北京物業(yè)管理辦法

1、北京市物業(yè)管理辦法（草案）（征求意見(jiàn)的期限：2009-11-182009-12-7）樓主 richt發(fā)表于搜房網(wǎng)-北京業(yè)主論壇-領(lǐng)海天使灣（淺水灣）北京市物業(yè)管理辦法（草案）起草說(shuō)明一、立法背景中華人民共和國(guó)物權(quán)法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物權(quán)法）于2007年10月1日起施行，物 業(yè)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）于2007年8月26曰根據(jù)物 權(quán)法進(jìn)行了相應(yīng)修改。為貫徹落實(shí)物權(quán)法和條例的精神，促進(jìn)我市物業(yè)管理健康 發(fā)展，保障居民生活環(huán)境和構(gòu)建和諧社會(huì)，結(jié)合我市實(shí)際情況，經(jīng)認(rèn)真研究，深入調(diào)查，在 廣泛征求各方而意見(jiàn)基礎(chǔ)上，市政府決泄制泄北京市物業(yè)管理辦法二、起草過(guò)程2009年初，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委和

2、市政府法制辦共同成立立法起草小組。2月12日， 立法起草小組組織有關(guān)部門(mén)召開(kāi)立法工作第一次座談會(huì)。3月-6月，立法起草小組到小區(qū) 進(jìn)行了深入調(diào)研，先后召開(kāi)了 6次座談會(huì)，分別聽(tīng)取了小區(qū)業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)主任、人大 代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，7月-8月，就北京市物業(yè)管理辦法（草案）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)草案）書(shū)面征求區(qū)縣政府和有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，并就有關(guān)法律問(wèn)題組織了專(zhuān)家論證會(huì)。9 月-11月立法起草小組又進(jìn)行了多次修改，形成了目前的草案°三、主要內(nèi)容草案共七章85條，主要規(guī)宦了：（-）明確了適用范圉和部門(mén)職責(zé)。將我市住宅區(qū)管理基本全部納入調(diào)整范用，并明確 了行政主管部門(mén)職責(zé)和行業(yè)主管部門(mén)職責(zé)。（二）明

3、確了物業(yè)管理區(qū)域劃分問(wèn)題。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例授權(quán)，明確物業(yè)管理區(qū)域 劃分原則、劃分主體以及已有物業(yè)管理區(qū)域的調(diào)整等。（三）明確物業(yè)服務(wù)用房問(wèn)題。明確物業(yè)服務(wù)用房標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房用途，規(guī)劃、建 設(shè)雙重措施監(jiān)督建設(shè)單位做好物業(yè)服務(wù)用房配建工作。（四）明確了前期物業(yè)的責(zé)任主體。明確前期建設(shè)與物業(yè)服務(wù)后期管理的責(zé)任點(diǎn)，明確 建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)期間的權(quán)利和義務(wù)。（五）規(guī)范了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作程序。明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立和 選舉，明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)。（六）明晰物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵，確左物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，突岀專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，加強(qiáng)各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的 監(jiān)管職責(zé)（七）明確物業(yè)服務(wù)交接基本

4、程序，規(guī)疋交接中物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方的責(zé)任、義務(wù), 加強(qiáng)政府部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)接撤管中違法違規(guī)行為的監(jiān)督管理。此外在車(chē)位、車(chē)庫(kù)的管理、專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用緊急情況范圍和內(nèi)容、培育發(fā)展物業(yè) 服務(wù)第三方機(jī)構(gòu)、充分發(fā)揮行業(yè)自律作用等方而做岀了具體的規(guī)左。北京市物業(yè)管理辦法（草案）第一章總則第一條立法目的和依據(jù)為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管 理人的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例， 結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條適用范弗I本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及監(jiān)替管理等活動(dòng)。本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備

5、和相 關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條職責(zé)分工市房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)、 縣房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。民政、社會(huì)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的監(jiān)督管理。供水、排水、供電、供氣、供熱、淸潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、秩序維護(hù)等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的 行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。第四條街道、社區(qū)職責(zé)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委 員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)中的糾紛。社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋

6、行政主管部門(mén)開(kāi)展與物業(yè)管理有 關(guān)的工作。第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理第五條物業(yè)管理區(qū)域劃分原則建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施、建筑物規(guī)模、社區(qū) 建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)主要配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè) 管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第六條物業(yè)管理區(qū)域劃分公示建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售房屋前劃定物業(yè)管理區(qū)域，并在 房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。第七條物業(yè)管理區(qū)域的調(diào)整業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主共同決泄對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行調(diào) 整的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府會(huì)同區(qū)縣規(guī)劃、房屋等行政主管部門(mén)進(jìn)行審査，認(rèn)為確需調(diào)整的，予

7、以確認(rèn)并公告。第八條物業(yè)服務(wù)用房要求新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)泄配置物業(yè)服務(wù) 用房，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置（具體到樓棟、房號(hào)）：（-）地上房屋，并具備水、電、通風(fēng)、采光等使用功能：（二）建筑而積不低于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總面積的2%o,最少不得低于100平方米: 其中業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑而積不低于物業(yè)服務(wù)用房總而積的五分之一。規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，按上述規(guī)泄審核物業(yè)服務(wù)用房而 積及位置：房屋行政主管部門(mén)應(yīng)在辦理房產(chǎn)測(cè)繪成果備案時(shí)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。第九條前期物業(yè)服務(wù)合同新建物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且新的物業(yè) 服務(wù)合同生

8、效之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)。建設(shè)單位銷(xiāo)售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在房屋買(mǎi) 賣(mài)合同中約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，具體包括物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán) 利義務(wù)、物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接、物業(yè)服務(wù)交接、違約責(zé)任等。建設(shè)單位可以將全部專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)服務(wù) 企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不得低于本市的最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。第十條臨時(shí)管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照房屋行政主管部門(mén)發(fā)布的示范文本制定臨時(shí) 管理規(guī)約，并在物業(yè)銷(xiāo)售場(chǎng)所予以公示。建設(shè)單位制左的臨時(shí)管理規(guī)約與示范文本內(nèi)容不一 致的應(yīng)當(dāng)向業(yè)主明示，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以書(shū)而確認(rèn)。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。第十一條物業(yè)承接驗(yàn)收業(yè)主

9、、業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)且新的物業(yè)服務(wù)合同 生效的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接和物業(yè)服務(wù)交接，并移交下列 資料：（-）竣工總平而圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、 分戶驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄：（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件：（四）業(yè)主名冊(cè)；（五）物業(yè)管理必需的其他資料。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)承接前應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，也可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 進(jìn)行查驗(yàn)。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位在査驗(yàn)中出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn) 行評(píng)估。第十二條建設(shè)單位義務(wù)建設(shè)

10、單位在前期物業(yè)服務(wù)及物業(yè)査驗(yàn)交接過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處 理解決物業(yè)使用中出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施設(shè)備不完善、設(shè)施設(shè)備技術(shù)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題, 并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三章業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)第十三條業(yè)主本辦法所稱(chēng)業(yè)主包括：（-）依法登記取得房屋所有權(quán)的人：（二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋所有權(quán)的人：（三）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人：（四）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人?；谂c建設(shè)單位之間的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)行為，已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依 法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。第十四條業(yè)主的權(quán)利業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（

11、-）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)：（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議：（三）提岀制定和修改管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議：（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)：（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)：（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作：（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有決定權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán):（九）監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用：（十）法律、法規(guī)規(guī)建的其他權(quán)利。第十五條業(yè)主的義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（-）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的使用、公共

12、秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維 護(hù)等方而的規(guī)章制度：（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決泄和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決泄：（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（五）按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十六條業(yè)主共同決左下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決泄：（-）制左和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約：（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員：（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（四）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（五）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施：（六）調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域；（七）査驗(yàn)、承接物業(yè)共用部分；（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的英他物業(yè)管理事項(xiàng)。決左第（四）、（五）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)

13、主且占 總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意決立；決泄第（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及 擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)有部分占建筑物總而積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè) 主同意；決左其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總而積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的 業(yè)主同意。第十七條不成立業(yè)主大會(huì)的共同決立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一 致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主行使共同決定權(quán)。第十八條未成立業(yè)主大會(huì)的共同決泄尚未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服 務(wù)或者其他重大緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事 項(xiàng)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)參照業(yè)

14、主大會(huì)表決機(jī)制組織業(yè)主共同決 定有關(guān)事項(xiàng)。第十九條以幢、單元、樓層為單位的業(yè)主共同決泄業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單 位，共同決左本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不 得與業(yè)主大會(huì)的決立或全體業(yè)主的共同決泄相抵觸。具體議事原則、方式、程序應(yīng)當(dāng)在業(yè)主 大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。第二十條管理規(guī)約管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理，業(yè)主的共同利益，業(yè) 主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作岀約立。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公徳，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約朿力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損 害其他業(yè)主

15、和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以提起訴訟。第二十一條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)泄以下事項(xiàng)：（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、程序和規(guī)則：（二）業(yè)主委員會(huì)委員制度：（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則：（四）業(yè)主委員會(huì)印章、檔案等管理制度；（五）業(yè)主委員會(huì)委員資格、數(shù)量、任期、換屆、候補(bǔ)及補(bǔ)選辦法：（六）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理制度；（七）其他事項(xiàng)。第二十二條業(yè)主大會(huì)的成立業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全 體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè) 管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。具備條件的業(yè)主大會(huì)可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得

16、法人資格的，可以按照相關(guān)規(guī) 定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。第二十三條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分而積達(dá) 到建筑物總面積50%以上的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū) 而申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助其成立業(yè)主大會(huì)。籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十四條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下，社區(qū)居 委會(huì)應(yīng)當(dāng)召集建設(shè)單位代表、業(yè)主代表以及社區(qū)居委會(huì)代表組成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組），并對(duì)籌備工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督?；I備組成員一般由5至9人單數(shù)組成, 其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，

17、每名成員具有一票表決權(quán)。籌備組成員名單確泄后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示。第二十五條籌備組職責(zé)籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，并在首次業(yè)主大會(huì) 會(huì)議召開(kāi)15日前，將下列事項(xiàng)以書(shū)而形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：（-）制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案，確怎會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和議題：（二）擬定管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)：（四）確龍業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，制訂業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法，明 確選票發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人推選辦法：（五）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備

18、工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第二十六條籌備組建設(shè)單位職責(zé)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主需冊(cè)、業(yè)主專(zhuān)有部 分面積、建筑物總而積等資料?；I備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。第二十七條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī) 則、業(yè)主委員會(huì)委員組成事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總而積過(guò)半數(shù)且占總?cè)?數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第二十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式業(yè)主大會(huì)會(huì)議（含首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議）可以采用集體 討論形式，也可以采用書(shū)面形式召開(kāi)，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總而積過(guò) 半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。第二十九條業(yè)主大會(huì)表決方式業(yè)主大會(huì)會(huì)議表

19、決采用記名方式，任何人不得偽造業(yè) 主簽名。業(yè)主大會(huì)會(huì)議有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。第三十條業(yè)主大會(huì)上期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議業(yè)主大會(huì)泄期會(huì)議應(yīng)當(dāng)每年至少召開(kāi)一次， 由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開(kāi)。經(jīng)占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，或者發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)以及其他重大緊急 物業(yè)管理事件需由業(yè)主共同決龍的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第三十一條業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)一般由5人以上單數(shù)組成，主任委員、副主任委員在業(yè)主委員會(huì)委員中推 選產(chǎn)生。第三十二條業(yè)主委員會(huì)備案業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所 在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。街道辦事

20、處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)、縣房屋行政主管部門(mén), 并書(shū)而通報(bào)區(qū)、縣公安分局和物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居委會(huì)。第三十三條業(yè)主委員會(huì)委員資格業(yè)主委員會(huì)委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并 符合下列條件：（-）具有完全民事行為能力：（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)：（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔：（四）具有一定組織能力；（五）具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)笛 理區(qū)域內(nèi)，一個(gè)自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。第三十四條業(yè)主委員會(huì)職責(zé)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決泄，接受業(yè)主的監(jiān)督，依 法履行下列

21、職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；（二）定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理情況；（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)：（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（六）督促業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（七）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作：（A）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第三十五條業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)業(yè)主委員會(huì)不履行或無(wú)法履行職責(zé)的，物業(yè)所在 地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令苴限期履行職責(zé)：逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決泄有關(guān)事項(xiàng)。第三十六條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議業(yè)主委員會(huì)

22、會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)泄召 開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作岀決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)參加。第三十七條業(yè)主委員會(huì)印章業(yè)主委員會(huì)憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證 明，向區(qū)、縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章，印章內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括任期時(shí)限。第三十八條業(yè)主委員會(huì)換屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前2個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì) 會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后15日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、業(yè)主委員 會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)辦公用房以及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)：新一屆 業(yè)

23、主委員會(huì)未選舉產(chǎn)生的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)移交給社區(qū)居委會(huì)暫時(shí)保管。原業(yè)主委員會(huì)拒 不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居委會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交，也可 向人民法院提起訴訟。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)。第三十九條委員資格自動(dòng)終止業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自動(dòng) 終止： （一）任職期限屆滿的：（二）不再具備業(yè)主身份的：（三）成為限制民事行為能力或無(wú)民事行為能力人的；（四）被依法追究刑事責(zé)任的：（五）以書(shū)而形式向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出辭職的：（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的英他情形。第四十條委員資格終止業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)左和管理規(guī) 約

24、，業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)可以決左暫停苴履行職責(zé)，并提請(qǐng)業(yè)主 大會(huì)決建終止其委員資格：（一）不履行業(yè)主義務(wù)的；（二）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議三次以上的：（三）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免本人或者他人的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：（五）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他利害關(guān)系人提供的財(cái)物或者英 他利益；（六）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)：（七）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職，或與其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的；（八）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。第四十一條業(yè)主委員會(huì)資料印章移交業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)

25、自終止之日 起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、業(yè)主委員會(huì)印章及英他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員 會(huì)：拒不移交或無(wú)法移交的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可以 向人民法院提起訴訟。第四十二條業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)制度業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，按業(yè)主大會(huì) 議事規(guī)則規(guī)定的候補(bǔ)制度自動(dòng)補(bǔ)足，并履行備案手續(xù)。候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委 員。第四十三條指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管 理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決泄違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府

26、應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決泄，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作岀 的決泄侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。第四章物業(yè)服務(wù)第四十四條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)是對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的綜合、統(tǒng) 籌和協(xié)調(diào)，專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容主要包括：（-）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地的使用、管理和維護(hù)：（二）物業(yè)管理區(qū)域的綠化和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)：（三）物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護(hù)；（四）其他專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決龍可以將上述全部專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以 將各專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)或個(gè)人。第四十五條物業(yè)服務(wù)專(zhuān)項(xiàng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)

27、服務(wù)內(nèi)容 委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給英他單位或者個(gè)人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等作業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守相 關(guān)規(guī)圮、行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督管理。第四十六條事實(shí)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主未簽訂書(shū)而物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主已經(jīng)事 實(shí)接受物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行相關(guān)義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不得低于本市規(guī)泄的 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。業(yè)主共同決左不接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供事實(shí)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知業(yè)主。第四十七條業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方式

28、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)或者 協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并且簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決左采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬選聘的物業(yè)服務(wù) 企業(yè)的基本情況以及物業(yè)服務(wù)合同文本的主要內(nèi)容等事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員 會(huì)根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)調(diào)整內(nèi)容后，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的單項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容委托給專(zhuān)業(yè)服務(wù)企 業(yè)。第四十八條物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房、合同 期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主

29、委員會(huì)簽訂合同之日起15日內(nèi)， 應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地區(qū)、縣房屋行政主管部門(mén)備案。第五十條物業(yè)服務(wù)成本公布市房屋行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅物業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)、物 業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息，具體工作可以委托市物業(yè)管理 行業(yè)協(xié)會(huì)實(shí)施。第五十一條收費(fèi)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)左，將服務(wù)內(nèi)容、服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。第五十二條包干制和酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制。實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)左對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)帳，每 年至少公示一次并接受業(yè)主核査。第五十三條解聘續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企

30、業(yè)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng) 對(duì)物業(yè)管理方式、管理內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)進(jìn)行決定。決左續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決龍解聘 的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約立通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月告知 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決楚不再服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)： 合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月通知業(yè)主。第五十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi) 與業(yè)主委員會(huì)完成

31、交接：未成立業(yè)主大會(huì)的，與業(yè)主共同委托的代理人交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在交接中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）移交保管的物業(yè)檔案：（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)和更新、改造等物業(yè)服務(wù)檔案；（三）移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施設(shè)備；（四）淸算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)宦和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主大會(huì)決泄有 異議等事由拒絕辦理交接；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和 業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得 強(qiáng)行接管。第五十六條項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人物業(yè)服務(wù)企

32、業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目管理 負(fù)責(zé)人，未經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，不得擅自更換，物業(yè)服務(wù)合同另有約左的除外。項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下職責(zé)：（-）制泄并組織實(shí)施物業(yè)管理方案：（二）組織查驗(yàn)物業(yè)共用部分和有關(guān)資料；（三）審左并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算；（四）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。第五十七條物業(yè)管理中介服務(wù)物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服 務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門(mén)的委托，提供物業(yè)共用部分狀況、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用等 方面的專(zhuān)業(yè)評(píng)估和咨詢(xún)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備法人資格，具有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，并在房屋行政主管部 門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)左從事專(zhuān)

33、業(yè)咨詢(xún)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤 導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評(píng)估報(bào)告。第五十八條行業(yè)自律本市促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織的發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組 織通過(guò)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水 平，并可根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)定。第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第五十九條住宅物業(yè)裝飾裝修住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè) 服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在 業(yè)主所在樓內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡査、監(jiān)督。業(yè)主或物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào) 登記或嚴(yán)重違反裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)

34、當(dāng)及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，物 業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第六十條陽(yáng)臺(tái)及外立而業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)室外機(jī)、太陽(yáng)能 熱水器、防護(hù)網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等室外設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約及有關(guān)規(guī)泄。第六十一條車(chē)位車(chē)庫(kù)建設(shè)單位岀售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，應(yīng)在岀售前依法 辦理車(chē)庫(kù)、車(chē)位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位, 不得岀售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)首先岀租給本物 業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位可以將車(chē) 庫(kù)、車(chē)位岀

35、租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的英他人，租期不得超過(guò)六個(gè)月。建設(shè)單位調(diào) 整租金時(shí)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主協(xié)商。停車(chē)管理的有關(guān)服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用等應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中約泄。業(yè)主以外的苴他車(chē)位、車(chē)庫(kù) 買(mǎi)受人、租用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約停車(chē)管理的約定。第六十二條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收費(fèi)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、 有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維 修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè) 主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)。第六十三條維修資金應(yīng)急使用發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立

36、即對(duì) 住宅共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：（-）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯故障危及人身安全的；（三）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；（四）樓體單側(cè)外立而五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的；（五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。 第六十四條維修資金過(guò)戶物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存 和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時(shí)過(guò)戶。第六十五條保修責(zé)任建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)泄和房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的保修期限、 范國(guó)等內(nèi)容承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任，物業(yè)保修過(guò)程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給

37、予協(xié)助配合。第六十六條維修配合物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時(shí)，相關(guān)專(zhuān)有部分的業(yè)主、 物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，造成號(hào)有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀、承擔(dān)賠償責(zé)任。第六十七條轉(zhuǎn)讓出租要求業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約 等事項(xiàng)告知受讓人，并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買(mǎi)賣(mài)或者岀租情況告 知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)淸相關(guān)費(fèi)用。第六章法律責(zé)任第六十八條違反公示臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同要求建設(shè)單位違反本辦法第九 條、第十條規(guī)圧，未在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約的，由市或區(qū)、縣房 屋行政主管部門(mén)責(zé)令

38、限期改正，并可處三千元罰款。第六十九條建設(shè)單位提供的物業(yè)服務(wù)低于最低標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)單位違反本辦法第九條規(guī) 定，提供的前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低于本市最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，由市或區(qū)、縣房屋行政主管部門(mén)責(zé) 令其限期改正，并可處以三萬(wàn)元以下罰款。物業(yè)買(mǎi)受人可依法向人民法院起訴，要求建設(shè)單 位承擔(dān)違約責(zé)任。第七十條建設(shè)單位不履行交接義務(wù)建設(shè)單位違反本辦法第十一條的規(guī)立，不向業(yè)主大 會(huì)或業(yè)主大會(huì)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料，由市或區(qū)、縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令其限 期改正，并可處十萬(wàn)元以下罰款。第七十一條建設(shè)單位不履行解決遺留問(wèn)題義務(wù)建設(shè)單位違反本辦法第十二條的規(guī)左， 不及時(shí)處理解決物業(yè)質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施設(shè)備不完善、設(shè)施設(shè)

39、備技術(shù)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題的，由市 或區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正：造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第七十二條泄露業(yè)主資料違反本辦法第二十五條規(guī)泄，泄需業(yè)主資料或者將業(yè)主資 料用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)，損害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任：構(gòu)成犯罪 的，依法追究刑事責(zé)任。第七十三條業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的處罰業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的劃義，從事 違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治女 管理處罰。業(yè)主委員會(huì)委員違反本辦法第四十條規(guī)迫，有第（三）項(xiàng)、（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)行為 的，由社會(huì)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令其退還違法所得，并處違法所得等額的罰款。第七十四條物業(yè)服務(wù)合同備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第四十八條規(guī)左，未按時(shí)將 合同報(bào)送備案的，由區(qū)、縣房屋行