【重點】誠品書店3大復(fù)合經(jīng)營模式與自營品牌全解析

1、誠品書店3大復(fù)合經(jīng)營模式與自營品牌全解 析核心提示：作為典型的復(fù)合式經(jīng)營的成功代表，誠品書 店如何從業(yè)態(tài)布局、 運營模式、盈利方式、自營品牌等方面， 實現(xiàn)成功的復(fù)合式經(jīng)營?- - 1、誠品書店內(nèi)地拓展計劃被譽為臺灣“文化地標”的誠品書店11月29日在蘇州開出大陸首家旗艦店，誠品計劃先扎根長三角的蘇州、上海，而后再進入北京、廣州、南京、杭州、深圳等5大城市，并以每年1到2家的速度拓展。二=11二|. _I U : iTIU I.二宀U 已簽約城市I洽談中城市廣州誠品杭州誠品深圳誠品首先，我們來看一看誠品的書店與商場業(yè)務(wù)營收對比。在誠品書店的復(fù)合式門店中，其圖書銷售區(qū)只占到總經(jīng)營面積的20%-30

2、%，其他銷售區(qū)域則引進了服飾、文創(chuàng)、家 居、美容、餐飲、兒童、教育等多種業(yè)態(tài)。這些業(yè)態(tài)的引進， 不僅增加了誠品的租金收入，更大大提升了誠品的服務(wù)功能 和集客能力。商場業(yè)翁的收入對誠品來說更重要書忑籌商場*11弟 釗貝庫厚險說書店業(yè)務(wù)商場業(yè)翁 營業(yè)收入（單位：億元新臺幣）.誠品書店的書店業(yè)務(wù)/商場業(yè)務(wù)營收與利潤對比（2010-2014年）20102Q112012301330143二、誠品書店3大復(fù)合經(jīng)營模式及案例解析 根據(jù)誠品書店各門店的經(jīng)營形態(tài)和空間規(guī)劃，可分為大類：復(fù)合式、純書店、附屬型。商品種類包括蝕 農(nóng)、1生活方面的崗品可定義為誠品商場營業(yè)SR J所經(jīng)營的商場設(shè)立于某區(qū)域的獨立店目以書詹

3、為主藝圣營對議純書店會包含文具禮晶區(qū)規(guī)模小于復(fù)合式書店設(shè)立在特走建筑物內(nèi)的3詩蟲立店.目特左建換 具有特殊功能，比如百貨、醫(yī) te鯽W窿型書店通竄不大,目畫應(yīng)特走建舷的功能在書縉選取及書店空ra設(shè)i+方面會有3鳩規(guī)劃, 某些陽JS型會有美侵區(qū)其中，復(fù)合式的誠品書店可分為 3種運營模式，以下將通過案例針對其業(yè)態(tài)布局、樓層規(guī)劃、盈利模式、運作模式 等方面進行解析。分店臺M信義店臺北敦南店臺北卿店臺1K西門店蘇州店IF精品.花店.家具.電子產(chǎn)品2. 3F書霜4F音樂、日文、藝術(shù)書、文具生活5F兒童書店手工DM cafe6 F主題餐廳展演聽.視聽室B1服飾、鞋B2美負、銀行IF精品2F書籍GF美竄流行

4、B1創(chuàng)意、生活B2藝術(shù)音樂.視聽室.誠品辦公室1F精品2F服飾B卩書隸 文具Bl美竄生活，兒童:L 2F服飾精品引F書縉.文具4F咖啡店4F樂活健JS3F人文視野2F創(chuàng)意設(shè)計1F風格美學B1潮流生活部分復(fù)合式分店的樓層配置及規(guī)模案例1:利用品牌價值，通過出租場地獲利8層，約3.3萬nf5層約1萬nf誠品用品牌價值將商場的一部分場地轉(zhuǎn)租出去，靠商場租金獲利。臺北信義旗艦店臺北信義店是誠品旗艦店，定位為“閱讀博物館。信義店開業(yè)于2006年，整個商場面積營業(yè)面積2.48萬m2,地上6層，地下2層。其中書店位于2-4樓，面積占了 1萬山2,其余則是商場零售、餐飲美食、兒童天地等。樓層主題g* 如演講區(qū)

5、、觀聽區(qū)，另有泰式海鮮自助餐和1010新湘菜誡品兒奎館，兒童探索博物館寫負尚自然深索屋.是小孩子的 玩樂天地日文書店、音樂館、文具館與藝術(shù)書店；北外還有美發(fā)沙龍和! 香氛保養(yǎng),是女性們能夠放松心情享受的地方!以博物館為設(shè)計概念，陳列文學、人文、社會帝、學、自然料晉! .健康及考試理工等書籍；在食譜區(qū)設(shè)有輕食廚房，提供各種！ 楕致餐點與美食!括親志、風尚、音樂、旅游、電影、表演藝術(shù)、商業(yè)、資訊! 、語言與趣味休尿等書籍，有電腦精品與美容保養(yǎng)：eslitecaife供讀者休息喝咖啡II引進各種國際設(shè)計品牌，如意大利頂級皮蚌品牌ILBISONTE.經(jīng) 典品腔C. P. COMPAN丫和THREESI

6、XTY全臺首家概念店等.充 滿時尚味日日文與藝 術(shù)書店區(qū)人文社科書店區(qū)詒言資訊書店區(qū)I吃仝減品商店服怖區(qū)運動流行服飾和全色三麥餐廳美食特產(chǎn) ,區(qū)異國美食小吃街與禮品特產(chǎn)店信義誠品書店各層業(yè)態(tài)分布盈利模式信義誠品店地理位置優(yōu)越，每一天的租金是20萬人民幣，一年則為7300萬人民幣，租金壓力大。誠品則便除了書店本身的1平方米之外，其余部分作為商場，全都租出去給其它品牌。通過多年營造的誠品品牌價值，吸引時尚精品、 高端餐廳等品牌進駐。從本質(zhì)上講，誠品“書店”其實是不賺錢的，靠“商場”才獲利，目前商場的營收早就超過書店，分別是7:3的比率。經(jīng)營收益（占總收益的30%）rIII III IIIIIII整

7、棟大樓I租金收益C占總收益的!i II!誠品書店（臺北信義店）盈利模式案例2:以文化產(chǎn)業(yè)撬動房地產(chǎn)第一家大陸誠品書店于蘇州開業(yè)，誠品兼做地產(chǎn)開發(fā)商，以文化產(chǎn)業(yè)撬動房地產(chǎn)。蘇州誠品蘇州店是集文化、商務(wù)、觀光、休閑、自然、住宅于體的城市文化綜合體?？偨ㄖ娣e超過13萬平米，其中兩棟塔樓做商業(yè)住宅和四層裙樓做書店及文創(chuàng)商場。功能詳情書店裙樓部分:1.5萬平方米誠品目前規(guī)模最大旗艦書店誠品居所南樓：24層大平層住宅與日本二養(yǎng)地所株式會社共 同開發(fā)，共計292戶可售商 品房源：!液：26層酒店式公寓樓層樓層定位業(yè)態(tài)蘇州誠品物業(yè)規(guī)劃4F樂活健創(chuàng)意設(shè)計弼流生活風格美學人文視野瑜伽會所誠品書店、誠品精品文具館

8、、誠品展演廳、云 門物集舞蹈教室蔬食料理，法胡理、豳輕誠品書店，誠品風格文具館、誠品兒童館 設(shè)計用品、家居雜貨、騎保養(yǎng)、包綾配件 手作教學，旅行服務(wù)，嬰童用品及服怖 西式餐廳，中武料理、英式下午茶，咖啡輕食 甜點，莊園紅酒 品牌概念店、國際品牌服怖、原創(chuàng)設(shè)計服飾 鞋履、精品配佩香氛保養(yǎng)、美發(fā)沙龍、花 藝、3C數(shù)碼、fl合式餐飲.咖啡輕餌甘點 誠品生活采集冥蘇州文創(chuàng)集市，涎流服飾配件，鞋履、自行車 泰式料理，中式料理.日式料理甜品小食 顧客服務(wù)中心拿地模式 蘇州政府對誠品書店在選址和土地供應(yīng)上給予大力支持，在金雞湖旁選址優(yōu)質(zhì)地塊，并為誠品量身定制了土地使 用規(guī)則：裙樓只能用文化商場建設(shè)。在政府的

9、協(xié)調(diào)下，蘇州開發(fā)商圓融集團通過掛牌方式拿到該宗地，成交樓面價3717元/川（為當年周邊同類項目地價的一般），再將股權(quán) 100%轉(zhuǎn)讓給誠品集團，誠品自己開發(fā)運營。土地規(guī)劃指標占地面積ki總建筑面積出讓年限容積率成交樓面價成交總悅26902.93 nf1357萬岀5萬世40/70 年2.5-3.2 3717元/曲3-2億元蘇州誠品股權(quán)架構(gòu) 誠品在收購?fù)恋毓煞莸臅r候與日本地產(chǎn)開發(fā)商三菱地所公司合作，共同開發(fā)該項目。三菱地所通過該項目的特殊 目的公司（SPC）出資約20億日元（約合1.1972億人民幣）， 負責高層公寓的策劃和分售。減品集回H本三憂地所公司1先期注冊須金d 億元T三菱公R 出彊均12億

10、S, 誦品出資20億元 ,約占4爲股份璘平 憎港注冊 公司）具中3.8億用干收購?fù)恋豂,2十萬用于項目増資蘇州工業(yè)園區(qū)旺和發(fā)展右隈公司融全資子公司.# 弓拍地和項目前期設(shè)）蘇州誠品經(jīng)濟測算周邊商場商鋪租金均價約為120元/月 rfo項目周邊70年產(chǎn)權(quán)的高級精裝公寓的售價席號T頂目名稱精裝公寓銷售均價董事匯東方之門梆騰CBD鳳凰商業(yè)廣場合計3.5 萬/nf2萬4萬何2.1 萬/nf2萬/M2,72 萬/nf按照常用經(jīng)濟測算方式計算出誠品項目共投入20.48億元左右，公寓銷售收入按照周邊均價 2.7萬/山2計算可收入23億元，除了收回全部投資，可產(chǎn)生2.52億元的利潤，加上每年租金收入及書店營業(yè)收

11、入，誠品在該項目上的利潤遠高于 普通商業(yè)地產(chǎn)利潤。蘇州誠品經(jīng)濟測算費用名稱內(nèi)容金額合計投入土地成本收購4億元20.43億元精裝 公寓直接 費用建安、精裝成本、設(shè) 計費用等3億元期間 費用宮銷費、管理費、財 務(wù)成本、稅蒔等135億元商業(yè)直接 成本建安、精裝成本、沒 計費用等2.16億元期間 費用甑費，財務(wù)成本等2+47億元收入瞬公舅銷售27萬元/nf ,共85萬方23億元23億元銷售利潤公寓銷售收入-投入2烷億兀商場租金收入120兀/月E按照 誠品慣例.預(yù)計出租 3萬rtf左右0.43億元/年書店營業(yè)IRA誠品書店收入約為租全收入的一半約2億元/年公寓產(chǎn)品銷售及經(jīng)營收益誠品書店三菱地所 JI 1

12、從政府F 11入大陸、低價缺n政策優(yōu)丄取土地d1塔樓物業(yè)I商W物業(yè)部分轉(zhuǎn)租齊昨基闔IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIt租金收益、書店經(jīng)巷收益案例3:以極低租金進駐知名商業(yè)項目誠品書店將入駐上海中心的52、53層空中大堂及地下層，預(yù)計總面積約 6500平方米，成為上海最高文化地標。上海誠品誠品生活租賃的空間位于地下一樓與第52、53樓，正式進駐后將成為“全球最高的書店”。地下一樓位于地鐵連通口，經(jīng)營復(fù)合式商場，第52與53樓以文化主題規(guī)劃。根據(jù)依現(xiàn)階段規(guī)劃，在B1及高樓層的營業(yè)面積中，文化、閱讀、展演將占1/3，餐飲服務(wù)約15%至30%，其余面積都將 作為文創(chuàng)設(shè)計平臺。運作

13、萬式匕每屮心J誠品書店,L !次極低的 粗金租繪 誡品書.衣 /ElU9Kj2urnrA時尚餐飲!用金收益LB尚楕品rI三、誠品書店自營品牌及布局一覽 誠品書店除了書店以外，其營業(yè)內(nèi)容還涵蓋有百貨商場、餐飲、文創(chuàng)、展演、畫廊、旅館、住宅、物流、基金會 等方面。1、餐飲品牌品牌誠品酒窖休閑eslite CafeTea Roomthe Library 小負X小點X小酒Lt西式正餐the first食器，時茶實材自營代理頂級歐陸葡 萄酒及香檳此外亦 展售答式專業(yè)品酒器 具以意大利LAVAZZA 咖啡和法國 HEDIARD茶飲為特 色”并提供簡易輕食 誠品獨家代理法國 HEDIARD茶葉和意 大利LA

14、VAZZA咖 啡搭配歐陸輕食和 精致小點擁有雙層挑高的寬廣 空間的意式餐廳 采用西式料理手法， 融合東西方食材的雅 致料理并提供臺灣 高山茶已入駐部分門店誠品敦南店減品信義店誠品臺中店建北總部詼品或南店 誠品信義店誠品信義店誠品臺中圓道店誠品信如6F誠品松煙店3F誠品酒窖店內(nèi)不僅有商品展示售賣，亦提供包括葡萄酒品飲、專業(yè)意見咨詢、餐會舉辦、專業(yè)品酒課程等服務(wù)。2、文創(chuàng)品牌品牌主營產(chǎn)品已入葩分(*1/AXES創(chuàng)意時尙平臺集結(jié)20多位臺 灣新銳設(shè)計師的 展售合一流行創(chuàng) 意平臺服裝、飾品、包 款.配件、鞋款 與乙卞化乙expo鯉文創(chuàng)博覽平臺開辟平臺予微型 文創(chuàng)工作者交 流.展售生活良品、創(chuàng)意、 口

15、V XT 食.手作禮品 美容(誠品生活松躺1FAXES創(chuàng)意時尚平臺 2013年創(chuàng)立，集結(jié)20多位富有時尚創(chuàng)作潛力的新銳設(shè)計師，建構(gòu)展售合一的流行創(chuàng)意平臺，設(shè)計作品深具人文、 知性、設(shè)計感、藝術(shù)的流行風格。expo微型文創(chuàng)博覽平臺 2013創(chuàng)立，采取博覽會的概念，開辟微型文創(chuàng)工作者交流、展售平臺，expo與超過80個臺灣新銳設(shè)計品牌合 作。3、書店品牌主營產(chǎn)品已入駐部分門店誠品兒童書店誠品風格文具館誠品精品文具館兒童刊物.繪本.青少 年讀物.影音，益智玩 具等減品設(shè)計、禮品、文具 國際知名歷史悠久的辦 公文具用品品牌誠品臺d 南店誠品音樂館多元化的影音岀版品蘇州誠品誠品信義店2F誠品或南店LF誠

16、品信如3F誠品敦南店B2F音樂誠品音樂黑膠館COOKINGSTUDIO全臺首家黒膠主題專門 店,館藏8000張以上 的黒膠唱片特色食譜推薦.烹飪實 演活動誠品生活松煙店 誠品生活中友店美食誠品知味販妻各種精選臺囲寺色 負材臺北信義旗艦蘇州誠品蘇州城品誠品大統(tǒng)店10F誠品南紡夢時代店2F誠品信如3IF誠品夢時代店3F設(shè)計家居線上blackpagesCAFE閱讀誠品設(shè)計living project誠品網(wǎng)絡(luò)書店專設(shè)于書店、音樂館的 品牌咖啡館臺中中友店誠品集團設(shè)計部門研發(fā) 的年度手帳、讀書筆 記、書袋、書簽產(chǎn)品 環(huán)保家具、廚房衛(wèi)浴用 品，生活配件，庭園雜 貨、嬰幼兒用品、文具 多元化書籍.誠品設(shè)計

17、商品，各國創(chuàng)意文具， 會員服務(wù)臺北信義旗艦店蘇州誠品誠品生活松煙店誠品兒童書店 涵蓋兒童刊物、繪本、青少年讀物、影音、益智玩具等項目，誠品兒童書店定期舉辦多元面向的兒童書展，規(guī)劃說故事時間、親子講座、童書達人分享會、DIY體驗和藝文生活教育，透過多元活動推動小區(qū)和家庭閱讀。誠品風格文具館 誠品風格文具館以店中店的概念，讓藝術(shù)展現(xiàn)于空間擺設(shè)中，呈現(xiàn)生活與事務(wù)用品的優(yōu)雅美感。館中品項涵蓋誠品設(shè)計、禮品、文具三大主軸，弓I進全球獨具創(chuàng)意的 特色商品。COOKING STUDIO誠品COOKING STUDIO每周邀請中外美食家、各國料理名廚現(xiàn)場示范烹調(diào)，邀請讀者共同品味飲食生活。固定于 每周五推出閱

18、讀現(xiàn)場？尋味玩食特色食譜推薦、烹飪實 演活動。誠品知味 誠品知味創(chuàng)辦于2008年，除了強調(diào)在地特色，更將古人“當令”的飲食概念融入，揀選、推薦兼具“文化、健康、 季節(jié)、精致、環(huán)?！碧厣氖巢?。living Project以“美好生活提案”為定位，采用“家”的概念規(guī)劃空間分布和商品組合，融合環(huán)保家具、廚房衛(wèi)浴用品、生活配件、庭園雜貨、嬰幼兒用品、文具等日常所需。4、展演品牌主營產(chǎn)已入駐部分門店誠品講堂誠品電彩院各領(lǐng)域?qū)I(yè)講師授課*壬題 涵括建筑，哲學、歷史.文 學.藝術(shù)、生活風格.趨 勢、電影、音樂等，至今吸 引超23萬人次付費參加 以播放藝文電影為主F規(guī)劃 有誠品選片.專題策展. 兒童主題，院線首映四大 主題誠品選片誠品表演廳誠品電影院誘過城品選 片J單元邀請