建材市場規(guī)劃建議

1、關(guān)于惠民縣裝飾建材城規(guī)劃建議目錄一、地塊分析及產(chǎn)品定位二、總體規(guī)劃布局建議及設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議1、總體規(guī)劃布置建議2、鋪位形式建議3、內(nèi)部交通通道設(shè)置建議4、商城特別設(shè)計(jì)建議三、項(xiàng)目開發(fā)周期及開發(fā)節(jié)奏建議四、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)五、項(xiàng)目成本及可行性分析一、地塊分析及產(chǎn)品定位該地塊位于濱州市惠民縣武定府路與西外環(huán)路口以西，東西約200米，南北約240占地面積約4萬多平米。1、土地分析一個項(xiàng)目的土地價值是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等，共同決定 了該項(xiàng)目的土地價值。本案的土地價值各要素如下：地理位置本案地處惠民縣西南處，視野開闊，地

2、形整體條件較完備，土地絕大部分堅(jiān)實(shí)、平整，作為裝飾建材市場開發(fā)而言，地塊屬于較理想的建筑用地。地塊SWO析就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，分析如下：S優(yōu)勢地段優(yōu)勢：本地塊位惠民縣縣城西南，西外環(huán)路與武定府路路口西，作為裝飾建材市場而言比較理想；交通優(yōu)勢：本地塊東臨惠民縣西外環(huán)及惠民縣車站，南臨316省道和武定府路，道路平坦開闊，出行方便，運(yùn)輸便利； 環(huán)境優(yōu)勢：本地塊向北距離惠民縣文安路與南環(huán)路現(xiàn)有裝飾材料市場不遠(yuǎn)，向西為剛建成的農(nóng)貿(mào)市場；W劣勢 集體土地，小產(chǎn)權(quán)，不能辦理銀行按揭貸款； 作為商業(yè)項(xiàng)目，周邊商業(yè)配套不完善； 周邊缺少商業(yè)氛圍；O機(jī)會 惠民縣現(xiàn)有裝飾建材市場不集中 惠民縣現(xiàn)有裝飾

3、建材市場臟亂差，缺乏管理； 惠民縣沒有上規(guī)模的，產(chǎn)品種類齊全的裝飾建材城；惠民縣開發(fā)力度加大，企事業(yè)單位的改建及居民社區(qū)的建設(shè)對裝飾建材的需求加大，為裝飾建材產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造巨大商機(jī)；T威脅惠民縣現(xiàn)有裝飾建材產(chǎn)業(yè)缺乏如裝飾協(xié)會這樣的部門組織管理，每個業(yè)主思想不好統(tǒng)一；小結(jié)：本地塊針對裝飾建材市場商業(yè)項(xiàng)目而言，不論從地形地貌還是周邊交通便利程度來看都符合需求，只要能把土地性質(zhì)變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)，可辦理銀行按揭貸款，應(yīng)該屬于比較理想的地塊。我們看過的另外幾個地塊從位置上均不如上述地塊，因此建議排除。2、產(chǎn)品定位惠民縣裝飾家居一站式商城闡述：將本地塊建成為集燈飾、廚衛(wèi)、潔具、瓷磚、家居飾品、裝飾材料、五金建材等于一

4、體的一站式專業(yè)裝飾建材城，買建材不必東轉(zhuǎn)西選，一站購齊。二、總體規(guī)劃布局建議及設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議1、總體規(guī)劃布置建議在進(jìn)行項(xiàng)目總體規(guī)劃時，應(yīng)充分考慮以下要素：地塊特征、周邊環(huán)境、政府規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)、核心開發(fā)價值和項(xiàng)目整體定位思想。本案地勢起伏不大，項(xiàng)目整體定位為裝飾家居一站式商城，集燈飾、廚衛(wèi)、潔具、瓷磚、家居飾品、裝飾材料、五金建材等于一體，并力爭做到惠民縣裝飾建材標(biāo)桿（龍頭）項(xiàng)目。因此在整體布局上圍繞“商業(yè)價值最大化”這個核心思想來進(jìn)行，考慮本地塊南北進(jìn)深過長，會對北面商鋪銷售造成難度， 故采取中間用一條東西主干道分 隔的方法，與南北主干道交匯成一個中心廣場，提高北面商鋪位置優(yōu)勢。結(jié)合上述要素，我

5、公司認(rèn)為， 將本項(xiàng)目規(guī)劃成為“一中心、兩軸線、兩個停車廣場、四 個組團(tuán)”構(gòu)筑客流循環(huán)引導(dǎo)，使其鋪鋪沿街的惠民縣開放式裝飾建材城。一中心：一個中心廣場。兩軸線：南北、東西縱橫兩條景觀軸線。兩個停車廣場：在主入口兩側(cè)分布兩個停車場。四組團(tuán)：通過兩條景觀軸線,將項(xiàng)目地劃分成為東南、西南、東北、西北四 個組團(tuán)。整體布局見如下示意圖:主體兩層，局部三層主力戶型為：進(jìn)深米（二層144平米）2、鋪位形式建議12米，開間4米（二層96平米）和進(jìn)深12米，開間6 兩種戶型，針對不同的需求進(jìn)行分隔組合；整體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，可自由分隔組合;3、內(nèi)部交通通道設(shè)置建議南北通向的有3條主干道：中間主干道寬20米，兩側(cè)寬1

6、6米；東西通向的有1條主干道和4條內(nèi)街組成：東西主干道寬20米，內(nèi)街寬12米；4、商城特別設(shè)計(jì)建議在建材城停車場東側(cè)修建具有標(biāo)志性的精神堡壘三、業(yè)態(tài)分布項(xiàng)目可分為陶瓷潔具區(qū)、裝飾材料區(qū)、燈飾區(qū)、五金建材區(qū)、家居飾品區(qū)五個區(qū) 域:陶瓷潔具區(qū)可主要經(jīng)營：瓷磚、衛(wèi)生潔具等 裝飾材料區(qū)可主要經(jīng)營：油漆、裝飾板材、木地板、壁紙等燈飾區(qū)可主要經(jīng)營：燈具用品五金建材區(qū)可主要經(jīng)營：五金用品、鋼筋、水泥、鎖具、鋁合金、不銹鋼、門窗等家居飾品區(qū)可主要經(jīng)營：窗簾、家居飾品、家具等四、項(xiàng)目開發(fā)周期及開發(fā)節(jié)奏建議建議項(xiàng)目在開盤前組織惠民縣現(xiàn)經(jīng)營裝飾建材所有業(yè)戶召開一次 “意向洽談簽約儀式”： 1、了解現(xiàn)經(jīng)營業(yè)戶內(nèi)心動向

7、；2、現(xiàn)場簽約業(yè)戶可享受團(tuán)購價格（可暫定95 折） ；3、根據(jù)簽約情況作為制定開盤價格做參考；4、鎖定現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)戶，實(shí)現(xiàn)定向開發(fā)；通過前期大量宣傳，積攢客戶，集中消化。開盤后根據(jù)實(shí)際銷售情況擴(kuò)大準(zhǔn)客戶范圍（如：針對濱州各地裝飾建材市場展開宣傳，有針對性的撒網(wǎng)捕魚），“以租帶售”進(jìn)行宣傳，前期租客可制定一定的優(yōu)惠措施， “放水養(yǎng)魚”，帶動人氣，最終促進(jìn)銷售?？偟拈_發(fā)周期力爭在2 年內(nèi)完成。五、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)1 、主入口大門要大氣2、中心廣場既要美觀又不失功能性，提升項(xiàng)目品質(zhì)3、主干道要有休息椅、路燈及小品景觀4、公共衛(wèi)生間要考慮項(xiàng)目進(jìn)深長度，建議設(shè)在兩側(cè)商鋪中間位置；六、項(xiàng)目成本及可行性分析因土地成本，實(shí)際占地面積、規(guī)劃建筑面積等數(shù)據(jù)未確定，所