北京物業(yè)管理辦法

1、北京市物業(yè)管理辦法（草案）（征求意見的期限：2009-11-182009-12-7）樓主 richt發(fā)表于搜房網(wǎng)-北京業(yè)主論壇-領海天使灣（淺水灣）北京市物業(yè)管理辦法（草案）起草說明一、立法背景中華人民共和國物權法（以下簡稱物權法）于2007年10月1日起施行，物 業(yè)管理條例（國務院令第379號，以下簡稱條例）于2007年8月26曰根據(jù)物 權法進行了相應修改。為貫徹落實物權法和條例的精神，促進我市物業(yè)管理健康 發(fā)展，保障居民生活環(huán)境和構建和諧社會，結合我市實際情況，經(jīng)認真研究，深入調查，在 廣泛征求各方而意見基礎上，市政府決泄制泄北京市物業(yè)管理辦法二、起草過程2009年初，市住房和城鄉(xiāng)建設委和

2、市政府法制辦共同成立立法起草小組。2月12日， 立法起草小組組織有關部門召開立法工作第一次座談會。3月-6月，立法起草小組到小區(qū) 進行了深入調研，先后召開了 6次座談會，分別聽取了小區(qū)業(yè)主代表、業(yè)委會主任、人大 代表、物業(yè)服務企業(yè)的意見，7月-8月，就北京市物業(yè)管理辦法（草案）（以下簡稱草案）書面征求區(qū)縣政府和有關部門的意見，并就有關法律問題組織了專家論證會。9 月-11月立法起草小組又進行了多次修改，形成了目前的草案°三、主要內容草案共七章85條，主要規(guī)宦了：（-）明確了適用范圉和部門職責。將我市住宅區(qū)管理基本全部納入調整范用，并明確 了行政主管部門職責和行業(yè)主管部門職責。（二）明

3、確了物業(yè)管理區(qū)域劃分問題。根據(jù)物業(yè)管理條例授權，明確物業(yè)管理區(qū)域 劃分原則、劃分主體以及已有物業(yè)管理區(qū)域的調整等。（三）明確物業(yè)服務用房問題。明確物業(yè)服務用房標準、物業(yè)服務用房用途，規(guī)劃、建 設雙重措施監(jiān)督建設單位做好物業(yè)服務用房配建工作。（四）明確了前期物業(yè)的責任主體。明確前期建設與物業(yè)服務后期管理的責任點，明確 建設單位在前期物業(yè)服務期間的權利和義務。（五）規(guī)范了業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作程序。明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立和 選舉，明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導監(jiān)督職責。（六）明晰物業(yè)服務內涵，確左物業(yè)服務內容，突岀專項服務，加強各專業(yè)管理部門的 監(jiān)管職責（七）明確物業(yè)服務交接基本

4、程序，規(guī)疋交接中物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方的責任、義務, 加強政府部門對物業(yè)服務接撤管中違法違規(guī)行為的監(jiān)督管理。此外在車位、車庫的管理、專項維修資金應急使用緊急情況范圍和內容、培育發(fā)展物業(yè) 服務第三方機構、充分發(fā)揮行業(yè)自律作用等方而做岀了具體的規(guī)左。北京市物業(yè)管理辦法（草案）第一章總則第一條立法目的和依據(jù)為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和其他管 理人的合法權益，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)中華人民共和國物權法和物業(yè)管理條例， 結合本市實際，制定本辦法。第二條適用范弗I本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理及監(jiān)替管理等活動。本辦法所稱物業(yè)管理，是指對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備

5、和相 關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。第三條職責分工市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)、 縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。民政、社會建設部門應當加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動的監(jiān)督管理。供水、排水、供電、供氣、供熱、淸潔、綠化、設施設備維護、秩序維護等專項服務的 行業(yè)主管部門應當按照職責負責相關監(jiān)督管理工作。第四條街道、社區(qū)職責街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委 員會的成立及活動進行指導和監(jiān)督，協(xié)調處理業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動中的糾紛。社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋

6、行政主管部門開展與物業(yè)管理有 關的工作。第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理第五條物業(yè)管理區(qū)域劃分原則建設單位應當結合物業(yè)的共用設施、建筑物規(guī)模、社區(qū) 建設等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)主要配套設施和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè) 管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第六條物業(yè)管理區(qū)域劃分公示建設單位應當在銷售房屋前劃定物業(yè)管理區(qū)域，并在 房屋買賣合同中明示。第七條物業(yè)管理區(qū)域的調整業(yè)主大會或者全體業(yè)主共同決泄對物業(yè)管理區(qū)域進行調 整的，應當向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府會同區(qū)縣規(guī)劃、房屋等行政主管部門進行審査，認為確需調整的，予

7、以確認并公告。第八條物業(yè)服務用房要求新建住宅物業(yè)，建設單位應當按照下列規(guī)泄配置物業(yè)服務 用房，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）：（-）地上房屋，并具備水、電、通風、采光等使用功能：（二）建筑而積不低于物業(yè)管理區(qū)域內房屋總面積的2%o,最少不得低于100平方米: 其中業(yè)主委員會辦公用房建筑而積不低于物業(yè)服務用房總而積的五分之一。規(guī)劃行政主管部門應當在辦理建設工程規(guī)劃許可證時，按上述規(guī)泄審核物業(yè)服務用房而 積及位置：房屋行政主管部門應在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時核查物業(yè)服務用房配置情況。第九條前期物業(yè)服務合同新建物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)且新的物業(yè) 服務合同生

8、效之前，建設單位應當負責前期物業(yè)服務。建設單位銷售房屋時，應當在房屋買 賣合同中約定前期物業(yè)服務內容，具體包括物業(yè)服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權 利義務、物業(yè)共用部分查驗交接、物業(yè)服務交接、違約責任等。建設單位可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以將專項服務委托給專業(yè)服務 企業(yè)。前期物業(yè)服務標準不得低于本市的最低服務標準。第十條臨時管理規(guī)約建設單位應當參照房屋行政主管部門發(fā)布的示范文本制定臨時 管理規(guī)約，并在物業(yè)銷售場所予以公示。建設單位制左的臨時管理規(guī)約與示范文本內容不一 致的應當向業(yè)主明示，業(yè)主應當予以書而確認。臨時管理規(guī)約應當作為房屋買賣合同的附件。第十一條物業(yè)承接驗收業(yè)主

9、、業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)且新的物業(yè)服務合同 生效的，建設單位應當與業(yè)主大會進行物業(yè)共用部分查驗交接和物業(yè)服務交接，并移交下列 資料：（-）竣工總平而圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、 分戶驗收、消防驗收等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料和運行、維護保養(yǎng)記錄：（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件：（四）業(yè)主名冊；（五）物業(yè)管理必需的其他資料。業(yè)主、業(yè)主大會承接前應當對物業(yè)共用部分進行查驗，也可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè) 進行查驗。業(yè)主、業(yè)主大會與建設單位在査驗中出現(xiàn)爭議時，可以委托物業(yè)服務評估機構進 行評估。第十二條建設單位義務建設

10、單位在前期物業(yè)服務及物業(yè)査驗交接過程中，應當及時處 理解決物業(yè)使用中出現(xiàn)的物業(yè)質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術不達標等問題, 并承擔相應的法律責任。第三章業(yè)主大會與業(yè)主委員會第十三條業(yè)主本辦法所稱業(yè)主包括：（-）依法登記取得房屋所有權的人：（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權的人：（三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人：（四）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人?；谂c建設單位之間的商品房、經(jīng)濟適用住房買賣行為，已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依 法辦理所有權登記的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務。第十四條業(yè)主的權利業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（

11、-）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務：（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議：（三）提岀制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議：（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權：（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權：（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作：（七）監(jiān)督物業(yè)服務合同的履行；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用享有決定權、知情權和監(jiān)督權:（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用：（十）法律、法規(guī)規(guī)建的其他權利。第十五條業(yè)主的義務業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（-）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施的使用、公共

12、秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維 護等方而的規(guī)章制度：（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決泄和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決泄：（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按照約定交納物業(yè)服務費用：（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第十六條業(yè)主共同決左下列事項由業(yè)主共同決泄：（-）制左和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約：（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員：（三）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；（四）籌集和使用專項維修資金；（五）改建、重建建筑物及附屬設施：（六）調整物業(yè)管理區(qū)域；（七）査驗、承接物業(yè)共用部分；（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內的英他物業(yè)管理事項。決左第（四）、（五）項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)

13、主且占 總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意決立；決泄第（六）項事項，應當經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內以及 擬調整后物業(yè)管理區(qū)域內的專有部分占建筑物總而積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè) 主同意；決左其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總而積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的 業(yè)主同意。第十七條不成立業(yè)主大會的共同決立物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一 致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主行使共同決定權。第十八條未成立業(yè)主大會的共同決泄尚未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服 務或者其他重大緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事 項的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導社區(qū)居委會參照業(yè)

14、主大會表決機制組織業(yè)主共同決 定有關事項。第十九條以幢、單元、樓層為單位的業(yè)主共同決泄業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單 位，共同決左本單位范圍內的物業(yè)管理事項，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不 得與業(yè)主大會的決立或全體業(yè)主的共同決泄相抵觸。具體議事原則、方式、程序應當在業(yè)主 大會議事規(guī)則中規(guī)定。第二十條管理規(guī)約管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、維護和管理，業(yè)主的共同利益，業(yè) 主應當履行的義務以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作岀約立。管理規(guī)約應當尊重社會公徳，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約朿力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損 害其他業(yè)主

15、和物業(yè)使用人合法權益的，受損害人可以提起訴訟。第二十一條業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則應當規(guī)泄以下事項：（一）業(yè)主大會會議召開的形式、程序和規(guī)則：（二）業(yè)主委員會委員制度：（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則：（四）業(yè)主委員會印章、檔案等管理制度；（五）業(yè)主委員會委員資格、數(shù)量、任期、換屆、候補及補選辦法：（六）業(yè)主大會、業(yè)主委員會經(jīng)費的籌集、使用和管理制度；（七）其他事項。第二十二條業(yè)主大會的成立業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全 體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。一個物業(yè) 管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得

16、法人資格的，可以按照相關規(guī) 定開展與物業(yè)管理有關的活動。第二十三條首次業(yè)主大會會議條件在物業(yè)管理區(qū)域內已交付業(yè)主的專有部分而積達 到建筑物總面積50%以上的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書 而申請，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導協(xié)助其成立業(yè)主大會?；I備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。第二十四條首次業(yè)主大會會議籌備組在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下，社區(qū)居 委會應當召集建設單位代表、業(yè)主代表以及社區(qū)居委會代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組），并對籌備工作進行指導和監(jiān)督?；I備組成員一般由5至9人單數(shù)組成, 其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，

17、每名成員具有一票表決權?；I備組成員名單確泄后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公示。第二十五條籌備組職責籌備組負責首次業(yè)主大會會議籌備工作，并在首次業(yè)主大會 會議召開15日前，將下列事項以書而形式在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以公告：（-）制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，確怎會議召開的時間、地點、形式和議題：（二）擬定管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權數(shù)：（四）確龍業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，制訂業(yè)主委員會委員選舉辦法，明 確選票發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人推選辦法：（五）首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作?；I備組應當自成立之日起3個月內完成籌備

18、工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。第二十六條籌備組建設單位職責建設單位應當向籌備組提供業(yè)主需冊、業(yè)主專有部 分面積、建筑物總而積等資料?；I備組應當對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關的活動。第二十七條首次業(yè)主大會會議首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī) 則、業(yè)主委員會委員組成事項進行表決，并應當經(jīng)專有部分占建筑物總而積過半數(shù)且占總人 數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二十八條業(yè)主大會會議形式業(yè)主大會會議（含首次業(yè)主大會會議）可以采用集體 討論形式，也可以采用書面形式召開，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總而積過 半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。第二十九條業(yè)主大會表決方式業(yè)主大會會議表

19、決采用記名方式，任何人不得偽造業(yè) 主簽名。業(yè)主大會會議有關資料應當妥善保管。第三十條業(yè)主大會上期會議和臨時會議業(yè)主大會泄期會議應當每年至少召開一次， 由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。經(jīng)占總人數(shù)20%以上的業(yè)主提議，或者發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務以及其他重大緊急 物業(yè)管理事件需由業(yè)主共同決龍的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。第三十一條業(yè)主委員會產(chǎn)生業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會一般由5人以上單數(shù)組成，主任委員、副主任委員在業(yè)主委員會委員中推 選產(chǎn)生。第三十二條業(yè)主委員會備案業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所 在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。街道辦事

20、處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在備案后7日內將有關情況抄送區(qū)、縣房屋行政主管部門, 并書而通報區(qū)、縣公安分局和物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居委會。第三十三條業(yè)主委員會委員資格業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主擔任，并 符合下列條件：（-）具有完全民事行為能力：（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務：（三）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔：（四）具有一定組織能力；（五）具備必要的工作時間。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)笛 理區(qū)域內，一個自然人只能代表一個法人或者其他組織。第三十四條業(yè)主委員會職責業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決泄，接受業(yè)主的監(jiān)督，依 法履行下列

21、職責：（一）召集業(yè)主大會會議；（二）定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況；（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務：（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）督促業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務費用；（七）配合社區(qū)相關組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內的社區(qū)建設工作：（A）業(yè)主大會賦予的其他職責。第三十五條業(yè)主委員會不履行職責業(yè)主委員會不履行或無法履行職責的，物業(yè)所在 地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令苴限期履行職責：逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府應當指導社區(qū)居委會組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議決泄有關事項。第三十六條業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會

22、會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)泄召 開。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作岀決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物 業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。召開業(yè)主委員會會議時，可以邀請物業(yè)所在地社區(qū)居委會參加。第三十七條業(yè)主委員會印章業(yè)主委員會憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證 明，向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章，印章內容應當包括任期時限。第三十八條業(yè)主委員會換屆業(yè)主委員會任期屆滿前2個月，應當組織召開業(yè)主大會 會議進行換屆選舉。新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后15日內，原業(yè)主委員會應當將其保管的檔案資料、業(yè)主委員 會印章、業(yè)主委員會辦公用房以及其他應當移交的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會：新一屆 業(yè)

23、主委員會未選舉產(chǎn)生的，原業(yè)主委員會應當移交給社區(qū)居委會暫時保管。原業(yè)主委員會拒 不移交的，新一屆業(yè)主委員會或者社區(qū)居委會可以請求物業(yè)所在地公安機關協(xié)助移交，也可 向人民法院提起訴訟。業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)從事物業(yè)管理相關活動。第三十九條委員資格自動終止業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動 終止： （一）任職期限屆滿的：（二）不再具備業(yè)主身份的：（三）成為限制民事行為能力或無民事行為能力人的；（四）被依法追究刑事責任的：（五）以書而形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職的：（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的英他情形。第四十條委員資格終止業(yè)主委員會委員應當遵守國家和本市的有關規(guī)左和管理規(guī) 約

24、，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會可以決左暫停苴履行職責，并提請業(yè)主 大會決建終止其委員資格：（一）不履行業(yè)主義務的；（二）無故缺席業(yè)主委員會會議三次以上的：（三）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；（四）利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免本人或者他人的物業(yè)服務費用：（五）索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他利害關系人提供的財物或者英 他利益；（六）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動：（七）在物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)任職，或與其關聯(lián)機構有利害關系的；（八）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。第四十一條業(yè)主委員會資料印章移交業(yè)主委員會委員資格終止的，應當

25、自終止之日 起3日內將所保管的檔案資料、業(yè)主委員會印章及英他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員 會：拒不移交或無法移交的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可以 向人民法院提起訴訟。第四十二條業(yè)主委員會候補制度業(yè)主委員會任期內，委員出現(xiàn)空缺時，按業(yè)主大會 議事規(guī)則規(guī)定的候補制度自動補足，并履行備案手續(xù)。候補委員遞補后仍不足的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委 員。第四十三條指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管 理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決泄違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府

26、應當責令限期改正或者撤銷其決泄，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作岀 的決泄侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第四章物業(yè)服務第四十四條物業(yè)服務內容物業(yè)服務是對物業(yè)管理區(qū)域內各專項服務內容的綜合、統(tǒng) 籌和協(xié)調，專項服務內容主要包括：（-）物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關場地的使用、管理和維護：（二）物業(yè)管理區(qū)域的綠化和環(huán)境衛(wèi)生維護：（三）物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護；（四）其他專項服務事項。業(yè)主大會或者業(yè)主共同決龍可以將上述全部專項服務事項委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以 將各專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或個人。第四十五條物業(yè)服務專項委托物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項

27、服務內容 委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)服務一并委托給英他單位或者個人。物業(yè)服務企業(yè)實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等作業(yè)時，應當遵守相 關規(guī)圮、行業(yè)規(guī)范和技術標準。負有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責的有關部門應當加強監(jiān)督管理。第四十六條事實服務物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主未簽訂書而物業(yè)服務合同，但業(yè)主已經(jīng)事 實接受物業(yè)服務的，業(yè)主應當履行相關義務。物業(yè)服務企業(yè)提供的服務不得低于本市規(guī)泄的 服務標準和技術規(guī)范。業(yè)主共同決左不接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務的，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務。 物業(yè)服務企業(yè)決定不再提供事實服務的，應當提前三個月告知業(yè)主。第四十七條業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)方式

28、業(yè)主、業(yè)主大會可以通過招標投標或者 協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)并且簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決左采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將擬選聘的物業(yè)服務 企業(yè)的基本情況以及物業(yè)服務合同文本的主要內容等事項在物業(yè)管理區(qū)域內公示。業(yè)主委員 會根據(jù)業(yè)主意見調整內容后，提請業(yè)主大會表決。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權，可以將物業(yè)管理區(qū)域內的單項服務內容委托給專業(yè)服務企 業(yè)。第四十八條物業(yè)服務合同內容物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、項目管理負責人、 服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)服務用房、合同 期限、違約責任等內容進行約定。第四十九條物業(yè)服務企業(yè)備案物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主

29、委員會簽訂合同之日起15日內， 應當將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地區(qū)、縣房屋行政主管部門備案。第五十條物業(yè)服務成本公布市房屋行政主管部門應當根據(jù)住宅物業(yè)項目的性質、物 業(yè)服務內容、服務標準等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務成本信息，具體工作可以委托市物業(yè)管理 行業(yè)協(xié)會實施。第五十一條收費公示物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)左，將服務內容、服 務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。第五十二條包干制和酬金制物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制。實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)左對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺帳，每 年至少公示一次并接受業(yè)主核査。第五十三條解聘續(xù)聘物業(yè)服務企

30、業(yè)物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主、業(yè)主大會應當 對物業(yè)管理方式、管理內容、是否更換物業(yè)服務企業(yè)等事項進行決定。決左續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同；決龍解聘 的，應當履行必要的通知義務，合同未約立通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知 原物業(yè)服務企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第五十四條物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。物業(yè)服務合同期限屆滿前，物業(yè)服務企業(yè)決楚不再服務的，應當履行必要的通知義務： 合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。第五十五條物業(yè)服務企業(yè)交接物業(yè)服務合同終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當在15日內 與業(yè)主委員會完成

31、交接：未成立業(yè)主大會的，與業(yè)主共同委托的代理人交接。物業(yè)服務企業(yè) 在交接中應當履行下列義務：（一）移交保管的物業(yè)檔案：（二）移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)維修、養(yǎng)護和更新、改造等物業(yè)服務檔案；（三）移交物業(yè)服務用房和相關設施設備；（四）淸算預收、代收的有關費用；（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)宦和物業(yè)服務合同約定的其他事項。物業(yè)服務合同終止后，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費、對業(yè)主大會決泄有 異議等事由拒絕辦理交接；原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和 業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得 強行接管。第五十六條項目管理負責人物業(yè)服務企

32、業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定指派項目管理 負責人，未經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，不得擅自更換，物業(yè)服務合同另有約左的除外。項目管理負責人應當承擔以下職責：（-）制泄并組織實施物業(yè)管理方案：（二）組織查驗物業(yè)共用部分和有關資料；（三）審左并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算；（四）物業(yè)服務合同約定的其他事項。第五十七條物業(yè)管理中介服務物業(yè)服務評估機構可以接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服 務企業(yè)、建設單位和有關部門的委托，提供物業(yè)共用部分狀況、物業(yè)服務質量和服務費用等 方面的專業(yè)評估和咨詢服務。物業(yè)服務評估機構應當具備法人資格，具有相應的專業(yè)技術人員，并在房屋行政主管部 門備案。物業(yè)服務評估機構應當按照本市相關規(guī)左從事專

33、業(yè)咨詢服務，不得出具有虛假內容、誤 導性陳述和重大遺漏的評估報告。第五十八條行業(yè)自律本市促進物業(yè)服務行業(yè)自律組織的發(fā)展。物業(yè)服務行業(yè)自律組 織通過自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，促進企業(yè)誠信經(jīng)營，加強從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水 平，并可根據(jù)物業(yè)服務標準和技術規(guī)范，對物業(yè)項目進行評定。第五章物業(yè)的使用與維護第五十九條住宅物業(yè)裝飾裝修住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或物業(yè)使用人應當與物業(yè) 服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在 業(yè)主所在樓內公示。物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動的巡査、監(jiān)督。業(yè)主或物業(yè)使用人拒不辦理申報 登記或嚴重違反裝飾裝修服務協(xié)議的，物業(yè)服務企業(yè)應

34、當及時告知并勸阻；拒不改正的，物 業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關主管部門報告并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。第六十條陽臺及外立而業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調室外機、太陽能 熱水器、防護網(wǎng)、遮陽罩等室外設施的，應當遵守管理規(guī)約及有關規(guī)泄。第六十一條車位車庫建設單位岀售物業(yè)管理區(qū)域內車庫、車位的，應在岀售前依法 辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位, 不得岀售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的，應當首先岀租給本物 業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位可以將車 庫、車位岀

35、租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的英他人，租期不得超過六個月。建設單位調 整租金時應當與業(yè)主大會或者全體業(yè)主協(xié)商。停車管理的有關服務內容、費用等應當在管理規(guī)約中約泄。業(yè)主以外的苴他車位、車庫 買受人、租用人應當遵守管理規(guī)約停車管理的約定。第六十二條專業(yè)經(jīng)營單位收費物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、 有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔相關管線和設施設備維 修、養(yǎng)護的責任。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè) 主拖欠物業(yè)服務費為由限制或者變相限制專業(yè)服務。第六十三條維修資金應急使用發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立

36、即對 住宅共用部分進行維修、更新、改造的，應當按照有關規(guī)定使用住宅專項維修資金：（-）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯故障危及人身安全的；（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；（四）樓體單側外立而五分之一以上有脫落危險的；（五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。 第六十四條維修資金過戶物業(yè)轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存 和結余情況，該物業(yè)分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。第六十五條保修責任建設單位應當按照國家規(guī)泄和房屋買賣合同約定的保修期限、 范國等內容承擔物業(yè)保修責任，物業(yè)保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)應當給

37、予協(xié)助配合。第六十六條維修配合物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、更新、改造時，相關專有部分的業(yè)主、 物業(yè)使用人應當予以配合，造成號有部分損失的,責任人應當依法恢復原狀、承擔賠償責任。第六十七條轉讓出租要求業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將物業(yè)服務合同、管理規(guī)約 等事項告知受讓人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將買賣或者岀租情況告 知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主轉讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)服務企業(yè)結淸相關費用。第六章法律責任第六十八條違反公示臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同要求建設單位違反本辦法第九 條、第十條規(guī)圧，未在銷售場所公示前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約的，由市或區(qū)、縣房 屋行政主管部門責令

38、限期改正，并可處三千元罰款。第六十九條建設單位提供的物業(yè)服務低于最低標準的建設單位違反本辦法第九條規(guī) 定，提供的前期物業(yè)服務標準低于本市最低服務標準的，由市或區(qū)、縣房屋行政主管部門責 令其限期改正，并可處以三萬元以下罰款。物業(yè)買受人可依法向人民法院起訴，要求建設單 位承擔違約責任。第七十條建設單位不履行交接義務建設單位違反本辦法第十一條的規(guī)立，不向業(yè)主大 會或業(yè)主大會委托的物業(yè)服務企業(yè)移交有關資料，由市或區(qū)、縣房屋行政主管部門責令其限 期改正，并可處十萬元以下罰款。第七十一條建設單位不履行解決遺留問題義務建設單位違反本辦法第十二條的規(guī)左， 不及時處理解決物業(yè)質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設

39、備技術不達標等問題的，由市 或區(qū)縣房屋行政主管部門責令其限期改正：造成損失的，依法承擔賠償責任。第七十二條泄露業(yè)主資料違反本辦法第二十五條規(guī)泄，泄需業(yè)主資料或者將業(yè)主資 料用于與物業(yè)服務無關的活動，損害業(yè)主合法權益的，應當承擔相應的法律責任：構成犯罪 的，依法追究刑事責任。第七十三條業(yè)主和業(yè)主委員會的處罰業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的劃義，從事 違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任：尚不構成犯罪的，依法給予治女 管理處罰。業(yè)主委員會委員違反本辦法第四十條規(guī)迫，有第（三）項、（四）項、第（五）項行為 的，由社會建設主管部門責令其退還違法所得，并處違法所得等額的罰款。第七十四條物業(yè)服務合同備案物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第四十八條規(guī)左，未按時將 合同報送備案的，由區(qū)、縣房屋行