業(yè)主常見投訴的破解

1、百度文庫(kù)-讓每個(gè)人平等地提升自我業(yè)主常見投訴的破解！包括常見不交管理費(fèi)借口的破解一、業(yè)主因現(xiàn)房與廣告有差異，拒交管理費(fèi)；二、廣告是購(gòu)房者獲取房屋信息的一個(gè)重要渠道，其真實(shí)性和準(zhǔn)確性往往直接影響購(gòu)房者的選擇，但是目前很多開發(fā)商使用虛假?gòu)V告，使現(xiàn)房和當(dāng)初廣告上的宣傳有很大差別。對(duì)于這種情況，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋第三條做了明確規(guī)定：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，'并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承

2、擔(dān)違約責(zé)任。三、如果現(xiàn)房與開放商廣告上的宣傳不符，購(gòu)房者可以以廣告作為證據(jù)，按照以上規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。四、二、業(yè)主投訴說我們是說一套做一套，拒交管理費(fèi)；五、代理公司賣房時(shí)作出一些承諾，可事后開發(fā)商不予承認(rèn)。對(duì)此可以根據(jù)情況來看這些承諾是否對(duì)開發(fā)商有效：六、1.如果購(gòu)房者有理由相信代理人對(duì)該代理事項(xiàng)有代理權(quán)的，即使代理公司沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人即開發(fā)商名義訂立合同，依據(jù)合同法第 49條的規(guī)定，該代理行 為有效，即開發(fā)商要負(fù)相應(yīng)的義務(wù)；七、2.如果消費(fèi)者知道或者應(yīng)該知道代理公司已經(jīng)越權(quán)，依據(jù)合同法第48條規(guī)定，其承諾不對(duì)開發(fā)商有效，應(yīng)由代理公司負(fù)擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另

3、外，有時(shí)候代理公司僅僅口頭承諾購(gòu)房者，對(duì)于口頭承諾是否有效，依據(jù)我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定，除非法律法定，否則口頭承諾是有效的，但是對(duì) 于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。八、特別提示：許多購(gòu)房者將公司的承諾錄音作為證據(jù)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定：有其他證據(jù)佐證并以合法手段取得的、無(wú)疑點(diǎn)的視聽資料可以作為證據(jù)使用。所以取得錄音證據(jù)如果沒有侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定，并有其他證據(jù)佐證都應(yīng)為有效證據(jù)。九、三、業(yè)主說規(guī)劃改變，拒交管理費(fèi)；十、目前，改變規(guī)劃主要有兩種情況：H一、第一，規(guī)劃部門主動(dòng)變更；/十二、 第二，由開發(fā)商提出申請(qǐng)，規(guī)劃部門審批認(rèn)可。十三、從程序上講，規(guī)劃部門

4、變更規(guī)劃應(yīng)該公示并聽證。2002年5月23日實(shí)施的建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局、監(jiān)察部關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報(bào)批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證、”十四、 2003年12月1日生效的北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第43條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購(gòu)人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購(gòu)人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。十五、如果規(guī)劃部門變更規(guī)劃導(dǎo)

5、致相關(guān)權(quán)利人權(quán)益受到侵害的，權(quán)利人可以依據(jù)法律規(guī)定，對(duì)規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟，要求規(guī)劃部門撤銷變更后的規(guī)劃。十六、 六、業(yè)主投訴樣板房問題，精裝修質(zhì)量差，拒交管理費(fèi)；十七、 關(guān)于精裝修質(zhì)量差，品牌改變”的問題，當(dāng)事人可以通過在商品房買賣合同附件三 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中加以約定，并按照此約定驗(yàn)收房屋。但是，現(xiàn)實(shí)中通常對(duì) 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”沒有具體約定，導(dǎo)致發(fā)生糾紛時(shí)意見不一。通常，開發(fā)商為避免承擔(dān)責(zé)任，將 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”約定得非常模糊，比如經(jīng)常使用 高檔“、優(yōu)質(zhì)“、高級(jí)”等模糊措辭免責(zé)。/十八、為避免這種情況發(fā)生，買受人應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房買賣合同時(shí)，將附件三中的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”約定得盡可能詳

6、細(xì)。比如：品牌、檔次、價(jià)位、產(chǎn)地等等，以免發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)沒有依據(jù)。十九、 七、業(yè)主投訴配套設(shè)施不齊全，拒交管理費(fèi)；二十、按照法律規(guī)定，房屋配套設(shè)施 '（包括水電氣等）通常應(yīng)在房屋交付時(shí)同時(shí)具備使用條件。但是，如果未能達(dá)到要求，現(xiàn)行法律中并未明確如何承擔(dān)違約責(zé)任，因此，如果 暖氣、煤氣、寬帶不能及時(shí)使用”，目前主要依據(jù)合同約定來追究違約責(zé)任。二十一、合同或補(bǔ)充協(xié)議中最好加上關(guān)于配套設(shè)施使用的條款。二十二、八、業(yè)主說社區(qū)配套不到位，拒交管理費(fèi)；二十三、以北京市為例，北京市人民政府 關(guān)于新建居住區(qū)公共設(shè)施配套建設(shè)的規(guī)定第一條規(guī)定：凡集中開發(fā)新建居住區(qū)、居住小區(qū)和住宅組團(tuán)，必須按照市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

7、編制的北京市新建居住區(qū)公共設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo)、北京市新建居住小區(qū)公共設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo)，實(shí)行住宅同文化、教育、體育、尸公共衛(wèi)生等公共設(shè)施和商業(yè)、服務(wù)業(yè)等生活服務(wù)設(shè)施配套設(shè)計(jì)，配套建設(shè)。該規(guī)定第二條規(guī)定：“北京市新建居住區(qū)公共設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo)和北京市新建居住小區(qū)公共設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo)，是加強(qiáng)城市統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)住宅區(qū)的最低要求”也就是說，住宅同教育等生活服務(wù)設(shè)施要配套設(shè)計(jì)，配套建設(shè)。而且，這種要求是加強(qiáng)城市統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)住宅區(qū)的最低要求二十四、還是將你在意的配套及兌現(xiàn)時(shí)間簽入補(bǔ)充協(xié)議更為可*。二十五、四、業(yè)主說房屋出現(xiàn)裂縫，有質(zhì)量問題，拒交管理費(fèi)；二十六、裂縫是一個(gè)非常復(fù)雜的技術(shù)問題，主要法

8、規(guī)有建設(shè)部關(guān)于發(fā)布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)的通知、房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。其中涉及 主體結(jié)構(gòu)”時(shí)，要求 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過 GBJ10的規(guī)定值?！蹦褪Y(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫?！鄙?及樓地面”時(shí)，要求面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角。 ”涉及裝修”時(shí)，要求抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷?！鄙婕暗鼗两?，當(dāng)?shù)鼗a(chǎn)生不均勻沉降，其沉降量大于現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ7 81）規(guī)定的允許值，上部墻體產(chǎn)生沉降裂縫寬度大于10mm ,且房屋局部?jī)A斜率大

9、于 1%時(shí)，應(yīng)評(píng)定為危險(xiǎn)狀態(tài)。/二十七、當(dāng)裂縫情況低于以上標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，業(yè)主不能將其作為不收房的理由。/二十八、五、業(yè)主說自己購(gòu)買的房屋面積縮水，拒交管理費(fèi)；二十九、在商品房買賣合同中，通常對(duì)面積確認(rèn)及面積差異處理”有約定。一般來說，（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 30日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按一定的利率付給利息。買受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記建筑面積大于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在 3%以內(nèi)（含3%

10、）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。三十、1.公攤面積規(guī)定可參閱各地商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定。三十一、2.關(guān)于面積復(fù)測(cè)。市國(guó)土房管局委托市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所設(shè)立了測(cè)繪服務(wù)大廳，并將具有商品房測(cè)繪資質(zhì)并經(jīng)備案的測(cè)繪單位在測(cè)繪服務(wù)大廳公示。公示的測(cè)繪單位都可接受委托承擔(dān)商品房的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)。目前具有資質(zhì)的測(cè)繪單位有30家

11、。三十二、九、業(yè)主說沒拿到拿不到房產(chǎn)證，拒交管理費(fèi)；三十三、關(guān)于好幾年拿不到產(chǎn)權(quán)證的問題非常普遍。但是， 2003年6月1日生效的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十八條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：三十四、（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；三十五（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三十六、 （三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起 90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額

12、，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。據(jù)此，買受人可以依據(jù)法律規(guī)定或合同約定，向開發(fā)商主張逾期辦證的違約金。十、業(yè)主投訴裝修押金收多；/三十七、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)對(duì)業(yè)主的裝修進(jìn)行監(jiān)督管理，業(yè)主裝修時(shí)，必須向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)裝修方案，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。業(yè)主裝修時(shí)，不得拆改房屋的承重結(jié)構(gòu)，不得挪動(dòng)各種管線，為了保證裝修公司、裝修隊(duì)伍按照規(guī)定裝修，不破壞承重結(jié)構(gòu)等，物業(yè)管理企業(yè)可以向裝修公司、裝修隊(duì)伍收取裝修押金，如果裝修過程中沒有出現(xiàn)上述情形，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將收取的裝修押金及時(shí)退還。三十八、根據(jù)建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法有關(guān)規(guī)定，在進(jìn)行房屋裝修時(shí)，業(yè)主和裝修公司應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企

13、業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。在管理服務(wù)協(xié)議第七項(xiàng)就明確提到了管理服務(wù)費(fèi)用：即物業(yè)管理企業(yè)可以在雙方商定的條件下收取裝修管理費(fèi)。然而目前存在的問題主要是，裝修管理費(fèi)應(yīng)該如何收取， 按照什么標(biāo)準(zhǔn)收取，目前有關(guān)部門沒有制定出一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)， 從而造成物業(yè)管理企業(yè)收取費(fèi)用的過程中定價(jià)比較隨意。三十九、 十一、業(yè)主置疑地下停車費(fèi)太貴；四十、小區(qū)地下停車位分為兩種類型：一種是按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下車庫(kù)，該地下車庫(kù)和商品房一樣要計(jì)入整個(gè)地上的建筑面積。因此，該地下車庫(kù)的每一個(gè)停車位都可 擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。此類停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購(gòu)買的商品房合并核發(fā)房屋所有 權(quán)證。此類地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。購(gòu)買了此類地下停車位的業(yè)主無(wú)須交納車位使 用費(fèi)，但一般都需向物業(yè)公司交納車位管理費(fèi)；對(duì)于未出售的車位，由開發(fā)商決定此類停車位出租 的車位費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，北京市一般市場(chǎng)價(jià)為人民幣 400800元/月。四十一、小區(qū)地下停車位的第二種是建設(shè)用地規(guī)劃許可證上沒有載明，由開發(fā)商利用建筑物的地下空間改造而成的停車位， 此類停車位沒有計(jì)算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，也無(wú)法