關(guān)于加強城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的議案.doc

1、感謝你的觀看寧波市鎮(zhèn)海區(qū)第十五屆人民代表大會代表議案案由：關(guān)于加強城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的議案提議案人（只寫領(lǐng)銜人）：xx 等11人擬主辦單位：通訊地址：招寶山街道勝利路 200號 郵編地15200電話： 議案全文：二00二年前后，考慮到城區(qū)敞開式的老小區(qū)物業(yè)管理和治安 管理的需要，按照區(qū)相關(guān)部門要求，招寶山街道對臨近、成片的住 宅群進行小區(qū)治安封閉改造， 同時實施了準物業(yè)管理。同時結(jié)合當 時實際情況，建立了招寶物業(yè)公司，弁引進社會物業(yè)進行準物業(yè)管 理。至今，我街道共有老舊小區(qū) 39個，其中招寶物業(yè)公司管理小 區(qū)24個，社會物業(yè)公司管理小區(qū) 15個，建筑面積近200萬平方近幾年來，隨著新小區(qū)

2、的不斷建設(shè)， 萬科、綠城等一批高檔規(guī) 范化物業(yè)小區(qū)的出現(xiàn)，居民群眾對物業(yè)服務(wù)的要求不斷提高，老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)與居民需求的矛盾也日益凸顯。主要表現(xiàn)在以下幾方面：一、老舊小區(qū)配套缺失，設(shè)施老化。老舊住宅一般建于1998年之前，當時相關(guān)規(guī)劃配套設(shè)施指標 低，物業(yè)法規(guī)不完善。因政策性原因造成配套設(shè)施比例低下，用于補貼物業(yè)管理經(jīng)營不足的物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房嚴重缺失。特別是在經(jīng)過了二、三十年居住后，普遍存在著屋面滲水嚴重、道路破 損、綠化不足、下水道堵塞、化糞池漫溢、通信線路亂拉等問題。 近幾年來政府雖投入大量資金進行老小區(qū)改造，扶植社會物業(yè)加強物業(yè)管理，但仍與居民需求相去甚遠。二、業(yè)主主體責任不明，自

3、治意識缺位老舊小區(qū)相對落后的居住環(huán)境導致業(yè)主的多為低收入人群和 老年居民，出租房比例高、人員流動性強，居民消費理念落后。而 且老舊小區(qū)是以拆遷安置分房、福利分房和單位房改房整治改造形 成，不少居民受傳統(tǒng)住房認知影響， 認為小區(qū)管理應(yīng)由單位或政府 出資解決，“花錢買服務(wù)”的意識較弱，主觀上既不想承擔繳費義 務(wù)，但又對物業(yè)服務(wù)具有較高的要求。三、收費標準低，提高物業(yè)收費標準難。我街道老小區(qū)實施準物業(yè)管理之初，物業(yè)收費標準為0.1元/ 平方米，2017年底平均收費標準為0.35元/平方米。這與現(xiàn)今寧 波市市區(qū)老舊小區(qū)0.5元/平方米的標準有一定差距，與一般物業(yè) 小區(qū)1元/平方米以上的收費標準差距更大

4、。而且據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù) 顯示，2003年時年用工成本約 0.8萬元，2007年已經(jīng)增長到3.5 萬，調(diào)高了 4.4倍。這就造成一方面管理老舊小區(qū)的物業(yè)公司收費 低，無法提高物業(yè)管理服務(wù)水平， 另一方面居民提高物業(yè)服務(wù)水平 意愿呼聲強烈，但不愿提高物業(yè)收費標準的矛盾日益突出。四、公共維修收支不平衡。老舊小區(qū)除房改房外，無小區(qū)公共維修資金。居民無繳納日常 維修資金的意識，使得物業(yè)公司在日常維修過程中無法正常維修， 最終大多數(shù)還是由政府買單。綜上所述，政府大包大攬的準物業(yè)管理模式已不再適應(yīng)現(xiàn)階段 物業(yè)管理的新形勢。因此，加快健全老舊小區(qū)準物業(yè)管理長效機制， 破解老舊小區(qū)物業(yè)管理難問題已迫在眉睫。建議如

5、下：一、加大宣傳力度，提高業(yè)主作為物業(yè)管理的主體責任，強化價值消費意識?？赏ㄟ^宣傳窗、文藝小品等群眾喜聞樂見的形式，加強對物業(yè)有償消費意識的宣傳，改變居民傳統(tǒng)的住房管理服務(wù)理念。二、加大老舊小區(qū)改造力度，完善小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施。通過對部分老舊宅房屋的拆除， 合理規(guī)劃綠化、停車，通過政 府購買或資金補助的形式，彌補由于歷史原因造成的物業(yè)經(jīng)營用房 和管理用房的不足，增加老舊小區(qū)物業(yè)的收入。 加大老舊小區(qū)改造 力度，合理規(guī)劃小區(qū)布局，適時減少小區(qū)出入口和門崗數(shù)，降低物業(yè)管理成本。從而改善老舊小區(qū)人居環(huán)境,完善城市功能,提升城市 品質(zhì)。三、進一步理順業(yè)委會、物業(yè)、居委會相互之間的關(guān)系。充分發(fā)揮基層單位、

6、基層組織的作用，協(xié)調(diào)處理好物業(yè)管理中 出現(xiàn)的各類問題，形成業(yè)委會的自治管理、物業(yè)公司的專業(yè)管理、 居委會的社區(qū)綜合管理的行業(yè)管理相結(jié)合的局面。三者之間相互銜接、相互配合、各司其職，形成合力。四、發(fā)揮主管部門指導作用，出臺擬定相關(guān)指導意見和標準。為更好地發(fā)揮行業(yè)主管部門的作用， 加強完善頂層設(shè)計，根據(jù) 物權(quán)法和物業(yè)管理條例等法律法規(guī)，規(guī)定老舊小區(qū)分類分級收費標準和隨物業(yè)等常態(tài)聯(lián)調(diào)機制，創(chuàng)新激勵，促物業(yè)管理良性循環(huán)。五、切實明確小區(qū)日常維修資金制度為解決老舊小區(qū)日常維修資金問題，嚴格按照甬價房（2001）312號文件執(zhí)行。日常維修費實行政府指導價，在基準價基礎(chǔ)上 +/-20%幅度內(nèi)協(xié)商確定。多層（

7、6層以下）以及無電梯的中層（7 至9層）住宅每平方米每年1.5元；有電梯的高層和高層住宅以及 經(jīng)營用房等非住宅每平方米每年 2元。老舊小區(qū)準物業(yè)管理是城市化進程中不可忽視的民生問題和穩(wěn)定問題。政府要加強引導扶持和協(xié)調(diào)， 使之具備物業(yè)管理的基礎(chǔ) 條件；物業(yè)公司要強化服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主滿意；業(yè)主要真正理解、 參與和配合物業(yè)管理，上述建議缺一不可，從而形成齊抓共管、共 管共建的和諧局面。大會主席團意見： 承辦單位: 代表簽名：注：1、一事一案；2 、請用藍黑水筆書寫，字跡要清楚。感謝你的觀看提 議 案 人姓名詳細通訊地址郵政編碼聯(lián)系電話鄭新苗劉群張仁康朱幗娣土克張靜波孫薇吳民麗周敏雅陸軍大注：1、此表

8、請一位代表或工作人員填寫清楚，以便承辦部門寄送答復(fù)件;2 、代表通訊地址與郵政編碼要相符。寧波市鎮(zhèn)海區(qū)住房和建鎮(zhèn)建交案復(fù)2018 22 號對區(qū)十五屆人大二次會議第164號建議的答復(fù)王利海等代表：您提生的“關(guān)于加強城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的議案”收悉，經(jīng)我們研究，現(xiàn)答復(fù)如下：由于歷史的規(guī)劃和建設(shè)標準局限，老舊小區(qū)的房屋本體和配套設(shè)施無法滿足現(xiàn)代物業(yè)管理的要求。規(guī)模小，分布散、門崗多、道路窄，樓道間距近，中間設(shè)自行車棚；無物業(yè)管 理用房和經(jīng)營用房，無配套公建設(shè)施。管道老化，配電箱樓道門禁銹蝕嚴重，網(wǎng)絡(luò)線盒雜亂無章，私拉亂接；共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備年久失修。房改房和商品房共存，商品房屋無 維修資金

9、。老舊小區(qū)物業(yè)管理不夠規(guī)范的主因還是在于硬件 條件不達標，很多小區(qū)名義上的物業(yè)管理其實準物業(yè)管理狀 態(tài)，需要從改善硬件條件入手。一、以共同締造的理念實施老小區(qū)改造提升作為住建部15個老舊住宅小區(qū)改造試點城市，新一輪老 小區(qū)改造提升，根據(jù)群眾的意愿，以政府財政補助為主，業(yè) 主承擔部分改造至今為輔，共同締造老小區(qū)改造提升。以 2000年底前建成交付的老舊住宅作為改造目標，重點改造老 舊小區(qū)市政配套設(shè)施、小區(qū)公共環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施。1、前兩輪尚未完成房屋維修改造的，由招寶山街道進 行排查，按普惠性和典型性結(jié)合的原則，根據(jù)以前的標準實 施房屋本體維修改造；已實施房屋本體維修改造后的小區(qū)， 根據(jù)“群眾的

10、事群眾商量著辦”原則，共同締造。2、老舊小區(qū)提升改造方案設(shè)計，與海綿城市改造、污 水零直排、水電氣改造、區(qū)域市政道路改造、綠化改造、電 梯加裝等相結(jié)合。盡量做到一次到位，不可分批分時實施， 避免每年撒胡椒面式的修修補補影響了城市環(huán)境和整體美 觀。二、提升業(yè)委會自治能力在籌備和換屆選舉時，社區(qū)居委會要排摸候選人的基本 情況、參選動機。業(yè)主委員會候選人必須有一定的組織協(xié)調(diào) 能力和社會影響力，熱心公益事業(yè)并遵守小區(qū)管理規(guī)約和議 事規(guī)則的業(yè)主，社區(qū)和籌委會可以在選舉辦法中根據(jù)小區(qū)的 實際情況明確人數(shù)的分區(qū)分配、參選人的年齡限制、參選人 的學歷和專業(yè)要求。對業(yè)主委員會作曲的違法違規(guī)決定，屬 地鎮(zhèn)、街道應(yīng)

11、依法撤銷其決定并責令限期整改并通告全體業(yè) 主。社區(qū)居委會應(yīng)加強對轄區(qū)業(yè)委會的指導和監(jiān)管，定期評 價自治能力，任期內(nèi)評價優(yōu)秀的，可提議連任。業(yè)主委員會 及成員在任期內(nèi)無法履行職責的，由社區(qū)居委會代理行使業(yè) 委會職責并提前進行換屆選舉或補選。在現(xiàn)有網(wǎng)格化社區(qū)管理基礎(chǔ)上，建立各鎮(zhèn)、街道機關(guān)黨 員干部聯(lián)系小區(qū)業(yè)委會的制度，以一一對應(yīng)的方式，擔任住 宅小區(qū)業(yè)委會聯(lián)絡(luò)員，實施對口幫扶，聯(lián)系并指導業(yè)委會實 施自治。三、調(diào)整物業(yè)管理模式，實施集中片區(qū)化管理按照屬地管理原則，招寶山街道因地制宜，探索老小區(qū) 的片區(qū)化服務(wù)管理模式，整合各分散小區(qū)，就近打包劃入同 一區(qū)域，實施集中式片區(qū)化物業(yè)管理。這樣既可以減少企業(yè)

12、 的管理成本，部分散戶居民也可以直接從片區(qū)化物業(yè)管理中 受益。合并管理以后，可以規(guī)模化運作，維修和巡邏人員可 以分時交互工作，在不影響服務(wù)質(zhì)量的情況下，減少了企業(yè) 的成本，從而實現(xiàn)居民、物業(yè)企業(yè)和街道、社區(qū)的多方共贏。招寶山街道負責對老城區(qū)內(nèi)對現(xiàn)管老舊小區(qū)項目的服務(wù)合同重新審核，凡訂立包干制物業(yè)服務(wù)合同的，需按普通多層1.50元/ m2.年，高層和商業(yè) 2.00元/ m2.年的標準向 業(yè)主收取的日常維修費。老小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費，按照小 區(qū)業(yè)主的意愿，參照即將頒布的五級服務(wù)標準和對應(yīng)的參考 收費確定。四、完善星級物業(yè)服務(wù)和收費標準區(qū)物價部門和物業(yè)主管部門參照寧波市住宅小區(qū)星級物業(yè)服務(wù)導則，按照 “質(zhì)價相符”的原則，制定各個等級 的收費參考標準，供業(yè)主委員會自主選擇服務(wù)標準，形成同 一標準下比價格、比服務(wù)的良好秩序和環(huán)境。豉勵既有住宅 小區(qū)經(jīng)業(yè)主大會同意，充分考慮住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)等實際 情況，逐步建立與住宅小區(qū)星級物業(yè)服務(wù)導則相銜接的星級 物業(yè)服務(wù)標準，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收費調(diào)價的“陽光化”操作， 依法保障廣大業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，切實維護廣大業(yè)主的 合法性權(quán)益、利益。五、加強物業(yè)政策的輿論宣傳街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會利用新