買一手房全套流程及注意事項吐血推薦

1、買一手房全套流程及注意事項買一手房：第一步了解行情買一手房：第二步挑選房源弄清楚購房目的買房首先要明確購房的目的：為什么要買房？對于大多數(shù)人來說，買房無異有兩個目的，一是居住，二是投資。用來自己居?。阂鶕?jù)家庭人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、工作特點、對交通的要 求狀 況、對 小區(qū) 物業(yè) 管理 內(nèi)容 及特 點要求，以及 將來 自己 的經(jīng) 濟變化所引起的生活要求變化程度來確定。用來投資：主要考慮保值增值潛力，對于長期出租的，要考慮出租機 會、投資 回報 率、投資回 報風 險等 ；對于 準備 隨時 轉(zhuǎn)讓 取得收 益的，要考慮物業(yè)的升值潛力、轉(zhuǎn)讓機會、投資回報風險等因素。用于居住還是投資，主取決于個人的意愿與經(jīng)濟實

2、力，對于資金并不 是很 充足 的普 通 工薪 家庭 來說，您適 合于 購買 房屋 用作 居 家，對 于經(jīng)濟 實力 雄厚、手中 閑散 資金 較多 的家 庭，如果 對于 其它 的投 資類 型不是很了解或所期望利潤太低，購買房屋用于投資倒是一個不錯的選擇。對于一般非投資目的購房者而言，選房時就應(yīng)該在滿足居住要求的同 時，還要 方便 上班、上學 、購物 及滿 足交 往的 需要 。如 果購房 純粹是為 了投 資，哪 么重 點就 要考 濾樓 盤所 處在位 置、升 值的 潛力 及品 牌效應(yīng)，還要注重開發(fā)商信譽、小區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理服務(wù)水平等。明確了購房目的，在收集房源信息、選擇房源時才能有的放矢！商品房面積計

3、算規(guī)則在我國大部分城市，根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計算價格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測算？商品房按“ 套”或“ 單元”出 售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積其中，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時，其一半的面積凈高不低

4、于 2.1 米，其余部分最小凈高不低于 1.5 米，符合以上要求的可計入使用面積；否則不算使用面積。每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在 6 平方米以下的，不計算使用面積；超過 6 平方米的，超過部分按陽臺凈面積的 1/2 折算計入使用面積。套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。品 房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面 積 。陽臺建筑面積：按國家現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)則進行計算。單元分攤的公用建筑面積由

5、兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。公用建筑面積：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑

6、面積套內(nèi)建筑面積之和。公用建筑面積分攤計算：各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應(yīng)合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套 內(nèi)建筑面積一般高層住宅公建分攤系數(shù)為 0.4 左右。買一手房：第三步房屋驗證查看開發(fā)商資質(zhì)購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這 是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)工程開工證)、商品房銷售(預(yù)售)許可證?！岸笔侵缸≌|(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！拔遄C”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售

7、(預(yù)售)許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。 商品房銷售(預(yù)售)許可證的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件 。驗證房屋內(nèi)部設(shè)施買房子，最重要的是所購房屋質(zhì)量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專家經(jīng)驗，附上 36 條驗查房屋質(zhì)量的簡易方法，均是新樓容易發(fā)生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。門1門的開啟關(guān)閉是否順暢？2門插是否插入得太少，門間隙是否太

8、大？（特別是門鎖的一邊）3門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音？4大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？窗5窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。6開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？7窗戶玻璃是否完好？8窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。地 板9地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？10地板間隙是否太大？11柚木地板有無大片黑色水漬？12地腳線接口是否妥當，有無松動？13地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？頂 棚14頂 上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一 般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基

9、本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈 45 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。15看 頂部是否有麻點。這 種麻點專業(yè)稱“ 石灰爆點”，是 石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。16頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。17特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。18墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？19墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？20墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？21內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？廚 廁2

10、2廁、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。23坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？24浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水 電25廚 房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。26磚縫有無滲水現(xiàn)象？27廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？28水池龍頭是否妥當，下水是否順暢？29衛(wèi) 生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。30出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？31您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一

11、定不好過。32自來水水質(zhì)怎么樣？其 他33廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？34試 一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細了解。30%的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺了住宅設(shè)計規(guī)范，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于 5 個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。35供水管的材質(zhì)？上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用 50 年。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。36試煤氣

12、熱水器開關(guān)是否妥當？37居 室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感?？疾熘苓叚h(huán)境及其他交通狀況位置的遠近，不僅與實際距離有關(guān)，更重要的是與交通狀況相聯(lián)系。考 察交通狀況的優(yōu)劣主要從以下幾方面考慮：A、公共交通狀況。公共交通的路線有多少，與市內(nèi)各主要區(qū)域的聯(lián)系是否廣泛；公共交通的起止時間、間隔時間、運行速度、票價等情況如何；從您要購買的房屋到公交車站的距離如何；出小區(qū)打車（的）是否方便；小區(qū)的出入口是否合理等。B、交通的便利度。每天必經(jīng)的路段是否經(jīng)常堵車；到火車站、飛機場、長途汽車站等交通站點是否便利，是否

13、有較多交通工具可到達等。C、道路狀況。小區(qū)是否鄰城市的交通主干道或次干道、支線等，與這些交通干道的遠近程度（不能太近，因為可能影響到居民的安寧及環(huán)境）。是否有方便的出入口，路面狀況如何等。D、是否有交通管制。如，行車是否受速度、方向、行車路線的限，有無停車場，路邊可否停車等。社區(qū)環(huán)境考察一個項目主要注意幾個數(shù)據(jù)：容積率、綠化率、樓間距、居住密度。對于住戶來說，容積率直接牽涉到?jīng)Q定居住舒適度的幾個指標，如人均綠化面積。綠化率也是如此，綠化率越高，建筑密度越低，發(fā)展商可用于回收資金的面積越少，而住戶就越舒服。這兩個比例決定了這個項目是從人的居住需求角度還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。好的居住區(qū)

14、容積率不能超過 5，綠化率不能低于 30%?，F(xiàn)在人們常常標榜自己的社區(qū)環(huán)境設(shè)計如何如何，但所有設(shè)計的基礎(chǔ)是建立在有足夠的綠地比例之上的，也許買房看不到將來建成后的實景，但這兩個數(shù)據(jù)基本決定了社區(qū)綠化環(huán)境的好環(huán)。樓間距也是一個可以泄露發(fā)展商“秘密”的指標。樓間距太窄不僅影響各樓體之間的光照，也影響人們的視野和心情。無法想象樓挨著樓的社區(qū)能談得上什么綠化和環(huán)境。真正好的社區(qū)是張弛有度的，既有大面積的集中綠地，也有各組團自己的小型綠地，有的新項目甚至推出了宅旁空間和樓內(nèi)共享空間的綠化，每一個新概念的推出和落實都是社區(qū)環(huán)境的更新。買一手房：第四步簽認購書簽認購書需注意的問題簽訂認購書時，購房者應(yīng)注意以

15、下問題：購房者在確立購房意向之后，一般都要與售樓處的銷售經(jīng)理建立聯(lián)系，在雙方初步意向達成一致后，銷售經(jīng)理都會向購房者出示該公司的認購書，并按認購書要求購房者簽訂并交納定金或預(yù)付款。購房者應(yīng)認真、仔細地審閱認購書，并向銷售經(jīng)理索取有關(guān)房屋的宣傳資料及有關(guān)文件，在問清楚房屋建筑的進展情況后，有條件的還應(yīng)實地考察一下。在 此基礎(chǔ)上，購房者可簽訂認購書并交納定金或預(yù)付款，定金各開發(fā)商定的標準不一，幾千到幾萬的都有，一般與商品房價格成正比。認購書一般包括以下基本條款：(1) 當事人雙方基本情況：賣方，即發(fā)展商名稱、地址、電話，銷售代理方名稱、地址、電話；有的開發(fā)商將銷售工作完全委托給一個房地產(chǎn)中介公司進

16、行代理。因此購房者購房時應(yīng)弄清楚與之簽約的銷售經(jīng)理是哪個公司的，如屬于中介代理銷售，應(yīng)注意在合同中表明其代理關(guān)系；買方，即認購方名稱、姓名、地址、電話、身份證件種類；代理律師事務(wù)所名稱、地址，代理律師姓名、電話；(2) 認購物業(yè)名稱、房號、地址；(3) 房價：包括房屋戶型、建筑面積、單位價格（幣種）、總價額；(4) 付款方式：一般規(guī)定是一次性付款還是分期付款，一般現(xiàn)房可用一次性支付，期房按分期付款方式，辦理按揭貸款手續(xù)的，還要就有關(guān)付款方式作詳細約 定 ；(5) 認購條件：一般包括簽訂認購書的注意事項；關(guān)于定金或預(yù)付款數(shù)額，購房者應(yīng)與賣方約定一定期限內(nèi)，買方不買房時由賣方歸還定金或預(yù)付款本金，

17、并形成書面協(xié)議。有的銷售方僅以口頭表示同意，一旦發(fā)生糾紛難以討還，所以為避免麻煩，最好都以書面形式約定；簽訂正式契約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等?！岸ń稹迸c“訂金”一“定金”所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例（不超過 20），預(yù)先給付對方當事人的金錢或其替代物。它是作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。簽 合同時，對定金必須以書面形式進行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無

18、權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價款或者收回。根據(jù)最高法院在 2000 年 12 月 8 日公布的"關(guān)于適用擔保法若干問題的解釋"，定金的類型和適用主要有如下幾種：1、訂約定金。“ 解釋”第 一百一十五條規(guī)定了訂約定金。訂 約定金即立約定金，其設(shè)立是為了擔保主合同的簽訂。訂約定金的特點是，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系。凡在意向書一類的協(xié)議中設(shè)定了訂約定金，其法律效力自當事人實際交付定金時就存在，在其所擔保的訂約行為沒有發(fā)生時，對拒絕訂立主合同的當事人就要實施定金處罰。2、成

19、約定金。“ 解釋”第 一百一十六條規(guī)定了成約定金。作 為主合同成立或生效要件而約定的定金，稱之為成約定金。當事人在合同中約定有成約定金的，定金未交付，則合同不成立或不生效。若當事人約定定金并明確表示定金的交付構(gòu)成合同的成立或生效要件的，該定金具有成約定金的性質(zhì)。但 是，為了鼓勵交易，如果主合同已經(jīng)履行或者履行了主要部分，即使給付定金的一方當事人未按約實際交付定金，仍應(yīng)當承認主合同的成立或生效。3、解約定金?！?解釋”第 一百一十七條規(guī)定了解約定金。解 約定金是指以定金做為保留合同解除權(quán)的代價，即支付定金的一方當事人可以放棄定金以解除合同，接受定金的一方當事人也可以雙倍返還定金以解除合同。需要注

20、意的是，當事人一方雖然以承擔定金損失解除了合同，但在守約的當事人因合同解除受到的損失大于定金收益的情況下，解約方仍然應(yīng)承擔損害賠償?shù)呢熑巍?、違約定金。 擔保法第八十九條對違約定金作了規(guī)定，"解釋"第一百二十條、第一百二十二條對違約定金作了補充規(guī)定。違 約定金是指以定金的放棄或者雙倍返還作為違反合同的補救方法而約定的定金。擔保法規(guī)定以當事人一方不履行約定的債務(wù)作為適用定金罰則的條件，"解釋"進一步對"不履行"分不同情況作了不同規(guī)定。一是明確規(guī)定違約定金處罰的條件不但要有遲延履行等違約行為，還要有因該違約行為致使合同目的落空的結(jié)果，這兩

21、個條件缺一不可。二 是主合同部分得到履行，部分沒有履行，一方當事人因此受到了損失，但是合同的目的沒有完全落空，這時，既要對不完全履行合同的當事人進行定金處罰，又不能使定金全部被罰。三 是因不可抗力、意外事件或第三人過錯致使主合同不能履行，能否適用定金罰則的規(guī)定。對 于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因 合同關(guān)系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。當事人一方受定金處罰后，可以依法向第三人追償。二“訂金”訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實踐中一般被視為預(yù)付款，即使認定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對給付方形成約束，即給付方對收受方的

22、保證。若收受方違約，只能要求退回原訂金，但無法要求雙倍返還；若給付方違約，收受方會以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退 還 。根據(jù)我國民法通則和擔保法規(guī)定，定金與訂金的區(qū)別主要表現(xiàn)在四個方面：1、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。2、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。3、訂金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如擔保法就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的 20%；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不

23、作限制。4、定金具有擔保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔保性質(zhì)。由于“ 訂金”與“ 定金“ 的法律后果不同，買賣雙方應(yīng)當對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預(yù)留的期限以及開發(fā)商違約時是否雙倍返還等問題加以明確或溝通，以避免糾紛。同時，如果購房者在規(guī)定的時限內(nèi)去與賣房者簽訂合同，但因購房合同或補充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭議而不能達成一致意見，致使購房者不能認購房屋的，此責任不應(yīng)由購房者獨自承擔，發(fā)展商應(yīng)當退還“ 訂金”。否 則，購房者交納了此筆費用后，一旦與開發(fā)商不能就正式合同達成一致意見，就要受到嚴重損失，這對購房者是不公平的。因此，購房者在買房前一定要注意認購書的

24、約定內(nèi)容，分辨清楚是“ 定金”還是“訂金”，留意“定金”風險。買一手房：第五步簽訂合同簽訂合同需注意的問題簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另 外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所 以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發(fā)展商的資格和“五證”（即立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證）；如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“ 銷售許可證”，而 改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。您一定要看清楚發(fā)展商的房屋產(chǎn)權(quán)證是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢

25、后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。如果購房者在交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下

26、，購買者可以終止協(xié)議，拿回定金。買一手房：第六步繳付房款按揭貸款按揭貸款的流程：1) 借款人到貸款銀行辦理借款申請。2) 貸款銀行審核合格后出具貸款意向書，借款人領(lǐng)取貸款所需的表格。3) 借款人憑貸款意向書與售、建單位簽訂購建房合同或協(xié)議。4) 借款人與貸款銀行簽訂抵押合同，將自籌資金存入貸款銀行。5) 借款人辦理擔保手續(xù)：用房產(chǎn)抵押的借款人到產(chǎn)權(quán)部門辦理“房屋他項權(quán)證”和“房地產(chǎn)抵押確認書”。用有價證券質(zhì)押的，將有價證券交貸款銀行收押，簽訂借款合同。6) 用于購房的貸款，由貸款銀行將貸款連同借款人存款一并劃轉(zhuǎn)到售房單位賬戶，用于建修房的貸款，借款人按借款合同支付。需注意的問題：1) 要根據(jù)貸

27、款可能性來科學選擇房貸品種。從貸款利率上看，“個人住房公積金貸款”的 利率最優(yōu)惠，“ 銀行個人住房按揭貸款”利 率次之，公積金貸款具有貸款利率低、減收辦理貸款相關(guān)手續(xù)費、家庭成員公積金計貸額度可合并使用等的優(yōu)惠，故只要是及時足額繳納公積金的職工，均應(yīng)首先申請自己所可以得到的最大額度、最長期限的公積金貸款。而 對因未繳存公積金而無緣申請“ 個人住房公積金貸款”的個人，則可以用所購期房作抵押、或有足夠代償能力的單位與自然人作擔保，向銀行申請一定額度與期限的“銀行個人住房按揭貸款”。2) 要根據(jù)今后是否提前還貸來科學選擇月還款方式。目前銀行主要提供“等額本息還款法”和“ 等本不等息還款法”兩種方式。

28、故此，如果今后你不打算提前還款的，應(yīng)選擇后種月還款方式，將可以減少貸款總利息支出。公積金貸款深圳公積金為職工本人月工資總額的 13%，全額存入職工本人的住房積金個人專戶。職工住房公積金的規(guī)定適用于有深圳市常住戶口的企業(yè)固定職工和合同制職工。職工住房公積金由用人單位繳交，實行個人專戶制。個人住房公積金貸款屬政策性的個人住房貸款，具有一定的政策補貼性質(zhì)，只要個人所在單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請貸款，它最大的優(yōu)點是利率低，不僅低于現(xiàn)行同期銀行個人住房按揭貸款利率，而且要低于現(xiàn)行同期的銀行存款利率。也就是說，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。而且，貸款金額越大、期限

29、越長，利差就越可觀。辦理公積金貸款：具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口、建立住房公積金制 2 年以上并按規(guī)定繳存住房公積金的職工，為購建住房或翻建、大修自有住房資金不足時，即可享受公積金貸款。其貸款的條件是：借款人及其家屬親屬繳存的公積金總額至少達到新購建（大修）住房支出的 30%；借款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還本息的能力；借款人同意辦理住房抵押登記和保險；提供當?shù)刈》抠Y金管理中心及所屬分中心同意的擔保方式；同時提交銀行要求的相關(guān)文件，如購房合同或房屋預(yù)售合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、公積金繳存的證明等。分期付款又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。利：緩解一次性付款的經(jīng)濟壓力，也可用

30、房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。一次性付款利：一次性付款一般都能從銷售商處得到一定程度的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價格最低。弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經(jīng)濟能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風險大。買一手房：第七步房屋驗收房屋驗收在拿到房子之后，很多人都不知道如何驗收，也有一些人認為質(zhì)檢站都已經(jīng)驗收了，業(yè)主再驗收有多此一舉之嫌。其 實，在很多情況下，你驗不驗收，房子你都得要下的了。只是在簽

31、字前發(fā)現(xiàn)問題，你會比較方便追究發(fā)展商的責任。作為外行人，如何驗收房子呢？主要是下面所列的項目內(nèi)容。1、看墻壁不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使是在 20 世紀 80 年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風。我看過最嚴重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇 上臺風來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個區(qū)的國土局建的，真可怕。所 以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過

32、他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。2、驗水電首先是驗一下房屋的水電是否通了。當然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認真驗收了。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于 2.5 平方，空調(diào)線更應(yīng)達到 4 平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。當 然，這是一種理想的配置,多數(shù)土建的電線會差一個等級。3、驗防水這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。

33、當然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如 果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行 了 (約 高 2cm) 。 然 后 約 好 樓 下 的 業(yè) 主 在 24 小 時 后 查 看 其 家 廁 衛(wèi) 的 天 花 。 主 要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。4、驗管道這里所指的管道，指的是排

34、水/污管道。猶 其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口?？?看水是不是順利地流走。為 什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會 "偷"這個工。把一些水泥渣倒進排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。還有一種情況，不過就與驗收沒關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā)一種異味。也許會有發(fā)展

35、商會認為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠遠不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。5、驗地平其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細節(jié)來看質(zhì)量了。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為 20 米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面 0.5 米或 1 米處畫一個標志。然后把水管的水位調(diào)至這個標志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端

36、移至離門口最遠處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個標志。然后用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在 2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。我 見過最嚴重的水平差度達到 7 厘米的，測量后我還以為我測量錯了呢。以上工作是有點煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀，這個問題就好解決多了。6、驗層高如果你的合同有這一個條款。那么你是應(yīng)該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你 應(yīng)該測量戶

37、內(nèi)的多處地方。一 般來說，在 2.65 米左右是接受的范圍，如果房屋低于 2.6 米，那么房屋就得考慮了。這 種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。2)雖然在只減了10 公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。7、驗門窗這里猶其以驗收窗為主。驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一

38、般要看陽臺門的內(nèi)外的水平差度。曾 經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。8、其他項目事實上，除了上述的項目外，其他的驗收，都需要有比較專業(yè)的知識才行的。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋，這也是唯一可能的東西了。除 此之外，你只能是依靠質(zhì)檢部分的認真了。買一手房：第八步領(lǐng)房產(chǎn)證房產(chǎn)證領(lǐng)取指南申請材料:(一)深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表原件；(二)身份證明復(fù)印件(驗原件)；(三)深圳市房地產(chǎn)買賣合同書原件；(四)屬于預(yù)售房地產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)售房地產(chǎn)抵押的，還應(yīng)提交樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)證明文件原件 ；(五)有委托的還應(yīng)提交委托證明文件及受托人身份證明復(fù)印件(驗

39、原件)；(六)開發(fā)商已取得房地產(chǎn)證的，應(yīng)提交房地產(chǎn)證原件；(七)若合同面積、價款有改變應(yīng)提交補充協(xié)議；(八)申請登記前已交稅的提交完稅票據(jù)；(九)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。申請受理機關(guān):特區(qū)內(nèi)由市房地產(chǎn)權(quán)登記中心業(yè)務(wù)受理窗口受理，特區(qū)外分別由寶安、龍崗分局辦公室業(yè)務(wù)受理窗口受理。決定機關(guān):特區(qū)內(nèi)由市房地產(chǎn)權(quán)登記中心審核，特區(qū)外分別由寶安、龍崗分局審核。程序 :申請人遞交申請資料審核申請人交納稅費后領(lǐng)取房地產(chǎn)證。收費 :(一)契稅：普通住宅按 1.5% 計征，其它土地、非普通住宅、非住宅類房屋均按3%計征，我市普通住房應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 以上，單套住房建筑面積 144 平方米以下(含 144 平方米)，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 1.2 倍以下；(二)印花稅：按登記價值萬分之三計收；(三)登記費：根據(jù)粵價 2001 323 號文，申請人為個人及單位的分別按每證 50 及 80 元人民幣收取登記費；(四)房地產(chǎn)證貼花：按人民幣 5 元/本收??；(五)根據(jù)粵價 2002 33 號文，特區(qū)內(nèi)商品房二級轉(zhuǎn)移登記征收房地產(chǎn)交易服務(wù)費：新建成商品住房的房地產(chǎn)交易服務(wù)費按 3 元/平