn)城市，只不過(guò)因?yàn)槠瘘c(diǎn)低，所以絕對(duì)值并不高。由于老城區(qū)成片的破舊住宅需要改造，因此人改善居住條件的愿望非

28、常迫切，去年商品房成交面積約35萬(wàn)平方，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要，因此住宅尤其是市中心區(qū)域的商品住宅，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。目前在，老城區(qū)和新城區(qū)的住宅略有不同，新區(qū)住宅以大盤(pán)為主，物業(yè)類型也覆蓋了多層、小高層和別墅等等，如盛和花園和西湖翠庭均是目前在售的較大的樓盤(pán)代表，而老城區(qū)更多的是以普通多層為主的中小型樓盤(pán)，如花園（僅5幢多層）。在價(jià)格上，目前老城區(qū)的住宅單價(jià)一般為25003500元/平米，總價(jià)在3070萬(wàn)之間，如新世紀(jì)花園、榮星公寓、怡景花園、黃金家園等，新區(qū)的多層住宅一般在20002500元/平米左右，如盛和花園和西湖翠庭，其開(kāi)盤(pán)均價(jià)都低于2000元/平米，但由于樓盤(pán)品質(zhì)優(yōu)良去化情況很好，在

29、后期價(jià)格有明顯的上升，目前多層基本售磬了。小高層產(chǎn)品在還不是主流的物業(yè)類型，目前主要在一些大盤(pán)中有存在，如鵬欣麗都和新區(qū)的盛和花園等，但價(jià)格基本都在30003500元左右了，明顯高于多層住宅。已經(jīng)售完的小高層產(chǎn)品是位于老城區(qū)的黃金家園，為2幢12層的，說(shuō)明市民對(duì)此類住宅接受情況比較樂(lè)觀。但是目前尚沒(méi)有高層住宅，且由于物業(yè)管理費(fèi)的提高，市民的接受程度未必很理想。別墅類產(chǎn)品主要針對(duì)高端客戶，整體來(lái)看，純別墅產(chǎn)品沒(méi)有出現(xiàn)，主要還是大盤(pán)中有疊加和聯(lián)體別墅的存在，或者有部分獨(dú)棟別墅，一般疊加別墅價(jià)格在25003000元/平米，獨(dú)棟別墅價(jià)格一般在45005000元左右，花園面積另行計(jì)算。由于整體別墅供應(yīng)量

30、很小，目前市場(chǎng)消化程度比較正常。值得指出的是，老城區(qū)和新區(qū)雖然從地理上是相連接的（一般把濟(jì)川路以南部分當(dāng)作新城區(qū)），但由于起步晚，商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲和文化醫(yī)療教育等設(shè)施遠(yuǎn)不如老城區(qū)成熟，因此雖然營(yíng)建了大批新住宅區(qū)，比如蓮花住宅區(qū)，但無(wú)論是價(jià)格和市場(chǎng)接受度都不如老城區(qū)一些品質(zhì)不怎么高的新樓盤(pán)，很多人在新區(qū)購(gòu)置了物業(yè)并沒(méi)有居住，或出租或準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手套取利潤(rùn)，因此新區(qū)住宅的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要高于老城區(qū)，去化速度也不如老城區(qū)，這種情況若干年難以避免。4.2市辦公樓市場(chǎng)分析從嚴(yán)格意義上講，目前并沒(méi)有完整的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，因?yàn)殡m然有一些硬件上能稱之為辦公樓的物業(yè)，但真正進(jìn)入市場(chǎng)賺取租金維持運(yùn)營(yíng)的很少，中高檔的辦公樓集中在新

31、區(qū)，但主要是國(guó)有大型壟斷企業(yè)自建自用的，如中國(guó)移動(dòng)、電信、以與能源、銀行、建設(shè)等系統(tǒng)自己擁有的辦公樓，很少對(duì)外出租甚至出售。新區(qū)有部分產(chǎn)權(quán)辦公物業(yè)，呈現(xiàn)出規(guī)模小、檔次低、用途混雜的特點(diǎn)，比如金色廣場(chǎng)、太陽(yáng)廣場(chǎng)、金茂廣場(chǎng)等，一般底層作為招商用，樓上部分作為辦公樓招租，基本面向當(dāng)?shù)氐闹行⌒推髽I(yè)或部分投資客。目前中高檔辦公樓匯總名稱位置備注中國(guó)工行大樓東進(jìn)西路和青年路自用電信大樓鳳凰東路25層，自用中國(guó)聯(lián)通大樓鳳凰東路自用鳳凰東路28層，部分對(duì)外招租金茂廣場(chǎng)東進(jìn)西路和青年路底層寧電器，樓上招租中國(guó)銀行人民路和青年路自用辦公樓市場(chǎng)潛力分析：辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展與一個(gè)城市的整體經(jīng)濟(jì)水平是密切相關(guān)的。目前的經(jīng)

32、濟(jì)發(fā)展水平與一線城市（）沒(méi)有可比性，與省會(huì)城市（）也存在巨大落差，與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二、三線城市如錫常，也至少有5年以上的距離。但是在實(shí)行“沿江開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略”后，面臨一個(gè)比較好的歷史發(fā)展機(jī)遇，作為中一個(gè)重要城市，有其自身優(yōu)勢(shì)，目前第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也非?？?，并且有春蘭、子江藥業(yè)等支柱型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，因此生產(chǎn)型和服務(wù)型行業(yè)都有比較好的發(fā)展前景，對(duì)未來(lái)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支撐。未來(lái)辦公樓需求群體特征分析：從、等擁有完備寫(xiě)字樓市場(chǎng)的城市客戶群體類型分析，主要是大型生產(chǎn)型企業(yè)的研發(fā)、管理中心，外商投資企業(yè)的總部、國(guó)金融貿(mào)易企業(yè)，律師行、會(huì)計(jì)師行等專業(yè)型機(jī)構(gòu)。結(jié)合城市的實(shí)際情況， 參考大城市辦公樓客戶群的構(gòu)成

33、，將來(lái)辦公樓主要使用群體是：1）本地中小型商業(yè)貿(mào)易零售企業(yè)，以服裝、家電、五金、醫(yī)藥、電信為主，他們對(duì)辦公場(chǎng)所的要面積小，一般在100150平方米，帶有居住和會(huì)客的功能，交通便捷，離開(kāi)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所近；2）周遍與下屬城鎮(zhèn)的制造型企業(yè)在設(shè)立辦事處和銷售中心，以與省企業(yè)駐的辦事處，對(duì)辦公場(chǎng)所的要兼帶居住功能，面積合理租金便宜，位于市中心區(qū)域，出入方便；3）本地服務(wù)類專業(yè)機(jī)構(gòu)，如會(huì)計(jì)師事物所、律師行、咨詢和廣告公司等，他們對(duì)辦公部分的要中央商務(wù)區(qū)、面積合理、物業(yè)和信息配置良好，交通便捷；4）和周遍投資客，比較看中市中心、面積合理總價(jià)不高，轉(zhuǎn)手方便兼帶居住和辦公兩重性質(zhì)的辦公樓。4.3酒店（公寓）市場(chǎng)分析由

34、于坡子街項(xiàng)目體量龐大，在規(guī)劃方案中，也涉與到了酒店式公寓，因此我們?cè)谧鍪袌?chǎng)分析時(shí)也把的酒店市場(chǎng)作了考察和分析。目前的酒店比較集中，主要分布在老城區(qū)中心和新區(qū)的鳳凰路沿線。的星級(jí)酒店比較少，目前四星和準(zhǔn)四星酒店一共2家，即賓館和金錢(qián)豹國(guó)際大酒店，三星極酒店是花園假日、銀河賓館、原野大酒店。從目前來(lái)看，隨著在“中崛起”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展看好，因此酒店市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況比較理想，市高星級(jí)酒店出租率居高不下，主要客戶是政府與非政府會(huì)議、來(lái)經(jīng)商和辦公人士，少量旅游者。主要星級(jí)酒店匯總表酒店名稱位置星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建筑形態(tài)客房套數(shù)房?jī)r(jià)圍出租率金錢(qián)豹國(guó)際大酒店鳳凰東路83號(hào)準(zhǔn)四星級(jí)一幢14層73套280元標(biāo)房較高花園假日鳳凰

35、東路三星級(jí)一幢14層約70套320800較高銀河賓館西倉(cāng)路三星級(jí)2幢9層約100套320標(biāo)房一般原野大酒店?yáng)|進(jìn)路與路三星級(jí)一幢22層252套220680一般國(guó)泰賓館鼓樓南路15號(hào)二星級(jí)一幢10層106套2201180較高新嘉年華酒店青年南路、永泰路無(wú)星級(jí)一幢6層30220680一般的酒店式公寓產(chǎn)品出現(xiàn)得比較晚，目前市中心一共2 個(gè)項(xiàng)目。金通現(xiàn)代城已經(jīng)銷售完畢，由于體量適中，地段良好，起初定價(jià)也不高（4000左右，總價(jià)在2560萬(wàn)），因此銷售情況非常理想。而地段更好的“巴黎時(shí)光”產(chǎn)權(quán)式酒店，目前推出60套在銷售，由于其價(jià)格定位較高（單價(jià)58007000元/平米，總價(jià)2878萬(wàn)），而且和商業(yè)部分相

36、連接，因此銷售情況只能說(shuō)一般。但其3年返租，每年8%的回報(bào)率的銷售模式，顯然借鑒了大城市投資類產(chǎn)品的銷售方式，但地區(qū)的接受程度，只能說(shuō)是一般。酒店式公寓匯總表項(xiàng)目名稱位置建筑形態(tài)價(jià)格總價(jià)備注巴黎時(shí)光青年路/東進(jìn)路一幢11層，4梯34戶，共計(jì)160套，6樓以下是時(shí)代超市。54006900元/平米28.878萬(wàn)全裝修帶電器目前在售的是611層的部分，但銷售情況。開(kāi)發(fā)商提供3年8%的回報(bào)。金通現(xiàn)代城五一路/青年路一幢6層開(kāi)盤(pán)時(shí)3920元/平米2560萬(wàn)全裝修已經(jīng)銷售完畢。第五章、項(xiàng)目SWOT分析和產(chǎn)品定位5.1項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）商業(yè)中心地段優(yōu)越本項(xiàng)目地處老城區(qū)中心位置，是傳統(tǒng)商

37、業(yè)中心；其商業(yè)地位在本地人心目中有不可替代的作用。原先在此經(jīng)商者與本地居住者都對(duì)之懷有濃郁的區(qū)域情結(jié)，為本項(xiàng)目后期銷售打下良好人氣基礎(chǔ)。交通便利四通八達(dá)本項(xiàng)目四面臨街，北面即為東西向主干道東進(jìn)路，公交線路眾多；南北向主干道青年路、鼓樓路分別距離本項(xiàng)目不到500米，對(duì)外交通樞紐汽車西站距離本項(xiàng)目不到3公里，為引導(dǎo)各區(qū)人流匯聚以與外地旅游客源創(chuàng)造有利交通條件。環(huán)境景觀增加賣點(diǎn)本項(xiàng)目被東城河、西城河三面環(huán)繞，是城區(qū)主要景觀地帶，隨著沿河治理整頓，其景觀功能將會(huì)逐步得到體現(xiàn)，為本項(xiàng)目后期住宅部分入市加分。周邊配套設(shè)施完備地處老城區(qū)中心位置，本項(xiàng)目周邊500米圍銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校配套設(shè)施具全，方便日

38、常生活與辦公需要。地塊形狀規(guī)則便于規(guī)劃本項(xiàng)目地塊規(guī)整，由海陵路、天祿路天然分割，可以節(jié)省建設(shè)成本。另外項(xiàng)目規(guī)模較大、易于統(tǒng)一規(guī)劃、合理配套，形成自身風(fēng)格，在后期銷售中樹(shù)立品牌形象。劣勢(shì)（Weakness）大規(guī)模改造建設(shè)破壞商業(yè)氣氛市中心區(qū)域的大規(guī)模拆遷改造致使原有的商業(yè)氣氛被大大破壞，百貨零售經(jīng)營(yíng)慘淡，商場(chǎng)一層租金普遍跌至3元/平米/天以下。而另一方面，五一路等商業(yè)街的崛起大大沖擊一百商圈，消費(fèi)人流被分流，一百等傳統(tǒng)百貨的沒(méi)落使得市中心商業(yè)凝聚力大大減弱。小商戶難以維持、紛紛撤走，原有商業(yè)價(jià)值一落前丈。這種局面對(duì)于本項(xiàng)目吸引外來(lái)投資者與本地商戶經(jīng)營(yíng)者非常不利。項(xiàng)目體量大建設(shè)周期長(zhǎng)本項(xiàng)目將近10

39、萬(wàn)平米的商業(yè)體量使得建設(shè)周期和銷售周期都相對(duì)較長(zhǎng)；6層高的商業(yè)中心設(shè)計(jì)使得高樓層商鋪的去化難度更大；資金投入大而回籠速度慢，后期不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)也變大。投資總價(jià)過(guò)高客戶面窄本項(xiàng)目商鋪面積（一層）分割普遍在140160平方米之間，總價(jià)達(dá)到300萬(wàn)以上；與財(cái)富廣場(chǎng)和錦泰城市購(gòu)物廣場(chǎng)120150萬(wàn)（一層沿街）相比大大抬高了投資門(mén)檻，這也必將延長(zhǎng)銷售周期。機(jī)會(huì)（Opportunity）政府大力扶持根據(jù)近期規(guī)劃，要加大力度改造老城區(qū)，而本項(xiàng)目是市老城改造的重中之重，是規(guī)劃中金融商貿(mào)區(qū)的核心，市政府一直予以高度關(guān)注。周邊城市環(huán)境的改善、道路配套的完善都將為本項(xiàng)目創(chuàng)造良好的外部條件。外地開(kāi)發(fā)商大量涌入隨著近年

40、來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)腳步加快，、等各地開(kāi)發(fā)商大量涌入，帶來(lái)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也帶動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速成長(zhǎng)、有利于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)化。市場(chǎng)引導(dǎo)創(chuàng)新目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，比起、都有很大的距離。無(wú)論是商業(yè)還是住宅當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)建造水平都還在初級(jí)階段，市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)形態(tài)新穎、經(jīng)營(yíng)較好的大型商業(yè)中心，如果本項(xiàng)目能從較高起點(diǎn)出發(fā)，引進(jìn)先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、灌輸新穎的居住、消費(fèi)理念，則將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。吸引投資目光不斷增長(zhǎng)的人均可支配收入和居民儲(chǔ)蓄余額顯示出大量未被釋放的潛在消費(fèi)需求；而隨著城市建設(shè)加快，對(duì)外的知名度和影響力也在不斷提升。如能有效引導(dǎo)本地投資需求和吸引外地投資客戶將是本項(xiàng)目快速去化的關(guān)鍵

41、。威脅（Threat）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力今年本項(xiàng)目周邊3公里圍新建商住綜合項(xiàng)目將達(dá)到30萬(wàn)平方米，包括財(cái)富廣場(chǎng)二期與鵬欣麗都的商業(yè)項(xiàng)目部分，都將在年上市。“鵬欣”先期小高層住宅的熱銷為其后期商鋪預(yù)熱打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)；財(cái)富廣場(chǎng)一期沿街商鋪的銷售和開(kāi)業(yè)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況為其贏得了市場(chǎng)口碑和起到極佳的市場(chǎng)號(hào)召力。相對(duì)于這兩個(gè)項(xiàng)目，本案在搶占市場(chǎng)先機(jī)方面已失去優(yōu)勢(shì)。供應(yīng)量的壓力此外，新區(qū)28萬(wàn)平方米的大型商業(yè)綜合項(xiàng)目新紀(jì)元商業(yè)廣場(chǎng)也已啟動(dòng)，對(duì)于地域選擇面較廣的投資客戶的爭(zhēng)奪將趨于激烈。對(duì)直接與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的追蹤調(diào)研將是本項(xiàng)目制定營(yíng)銷策略的重要依據(jù)。5.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提示商鋪銷售風(fēng)險(xiǎn)l 主要商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況差影響投資信心

42、隨著2003年2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始上升，產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售如火如荼，僅市中心區(qū)域就有財(cái)富廣場(chǎng)、錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、府前路商業(yè)街、泰山行宮商業(yè)步行街等多個(gè)大中型項(xiàng)目投入市場(chǎng)。但是這些項(xiàng)目于2004年底至2005年初交付使用后的經(jīng)營(yíng)狀況卻多數(shù)差強(qiáng)人意，一層沿街租金從57元/平方米/天迅速下降至目前的3元/平方米/天以，投資回報(bào)率從1217%下降至67%。面對(duì)這樣市場(chǎng)局面部分中短期投資客戶信心將會(huì)大跌，過(guò)熱的商鋪市場(chǎng)也會(huì)開(kāi)始降溫，未來(lái)價(jià)格的提升將不會(huì)非常樂(lè)觀，對(duì)于本項(xiàng)目試圖沖擊22000元/平方米以上的高額利潤(rùn)也將會(huì)非常困難。l 高樓層商鋪的銷售壓力目前已運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)物業(yè)普遍存在3層以上（甚至2層以上）人

43、氣嚴(yán)重不足、商業(yè)價(jià)值低靡的狀況，因此對(duì)于高樓層商鋪銷售多數(shù)采取包租、辦公樓（如錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、府前路商業(yè)街等）或酒店（時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心）的形式進(jìn)行銷售。但“錦泰”的3、4層商鋪包租5年8%一次性返還實(shí)際是打了個(gè)6折；5、6層的“全裝修辦公樓” 3500元/平方米的價(jià)格還有不少于3個(gè)點(diǎn)的折扣可談，去除全部裝修成本和各種形式的明折暗扣，其最后的實(shí)際價(jià)格都不會(huì)超過(guò)3000元/平方米。根據(jù)目前出租型辦公樓市場(chǎng)需求較小、市場(chǎng)租金行情徘徊在0.3元/平方米/天左右計(jì)算，投資回報(bào)率只有3.6%?！皶r(shí)代”69層的產(chǎn)權(quán)式酒店可說(shuō)是“另辟蹊徑”，通過(guò)10年8%的返租銷售營(yíng)造了“貌似酒店”的投資產(chǎn)品。然而實(shí)際上由于根

44、本沒(méi)有可供擔(dān)保的酒店運(yùn)營(yíng)公司去執(zhí)行酒店運(yùn)作，所謂的產(chǎn)權(quán)式酒店完全是先期回籠資金的一個(gè)營(yíng)銷噱頭?？梢灶A(yù)見(jiàn)這種“產(chǎn)權(quán)式酒店”對(duì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生何種負(fù)面影響。從上述市場(chǎng)案例可知，高樓層商鋪的后期銷售壓力巨大，其目前的市場(chǎng)狀況甚至低于住宅的銷售價(jià)格，且將來(lái)極易成為死鋪。若長(zhǎng)期持有對(duì)招商又是一個(gè)考驗(yàn)，并且也不符合我們公司一貫的經(jīng)營(yíng)策略。l 招商難度大對(duì)后期銷售貢獻(xiàn)小為緩解后期的銷售壓力，采取前期招商、引入核心主力店的方法被許多商業(yè)項(xiàng)目所采用。但是對(duì)于像這樣的中小城市要引入主力店的存在頗多難點(diǎn)。首先，在拆遷未完成、項(xiàng)目建設(shè)沒(méi)有正式啟動(dòng)前，大型商家一般不會(huì)簽定正式協(xié)議，而意向性談判則不確定性因素較多，區(qū)域

45、越來(lái)越多的商業(yè)物業(yè)也使零售商或服務(wù)商有更多的選擇機(jī)會(huì)。其次，零售商在考慮租金時(shí)是以商圈租金水平做為參考，而非以物業(yè)投資方式計(jì)算，如果為了借助其品牌知名度或市場(chǎng)號(hào)召力帶動(dòng)客戶群、增加人氣、推動(dòng)物業(yè)銷售而引入的話，則必須犧牲一部分租金利益作為代價(jià)。這也是主力店招商的難度所在。另外，一些大型零售商通常會(huì)對(duì)商業(yè)物業(yè)設(shè)施有其特殊要求，如在項(xiàng)目前期策劃階段未進(jìn)行準(zhǔn)確功能定位就進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，則后期發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就可能牽涉到改造與額外資金投入，甚至可能陷入談判瓶頸。因此，在沒(méi)有專業(yè)商業(yè)公司介入、而我公司又沒(méi)有任何招商經(jīng)驗(yàn)的情況下，去運(yùn)作如此大型商業(yè)項(xiàng)目的招商工作將是攀爬摸索、舉步維艱的，由此付出的“學(xué)費(fèi)成本”也應(yīng)考

46、慮在風(fēng)險(xiǎn)之。 目標(biāo)客源定位不清本項(xiàng)目的前期定位包括面積分割無(wú)不是以本地自營(yíng)客戶為主要目標(biāo)消費(fèi)群。但是從目前已售商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，買家仍以本地與周邊地區(qū)投資客為主，自營(yíng)客戶所占比例相當(dāng)有限，這是其一。根據(jù)零售商的運(yùn)作，即使有銀行按揭貸款，購(gòu)買物業(yè)所需的四成購(gòu)房款也足以使其開(kāi)辦三、四家同樣規(guī)模的分店；且一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，導(dǎo)致此店無(wú)法生存時(shí)，零售商多數(shù)采取撤走的辦法以避免更大損失。若自置物業(yè)則要死撐下去，而物業(yè)能否升值尚未可知。因此希望以經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)的零售商直接買下物業(yè)，只是一些開(kāi)發(fā)商一相情愿的想法，此其二。要順利去化本項(xiàng)目將近10萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，僅依靠本地消費(fèi)力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。且經(jīng)過(guò)2004年幾輪商

47、鋪產(chǎn)品的集中供應(yīng)，本地購(gòu)買力已接近飽和。大力拓展異地客戶資源、擴(kuò)大客戶受眾面將是項(xiàng)目銷售的重心所在。另外，在城市建設(shè)重心南移、新城高速發(fā)展的情況下，老城區(qū)對(duì)外商業(yè)輻射力大大減弱。區(qū)域30萬(wàn)人口對(duì)應(yīng)了超過(guò)30萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，有限的消費(fèi)力和仍在不斷膨脹的商業(yè)建設(shè)，如何吸引買家繼續(xù)投資于商鋪將是本項(xiàng)目面臨的最大潛在風(fēng)險(xiǎn)。高層住宅市場(chǎng)接受度目前住宅市場(chǎng)主流仍是多層，超過(guò)20層的高層住宅產(chǎn)品尚未出現(xiàn)。對(duì)于本項(xiàng)目高層住宅設(shè)計(jì)將面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源以下幾方面：l 高物業(yè)管理費(fèi)與低得房率的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)高層住宅無(wú)可避免會(huì)降低得放率和提高物業(yè)管理和維護(hù)成本。與多層住宅相比其“性價(jià)比明顯降低”。若沒(méi)有其他產(chǎn)品附加

48、值支撐的情況下，要顯著抬高高層住宅價(jià)格將很難獲得的市場(chǎng)認(rèn)同l 項(xiàng)目自身?xiàng)l件導(dǎo)致住宅產(chǎn)品無(wú)法向高端化發(fā)展由于建造在商場(chǎng)之上，混合型物業(yè)品質(zhì)先天難以提高；商場(chǎng)的規(guī)劃使得住宅底層大堂等設(shè)施也無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)，高檔住宅的所要求尊崇感也就無(wú)法體現(xiàn)。高層、中檔住宅的定位不能不說(shuō)是個(gè)遺憾，對(duì)爭(zhēng)取高層次客戶群體也是一個(gè)阻礙。l 傳統(tǒng)居住習(xí)慣對(duì)新產(chǎn)品的接受度問(wèn)題對(duì)于習(xí)慣居住在多層的本地客戶，高層住宅不僅是一個(gè)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，更是一個(gè)新型居住觀念的出現(xiàn)。在下半年周邊住宅產(chǎn)品供應(yīng)量放大的情況下，如何打動(dòng)市場(chǎng)、創(chuàng)造營(yíng)銷亮點(diǎn)將是本項(xiàng)目住宅銷售的關(guān)鍵。拆遷進(jìn)度緩慢影響工期拆遷工作復(fù)雜、進(jìn)度一再拖延，迫使本項(xiàng)目工期延遲。若在投入

49、前期巨額轉(zhuǎn)讓資金后如拆遷工作依然沒(méi)有進(jìn)展，則將影響到已訂客戶的回款期限與動(dòng)搖潛在觀望客戶對(duì)本項(xiàng)目的信心。因此，政府的拆遷進(jìn)度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的贏利與否舉足輕重，需認(rèn)真對(duì)待其中的風(fēng)險(xiǎn)。5.3商業(yè)部分產(chǎn)品定位5.3.1產(chǎn)品定位根據(jù)本項(xiàng)目總體定位，結(jié)合對(duì)市商業(yè)市場(chǎng)的綜合分析，建議本項(xiàng)目業(yè)態(tài)選擇如下：1） 百貨如前文市場(chǎng)分析所述，市百貨業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了供給過(guò)量，但經(jīng)營(yíng)最好的兩家百貨是第一百貨和文峰千家惠，這兩家經(jīng)營(yíng)檔次在市是最高的，經(jīng)營(yíng)管理也是最好的，能夠滿足市時(shí)尚群體與高收入群體的消費(fèi)需求。本項(xiàng)目可以選擇百貨業(yè)，主要是因?yàn)楸卷?xiàng)目是一個(gè)綜合性項(xiàng)目，可以聚集大量的消費(fèi)群體，而百貨能夠?yàn)楸卷?xiàng)目的主要客戶群體提供最全

50、面的休閑式購(gòu)物服務(wù)，是Shopping Mall不可或缺的一種業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目的百貨部分可能會(huì)與周邊第一百貨產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，但只要在商品品種、總體規(guī)劃布局、經(jīng)營(yíng)管理等各方面處理好，將能夠快速的超越對(duì)手。2）大賣場(chǎng)或大型超市從目前市大賣場(chǎng)或大超市的分布來(lái)看，市大賣場(chǎng)或大型超市已經(jīng)基本飽和，到2005年底，市將有兩家時(shí)代購(gòu)物中心、世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花、文峰千家惠等多個(gè)大賣場(chǎng)或大型超市，即將營(yíng)業(yè)的東進(jìn)西路上的時(shí)代購(gòu)物中心距離本項(xiàng)目非常近。但從積聚人氣的角度出發(fā)，大賣場(chǎng)或者大型超市的作用無(wú)與倫比，由于本項(xiàng)目含有住宅和辦公部分，附近的鵬欣麗都住宅部分規(guī)模較大，屆時(shí)，周邊將有數(shù)萬(wàn)居民和數(shù)萬(wàn)流動(dòng)人口，加上對(duì)外的輻射

51、作用，基本符合大賣場(chǎng)或大型超市的生存條件。不過(guò)需要注意的是，由于本項(xiàng)目商業(yè)部分主要是地上一至三層，超市如果過(guò)多的轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)將會(huì)對(duì)其它商業(yè)部分產(chǎn)生致命的打擊，因此，在引入大賣場(chǎng)或者大型超市時(shí)必須限制其轉(zhuǎn)租圍。3）專賣店和專營(yíng)店專賣店和專營(yíng)店經(jīng)營(yíng)品種單一，但是利潤(rùn)卻很高，是Shopping Mall的主要利潤(rùn)來(lái)源之一。通過(guò)引入國(guó)際知名品牌店以與國(guó)品牌店，可以有效的提高商業(yè)檔次，滿足市高收入以與時(shí)尚群體的消費(fèi)需求。4）餐飲餐飲是Shopping Mall的一大功能，是購(gòu)物中心的重要組成部分。在項(xiàng)目周邊缺乏環(huán)境較好和檔次較高的餐飲店，根據(jù)國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)引入西餐廳、大眾型餐廳、各地風(fēng)味餐廳、酒

52、吧、咖啡廳和茶樓等，可以迎合各個(gè)層次消費(fèi)者的需要。5）娛樂(lè)業(yè)娛樂(lè)業(yè)是市最為缺乏的業(yè)態(tài)，盡管有歌舞廳、網(wǎng)吧等，但是檔次不高，服務(wù)欠缺。而隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，居民生活水平普遍提高，對(duì)影視、表演、棋牌、電玩等的需求非常強(qiáng)烈。本項(xiàng)目可以引入量販?zhǔn)終TV、電影城、電玩城、棋牌、展覽表演等滿足居民較高層次的消費(fèi)需求。6）休閑業(yè)隨著居民生活水平的提高，休閑消費(fèi)需求日益增長(zhǎng)，而市休閑產(chǎn)業(yè)尚未起步，如健身、游泳、球類、溜冰、攀巖等基本沒(méi)有。而隨著健康保健意識(shí)的增強(qiáng)，對(duì)休閑產(chǎn)業(yè)的需求前景廣闊。本項(xiàng)目可以引入健美、瘦身纖體、室游泳、保齡球、乒乓球、溜冰等運(yùn)動(dòng)，以占據(jù)市場(chǎng)的空白。5.3.2 產(chǎn)品分區(qū)分區(qū)原則：n 從經(jīng)濟(jì)效益角度考慮，一層宜安排利潤(rùn)最高的精品店、專賣店以與百貨以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。n 由于餐飲與休閑購(gòu)物不宜混合在一起，可以在項(xiàng)目東部沿街二層布置餐飲