盤谷花園企劃案

1、成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目情況匯報(bào)尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司在成都市人民南路四段開發(fā)的“盤谷花園”項(xiàng) 目至一九九九年六月八日為止所有報(bào)建手續(xù)全部完畢， 并于一九九九年六月 十日破土動(dòng)工，現(xiàn)整個(gè)樓盤已修建至地面第三層；并經(jīng)成都市建委批準(zhǔn)，可 以對(duì)外銷售，現(xiàn)將項(xiàng)目各方面情況予以匯報(bào)，請(qǐng)審議。一、公司及項(xiàng)目概況：1、公司簡(jiǎn)介： 成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的中外合資大型 企業(yè)。該公司由泰國(guó)盤谷銀行為背景的香港羅賓納投資有限公司和成都達(dá)宏 實(shí)業(yè)有限公司合資組建，得到了省、市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持。公司憑借自身 雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，聚集了一批風(fēng)華正茂、學(xué)歷高、 業(yè)

2、務(wù)能力過硬的中、 青年優(yōu)秀人士， 在利用自身優(yōu)勢(shì)和吸取同行精華的同時(shí)， 傍依廣泛的市場(chǎng)調(diào)研，制擬了城市居家“科學(xué)規(guī)劃、獨(dú)特設(shè)計(jì)、新穎造型、 優(yōu)良品質(zhì)、一流服務(wù)”的品牌策略發(fā)展之路。為夯實(shí)品牌基礎(chǔ)，公司斥巨資三億多元人民幣在人民南路四段美領(lǐng)館旁 高尚人文社區(qū)推出了以“盤谷花園”為代表的精品工程。該項(xiàng)目創(chuàng)新了規(guī)劃 設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)小區(qū)“自成一體、天然成趣”的豐富內(nèi)涵，體現(xiàn)生態(tài)型立體 綠化和全面智能健康化，匹配馳名世界的國(guó)際會(huì)館，其瞻前性的住宅品質(zhì)， 淋漓盡致顯現(xiàn)了以人為中心的現(xiàn)代理念。 五幢造型爽心悅目的十八層高級(jí)電 梯公寓和配套齊備的會(huì)館，其內(nèi)外兼秀的品質(zhì)，贏得了建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè) 內(nèi)人士廣泛好評(píng)

3、。追求卓越， 奉獻(xiàn)精品”始終是羅賓納人不斷進(jìn)取的宗旨。 任重而道遠(yuǎn)，成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司將與巨人同行，傾注全力，努力提供國(guó)際化城市居 家的舒適環(huán)境，為國(guó)家城市改造建設(shè)做出不朽的貢獻(xiàn)。2、項(xiàng)目概況： 成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司目前開發(fā)的位于成都市人民南路四段十九號(hào)， 占地面積 40 畝，名稱為盤谷花園。小區(qū)由五幢十八層電梯公寓和會(huì)館組成，總建筑面積109,730川，用地面積26700 ，總戶數(shù)631戶，住宅建筑面積83900 m2,會(huì)所建筑面積5000 ，停車庫(kù)建筑面積14390 m,車位數(shù)328個(gè)，容積率，綠化率41%，建筑 密度%，建筑高度，總戶型 27種。項(xiàng)目由中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，通

4、 過成都市建委公開招投標(biāo), 由四川省華西集團(tuán)第一建筑公司和第六建筑公司 聯(lián)合承建。該項(xiàng)目于一九九九年六月十日破土動(dòng)工后,在市質(zhì)監(jiān)站等有關(guān)單位大力 支持下,通過建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位的緊密配合、共同努力,工程 進(jìn)展速度達(dá)到預(yù)期效果。一九九九年六月十日至七月十日一個(gè)月內(nèi),項(xiàng)目建 設(shè)完成了 l 臨時(shí)辦公房、臨時(shí)住宅、臨時(shí)用水用電、場(chǎng)地平整、圍墻等臨時(shí) 設(shè)施工程。六月十日王八月十日二個(gè)月內(nèi)完成了機(jī)械挖運(yùn)土方量 11 萬(wàn)立方 米工作。六月三十日至八月底二個(gè)月內(nèi)完成了 3600 平方米的錨桿聯(lián)結(jié)水泥 鋼筋網(wǎng)的基坑護(hù)壁體系。七月十日至八月三個(gè)日完成施工場(chǎng)地水泥硬化工 作。五幢公寓的基礎(chǔ)墊層施工于一九九

5、九年八月十日開始,到十月上旬,一 號(hào)公寓從地下二層施工到地上二層：二號(hào)、三號(hào)、五號(hào)公寓從地下二層施工 到地上一層：四號(hào)公寓從地下二層施工到地下一層,共計(jì)完成建筑面積約11000 平方米。其間，為解決施工供電緊張的問題，從八月份到九月底安裝 調(diào)試了一套400KVA的變壓器供電設(shè)施。盤谷花園售房樓從六月份修建到十 月上旬完成二次裝飾并交付使用。 盤谷花園在二年多的運(yùn)作過程中， 得到省、 市各級(jí)政府和有關(guān)單位的大力支持，目前項(xiàng)目進(jìn)展順利，整個(gè)樓盤公司定于 一九九九年十月二十九日正式對(duì)外開盤銷售， 住宅部分按施工計(jì)劃將于二 OO 一年三月全部交付客戶使用。二、公司股東組成，情況和資本構(gòu)成情況：（一）公

6、司股東組成情況：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司原是 香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司于 1993 年在成都注冊(cè)的由泰國(guó)盤谷銀行常務(wù) 董事長(zhǎng)陳有漢先生任法人代表的外商獨(dú)資企業(yè)，該公司投資房地產(chǎn)開發(fā)，已 購(gòu)買人民南路四十畝土地，于一九九七年十一月批準(zhǔn)國(guó)有土地使用證，具備 立項(xiàng)開發(fā)土地條件。該土地開發(fā)項(xiàng)目原擬由外商獨(dú)資開發(fā)，因外資銀行大廈 項(xiàng)目未獲政府同意，又由于該地塊適合的項(xiàng)目是住宅公寓樓和綜合服務(wù)設(shè) 計(jì)，外方缺乏經(jīng)驗(yàn)與人才，故擬取中外合資方式開發(fā)。在此情況下，中方三 家公司組建成都達(dá)宏實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司進(jìn)入該公司， 共同組建為中外合資企 業(yè)。中方公司為人竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司、達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司、上 海宏洋投資

7、開發(fā)公司，外方公司為香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司。（二）資本構(gòu)成情況：1、獨(dú)資的成都羅賓納公司注冊(cè)資本為 500 萬(wàn)美金，實(shí)收資本為 400 方 美金，經(jīng)過數(shù)年各項(xiàng)資本運(yùn)作將其項(xiàng)目合資重組確定資本為：包括土地使用 權(quán)、無形資產(chǎn)、商標(biāo)等共折價(jià) 900 萬(wàn)美全，折合人民幣 7560 萬(wàn)元。2、中外雙方在公司的股份情況如下：大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司占股份 的百分之五十六點(diǎn)二五；香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司占股份的百分之二十五； 達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司占股份的百分之十五點(diǎn)七五；上海宏洋投資開發(fā) 公司占股份的百分之三。3、各股東在購(gòu)其土地應(yīng)出資額及資本構(gòu)成為：大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公 司出資額為：萬(wàn)元，香港羅賓納實(shí)業(yè)有

8、限公司為 1890 萬(wàn)元，達(dá)義（集團(tuán)） 實(shí)業(yè)有限公司為萬(wàn)元；上海宏洋投資開發(fā)公司為萬(wàn)元。三、公司投資情況：（一）項(xiàng)目前期各股東撥入土地資本金款項(xiàng)情況：總價(jià)款900 萬(wàn)美元，折合人民幣 7560 萬(wàn)元；其中，大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔購(gòu)置資本金款 項(xiàng)萬(wàn)元，實(shí)際拔 3230 萬(wàn)元，尚差合作方萬(wàn)元，香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司土 地款應(yīng)拔入 1890 萬(wàn)元，實(shí)際拔入 1890萬(wàn)元；成都達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公 司應(yīng)拔購(gòu)置土地款萬(wàn)元，實(shí)際撥入萬(wàn)元，尚差合作方萬(wàn)元，上海宏洋投資開 發(fā)公司應(yīng)拔購(gòu)置±地款萬(wàn)元，實(shí)際拔入萬(wàn)元，尚差合作外方萬(wàn)元。中方共差 合作方土地資本金款項(xiàng) 1630 萬(wàn)元。（二）前期開辦費(fèi)

9、及工程款拔入情況： （預(yù)算前期投資 1 億元人民幣）：1、大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔入前期開力、費(fèi)及工程款5625 萬(wàn)元，實(shí)際拔入 5000 萬(wàn)元；2、香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔入前期開辦費(fèi)及工程款 2500 萬(wàn)元，尚 差 2500 萬(wàn)元；3、成都達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔入前期開辦費(fèi) 1575 萬(wàn)元，目前 已拔入 42 萬(wàn)元，尚差 1533 萬(wàn)元；4、上海宏洋投資開發(fā)公司應(yīng)拔入 300 萬(wàn)元，目前已拔入 8 萬(wàn)元，尚差292 萬(wàn)元；（三）項(xiàng)目資金使用情況：1、盤谷花園項(xiàng)目資金來源共計(jì) 10980 萬(wàn)元，其中大竹縣銀泉公司投人 8230 萬(wàn)元；香港羅賓納公司投入 1890萬(wàn)元，達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)

10、業(yè)有限公司投 入萬(wàn)元，上海宏洋投資開發(fā)公司投入萬(wàn)元。 （詳見附件一）2、項(xiàng)目資金使用情況：項(xiàng)目資金目前共開支萬(wàn)元，其中購(gòu)買土地開支 5930 萬(wàn)元，開發(fā)成本開 支萬(wàn)元，管理費(fèi)用開支 1031萬(wàn)元（其中利息支出 575 萬(wàn)元）；其它雜項(xiàng)開支 1207 萬(wàn)元。具體明細(xì)如下：A、購(gòu)買土地開支：5930萬(wàn)元B、開發(fā)成本開支明細(xì)：萬(wàn)元（ 1）設(shè)計(jì)費(fèi)： 178 萬(wàn)元；（ 2）勘察費(fèi)： 12 萬(wàn)元；（ 3）評(píng)估，招標(biāo)費(fèi)：萬(wàn)元；（ 4）文物勘探費(fèi)： 8 萬(wàn)元（ 5）配電設(shè)施，用電設(shè)備款：萬(wàn)元（ 6）建安審查費(fèi)： 20 萬(wàn)元；（ 7）質(zhì)監(jiān)費(fèi)：萬(wàn)元；（ 8）綜合開發(fā)費(fèi)： 984 萬(wàn)元；（ 9）舊基礎(chǔ)拆除，土方工程

11、款：萬(wàn)元；10）護(hù)壁，降水費(fèi)： 188 萬(wàn)元；11）環(huán)保費(fèi)： 30 萬(wàn)元；（12）自來水申辦費(fèi)： 19 萬(wàn)元；（13）曬圖費(fèi)：萬(wàn)元；（14）廣告費(fèi)，其它費(fèi)用： 80 萬(wàn)元；（15）臨時(shí)排污工程： 3 萬(wàn)元；（16）售樓處工程及裝修： 86 萬(wàn)元；（17）模型制作： 12 萬(wàn)元；（18）散裝水泥保證金：萬(wàn)元；（19）自籌基建保證金：萬(wàn)元；（20）預(yù)付策劃銷售款： 30 萬(wàn)元；（21）預(yù)付用電貼費(fèi)： 38 萬(wàn)元； （ 22）預(yù)付質(zhì)量保證金： 130 萬(wàn)元； c、管理費(fèi)用開支明細(xì)：1031萬(wàn)元 （1）差旅交通費(fèi)： 81 萬(wàn)元； （ 2）辦公費(fèi)： 5 萬(wàn)元； （ 3）工資： 92 萬(wàn)元；（ 4）修理費(fèi)

12、：萬(wàn)元；（ 5）油費(fèi)：萬(wàn)元；（ 6）業(yè)務(wù)費(fèi)： 116 萬(wàn)元；（ 7）低值易耗品：萬(wàn)元； （ 8）停，洗，過路費(fèi)：萬(wàn)元； （ 9）物料耗費(fèi)：萬(wàn)元；10）利息支出： 575 萬(wàn)元；（ 11）房租：萬(wàn)元；（ 12）廣告費(fèi)： 15 萬(wàn)元； （13）評(píng)估驗(yàn)資費(fèi)：萬(wàn)元；（ 14）訴訟費(fèi)： 1 萬(wàn)元；（15）其它雜費(fèi)：萬(wàn)元； （16）法律顧問費(fèi)：萬(wàn)元；（ 17）水電費(fèi)：萬(wàn)元； （18）物管費(fèi)：萬(wàn)元D其它付款情況明：1207萬(wàn)元（1）回定資金購(gòu)置：萬(wàn)元；（ 2）應(yīng)收達(dá)義公司： 62萬(wàn)元；（ 3）應(yīng)收盛世公司： 260萬(wàn)元；（ 4）其他借款：萬(wàn)元四、盤谷花園項(xiàng)目資金投入計(jì)劃：1 、靜態(tài)投入計(jì)劃： 按項(xiàng)目靜態(tài)投資

13、需資金 34,381 萬(wàn)元（見附表 1 ）。2、動(dòng)態(tài)（滾動(dòng)投入）計(jì)劃： 房屋開發(fā)項(xiàng)目一般都是邊投入邊售房的滾動(dòng)開發(fā)性項(xiàng)目，動(dòng)態(tài)分析投資 總額為 31 ，960 萬(wàn)元（見附表 2）。五、“盤谷花園”市場(chǎng)營(yíng)銷前景預(yù)測(cè)： “盤谷花園”作為城南棕北、 棕南高尚成熟社區(qū)高層電梯公寓群的出現(xiàn)， 已引起了廣大房地產(chǎn)界的矚目和爭(zhēng)論，其諸多看法，如果說在前期市場(chǎng)忽明忽暗的前景下頗有微詞，那么只要通過近期類似樓盤良好銷售態(tài)勢(shì)，及九九 年成都房地產(chǎn)交易會(huì)異?；鸨慕灰浊熬斑M(jìn)行橫向比較和綜合分析， 并不難 預(yù)測(cè)“盤谷花園”的市場(chǎng)營(yíng)銷前景了。通過市場(chǎng)調(diào)查與同類樓盤綜合分析如下：（一）目前在建高檔、 高層建筑中， 地理位

14、置最優(yōu)越的當(dāng)屬 “盤谷花園” 與“宗南公寓二期” ，兩項(xiàng)目地處眾所公認(rèn)的城南高尚成熟社區(qū)，增值潛力 無限，較市中區(qū)而言，這里人氣、財(cái)氣鼎盛且相對(duì)較于安靜，是居家休閑的 理想之地，而棕南公寓二期屬小高層電梯公寓，建成后將與一期普通型住宅 合二為一，從配套與檔次上都無法與“盤谷花園”相比。（二）在高層住宅建筑中，能以建筑群體的完善配套小區(qū)開發(fā)出現(xiàn)的只 有“盤谷花園”和“雅典國(guó)際社區(qū)” ，其它多以住宅或商務(wù)公寓單體建筑散 居各地。 高層住宅小區(qū)不僅高檔、 豪華，而且配套先進(jìn)齊備， 設(shè)計(jì)布局合理， 戶型多樣，功能分區(qū)明確，環(huán)境優(yōu)雅寧?kù)o、安全，是城市發(fā)展的趨勢(shì)所在。 而“雅典國(guó)際社區(qū)” 因周邊配套與地理

15、位置不如 “盤谷花園”，顯而易見，“盤 谷花園”將成為高層住宅小區(qū)的示范和典型代表。（三）高層電梯公寓是城市標(biāo)志性建筑和亮點(diǎn)，它無論在地理位置、規(guī) 劃設(shè)計(jì)、生活配套、 環(huán)境綠化、智能配套、樓宇配套、 外觀形象、建筑質(zhì)量、 裝修材料等各方面都優(yōu)越于其它住宅。 “盤谷花園”吸取了國(guó)際、國(guó)內(nèi)建筑 精華和品質(zhì)，并以一流的建筑質(zhì)量塑造精品名牌形象。（四）從周邊類似樓盤銷售狀況，調(diào)查表明，無論是小高層電梯公寓， 還是高檔豪華電梯公寓銷售狀況都創(chuàng)造了驕人的業(yè)績(jī)。如“雅典國(guó)際社區(qū)”C、D兩座已被集團(tuán)單位整體購(gòu)買，E座正處熱銷之中，未建的 A B兩座已 開始預(yù)訂；“棕南公寓二期”在建五棟中，普通型尚余 30 余

16、套，單層尚余 5套，而周邊聲勢(shì)浩大的“錦官新城” 、“銀都花園”、“芳草地”，“學(xué)府花園” 等僅在房地產(chǎn)交易會(huì)銷售狀況并令眾商家刮目相看。如此看來，中高檔公寓 已逐漸成為一部分收入較豐的市民和高層白領(lǐng)人士消費(fèi)的對(duì)象和追求的目 標(biāo)。（五）從宏觀大環(huán)境講，政府啟動(dòng)住宅市場(chǎng)和優(yōu)惠政策的刺激；消費(fèi)給 房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來無限光明的前途，與此同時(shí)，住宅二級(jí)市場(chǎng)的活躍也帶動(dòng)了 房地產(chǎn)市場(chǎng)的興盛，其良性互動(dòng)體現(xiàn)在逐年開發(fā)面積擴(kuò)大、房?jī)r(jià)上漲、高層 建筑開發(fā)總量上升等趨勢(shì)。（六）從開發(fā)商自身講，成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司是一家中外合資的大 型企業(yè)，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和創(chuàng)意開發(fā)，開發(fā)商以較高的文化科技含量與一般樓 盤相區(qū)別，使其

17、具有超前性和唯一性，并通過自身雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好信 譽(yù)，以此吸引消費(fèi)者，迎合了消費(fèi)者消費(fèi)心理和品味。綜上所述，“盤谷花園”在目前高層住宅炙手可熱的良好市場(chǎng)氛圍下， 已成為不可多得的優(yōu)質(zhì)樓盤， “盤谷花園”一旦投放市場(chǎng)，必將受到廣大購(gòu) 房顧客的青睞和歡迎， “盤谷花園”也必將成為有口皆碑的住宅精品。六、“盤谷花園”經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告：一、經(jīng)濟(jì)分析依據(jù)和原則（一）依據(jù)：1、國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) ；2、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅收法規(guī)；3、企業(yè)目前投資預(yù)算表及財(cái)務(wù)報(bào)表。（二）原則：1、遵循動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相結(jié)合的 原則；2、遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致

18、的原則。二、項(xiàng)目概況盤谷住宅小區(qū)項(xiàng)目占地面積 26, 700M,位于人民南路高尚住宅區(qū)。項(xiàng) 目位置交通便捷， 距機(jī)場(chǎng) 9 分種車程， 距市中心 4 分種車程， 位于成都市一、 二環(huán)路之間,并與機(jī)場(chǎng)路、成渝高等級(jí)公路、成樂大件路、川藏線相聯(lián),四 通八達(dá)。盤谷住宅小區(qū)項(xiàng)目毗鄰人民南路美領(lǐng)館、心族賓館、棕南公寓、成都市 人民銀行。 四周分布中日友好會(huì)館、 科技一條街、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、 體育館、 錦繡花園、購(gòu)物中心、大中小學(xué)校,是開發(fā)高尚住宅小區(qū)不可多得的一塊寶 地。該項(xiàng)目由成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)。該公司由泰國(guó)盤谷銀行為背景 的香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司和成都達(dá)宏實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司聯(lián)合開發(fā)； 目前各 項(xiàng)

19、報(bào)建手續(xù)完畢,已進(jìn)入正常施工階段。該項(xiàng)目由西南設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì),四川省第一建筑工程公司和四川省第六建筑 工程公司聯(lián)合承建, 項(xiàng)目擬建五幢 11單元 18 層電梯公寓, 總建筑面積 107, 149 ，計(jì)劃到二0A年三月前住宅交付使用。三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析方法 盤谷花園項(xiàng)目屬于一次性開發(fā)項(xiàng)目,但規(guī)模大、起點(diǎn)高,通過開發(fā)商一 年的報(bào)建工作,三年的施工組織、管理,資金運(yùn)作；房屋銷售,方能完成該項(xiàng)目的建設(shè)工作。因此，本報(bào)告將投入作為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本，作四年計(jì)算期 的成本收益和現(xiàn)金流量分析，測(cè)算其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及其他有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)。四、投資估算及資金籌措（一）投資估算范圍： 盤谷花園項(xiàng)目是以高檔住宅為主，配以停車場(chǎng)、

20、會(huì)所、公廁、服務(wù)娛樂中心等公共建筑用房， 形成功能完善的居民生活小區(qū)的高層、 高檔建筑工程。 總體規(guī)劃面積 107， 149 平方米。本報(bào)告投資估算范圍僅對(duì)盤谷項(xiàng)目的住宅 部分進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。（二）投資估算內(nèi)容： 項(xiàng)目總投資估算應(yīng)由以下內(nèi)容組成：1、直接工程費(fèi)：包括所建房屋的土建費(fèi)、平基土石方工程、小區(qū)道路及廣場(chǎng)、變壓器等變配電設(shè)備、 給排水工程， 弱電、天然氣、環(huán)保和綠化等；2、其它費(fèi)用：包括土地費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè) 計(jì)費(fèi)及其它稅費(fèi)；3、預(yù)備費(fèi)；4、投資方向調(diào)節(jié)稅；5、建設(shè)期利息；項(xiàng)目靜態(tài)總投資 34,381 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 18,612 萬(wàn)元，其它費(fèi)用11,140 萬(wàn)

21、元，預(yù)備費(fèi) 1,545 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 3,084 萬(wàn)元，有關(guān)計(jì)算詳見附 表一投資估算表（三）投資估算依據(jù)及說明：1、項(xiàng)目業(yè)主提供的盤谷項(xiàng)目工程用款計(jì)劃（詳見附表二和附表三） ；2、四川西南設(shè)計(jì)院編制的“盤谷小區(qū)開發(fā)范圍規(guī)劃圖”及有關(guān)說明；3、盤谷花園總平面圖；4、1999 年上程預(yù)算定額 ；5、1999年建設(shè)工程費(fèi)用定額 ；6、土地估價(jià)報(bào)告；7、土建費(fèi)用：小區(qū)建筑面積105,599 m（除會(huì)所），其中住宅面積89,958 ，公建面積15,641 m；平基及土石方：預(yù)計(jì)項(xiàng)目參見業(yè)主與承包方簽訂 的土石方開挖合同，預(yù)計(jì)費(fèi)用為 1460萬(wàn)元；8、道路及廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)小區(qū)道路、廣場(chǎng)、車位 380個(gè)，

22、15， 000平方米， 按有關(guān)指標(biāo)估算計(jì) 492 萬(wàn)元；供配電工程：按工程部提供的資金使用表列入；9、 建設(shè)單位管理費(fèi)：按公司目前運(yùn)作概算需管理費(fèi)1308 萬(wàn)元；10、 土地資本金費(fèi)用，本項(xiàng)目所用土地資本金款項(xiàng)實(shí)際應(yīng)付金額7560 萬(wàn)元，參照股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等文件；11、預(yù)備費(fèi)：暫不分基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，綜合按工程費(fèi)用和其他 費(fèi)用的 %計(jì)取；12、投資方向調(diào)節(jié)稅： 本項(xiàng)目屬中外合資企業(yè)開發(fā)，應(yīng)享受國(guó)家優(yōu)惠政策即屬投資方向調(diào)節(jié)稅零稅率項(xiàng)目。13、建設(shè)期利息：經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目需向銀行貸款 11,150 萬(wàn)元，按貸款時(shí)銀行月利率 %計(jì)算利 息（35 年期），建設(shè)期三年共發(fā)生銀行貸款利息 1， 791 萬(wàn)

23、元（動(dòng)態(tài)測(cè)算）。五、項(xiàng)目資金滾動(dòng)開發(fā)計(jì)劃分析房屋開發(fā)項(xiàng)目一般都是邊投入邊售房的滾動(dòng)開發(fā)性項(xiàng)目，從附表四流 動(dòng)資金使用表和附表五資金滾動(dòng)測(cè)算表可知：該項(xiàng)目第 1 至 4 年的分 年度投入資金分別為： 5,053 萬(wàn)元、10,290 萬(wàn)元，12,274 萬(wàn)元和 4,343 萬(wàn)元； 第 1 至 4年的售房后回收資金（扣除銷售稅金及附加稅費(fèi)，以下相同）分別 為 0、3,600 萬(wàn)元， 21,680 萬(wàn)元，和 20,818 萬(wàn)元?？梢婍?xiàng)目第一、二年投入 資金量大，從第三年開始項(xiàng)目收入便可遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投入，其利潤(rùn)可用于歸還貸 款。也就是說，雖然項(xiàng)目靜態(tài)投資 34,381 萬(wàn)元，但實(shí)際只要第一、二年的 啟勸資金

24、 11,150 萬(wàn)元能夠保證，項(xiàng)目便可進(jìn)入良性循環(huán)，滾動(dòng)開發(fā)（詳見 附表六盤谷花園工程總進(jìn)度控制計(jì)劃 ）。六、資金籌措 由資金滾動(dòng)測(cè)算表可知，項(xiàng)目需要在第一、二年共籌集資金 15,343 萬(wàn)元，扣出第一、二年售房收益 3,600 萬(wàn)元，還需籌集資金 11,743 萬(wàn)元。 若項(xiàng)目自籌資金為 593 萬(wàn)元，則公司所需貸款資金為 11,150 萬(wàn)元，因此總 的資金籌措方案如下：（一）第一年共需投入資金 5,015 方元，自籌資金 593 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行 貸款 4,460 萬(wàn)元；（二）第二年共需投入資金 10,290 萬(wàn)元，售房收益 3,600 萬(wàn)元，申請(qǐng) 銀行貸款 6,690 萬(wàn)元。綜上所述，項(xiàng)目第

25、一、二年公司共需申請(qǐng)銀行貸款 11,150 萬(wàn)元，貸款 按月利息0計(jì)息。七、其它基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）建設(shè)規(guī)模：（1）小區(qū)土地面積為26,700 ，住宅建筑面積（此分析報(bào)告不含會(huì)所 投資）105,599川，其中住宅實(shí)際面積89, 958 ，為小區(qū)配套的公建面積 15, 641 譏（2）小區(qū)內(nèi)設(shè)置大、中、小車位 380個(gè)，面積15,000川。（二）計(jì)算期： 項(xiàng)目第一至三年投入,第二至四年逐年售房回收,項(xiàng)目計(jì)算期共四年。（三）成本估算：1 、分年度開發(fā)投入：項(xiàng)目靜態(tài)投資總額 34,38l 萬(wàn)元（見附表一） ,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度,動(dòng)態(tài) 分析投資總額為 31,960 萬(wàn)元（見附表七）,動(dòng)態(tài)分析在靜態(tài)分析的基礎(chǔ)上

26、總 成本降低 2,421 萬(wàn)元：一是稅費(fèi)可在房屋銷售后發(fā)生,應(yīng)扣出成本 1,000 萬(wàn) 元；二是資金利息減少 1,293 萬(wàn)元；三是漲價(jià)預(yù)備費(fèi)既是第二年即可實(shí)現(xiàn)銷 售收入,可按工程費(fèi)用和其它費(fèi)用的 %提取,減少成本 128 萬(wàn)元。2、房屋銷售及管理費(fèi)用： 在房屋銷售過程中,將發(fā)生交易手續(xù)費(fèi)、房屋看護(hù)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等項(xiàng) 目費(fèi)用,據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,第 14 年的銷售費(fèi)用分別為： 500 萬(wàn)元、 300萬(wàn) 元、 200 萬(wàn)元和 100 萬(wàn)元。（四）銷售收入：1 、房屋售價(jià)分析：（ 1 ）單位面積投資（按靜態(tài)分析） ：A、按總建筑面積105,599川計(jì)算：3,256元/心（34,381 萬(wàn)元+ 105,

27、 599 m2 =3,256 元/川）B、按住宅實(shí)際面積89,958川為3,821元/川（34, 381 萬(wàn)元+ 89,958 m2 =3,821 元/川）（ 2）單位面積投資（按動(dòng)態(tài)分析） ；A、按總建筑面積105,599 m計(jì)算：3,026元/m（31,960 萬(wàn)元+ 105,599 m =2, 974元/ m）B、按住宅實(shí)際面積89,958 m為（31,960 萬(wàn)元+ 89,958 m =3,552 元/m）C因車庫(kù)銷售應(yīng)有收入，在考慮成本時(shí)可按總面積予以攤銷。2、成本遞增分析： 在項(xiàng)目總成本已定的情況下,房屋銷售在第一、二年之內(nèi)費(fèi)用將不會(huì)增加,從第三年起,費(fèi)用逐月增加（一是管理費(fèi)用 5

28、0 萬(wàn)元,二是資金利息 230 萬(wàn)元,三是銷售費(fèi)用 100 萬(wàn)元）每月增加 380 萬(wàn)元。費(fèi)用增加,成本也相應(yīng) 增加,單位成本每平方米每月增加 36 元。銷售時(shí)價(jià)格也應(yīng)每月提高 36 元/ m。3、銷售價(jià)分析：A、按3,200元/m定價(jià)，稅前回報(bào)率為 %B、按3,500元/m定價(jià)，稅前回報(bào)率為 %C、按3,800元/m定價(jià)，稅前回報(bào)率為 %D；按4,000元/m定價(jià)，稅前回報(bào)率為 %E、按4,500元/m定價(jià)，稅前回報(bào)率為 %F、按4,800元/m定價(jià)，稅前回報(bào)率為 %綜上分析，房產(chǎn)銷售始初定價(jià)以4,000元/m左右（平均價(jià)）較為合適,使公司的稅前回報(bào)率達(dá)到 %，稅后回報(bào)率約為 %。如果企業(yè)品

29、牌及其它因素配合比較好，價(jià)格可逐月提高。4、銷售收入測(cè)算：本項(xiàng)目規(guī)劃布局合理，環(huán)境綠化優(yōu)美、住宅設(shè)計(jì)為 18 層框架結(jié)構(gòu)的高 層建筑樓群，配套服務(wù)，設(shè)施齊全，具有舒適、方便、安靜、優(yōu)美的特點(diǎn)， 房屋售價(jià)第二至四年每平方米分別按 4,000 元、 4,200 元、 4,300 元測(cè)算， 估計(jì)售出房屋比例：第二年四季度始售 9,000 平方米，第三年售出 54,000 平方米，第四年售出住宅 42,599 平方米和車位 380 個(gè)，共計(jì)銷售收入 46,098 萬(wàn)元。（詳見附表八房屋銷售收入和利潤(rùn)測(cè)算表 ）。5、稅金測(cè)算： 房屋開發(fā)項(xiàng)目所涉及的稅收除銷售稅外，還應(yīng)上繳土地增值稅、地方交 通附加及教育

30、附加等稅費(fèi)。（ 1）土地增值稅：按照國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)繳納土 地增值稅，經(jīng)計(jì)算應(yīng)為 3,446 萬(wàn)元。（ 2）營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)按 %計(jì)算。（ 3）所得稅為利潤(rùn)總額的 33%。6、利潤(rùn)測(cè)算： 由房屋銷售收入減開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地增值稅、銷售 稅金及附加， 得項(xiàng)目利潤(rùn)總額 11,487 萬(wàn)元，上繳所得稅和土地增值稅 7,237 萬(wàn)元。稅后利潤(rùn)為 4,250 萬(wàn)元。八、財(cái)務(wù)分析結(jié)果（詳見附表九和十） ：所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 =%所得稅后內(nèi)部收益率=%所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=1,576萬(wàn)元所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=583萬(wàn)元所得稅前投資回收期二年所得稅后投資回收期二年項(xiàng)目投資利潤(rùn)率

31、=%項(xiàng)目投資利稅率=%貸款償還期：2年從上述評(píng)價(jià)指標(biāo)可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率。所得 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款率，其折現(xiàn)率取資金籌資加權(quán) 平均值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=18%）為583萬(wàn)元。說明盈利能力比較強(qiáng)。九、財(cái)務(wù)評(píng)估不確定性分析1、項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)BEP的分析：當(dāng)利潤(rùn)二銷售收入-經(jīng)營(yíng)總成本-營(yíng)業(yè)稅及附加=0時(shí)為該項(xiàng)目的保本平衡 點(diǎn)（詳見附表一）。盤谷花園項(xiàng)目通過投資估算，總成本為 31,960萬(wàn)元，那么當(dāng)銷售收入 =31,960萬(wàn)元+2,651萬(wàn)元=34,611萬(wàn)元，即銷售總收入在34,611萬(wàn)元時(shí)項(xiàng)目 收支平衡；單位面積在 34,611萬(wàn)元寧105,599 m2

32、=3,278元/川為保本平衡 點(diǎn)。2、保本產(chǎn)銷量分析：固定總成本BEP= X100% = %銷售收入-變動(dòng)總成本-銷售稅金及附加當(dāng)房屋銷售量只要達(dá)到寸，項(xiàng)目就可保本，剩下的是利潤(rùn)3、敏感性分析:為保證項(xiàng)目全部增量投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不低于%考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中一些確定因素的變化，分別對(duì)總投資額、經(jīng)營(yíng)成本、銷售收入作了提高10% 和降低10%單因素變化對(duì)內(nèi)部收益影響的敏感性分析（見敏感性分析表）。敏感性分析表項(xiàng)目基本方案總投資額經(jīng)營(yíng)成本銷售收入+100%-10%10%-10%10%-10%內(nèi)部收益率|=%較基本方案比較從分析中看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中銷售收入的提高或降低最為

33、敏感，固定資產(chǎn)總投資次之（敏感性分析見下圖）；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%5050505044332211銷售收入投資5-40 -30 -20 -10102030 4050從圖上可以看出銷售收入和固定資產(chǎn)對(duì)基本方案內(nèi)部收益率的影響曲線與財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的交點(diǎn)（臨界點(diǎn)）分別為銷售收入下降約20痢固定資產(chǎn)投資提高近18%寸，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率才低于基準(zhǔn)收益率的水平，若銷售收 入再降低或固定資產(chǎn)投資再增加，則項(xiàng)目將出現(xiàn)不可行。十、清償能力分析通過清償能力分析（詳見附表十二借款償還平衡表）、資金來源與 估算表、資產(chǎn)負(fù)債表的計(jì)算，固定資產(chǎn)借款償還期為2年，具有較強(qiáng)的償還能力十一、房產(chǎn)市場(chǎng)分析 成都素有“天府之國(guó)”的美譽(yù)。

34、她物產(chǎn)豐富，氣候宜人。隨著國(guó)家西部 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施；成都越來越成為中外商家進(jìn)軍大西南的必爭(zhēng)之地。西 部經(jīng)濟(jì)繁榮為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了契機(jī)。同時(shí)全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了要把住宅建設(shè)培育為帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的重大決策。 各省市和地區(qū)也相繼出臺(tái)了一系 列培育住宅消費(fèi)市場(chǎng)的政策。 這些政策措施對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要激化作 用。實(shí)施住房實(shí)物分配逐漸向貨幣分配轉(zhuǎn)化， 將有效地推進(jìn)住房商品化進(jìn)程。 各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展， 尤其是住房公積金歸集力度的 加大及公積金向個(gè)人購(gòu)房低息貸款與綜合保險(xiǎn)的結(jié)合， 將在很大程度上提高 居民的購(gòu)買能力。國(guó)家對(duì)住宅消費(fèi)的發(fā)展戰(zhàn)

35、略主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、放開住房二級(jí)市場(chǎng)，降低稅賦：不僅使各種商品房、經(jīng)濟(jì)適用房可 以自由上市交易，公有住宅使用權(quán)也可以有償轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓收益由產(chǎn)權(quán)單位 和轉(zhuǎn)讓人按一定比例分成。放開住房二級(jí)市場(chǎng)，不僅活躍了房產(chǎn)交易市場(chǎng)， 從而使新的高檔住宅房銷售更加看好。2、發(fā)行債券購(gòu)房：購(gòu)房債券每年由國(guó)家發(fā)行一次，一切尚未進(jìn)行工資 改革的企業(yè)都可按本企業(yè)當(dāng)年用工人數(shù)以現(xiàn)金購(gòu)買， 政府機(jī)構(gòu)和財(cái)政撥付經(jīng) 費(fèi)的事業(yè)單位工作人員，則由國(guó)家撥付。購(gòu)房債券按月發(fā)給職工，職工用所 得購(gòu)房債券只能購(gòu)房或租房，從而刺激了住房的銷售。3、停止福利房分配：該政策的出臺(tái)是啟動(dòng)住房消費(fèi)市場(chǎng)的重要契機(jī)。 停止福利住房的分配，同時(shí)現(xiàn)

36、階段政府以及相關(guān)部門，對(duì)建筑行業(yè)的新建把關(guān)甚嚴(yán)，延緩了新住宅房的修建，盤谷項(xiàng)目正當(dāng)時(shí)，銷售一定會(huì)看好4、擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，引導(dǎo)城市居民按揭住房：隨著購(gòu)房主體中個(gè)人 購(gòu)房比例迅速上升，銀行信貸大幅度向個(gè)人住宅消費(fèi)傾斜，并相應(yīng)出臺(tái)了多 項(xiàng)信貸扶持政策，人民銀行決定住宅按揭貸款從去年的 300億元增至今年的 1000億元；從一九九九年起，國(guó)有各銀行均可辦理住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)， 均可在城市對(duì)所有普通商品房開辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款。十二、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查結(jié)果顯示，大部分房地產(chǎn)公司銷售狀況良好，個(gè)別銷售業(yè)績(jī)顯著，各大房地產(chǎn)業(yè)公司競(jìng)相通過其地理位置、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施、建筑裝 飾材料、住宅環(huán)境及物

37、業(yè)管理服務(wù)六大方面，憑借其項(xiàng)目開發(fā)售樓處的對(duì)外 窗口及營(yíng)銷員的解說功夫刺激購(gòu)房者，加強(qiáng)自己的特色及優(yōu)勢(shì)滲透，從而為 銷售市場(chǎng)注入了新鮮的血液。為此，我們針對(duì)盤谷小區(qū)在成都市南部一片高尚成熟社區(qū)近段時(shí)間房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作一簡(jiǎn)單的歸類對(duì)比：（見下頁(yè)）序調(diào)查內(nèi)容開發(fā)商名稱已開發(fā)正開發(fā)正開發(fā)項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目備注號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目項(xiàng)目目的價(jià)格的檔次1棕南小區(qū)四川宏名房棕南棕南3600-4500二幢九層清水房電梯公寓地產(chǎn)公司一期二期元/卅電梯公寓棕南公寓成都富力房一期二期4200-5200十層電梯全裝修2地產(chǎn)公司兀/卅公寓3芳草地成都三泰物' 、二四、六3300-3828九層電梯清水房業(yè)有限公司三期期元/卅

38、公寓錦官新城成都新希望一期二期3380-5300十層電梯全裝修4集團(tuán)元/卅公寓5置信麗都成都置信公一期二期3200-3600十一層電清水房花園司元/卅梯公寓序 號(hào)調(diào)查內(nèi)容 項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱已開發(fā)項(xiàng)目正開發(fā) 項(xiàng)目正開發(fā)項(xiàng) 目的價(jià)格開發(fā)項(xiàng)目 的檔次備注6天府華園成都華泰開 發(fā)公司3290-3710元/卅九層電梯 公寓廚衛(wèi)裝 修7學(xué)府花園成都信德實(shí) 業(yè)有限公司南橋花 苑，新世紀(jì)花園學(xué)府花 園三期28883588元/卅二一層電梯公寓清水房由此表結(jié)合當(dāng)前成都房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目可知，目前城南房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)在 經(jīng)過普通住宅和小型公寓空前活躍的開發(fā)時(shí)期之后，市場(chǎng)容量日趨增大，市 價(jià)堅(jiān)挺，有實(shí)力的房地產(chǎn)公司隨著社

39、會(huì)發(fā)展需要及國(guó)家政策的寬松環(huán)境，已 開始把高層電梯公寓和商務(wù)樓的開發(fā)和投入作為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)和分散風(fēng)險(xiǎn)的又 一亮點(diǎn)，各房地產(chǎn)公司在既已開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和良好形象的基礎(chǔ)上，更加注重產(chǎn)品 質(zhì)量、口岸位置、配套設(shè)施、售后服務(wù)等；通過廣告媒體的宣傳力度，外塑 公司形象，渲染產(chǎn)品特色，從而達(dá)到了刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。調(diào)查過程中， 我們發(fā)現(xiàn)有的房地產(chǎn)公司在銷售時(shí)，靈活運(yùn)用產(chǎn)品價(jià)格策略，吸引了大量的 購(gòu)房咨詢者，起到了很好的促銷轟動(dòng)效應(yīng)作用。當(dāng)然在處于城南高尚社區(qū)和 地理位置得天獨(dú)厚的開發(fā)商們都盡力發(fā)揮了自己的極至。各具特色的售樓處裝飾精美、形象鮮明、圖文并茂，給人未見其屋，卻身臨其境的感覺，各開 發(fā)商頗為用心良苦的設(shè)計(jì)

40、和宣傳強(qiáng)勢(shì)加重了成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài) 勢(shì)。目前相當(dāng)一部分商品住宅的生活配套設(shè)施， 如供電、供氣、供水、交通、 通訊、郵政、醫(yī)療、購(gòu)物、文體娛樂等設(shè)施不完善，同時(shí)開發(fā)商未考慮到人 們對(duì)居住環(huán)境的基本要求：如較適宜的休息環(huán)境、安全性和硬性設(shè)施的設(shè)計(jì) 齊全等，有很多因素防礙房屋的銷售，因而作為盤谷花園項(xiàng)目應(yīng)針對(duì)別人的 弱點(diǎn)，搞好各項(xiàng)工作，爭(zhēng)取每一點(diǎn)都“不失誤”，這樣才能立于競(jìng)爭(zhēng)的潮頭。 附件一：股本及項(xiàng)目資金情況； 附件二：經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)指標(biāo) l 一 12 表； 附件三：國(guó)有土地使用證； 附件四：固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目許可證； 附件五：大型公共建筑及工業(yè)項(xiàng)目定點(diǎn)表； 附件六：建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 附件

41、七：成都市建設(shè)工程施工許可證； 附件八：房屋預(yù)售許可證；盤谷花園項(xiàng)目各股東出資比例及撥款情況表單位：萬(wàn)元f項(xiàng)目股東名稱各占股份比例%購(gòu)置土地資本金出資額前期開辦費(fèi)及工程款合計(jì)應(yīng)撥實(shí)撥欠合作方應(yīng)撥實(shí)撥欠合作方應(yīng)撥實(shí)撥欠合作方大竹縣銀泉實(shí)業(yè)公司3230562550006258230香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司25189018900250002500439018902500達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司1575421533上海宏洋投資開發(fā)公司33008292合計(jì)100756059301630100005050495017560109806580投資估算表（靜態(tài)）附表一單位：萬(wàn)元序項(xiàng)目或費(fèi)用名稱估算價(jià)值占總值備號(hào)

42、建筑工程設(shè)備購(gòu)置及安裝其它費(fèi)用總值其中外匯（萬(wàn)美元）比（%注1丄程費(fèi)用建安工程|6,4506,450平基土石方丄程1,4601,460道路及廣場(chǎng)工程1492492供配電丄程2,9602,960弱電工程1,2581,258給排水丄程|646646大然氣工程|379379環(huán)保工程|6060環(huán)境工程及綠化314314公用工程3,7298644,593小計(jì)11,639P 2,9604,01318,6122其它費(fèi)用征地費(fèi)7,560勘察費(fèi)12設(shè)計(jì)費(fèi)190工程監(jiān)理費(fèi)70建設(shè)單位管理費(fèi)n1,308其它稅費(fèi)2,000小計(jì)11,140工程費(fèi)用與其它費(fèi)29,7523用備費(fèi)（含漲價(jià)）1,5454投資方向調(diào)節(jié)稅0以上合

43、計(jì)31,2975建設(shè)期利息3,084總投資34,381100盤谷項(xiàng)目工程用款計(jì)劃序 號(hào)工程名稱1999 年2000 年2001 年合計(jì) （萬(wàn)元）二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度及以后1土方工程2基礎(chǔ)工程3主體工程4車庫(kù)結(jié)構(gòu)工程5外裝修工程6內(nèi)裝修工程7機(jī)電設(shè)備安裝8電梯工程9室外綜合管網(wǎng)10環(huán)境工程11合計(jì)（萬(wàn)元）附表二1999年6月編制盤谷花園投資概算分析表（建筑面積：105599）附表三序號(hào)容 內(nèi) 程 工概備注程 工 方 土打 碾 回 土壁 棄護(hù) 挖降2.程 工 礎(chǔ) 基W W-W磚程 下工 以星 士零3.手 腳 筋鋼磚程 上工 以星 士零4程 工 屋層 性 剛 防 找5灰

44、抹 內(nèi) 室6程 工 窗 nJ裝 安 nJ 火 防安 制 窗 釦 合 鋁7程 工 面 地 樓腳 踢8飾 裝 內(nèi) 室玻墻墻。 金內(nèi)磚頂 合瓷吊 鋁，棚 ，層天 漆漆面板 油油料料 、門涂塑 藥木、， 制，漆磚 手裝膠地 扶安乳滑 、墻面防 桿隔棚， 欄璃天面9 一飾 裝 外 室手腳飾裝O 彩加*2程 工 水 上 給化 紺程 內(nèi)工 室水程 工 氣 電電 配 林 器O 明等 照置 氣裝 電電 內(nèi)配 室變風(fēng) 通 調(diào) 空風(fēng)流 混*札!Ann 梯 電裝 安 梯 電 寓5-1#41電 rwI閉4 、音勢(shì) 視、自 電統(tǒng) 線系 有收、接絡(luò) 通地視 、星監(jiān) 線衛(wèi)盜 布、防 合視、 綜電播計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。15消防地下

45、室、車庫(kù)、廣場(chǎng)消防設(shè)備、室 內(nèi)消火栓16天然氣煤氣管材、煤氣雙眼灶、煤氣表、 煤氣超濃度報(bào)警器、排氣扇17環(huán)境工程室外構(gòu)筑物、綠化、通路、廣場(chǎng)磚、 路沿石、大門、圍墻18室外綜合管 網(wǎng)室外綜合給排水管道、強(qiáng)電電纜鋪設(shè)、路燈、圍墻燈合計(jì)注：以上概算資金不含會(huì)所投資金額。盤谷項(xiàng)目工程流動(dòng)資金使用估算表附表四單位：萬(wàn)元序 號(hào)工程及費(fèi)用 名稱1998年度及1999年一季度1999 年2000 年2001年一季度及以后合計(jì) （萬(wàn)元）二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1開發(fā)成本883102019032綜合開發(fā)費(fèi)50050010003土地款費(fèi)用3240800352075604管理費(fèi)用50010010

46、0100505050501008625土方工程76154196101010984736基礎(chǔ)工程839413317579877主體工程172017201570106133464508車庫(kù)結(jié)構(gòu)工程6911738649外裝修工程563844118233175810內(nèi)裝修工程315315567638133196811機(jī)電設(shè)備安裝4463101434977380436398312電梯工程378365034820787125913室外綜合管網(wǎng)982959849114環(huán)境工程5215716437315合計(jì)4623676105471992482447834601854434330169資金滾動(dòng)測(cè)算表附表五單位：萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目1234合計(jì)1分年度投入資金505310290122744343319602售房后回收資金3600216802081846098投入一一回收50536690-9406-164753業(yè)主自籌資金59304銀行貸款資金44606690盤谷花園工程總進(jìn)度控制計(jì)劃附表六1999年6月編制序號(hào)工程名稱1999 年2000 年2001年投資估 算（萬(wàn)元）678910111212345678910111211土方工程2基礎(chǔ)工程3主體工程4車庫(kù)結(jié)構(gòu)工程5外裝修工程6內(nèi)裝修工程7機(jī)電設(shè)備安裝8電梯工程9室外綜合管網(wǎng)10環(huán)境工程11竣工工程投資估算表（動(dòng)態(tài)）附表七單位：萬(wàn)元序項(xiàng)目或費(fèi)