房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程,一級(jí)二級(jí)開(kāi)發(fā)

1、地產(chǎn)人必知的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)作為地產(chǎn)人,必須知道房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的流程。具體來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般 分為前期、中期、后期7大階段。如果想要對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)做到運(yùn)籌帷幄,就必須 對(duì)項(xiàng)目全流程及直要控制點(diǎn)做到了然于心。2房地目整體開(kāi)發(fā)擁房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商流向 消費(fèi)者.消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移!土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售資源獲取入住交付資源加工前期（決策期）:由拿地到方案定案重在決策（大局已定）;中期（實(shí)施期）：由施工圖設(shè)計(jì)到入伙重在執(zhí)行;后期（運(yùn)營(yíng)期）：入伙后到房屋拆除一重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。Is企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程2、客戶視角的

2、房地產(chǎn)流程S樓比較 決笨 等約 等待 收樓 收拾 ffH 居住3、秦例：佳兆業(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)流程竣工驗(yàn)收主休封項(xiàng)開(kāi)盤預(yù)售還主休開(kāi)工薦工許可適項(xiàng)目開(kāi)工精裝交棱標(biāo)準(zhǔn)»工圖及材料定板建曼工程規(guī)劃許可適主體適工圖完咸樁基詢工圖完成方案圖報(bào)建方案設(shè)計(jì)完成仿案評(píng)審知總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成難設(shè)用地規(guī)劃許町：？國(guó)有丄地使用還頂目啟動(dòng)會(huì)壓墜即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間取得設(shè)計(jì)藝點(diǎn)后經(jīng)團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的時(shí)間；指國(guó)有土地便用證的簽發(fā)時(shí)間；OSTT昴辿礎(chǔ)軸地蜩許可證發(fā)W1 司；越養(yǎng)酸踐指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)； qsLZjh 指方索通過(guò)集團(tuán)«會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間；指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間以量后部門的批文時(shí)間

3、為準(zhǔn)； 1麗緇I七涯IBB指可用于招標(biāo)及施工的轄施H圉完成時(shí)間； 餾觀id；自指可用于搖標(biāo)及施工的施工團(tuán)芫成時(shí)間;I出駅戰(zhàn)j躺師指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間；指擬批ffl精裝交樓項(xiàng)目可用于拾標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間:指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間,以土方殲挖或MS施工的開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn)； 指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間;指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或耆承臺(tái)jeai施工開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn)； 指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間；（擔(dān)取得預(yù)您證后，正式開(kāi)盤銷倉(cāng)的時(shí)間）；輻固（捋主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）；曲建（掲竣工驗(yàn)收備案證明發(fā)咖）;項(xiàng)目全流程7大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1、土地獲取(一) 企業(yè)獲得土地的方式1、行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)

4、改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。2、資本市場(chǎng):(1) 投資參股：用資金入股或用土地入股,通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司；(2) 土地收購(gòu):直接收購(gòu)獲得土地,這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)；(3) 收購(gòu)有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等,一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi),不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅.契稅。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式,比 如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都,香港路勁收購(gòu)順馳。3土地市場(chǎng)：通過(guò)在土地市場(chǎng)逬行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開(kāi)獲得土地,這也是自

5、 2002年7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以"價(jià)高者得"為唯-的衡量標(biāo)準(zhǔn)。（二）拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素?Is市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期；2、項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期;3、規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；4、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；5、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則（1）住宅為主,實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā),快速銷S,資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè) 在整體開(kāi)發(fā)量中的比例。（2 ）選擇預(yù)售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市,土地位置以城市 發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。（3 ）避免拿超級(jí)大盤（建面100萬(wàn)平方米以上），以免過(guò)多占用資金。（4 ）

6、深耕目前已逬駐城市,特別是成都、長(zhǎng)沙、江陰、沈陽(yáng),確保每個(gè)已逬入 城市有3個(gè)可售建筑面積在30萬(wàn)葉以上的項(xiàng)目，保證三年的開(kāi)發(fā)量,做好土地 儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)糅丸行。（三）各部門職責(zé)1、投資開(kāi)發(fā)部:收集土地信息一項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)）項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）項(xiàng)目投資決策（靈事會(huì)）項(xiàng)目 獲?。ㄕ信茠?、股權(quán)收購(gòu)）一成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司。2、葺銷部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草秦。3、設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方秦。4、工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）5、財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。6、成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計(jì)SBS供的

7、規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）7、采購(gòu)部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目可研報(bào)告2、定位決策1、地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三大核心要素：錢、地、人!決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度。決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門。2、秦例：佳兆業(yè)項(xiàng)目定位決策三大要素定位一項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場(chǎng)定位等!定案一總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等!定價(jià)一 S均價(jià)、價(jià)格聽(tīng)證會(huì)、價(jià)格專題報(bào)告、利潤(rùn)指標(biāo)等!3、各部門職責(zé)投資開(kāi)發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證一國(guó)有土地使用證。營(yíng)銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書（包括市場(chǎng)調(diào)研深化

8、、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、 示范區(qū)方案）。設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書一念設(shè)計(jì)深化方案。工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。財(cái)務(wù)部：概念版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計(jì)咅時(shí)是供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購(gòu)部：營(yíng)銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計(jì)單位。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)1、地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期設(shè)計(jì)周期3: 5: 22、設(shè)計(jì)前期實(shí)施方案施工圖3個(gè)月5個(gè)月2個(gè)月包含的主要設(shè)計(jì)階段：概念設(shè)計(jì)：大概6周；詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概6周；單體方案：大概12周；擴(kuò)初方案：大概6周；施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概10周；S觀設(shè)計(jì)：大概56周；樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：

9、大概4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評(píng)審。3常見(jiàn)的問(wèn)題:進(jìn)度問(wèn)題：進(jìn)度難以控制.各專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問(wèn)題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失。4、設(shè)計(jì)控制點(diǎn)概念設(shè)計(jì)研究.區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論、規(guī)劃方案設(shè)計(jì).區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審 會(huì)、區(qū)域單體確認(rèn)、實(shí)施方案完成、Si岀施工圖、全套施工圖完成、景觀設(shè)計(jì).銷售包裝設(shè)計(jì)。5、項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)詳規(guī)報(bào)建、方案報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、施工圖報(bào)建、開(kāi)工時(shí)間、開(kāi)盤時(shí)間。方案文本中,最重要兩張圖項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！6、最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考單位規(guī)劃單位規(guī)劃單位景觀公司:裝飾設(shè)計(jì)時(shí)間進(jìn)度控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 樣板房及會(huì)所規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖

10、把控;規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底;施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)。最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)思維和開(kāi)發(fā)意識(shí)的成果,而非作品。7、各部門職責(zé):投資開(kāi)發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見(jiàn)書一建設(shè)工程規(guī)劃許可證一 礎(chǔ)施工 許可證。營(yíng)銷部：編制營(yíng)銷總綱及評(píng)審、組建營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書一劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審（含單體設(shè)計(jì)方案） 景觀方案評(píng)審一 步設(shè)計(jì)成果評(píng)審（含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖）一 筑施工圖評(píng) 審（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖）正式施工圖評(píng)審。工程部：地質(zhì)初 一地質(zhì)詳堪一土方開(kāi)挖及邊坡支護(hù)一基礎(chǔ)施工。財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計(jì)ay是供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購(gòu)

11、部：施工圖顧問(wèn)單位一景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位招標(biāo)一 一土建總包招標(biāo)一工程材料設(shè)備采購(gòu)?？头?、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營(yíng)銷總綱、土方開(kāi)挖及邊坡支護(hù)&關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：工程部、投資開(kāi)發(fā)部.設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表!工程部.設(shè)計(jì)部.營(yíng)銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)!工程部、營(yíng)銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部.設(shè)計(jì)部.營(yíng)銷及客服部.投資開(kāi)發(fā)部要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙!4、項(xiàng)目報(bào)建1. 如何加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建逬程？(1)內(nèi)部控制：設(shè)計(jì)圖紙的圖紙質(zhì)量、出圖時(shí)間.圖紙變更(報(bào)建圖紙的變更)等；(2 )現(xiàn)場(chǎng)酉£合：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待;(3 )外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府

12、包括規(guī)劃局、建設(shè)局、國(guó)土局、城管.質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；(4) 合作方的協(xié)調(diào)：合作方報(bào)建資料、合作方工程酉8合(主要是現(xiàn)場(chǎng)).合作方報(bào)建工作(勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等).合作方的資源配合(尤其是專業(yè)2、如何處理無(wú)證施工？(1)技術(shù)處理文物考察？政府工程?先行土方開(kāi)挖？先行基礎(chǔ)施工?(2)協(xié)調(diào)關(guān)系城管是主要查處的單位.和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。(3)處理技巧以有替無(wú),以小替大；(以小施工證開(kāi)大標(biāo)段的工)減免申譴,考慮天氣及形象/影響等因素。5、施工建設(shè)1、工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)(1)工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備;(2 )整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線；(3 )建筑結(jié)

13、構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；(4)項(xiàng)目施工周期(合理逬度)：多層及低密度：912個(gè)月；小高層：1呼；高層建筑：2年到兩年半;(5) 施工組織次序：基礎(chǔ)部分i主體工程i外墻裝飾及安裝i園區(qū)管線i景觀施工i竣工驗(yàn)收。(6) 影響工程造價(jià)的主要因素:a.建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu) > 框剪 > 框架 > 磚混;b.外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí):是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn);C.施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減;d. 地基情況:是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本;e. 場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地;f. 抗震等級(jí)：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí)；g. 節(jié)能要求:是否滿足節(jié)能

14、規(guī)范；景觀環(huán)境造價(jià)。2、各部門職責(zé)：投資開(kāi)發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。營(yíng)銷部：示范區(qū)開(kāi)放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。設(shè)計(jì)部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)?、排污）、配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附 圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（成本月報(bào)）采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。（主要包括消防、人防、永久水電、燃?xì)狻?鋁合金門窗、幕墻、精裝修等）客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)（取得預(yù)售證的必要條件）。關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開(kāi)放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。關(guān)鍵要點(diǎn)：質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、協(xié)調(diào)管理!1、三

15、個(gè)階段售前階段市場(chǎng).客戶.產(chǎn)品策劃咨詢.代理公詞育中階段客戶.傳.銷皆®務(wù).價(jià)格、促銷銷e代理、廣告代理媒體啻后階段風(fēng)險(xiǎn)控制2、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)卻節(jié)點(diǎn) 組昨售團(tuán)隊(duì) 頂魚(yú)宦位頂目舖*賣jsgBS 頂目葩執(zhí)行 頂目營(yíng)銷推r方匚 頂目«示K包裝方秦 合作方資jgfiE用 項(xiàng)目第一次rl甌: 公司及項(xiàng)目品R離廣 項(xiàng)目展示區(qū)開(kāi)放- 頂目?jī)r(jià)格聽(tīng)i毓一 ®目一期開(kāi) 菅銷gffig算銷售手冊(cè)、銷周期.價(jià)格.法律文件、培訓(xùn)等 媒體組合.費(fèi)用計(jì)劃、萸大營(yíng)銷活動(dòng)方案等 售樓處、樣板房看樓通道工地等代理公司.制作公司、短信公司.媒休、印刷等銷S總監(jiān).銷售經(jīng)理.銷B良.策劃總監(jiān).策劃經(jīng)理.策劃師

16、主推廣凰 主形彖畫面.項(xiàng)目案名.項(xiàng)目LOGO等 區(qū)位.地段.產(chǎn)品.環(huán)境.價(jià)格.品牌等開(kāi)S方案、推廣周期.外S導(dǎo)示、廣告公司.3、各部門職責(zé)投資開(kāi)發(fā)部：面積預(yù)測(cè)報(bào)_取得預(yù)售許可證。營(yíng)銷部：開(kāi)盤方案.價(jià)格、洗籌.開(kāi)盤實(shí)施。設(shè)計(jì)部：配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。工程部：施工逬度達(dá)到預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同,情況有異）成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（成本月報(bào)）采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開(kāi)盤。7、入住交付1、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)客戶預(yù)驗(yàn)房流程；（工地開(kāi)放日）交付風(fēng)險(xiǎn)檢查流程；（內(nèi)部驗(yàn)收）模擬驗(yàn)收流程；（內(nèi)部走場(chǎng)）集中交付現(xiàn)場(chǎng)接待流程交付后房屋維修

17、。（物業(yè).客服）2, 秦例：入伙交付解3、各部門職責(zé)投資開(kāi)發(fā)部：面積實(shí)測(cè)報(bào)竣工驗(yàn)收備案。營(yíng)銷部：捋續(xù)銷售一售鑿/入伙兩書（住宅使用說(shuō)明書、住宅質(zhì)量保證書）。設(shè)計(jì)部：竣工圖確認(rèn)。工程部：組織各專項(xiàng)驗(yàn)收竣工驗(yàn)收（毛坯）組織整改移交物業(yè)。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開(kāi)發(fā)商裝修洋獨(dú)簽訂協(xié)議。政府驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)？）財(cái)務(wù)部：項(xiàng)目決算報(bào)一項(xiàng)目后評(píng)報(bào)告（對(duì)內(nèi)含報(bào)酬率、凈利率、毛利率進(jìn) 行核算）。成本部：竣工結(jié)算。（項(xiàng)目結(jié)算報(bào)告）采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)?？头?、物業(yè)部:入伙方黑 風(fēng)險(xiǎn)排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)服務(wù)跟進(jìn)。關(guān)鍵要素：竣工驗(yàn)收、入伙、項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目推逬If在各環(huán)節(jié)的主要原因I

18、s最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開(kāi)工前期(1) 決策上的時(shí)間反復(fù);(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤;(3) 各專業(yè)單位的銜接不夠緊密；(4) 規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤；(5) 亦可能遇到不常見(jiàn)的因素如：2、地基問(wèn)題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢；3、資金短缺導(dǎo)致的工程施工逬度緩慢;4、天氣原因(雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致)；5、工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算全解房地產(chǎn)管理觀察2018-12-111&32:46M1MZMI -I f I P I jar 、1園 A- .X'艱訊M2 5?J I-建設(shè)項(xiàng)目投資估算（一）建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成:包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利患和流

19、動(dòng)資金三部分。固定資產(chǎn)投資是指項(xiàng)目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)內(nèi)容逬行建設(shè)所需的費(fèi) 用;建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)投資借款和流動(dòng)資金借款而發(fā) 生的利息支出；流動(dòng)資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所占用的全部周轉(zhuǎn) 資金。建設(shè)項(xiàng)目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn).無(wú)形資產(chǎn).遞延資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與總成本費(fèi)用估算- 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資特點(diǎn)三種經(jīng)營(yíng)模式：出售.岀租和自主經(jīng)營(yíng)。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。Is開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。包括土

20、地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi).公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi).開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi).其他 費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等2、經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的資金。（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用.從財(cái)務(wù)角 度,這些成本可按用途分為：土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施幵發(fā)成本 等。而在核算上又可劃分為：開(kāi)發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用.財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等）。亦可開(kāi)發(fā)成 本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行

21、分類。開(kāi)發(fā)成本包括土地費(fèi)用.前期工程費(fèi).基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi).建筑安裝工程費(fèi)、公共 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用.財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷e費(fèi)用。例6-1 :某開(kāi)發(fā)商在廣州開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積157,349平方米,其中住 宅135,049平方米，商鋪5,300平方米,會(huì)所17,000平方米。住宅全部銷售, 商鋪用于出租，會(huì)所自己經(jīng)營(yíng)。該項(xiàng)目總投資70,794萬(wàn)元,其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資70,644萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本65,644萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)（會(huì)所）5,000萬(wàn)元組成。會(huì)所投入運(yùn)營(yíng)時(shí)需投入經(jīng)營(yíng)資金150萬(wàn)元，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)（預(yù)計(jì)38年后） 一次收回。則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成

22、如圖所示:如果項(xiàng)目只有租售部分無(wú)自營(yíng)部分，那么其總投資就只有65,644萬(wàn)元,不包括 自營(yíng)固定資產(chǎn)（會(huì)所）的5,000萬(wàn)元和經(jīng)營(yíng)資金150萬(wàn)元。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用構(gòu)成估算（1）土地使用權(quán)出讓金土地出讓金的底價(jià)估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn) 行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及 土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平 均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素 修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標(biāo)與協(xié)議。(2)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)新條例規(guī)定：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)

23、行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ) 償?shù)慕痤~.應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途.建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng) 估價(jià)格確定；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià) 格,結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。(3)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過(guò)土地 出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。(4)土地租用費(fèi)土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租房支付的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中不多 見(jiàn)，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中(如購(gòu)入酒店以作出租經(jīng)營(yíng)之用時(shí))經(jīng)常采用。(5)土地投資折價(jià)非常常見(jiàn)的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的模式。2.前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期

24、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以 及”三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。一般情況下,規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi) 占項(xiàng)目總投資的0.1%-0.3% ,水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié) 合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算,一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右。(2 ) ”三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用,主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi) 用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量, 參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。一般為設(shè)計(jì)概算的0.35%。3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)g基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)又稱為紅線內(nèi)外工程費(fèi)，

25、是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以 內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用,主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、 排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管 和干道的接口費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。粗略估算時(shí),則各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施工程 均可按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算。4、建筑安裝工程g建筑安裝工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié) 構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、 空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)用等。5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)

26、配套建設(shè)的各種非營(yíng)業(yè)性的公共配 套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒 園、公共廁所、停車場(chǎng)等。6、開(kāi)發(fā)間接賽開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所厲獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù) 費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。7、g理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活 動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)接待費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、房 產(chǎn)稅、土地使用稅(企業(yè)管理用房)、車船使用費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資

27、產(chǎn)攤銷、 開(kāi)辦費(fèi)攤銷等各種費(fèi)用。管理費(fèi)用可按項(xiàng)目投資或前述1-5項(xiàng)直接費(fèi)用為基數(shù),取一個(gè)百分比計(jì)算。這 個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借款和債 券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為 項(xiàng)目籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。長(zhǎng)期借款利息、流動(dòng)資金借款利息的計(jì)算詳見(jiàn)"借款還本付息估算"。利息外的 財(cái)務(wù)費(fèi)用可按利息10%估算。9、銷售賽用銷售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或 委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括如下三項(xiàng)。(1)廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)約為銷S收入的2%3% (住宅銷售

28、物業(yè)較高,寫字樓物業(yè)較低)(2)銷售代理費(fèi)約為銷S收入的1.5%-2%(3)其他銷S費(fèi)用約為銷S收入的以上各項(xiàng)合計(jì),銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%-6%。10.其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、 合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi) 用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算,一般約占投資額的2%-3%。11.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有 關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分稅費(fèi)已成為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比堇的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。以廣州為例,

29、這些稅費(fèi)一般包括：(1)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(小區(qū)建安造價(jià)的5.5% ,單體11% )(2 )固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(按總投資額30%5%計(jì)征，目前暫停征收)(3)土地使用稅(4) 建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費(fèi)(5) 供水増容費(fèi)(已免征)(6) 供電增容費(fèi)(已免征)(7 )物業(yè)管理基金(按售價(jià)2%計(jì)收，用于出租的物業(yè)，開(kāi)發(fā)商交，用于出售(8)其他12.不可預(yù)見(jiàn)S不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)包括備用金（不含工料價(jià)格上漲備用金）、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或其他附 加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害増加的費(fèi)用。它依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和 前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù),按3%-5%計(jì)算。如果是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目

30、，還應(yīng)估算下列費(fèi)用：13.運(yùn)營(yíng)S用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。主 要包括管理費(fèi)用、銷e費(fèi)用等。14.修理費(fèi)用修理費(fèi)用是指以出租或自營(yíng)方瑟得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料 消耗和維修費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措一、經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制訂出切實(shí)可行的房地產(chǎn)產(chǎn)品的出 售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱租售計(jì)劃）,通過(guò)該收入計(jì)劃，正確地估算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能的收入。租售計(jì)劃應(yīng)與開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略相結(jié)合，同時(shí)還應(yīng)遵守各 級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)租售方面的限制條件和規(guī)定。（一）制訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目租售計(jì)劃一般包括：

31、可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量、租售價(jià)格、收款 方式等內(nèi)容。1、在確定可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量時(shí),應(yīng)首先確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以提供的房地產(chǎn)類型及數(shù)量,再根據(jù)市場(chǎng)條件,確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)租售期內(nèi)每期（年、半 年3度，以下同）擬租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量。2、租售價(jià)格的確定應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上,結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況，通過(guò)市場(chǎng)交易信恵的分析與比較來(lái)完成。特別應(yīng)注意已建成的、正在建設(shè) 的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目51曲以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。3、確定收款方式時(shí)應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例。當(dāng)分期付款時(shí),應(yīng)注意分期付款的期數(shù)與分期付款的比例。在制訂租售計(jì)劃時(shí)，應(yīng)特別注意可租售面 積比例的變化對(duì)租

32、售收入的影響。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售收入的估算租售收入的彳古算是要計(jì)算出每期所能獲得的房地產(chǎn)收入.主要包括土地轉(zhuǎn)讓收 入、商品房銷售收入、出租房租金收入.配套設(shè)施銷售收入和開(kāi)發(fā)企業(yè)自營(yíng)收入 等。Is房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的出租、出售收入,一般為可租售的項(xiàng)目建筑面積的數(shù)量與單位租售價(jià)格的乘積。對(duì)于出租的情況應(yīng)注意空置期（項(xiàng)目竣工后暫未租出的 時(shí)間）和空置率（未出租建筑面積占可出租總建筑面積的百分比）對(duì)各期租金收 入的影響。同時(shí)還應(yīng)考慮經(jīng)營(yíng)期未出租物業(yè)的轉(zhuǎn)售收入。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自營(yíng)收入,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng);舌動(dòng)的載體,通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收

33、入。在進(jìn)行自營(yíng)收入的估算時(shí)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)擬開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目建成后所產(chǎn)生的影響，以及未來(lái)商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后所 生產(chǎn)的影響,以及未來(lái)商業(yè)和服務(wù)業(yè)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響。二稅金估算（-）經(jīng)營(yíng)稅金及附加1.經(jīng)營(yíng)稅金及附加的概念經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指房地產(chǎn)銷售、出租與自營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營(yíng)業(yè) 稅.城市維護(hù)建設(shè)稅.教育費(fèi)附加(即為通常所說(shuō)的"兩稅一費(fèi)")。2、具體估算(1)營(yíng)業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)投資而言.營(yíng)業(yè)稅是從納稅房地產(chǎn)銷售或?qū)缱馐杖胫姓魇盏囊环N稅。營(yíng)業(yè)稅稅額二應(yīng)納稅銷售(出租)收入X稅率目前我國(guó)的營(yíng)業(yè)稅稅率是5%。(2)城市維護(hù)建設(shè)

34、稅城市維護(hù)建設(shè)稅,按增值稅.消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的實(shí)繳稅額為計(jì)稅依據(jù)專門用于 城市建設(shè)、維護(hù)而征收的一種稅。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì) 稅依據(jù)是其實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅。城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率因納稅人所在的地區(qū)而有所差異：納稅人所在地為市區(qū) 的,稅率為7% ,納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的.稅率為1%。(3)教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加是國(guó)家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，其計(jì)費(fèi) 依據(jù)與城市維護(hù)建蹄相同。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,教育費(fèi)附加的計(jì)費(fèi)依據(jù)是 其實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅。教育費(fèi)附加的稅率一般為3%。（二）土地使用稅土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占有國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅。計(jì)稅依據(jù)是

35、納稅人實(shí)際占有的土地面積。采用分類分級(jí)別的幅度定額稅率，每平 方米的年幅度稅額按城市大小分四個(gè)不同檔次,其中如廣州這樣的大城市為0.5 元至10元（具體參見(jiàn)表）。年應(yīng)納土地使用稅二應(yīng)稅土地面積（平方米）X稅率（三）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于出租的房產(chǎn),以房產(chǎn)租 金收入為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于非出租的房產(chǎn),以房產(chǎn)原值一次扣除10%30%后的 余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。具體減除幅度由省.自治區(qū).直轄市人民政府確定。房產(chǎn)稅采用比例稅率,按房產(chǎn)余值計(jì)征,稅率為1.2% ;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的,稅率為12%.（四）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得和其他所得征收的一種稅。就

36、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ;舌動(dòng)而言.企業(yè)所得稅的納稅人即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),所得稅計(jì)算公式是:所得稅稅額=應(yīng)稅所得額X稅率應(yīng)稅所得額二利潤(rùn)總額允許扣除項(xiàng)目的金額對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其利潤(rùn)總額主要是開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)期間的組收收入，其允許扣 除項(xiàng)目為總開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅稅率一般為25%。（五）土地增值稅1、土地增值稅的概念土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附看物并取得收益的單位 和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收 益。可以是貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。但一般指貨幣收

37、入。3、土地增值稅的扣除項(xiàng)目計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入征稅，而是5寸收 入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額計(jì)算征稅。這個(gè)余額就是納稅人 在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額扣除項(xiàng)目包括：(1) 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)。(2 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,包括土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。(3 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。但三項(xiàng)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)，并不按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用 進(jìn)行扣除。具體扣除時(shí)，要看財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出是否能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 計(jì)算分

38、攤并提供金融機(jī)構(gòu)的證明。如果是，則財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息、支出允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)商業(yè)銀行同期 貸款利率計(jì)算的金額,而其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用則按照第1、2項(xiàng)計(jì)算金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。如果否，則凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 的則整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按上面第1、2項(xiàng)計(jì)算金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。(4)舊房或建筑物的評(píng)估價(jià)格轉(zhuǎn)讓舊有房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按舊房或建筑物的評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。(5 )與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等。(6)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按第1、2項(xiàng)之和的20%扣除。4、土地增

39、值稅的稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率(額)累逬稅率，從30%60%。(1)増值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% (包括本比例數(shù),下同)的部分,稅率為(2 )増值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% ,但未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40% ;(3 )增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，旦未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50% ;(4 )増值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。5、土地增值稅的免稅規(guī)定有以下情形之一者.免征土地增值稅：(1)納稅人建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售増值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的。(2 )因國(guó)家建設(shè)需要征收的房地產(chǎn)。綜上所述,土地增值稅的計(jì)算步驟b、增值額超過(guò)扣除金額50%

40、但未超過(guò)100%的部分,適用40%的稅率稅額1,000 X (100%-50%) x40%=200 萬(wàn)元C.增值額超過(guò)扣除金額100%但未超過(guò)200%的部分,適用50%的稅率,稅額1,000 X (200%-100%) X 50%=500 萬(wàn)元d、增值額超過(guò)扣除金額200%的部分,適用60%的稅率,稅額為:3,000-(1,000x200%) x60%=600 萬(wàn)元(4)土地増值稅總額：150+200+500+600=1,450 萬(wàn)元例6-3 :某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售得到收入40,000萬(wàn)元,其扣 除項(xiàng)目金額為35,000萬(wàn)元,試計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。解：(1)計(jì)算增值額為

41、：40,000-35,000=5,000 萬(wàn)元(2) 計(jì)算增值稅與扣除金額之比：5,00035,000=14.28%(3) 判斷土地増值稅適用稅率:增值稅未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20% ,故該項(xiàng)目免征土地增值稅。第四節(jié)借款還本付息的估算借款還本付息的估算主要是測(cè)算借款還款期的利患和償還借款的時(shí)間，從而觀察 項(xiàng)目的償還能力和收益,為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。一、還本付息的資金來(lái)源根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度的規(guī)定,歸還建設(shè)投資借款的資金來(lái)源主要是項(xiàng)目建成后 可用于借款償還的利潤(rùn)、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)用等；對(duì)預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目,還款資金 還可以是預(yù)售或預(yù)租收入。Is利潤(rùn)用于歸還借款的利潤(rùn)，一般應(yīng)是可供分配的利潤(rùn)中彌補(bǔ)

42、以前年度虧損.提取了盈 余公積金.公益金以及向投資者分酹!J潤(rùn)后的未分酹！1潤(rùn)。2、折舊費(fèi)如果項(xiàng)目建設(shè)完畢后形成了一部分固定資產(chǎn)（如例6-1中的產(chǎn)生的價(jià)值5000萬(wàn) 元的會(huì)所）在使用初期還無(wú)需更新,那么作為固定資產(chǎn)堇置準(zhǔn)備金性質(zhì)的折舊 基金,在被提取后暫時(shí)處于閑置狀態(tài)。為了有效利用一切可能的資金來(lái)源以縮短還貸期限J可以利用部分新增折舊基金 作為償還貸款的來(lái)源之一，但以后應(yīng)由未分配利潤(rùn)扣除歸還貸款的余額墊回以 保證折舊基金從總體上不被挪用.在還淆貸款后恢復(fù)其原有的經(jīng)濟(jì)厲性。3、攤銷費(fèi)4、其他還款資金5、預(yù)售或預(yù)租收入三.還款方式和順序（一）國(guó)夕M昔款的還款方式按照國(guó)際慣例，債權(quán)人一般對(duì)貸款本息的

43、償還期限都有明確的規(guī)定。如按規(guī)定等 額還本付息、等額本金償還、BalloonPayment等方式。（二）國(guó)內(nèi)借款的還款方式和丿幀序一般按照先貸先還、后貸后還，息高先還、息低后還的順序,或按雙方的貸款協(xié) 議歸還國(guó)內(nèi)借款。三、利患的計(jì)算（-）借款時(shí)的利息計(jì)算按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,在逬行建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí),對(duì)當(dāng)年發(fā)生借款的，假定借款 在當(dāng)年年中發(fā)生，按半年計(jì)息,其后按全年計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息為：每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本患累計(jì)+本年借款-2 ） X利率例6-4某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,建設(shè)期為3年。在建設(shè)期第1年借款300萬(wàn)元,第2年借款600萬(wàn)元，第3年400萬(wàn)元,年利率為12% ,試計(jì)算建設(shè)期貸款利息。解：建

44、設(shè)期各年利息計(jì)算如下:第1年應(yīng)計(jì)利息=(0+300 一 2)><12%=18萬(wàn)元第2年應(yīng)計(jì)利息=(318+600 一2"12%=74丄6萬(wàn)元第 3 年應(yīng)計(jì)利息=(318+600+74.16+400于2)x12%二 143.06 萬(wàn)元故建設(shè)期貸款利患總和為：18+7416+14306=23522萬(wàn)元(二) 還款時(shí)的利息計(jì)算1. 等額償還額本金和利息總額時(shí)2、等額還本，利患照付四.借款還本付息表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的借款還本付息表提供了項(xiàng)目的債務(wù)狀況財(cái)務(wù)信患，描述了項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)經(jīng)曹過(guò)程中債務(wù)本息的分布狀況，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策和財(cái)務(wù)決策.償債能力分析提供了重要依據(jù)。但應(yīng)注意，借款還本付息表

45、只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息, 而沒(méi)有反應(yīng)流動(dòng)資金借款本息。流動(dòng)資金借款還本付息一般是每年利息照付.期末一次還本。換句話說(shuō),流動(dòng)資 金的利息列入了財(cái)務(wù)費(fèi)用，而由于其本金在項(xiàng)目計(jì)算期末用回收的流動(dòng)資金一次 償還,所以在此沒(méi)有考慮流動(dòng)資金借款償還問(wèn)題。針對(duì)項(xiàng)目還本付息表,可逬行如下分析:Is分析項(xiàng)目債務(wù)清償能力2、協(xié)助安排短期貸款3、研究資金籌措方案的合理性例6-5某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,建設(shè)期為3年。第1年借款1000萬(wàn)元.第2年借 款2000萬(wàn)元，第3年3000萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)完畢后開(kāi)始銷售,預(yù)計(jì)每年的銷S 收入足以還本付患。貸款方的條件是年利率為8% ,建設(shè)期結(jié)束后5年內(nèi)等額還 本付息。試編制該項(xiàng)目

46、的借款還本付患估算表。解：（1）建設(shè)期各年應(yīng)計(jì)利息:第1年應(yīng)計(jì)利患=(0+1000一 2)x8%=40萬(wàn)元第2年應(yīng)計(jì)利恵=(1040+20002) x8%=：L63萬(wàn)元第 3 年應(yīng)計(jì)利患=(1040+2000+：L63?+3000-2)x8%=376 萬(wàn)元第3年末借款累計(jì)：本金+利患=6000+40+163+376=6579萬(wàn)元(2)每期還本付患：A=P( A/Pjn) =1648 萬(wàn)元房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)流程地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,為規(guī)范開(kāi)發(fā)流程,各大城市行政主管部門將房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地開(kāi)發(fā)分 為兩項(xiàng)進(jìn)行操作,2007年北京市率先通過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作,采 用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地開(kāi)發(fā)分割開(kāi)來(lái)其主要目的有兩個(gè)：

47、 -加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度； 二.使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一i透明化.便于政府監(jiān)管:Is市四部委聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要：明確項(xiàng)目可逬行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)工作； 2、市或區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心逬行項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)工作;3、中標(biāo)單位與市或區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心簽訂項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議書； 4、取得委托協(xié)議書后，經(jīng)區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申譴立項(xiàng)核準(zhǔn)；取得用地預(yù)審告知單；5到國(guó)土資源區(qū)分局辦理用地預(yù)審手續(xù),取得建設(shè)項(xiàng)目用地土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 預(yù)審意見(jiàn);6、到市發(fā)改委取得項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)取得項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)； 7、到市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)書（選址），取得規(guī)劃意見(jiàn)書（選址）和釘樁測(cè)繪告知單;&到測(cè)繪院辦理測(cè)繪釘樁成果；

48、9、到規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證同時(shí)到國(guó)土資源區(qū)分局辦理土地征用手續(xù),如涉及到農(nóng)用地還需先辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù).并交納相關(guān)稅費(fèi)；注意：市政代征 與綠地代征可減免防洪費(fèi)；10.到區(qū)建委（有的區(qū)縣到危改辦）辦理拆遷、評(píng)估公司招投標(biāo)工作與辦理土地一11.12、實(shí)施拆遷；13.臨時(shí)市政建設(shè)；級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷公示.在這時(shí)會(huì)安排已有意向的拆遷、評(píng)估公司協(xié)助辦理,同時(shí) 還需提供拆遷資金證明； 根據(jù)公示情況說(shuō)明以及拆遷評(píng)估合同辦理土地T及開(kāi)發(fā)拆遷許可證；14、項(xiàng)目驗(yàn)收；備注：在辦理完委托協(xié)議后,即可進(jìn)行市政綜合配套設(shè)計(jì)實(shí)施。-土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合市政府的社會(huì)發(fā)展計(jì)劃.城市總體規(guī)劃.土地利

49、用總 體規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃（國(guó)有土地不受年度土地利用計(jì) 劃的制約）及土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃。二土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的程序 （-）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向 市國(guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申«。（二）市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地T及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。（三）通過(guò)土土地一級(jí)開(kāi)發(fā)預(yù)審的項(xiàng)目Z根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備 機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā) 地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本.土地收益開(kāi) 發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。（四）編制了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃.建

50、設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì),通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的 實(shí)施方案中土地.產(chǎn)業(yè)政策.城市規(guī)劃.建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則 意見(jiàn)。（五）通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開(kāi)發(fā)主體1. 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的,由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī) 劃.項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的 幵發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā) 成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽 訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)wa委托協(xié)議。2、通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆

51、遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn),利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方 式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)（六）土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見(jiàn),向市國(guó)土部門辦理用地 手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù),涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市 政專業(yè)部門的,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù) （七）如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建 設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲 得市人民政府的批準(zhǔn)。（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位a

52、相關(guān)委辦局辦 理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。（九）組織驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行 驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容:1、審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理成本及收益分配方式1、集體土地征收費(fèi)（含建設(shè)用地平移成本費(fèi)）；國(guó)有土地收回收購(gòu)費(fèi)；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；城市公園、景觀綠化建設(shè)費(fèi)；城市公共公益配套項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)；渠系 改造費(fèi)；自來(lái)水主水管遷建費(fèi)；電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)；安置房建設(shè)費(fèi)（

53、包括集體土地 拆遷安置房建設(shè)費(fèi)和國(guó)有土地拆遷安置房建設(shè)費(fèi)）；規(guī)劃設(shè)計(jì)和策劃推廣費(fèi)；年 度投資基本回報(bào)收益；其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等費(fèi)用。2、市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市公共公益配套設(shè)施具體建設(shè)項(xiàng)目由附加協(xié)議確定,所有建設(shè)費(fèi)用經(jīng)審計(jì)后計(jì)入本項(xiàng)目一級(jí)土地整理結(jié)算成本，項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用的審計(jì)方式 采用過(guò)程跟蹤審計(jì),單項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目完成后進(jìn)行審計(jì)匯總。3、年度投資基本回報(bào)按投資方實(shí)際完成的年度投資款的計(jì)算,在每年度核算完該年度的投資基本回報(bào)，政府方于每年度前將年度基本回報(bào)支付投資方。投資 方原則上將該年度基本回報(bào)于次年作為投資款繼續(xù)投入本項(xiàng)目，則繼續(xù)計(jì)算投資 方的年度投資及基本回報(bào),直至土地招拍掛款返還投資方投資款后不再計(jì)算。

54、房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)流程土地二級(jí)開(kāi)發(fā)的典型就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的 房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。一般指商品房首次逬入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成 的市場(chǎng)。下文主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為例來(lái)為大家講解土地二級(jí)開(kāi)發(fā)的流程,希望對(duì) 大家有所幫助！ 從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可分為五個(gè)階段,即可 彳亍性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用 階段。項(xiàng)目決策階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室逬行可彳亍性 研究。1、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化,減少或避免投資決策的失誤, 提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。可行性研究的主要內(nèi)容有：項(xiàng)目概況；（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安 置；（3）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定；（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);（5）資源供給 及資本運(yùn)作方案；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、組