土地增值稅合理避稅的各種對策

1、土地增值稅稅務(wù)籌劃合理避稅的各種策略一、要做到如何合理避稅,首先我們就要熟悉這個(gè)行業(yè)及相關(guān)稅金及 定義,就土地增值稅來說,主要可以從以下幾個(gè)方面理解：1、土地增值稅的征稅對象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,此 項(xiàng)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除工程 金額后的余額.2、 土地增值稅只有對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對于繼承、贈(zèng)與等方 式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),那么不予征稅.3、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營企業(yè),暫免征,再轉(zhuǎn)讓,征稅.合作建房建成后白用的,暫免,建成后轉(zhuǎn)讓的,征稅.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,暫免.交換房地產(chǎn)的,單位之間交換征稅,個(gè)人之間互換經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān) 核實(shí),免征.房地產(chǎn)抵押,抵

2、押期間不征,期滿歸還債務(wù)本息不征,期滿不能償 還債務(wù),以房地產(chǎn)抵押的征.房地產(chǎn)出租不征.房地產(chǎn)評估增值不征.國家收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵債或置換土地征稅.首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了, 這就有利于我們進(jìn)行后續(xù)的籌劃,接下來就是解決實(shí)際核算的問題了, 合理避稅的目的也就是 在合法的范圍內(nèi)用合規(guī)的方式合理的降低企業(yè)稅收本錢,增加利潤, 那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了,一是從本錢入手,關(guān)于成本的問題可參照本論壇的另一篇文章, 一是從收入入手.首先稅收成 本的降低就從日常發(fā)生的各項(xiàng)支出開始,要想少交稅,白然就要想辦法從本錢上下功夫,在收入保持不變的情況下,本錢費(fèi)用增加了,實(shí)

3、 現(xiàn)的增值額白然就降低了,那么稅也就少了.首先我們要了解可以扣 除的工程二、土地增值稅可扣除工程：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額(1) 、以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí),為支付的土地出讓金(2) 、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的, 為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī) 定補(bǔ)繳的土地出讓金(3) 、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,為支付的地價(jià)款2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)本錢)(1) 、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(2) 、前期工程費(fèi)(3) 、建筑安裝工程費(fèi)(4) 、根底設(shè)施費(fèi)(5) 、公共配套設(shè)施費(fèi)(6) 、開發(fā)間接費(fèi)：直接組織、治理開發(fā)工程所發(fā)生的費(fèi)用,包括工 資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、

4、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等等.3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)主要指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用.4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加5、財(cái)政部確定的其他扣除工程從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和,加計(jì)20%扣除.6、舊房及建筑物的評估價(jià)格.以上內(nèi)容都了解后,就可以根據(jù)上面的內(nèi)容來找相應(yīng)的方法了.三、合理避稅具體方法：1、均衡增值額的方法：對于不同物價(jià)水平的不同地區(qū)同時(shí)開發(fā)多個(gè) 工程,可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)本錢進(jìn)行最大限度調(diào)整分?jǐn)? 將獲得的增值額最大限度的平均,保持各處開發(fā)工程

5、增值率大致相 同,降低某段時(shí)間增值率過高的現(xiàn)象從而節(jié)省局部稅款的繳納.2、增加間接費(fèi)的方法：比方可以從房地產(chǎn)開發(fā)本錢中的開發(fā)間接費(fèi) 的籌劃,即在組織人事安排上可相應(yīng)的將總公司一些人員放到工程中 或兼職到每一個(gè)具體工程中去,那么此類人員發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用可以分 攤部份至房地產(chǎn)開發(fā)本錢中去,增大增值稅允許扣除工程金額.3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃：(1)、凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證實(shí)的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額；其他 房地廣開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地廣開發(fā)本錢 金額的5%以內(nèi)計(jì)算扣除.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+ 取得土地使

6、用權(quán)支付的金額+ 房地產(chǎn)開發(fā)本錢對口除比例5%以內(nèi) 2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑?機(jī)構(gòu)證實(shí)的,利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并計(jì)算扣除.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢對口除比例10%以內(nèi)以上兩類計(jì)算扣除的具體比例,由省級人民政府具體規(guī)定.房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),如果公式中的利息支出大于公式 計(jì)算出的利息支出,那么企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證 明；如果前者小于后者,那么企業(yè)可以不根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)工程計(jì)算 分?jǐn)偫⒅С?或不提供金融機(jī)構(gòu)證實(shí),這樣可以使扣除工程金額增 加,土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少.例如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司開

7、發(fā)一批商業(yè)用房,支付的地價(jià)款為600萬元,開發(fā)本錢為1, 000萬元,假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)工程分?jǐn)偫⑶?能提供金融機(jī)構(gòu)證實(shí)的應(yīng)扣除利息為 100萬元,如何為該公司利用利 扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時(shí),又如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為 5%和10%.籌劃過程如 下：首先,計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢X10% 5% = 600+ 1000 X5% = 80 萬元其次,判斷當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時(shí),由于100>80,所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)工程分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證實(shí),這樣就可以按100萬元扣除,否那么只能按80萬元扣除,計(jì)稅依

8、據(jù)將 增加20萬元,造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為 70萬元時(shí), 由于70<80,所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式,即不按房地產(chǎn)開發(fā)工程分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證實(shí),這樣可以多扣除10萬元利息支出,減少計(jì)稅依據(jù) 10萬元,合理降低稅負(fù).4、收入分散法將可以分開單獨(dú)處理的局部從整個(gè)房地產(chǎn)中別離,比方房屋里面的各種設(shè)施.當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時(shí)便和購 買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同,接著再和購置者簽訂設(shè)備安裝及裝潢裝飾合同,納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍,不用計(jì)征土地增值稅.這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少,到達(dá)節(jié)稅

9、的目的.5、利用稅收優(yōu)惠稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的,免征土地增值稅；增值額超過扣除工程金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅.根據(jù)20%這個(gè)比率,可以對此進(jìn)行納稅籌劃.首先要測算增值率增值額與允許扣除工程金額的比率,然后設(shè)法 調(diào)整增值率.改變增值率的方法有兩種：一是合理定價(jià),如在銷售過 程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率, 通過適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負(fù).二是增 加扣除額,主要是通過加大投入來提升市場競爭力.6、建房方式籌劃法稅法規(guī)定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用 繳納土地增值稅.納

10、稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌 劃,其節(jié)稅效果也是很明顯的.一種是代建房方式.這種方式不屬于土地增值稅的征稅范圍,而 屬于營業(yè)稅的征稅范圍.由于建筑行業(yè)適用的是 3%的比例稅率,稅 負(fù)較低,而土地增值稅適用的 30% 60%的四級超率累進(jìn)稅率,前 者更有利于實(shí)現(xiàn)收入最大化.因此,如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初 便能確定最終用戶,就完全可以米用代建房方式進(jìn)行開發(fā),而不米用 先開發(fā)后銷售方式.這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取 得土地使用權(quán)和購置各種材料設(shè)備,也可以協(xié)商由客戶白己購置和取 得,只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了.為了使該項(xiàng)籌劃更加順利,房地產(chǎn)開發(fā)公司可以

11、降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額, 以取得客戶的配合.由于公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款, 讓利 局部于客戶也是可能的；而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶 要求,低的價(jià)格也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力.另一種是合作建房方式.稅法規(guī),定,對于一方出地,一方出資 金,雙方合作建房,建成后按比例分房白用的,暫免征收土地增值稅. 比方某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅,那么該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金.這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件. 一般而言,一幢住房中土地支 付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小,這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就比較 少,大局部由出資金的用戶分得白用.

12、這樣,在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售 出剩余局部住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉(zhuǎn)讓 屬于白己的那局部住房時(shí),才就這一局部繳納增值稅.7、有關(guān)房產(chǎn)銷售中代收費(fèi)用的籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí), 經(jīng)常要代其他部門收取一些諸 如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用.目前,納稅人有兩種收取方式：將 代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入,并入房價(jià)向購置方一并收??；或者在房 價(jià)之外向購置方單獨(dú)收取.從土地增值稅的角度分析,兩種方式的稅 收待遇是不一樣的.按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)按縣級及縣級以上人民政府要 求代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中,而是在房價(jià)之外單 獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,在計(jì)算增

13、值額時(shí)也不允許 扣除代收費(fèi)用；如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購置方一并收取的,要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅, 在計(jì)算扣除工程金額時(shí),可予以 扣除,但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù),以上規(guī)定顯然為稅收籌 劃創(chuàng)造了空間.例如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房, 獲得銷售收入3, 000 萬元,并按當(dāng)?shù)厥姓囊?在售房時(shí)代收了 200萬元的各項(xiàng)費(fèi)用. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元,房地產(chǎn)開發(fā)本錢為600萬元,其他允許稅前扣除的工程合計(jì) 200萬元.1如果公司未將代收費(fèi)用并入房價(jià), 而是單獨(dú)向購房者收取,那么：允許扣除的金額為：200+ 600+ 200 + 20

14、0+ 600 X20% = 1160 萬元；增值額為：3000- 1160= 1840 萬元；增值率為：1840160=158.62% ;應(yīng)繳納的 土地增 值稅為：1840>50% 一 1160X5% = 746 萬元2如果公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購置方一并收取,貝允 許扣除的金額為：200+ 600 + 200+ 200+ 600 X20% + 200= 1360 萬元；增值額為：3000+200 1360= 1840 萬元；增值率為： 1840T360 = 135.29% ;應(yīng)繳納的土 地增值稅為：1840>50% - 1360X5% = 716 萬元顯然,該公司無論代收費(fèi)用的

15、方式如何,其銷售該商品房的增值 額均為1, 840萬元,但是采用第二種代收方式,即將代收費(fèi)用并入 房價(jià),會(huì)使得可扣除工程增加 200萬元,從而使納稅人少繳納稅款 30萬元,導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少.由于在計(jì)算土地增值稅時(shí),土地增值稅=增值額 涎用稅率-可 扣除工程 溥用的速算扣除系數(shù),無論代收方式如何,增值額都是不 變的,將代收費(fèi)用并入房價(jià),可扣除工程金額增加A,那么會(huì)使得應(yīng)繳 納的土地增值稅減少：AX適用的速算扣除系數(shù),如果代收的費(fèi)用較 大時(shí),可扣除工程增加,還可能使整體的增值率下降,給納稅人帶來 更大的節(jié)稅效益.當(dāng)然,需要注意的一點(diǎn)是,如果在增值率未超過50%情況下,由于適用的速算扣除系數(shù)

16、為0,所以無論代收方式如何,納稅人的稅 負(fù)是一樣的.在這種情況下,籌劃就沒有什么意義了.8、不同增值率的房產(chǎn)是否合并的籌劃由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率,其中最低稅率為30%,最高稅率為60%,如果對增值率不同的房地產(chǎn)并在一起核算,就有 可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率,使該局部房地產(chǎn)的稅負(fù)下降, 同時(shí)可能會(huì)提上下增值率房地產(chǎn)的適用稅率, 增加這局部房地產(chǎn)的稅 負(fù),因而,納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額,再選擇低稅負(fù)的核算方法,到達(dá)節(jié)稅的目的.例如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā) A、B兩幢商業(yè)用房,且處于 同一片土地上,銷售 A房產(chǎn)取得收入300萬元,允許扣除的金額為 200萬元；銷售B房產(chǎn)共取得收入400,允許扣除的工程金額為100 萬元,對這兩處房產(chǎn),公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好 處呢？1 分開核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值率=300-200以00刈00% =50%,適用稅率30% ;應(yīng)納的土地增值稅為：300 200冷0% =30 萬元；B房產(chǎn)的增值率=400- 100勺00X10