物權(quán)變動的案例

1、一、物權(quán)法定原則案例一:某市一老人立下遺囑, 遺囑上規(guī)定, 我死后保姆余某可以在我的房子終身居住。當(dāng) 老人死后, 執(zhí)行遺囑分遺產(chǎn)的時候, 繼承人不愿讓余某居住, 把她趕了出去。余某向法院起 訴請求保護 “ 終身居住權(quán) ” 。法院在審理這個案件中,考慮到 “ 終身居住權(quán) ” 在我們的物權(quán)法上 沒有規(guī)定,判決駁回他的訴訟請求。理由是 “ 終身居住權(quán) ” 違反物 權(quán)法定原則 , 因此不具有物 權(quán)的效力,法院不承認所謂 " 終身居住權(quán) " 。 【物權(quán)種類】案例二:某市郭家與劉某達成協(xié)議, 劉某出資將其全家所居住的老宅予以翻新, 郭家將翻新 后的五間房屋全部賣給劉某,并達成一份協(xié)議,

2、郭家有權(quán)永久居住其中兩間房。后,劉某將 房屋出賣給王某,王某要求郭家騰房。經(jīng)協(xié)商不成,王某起訴至法院要求郭家騰房,并支付 房產(chǎn)過戶后的房屋使用費。法院依據(jù) 物權(quán)法定原則 ,對王某的訴訟請求予以支持。 【物權(quán)種 類】解析:第十一章至第十四章規(guī)定的用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、 土地承包經(jīng)營權(quán)、 宅基地 使用權(quán)和地役權(quán)四種。 并未規(guī)定永久居住權(quán)。 因此, 當(dāng)事人自我創(chuàng)設(shè)的物權(quán)不被法律承認和 接受。 物權(quán)法定原則指的是 物權(quán)的種類 和 物權(quán)的內(nèi)容 (即權(quán)能 應(yīng)由法律直接規(guī)定, 不得由 當(dāng)事人基于自由意志而協(xié)商創(chuàng)設(shè)或者確定。 案例一中, 被繼承人在遺囑上所規(guī)定的 “終身居 住權(quán)”違反了物權(quán)法定原則,因而

3、不具有物權(quán)的效力,法院不能保護所謂“終身居住權(quán)” , 但遺囑上的規(guī)定是被繼承人的真實意思表示, 符合繼承法上規(guī)定的遺囑自由的原則, 可以發(fā) 生繼承法上的效力。 因此,當(dāng)事人可變更訴訟請求,要求法院 " 執(zhí)行遺囑 " 、判決被告支付 一定的費用,能夠使用這筆賠償金去租房以解決居住問題。 案例二中,當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)的物權(quán) 違反物權(quán)法定原則, 不能發(fā)生物權(quán)的效力, 但如果符合其他法律的規(guī)定, 可以發(fā)生其他法律 上的效力。 意味著雙方所簽訂的永久居住權(quán)協(xié)議有效。此為雙方真實意思表示,并不違反 法律強制性規(guī)定,雙方之間存在著債權(quán)法律關(guān)系。 但因當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)的物權(quán)違反物權(quán)法定原 則, 不能發(fā)生

4、物權(quán)的效力, 不能對抗所有權(quán)人王某的所有權(quán)。 王某的所有權(quán)在法律上對財產(chǎn) 有進行占有、使用、收益和處分的權(quán)利,具有排他性、絕對性、對世性?；诖?法院支持 了王某的訴訟請求,判決郭家騰房并支付房屋使用費。案例三:甲、乙約定,甲將自己的一塊勞力士手表在自己占有、使用的情況下質(zhì)押給乙,擔(dān) 保乙的債權(quán)的實現(xiàn)。甲違約,乙向法院起訴,要求行使質(zhì)權(quán)。乙能勝訴嗎? 【物權(quán)內(nèi)容】解析:這個問題與物權(quán)法定原則有關(guān)。 物權(quán)法第五條規(guī)定:“物權(quán)的種類和內(nèi)容,由法律 規(guī)定。 ”至此, 物權(quán)法以立法的方式確立了物權(quán)法定原則。理解如下:物權(quán)法定原則,又 稱為物權(quán)法定主義, 是指能設(shè)立哪些種類的物權(quán), 各種物權(quán)有哪些基本內(nèi)

5、容是由法律明確規(guī) 定的, 當(dāng)事人之間不能自由創(chuàng)立或變更。 物權(quán)法定包含以下具體內(nèi)容:(1 物權(quán)的種類和內(nèi) 容只能由全國人大及人大常委會制定的法律來規(guī)定, 其它法律文件一律不得設(shè)定物權(quán)的種類 和內(nèi)容。 (2違反物權(quán)法定原則的行為不產(chǎn)生物權(quán)效力。 當(dāng)然,相應(yīng)的合同并不因為違反 該原則而無效。 因為, 合同法保護合同自由,當(dāng)事人簽訂的合同只要意思表示真實, 不違反 法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,就是有效的。 根據(jù)物權(quán)法第二百零八條規(guī)定,動產(chǎn)質(zhì) 押要求將動產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有, 因此,上述案例中的乙不能取得手表的質(zhì)權(quán)。二、公示公信原則 +物權(quán)的效力(物權(quán)的優(yōu)先效力案例一:1994年 3月, 張二購買邳州市

6、運河鎮(zhèn)躍進街道趙某平房三間及院落一座。 張二因種1種原因,即將此房登記在其妹夫索某名下, 1996年 7月張二又以其妹夫之名申辦手續(xù),將此 房翻建成三層樓房; 2001年 5月張二舉家遷居異地,將此房轉(zhuǎn)賣給其胞弟張三,張三自知該 房底細,未提出異議,交足房款后,便遷入居住,一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。索某 對張二未將此房轉(zhuǎn)賣給自己而生不滿, 一氣之下, 將登記在自己名下的房屋轉(zhuǎn)賣給不知情的 第三人黃某,黃某交足房屋對價款后,于 2001年 11月雙方到有權(quán)機關(guān)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 張三得知后,遂訴到法院,要求確認索某與黃某買賣關(guān)系無效,并要求索某,黃某將房屋的 產(chǎn)權(quán)證過戶到自己名下。解析:

7、公示原則是物權(quán)法中一項基本原則, 所謂公示原則即物權(quán)的變動必須以一種客觀可以 認定的方式加以展示, 從而獲得社會和法律認可的效力原則。 之所以要確立公示原則, 是因 為任何當(dāng)事人設(shè)立,移轉(zhuǎn)物權(quán)都會涉及第三人利益。 因此,物權(quán)的設(shè)立,移轉(zhuǎn)必須公開、 透明,以利于保護第三人利益、維護交易安全和秩序。公示方式原則在物權(quán)法上一般均采 取不動產(chǎn)登記,動產(chǎn)交付的原則。 結(jié)合本案,黃某在不知標(biāo)的物內(nèi)情的情況下,善意有償 支付對價取得該標(biāo)的物, 并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù); 根據(jù)上面的分析, 黃某當(dāng)然取得了房屋的 所有權(quán), 成為法律上的物權(quán)人, 這個房屋的買賣合同當(dāng)然受法律保護。 張三雖支付了房屋的 對價, 但終因

8、法制觀念淡薄, 未要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù), 其以占有權(quán)來抗辯他人并主張所有 權(quán),理由不足,因而不應(yīng)支持, 對于張三的損失應(yīng)向侵權(quán)人索某及張二主張權(quán)利,以彌補 自己損失,故張三無權(quán)要求索、黃二人將房屋產(chǎn)權(quán)證過戶到自己名下 .案例一:甲與乙簽訂合同,將甲的一處房產(chǎn)賣給乙,合同簽訂后,乙按照約定將購房款 15萬元如數(shù)交給甲,但由于一些原因, 雙方一直未到房產(chǎn)機關(guān)辦理更名手續(xù)。 一年后,房價上 漲,甲覺得自己原來的房子賣賠了,于是,想將 15萬元購房款退還給乙,解除合同;乙不同 意,甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我,那我就具有所有權(quán),因此,起訴到法院,要 求解除合同。解析:對這起案例,法院的判決是,

9、原被告雙方繼續(xù)履行原合同,由甲辦理更名手續(xù),將房 屋過戶給乙。案例二:某開發(fā)商將一房多賣 , 與甲簽訂了合同 , 甲也付款了 , 但沒有辦理過戶手續(xù)。與乙簽 訂了合同 , 乙也占有了該套房屋 , 但沒有辦理過戶手續(xù)。與丙簽訂了合同 , 并辦理了過戶手 續(xù)?，F(xiàn)在甲、乙、丙三人起訴 , 都要求取得該套房屋的所有權(quán)。解析:對這起案例:法院的判決是,丙對該房具有所有權(quán),甲應(yīng)返還乙的購房款,并賠償乙 在合同中受到的損失。案例三:甲乙簽訂合同,甲將房屋賣給乙,乙將全部房款付給了甲,但由于種種原因,房屋未能過戶。一 個月后,甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款,并在房產(chǎn)部門辦理了抵押登記。后由于甲無力償還銀行

10、 貸款,銀行訴至法院要求對抵押的房屋優(yōu)先受償,用拍賣價款還貸,乙作為第三人提出異議,認為自己有 合同依據(jù),銀行不能行使優(yōu)先受償權(quán)。評析:對這起案例:法院認為,雖然抵押在后,買賣在前,但銀行的抵押權(quán)先于乙在合同中的權(quán)利,因而, 銀行對該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。案例四:甲農(nóng)民祖?zhèn)饕患鞔暗骆?zhèn)瓷器,分別與乙、丙和丁三位收藏家簽訂了協(xié)議 , 收取 了乙的定金, 收取了丙交付的部分貨款, 交付給了丁。 由于同類瓷器在國際拍賣市場價格猛 生,所以乙和丙都起訴要求取得這件瓷器的所有權(quán)。解析:由于乙公司和丙公司對甲公司只享有債權(quán) , 而丁公司通過甲公司的交付 , 已經(jīng)對該批2鋼材取得了所有權(quán) , 根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于

11、債權(quán)的原理 , 應(yīng)該判決該批鋼材的所有權(quán)歸丁公司。 對 于乙公司和丙公司的損失 , 只能要求甲公司承擔(dān)違約責(zé)任。【 物權(quán)法定 +物權(quán)優(yōu)先案例 】案例五:2008年 4月 15日,廈門市城建局經(jīng)市政府授權(quán)作為甲 方與該市商業(yè)城股份有限公司作為乙方 (以下簡稱股份公司 簽訂該市 “一路兩環(huán)三街” 戶外 廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)購買協(xié)議書,約定將關(guān)于該市此路段的十年戶外廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)以人民幣 5000萬元的價格由股份公司購買 (買斷范圍為買斷路段的路面上、 橋體及路段兩側(cè)的第一視 線內(nèi)建筑物、橋體兩側(cè)的路面上及兩側(cè)的建筑物所發(fā)布的戶外廣告均在買斷范圍內(nèi) 。股份 公司以外的公司不得在買斷路段上設(shè)置發(fā)布戶外廣告。

12、 協(xié)議簽定后, 股份公司授權(quán)其子公司 廣告公司經(jīng)營廣告業(yè)務(wù)。 泰達賓館系一家涉外三星級賓館, 2008年其經(jīng)城建局批準(zhǔn)在自己家 的樓頂設(shè)置了廣告牌, 城建局與股份公司簽定購買協(xié)議后, 泰達賓館未再進行該廣告的年審, 也未再辦理繼續(xù)審批手續(xù)。 廣告公司以泰達賓館未經(jīng)其同意擅自在上述買段路段范圍發(fā)布廣 告, 侵犯其獨家經(jīng)營權(quán)為由, 要求泰達賓館賠償損失, 雙方協(xié)商無果。 廣告公司遂提起訴訟, 要求泰達賓館承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。評析:判決認為, 本案當(dāng)事人訟爭的廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)系廣告公司由股份公司與原城建局訂立 的買斷協(xié)議, 并經(jīng)股份公司授權(quán)而來的, 從該協(xié)議約定的內(nèi)容來看, 股份公司系于訂立協(xié)議 之日起

13、十年內(nèi)獨家買斷該路段的經(jīng)營發(fā)布權(quán)的, 但該經(jīng)營權(quán)畢竟是股份公司與原城建局的 合意所為,且我國現(xiàn)行法律中對此項權(quán)利并未加以規(guī)定,故該經(jīng)營權(quán)不屬于物權(quán),不具有 排他性,因而,金龍賓館設(shè)置廣告牌之行為亦不構(gòu)成侵權(quán)。 金龍賓館作為建筑物的所有權(quán) 人, 對物有全面支配并排除他人干涉的權(quán)利, 而廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)不屬物權(quán), 系締約雙方自由 創(chuàng)設(shè)的一種權(quán)利,從該買斷協(xié)議約定條款來看,具有債權(quán)性質(zhì),而債權(quán)系相對權(quán), 其存于特 定的當(dāng)事人之間,不具有社會公開性,第三人難以知悉其存在,因而無排他性, 如此,在金 龍賓館這一特定物上就存在既有物權(quán)即所有權(quán),又有債權(quán)即廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)兩種權(quán)利并存 的情形,并發(fā)生權(quán)利的沖突

14、,物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。 廣告公司的廣告經(jīng)營發(fā)布權(quán)亦不能對抗金龍 賓館對其所有的建筑物所行使的占有、 使用、 收益處分的所有權(quán)權(quán)能。 廣告公司直接向金龍 賓館訴請侵權(quán)賠償, 于法無據(jù), 不應(yīng)支持,當(dāng)然,廣告公司可經(jīng)股份公司授權(quán)并依買斷協(xié)議 追究對方債務(wù)不履行的違約責(zé)任以尋求救濟。依據(jù)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定,判決,撤銷 原審判決。駁回廣告公司訴訟請求。三、買賣不破租賃原則(物權(quán)優(yōu)先原則之例外【 買賣不破租賃 】 案例五:潘小姐在年初時經(jīng)中介公司租住天河區(qū)東圃大馬路一兩房單 位,該業(yè)主何小姐以每月 2000元的租金出租給潘小姐使用,雙方簽訂租賃期從 2009年 2月 1日到 2010年 2月 1日止。合同簽

15、訂后,雙方依約履行,一直以來都相安無事。今年 6月中旬, 潘小姐突然接到業(yè)主何小姐的電話, 告知其現(xiàn)租住的單位已經(jīng)轉(zhuǎn)售給他人, 要求潘小姐在半 月內(nèi)搬走。 潘小姐認為何小姐沒有提前通知自己, 就將自己正租住的物業(yè)出售, 而且離雙方 簽訂的租賃期還有大半年的時間。加上現(xiàn)時適逢租賃旺季,一時之間很難找到合適的房子。 便要求業(yè)主寬限到自己找到新的房子才搬走。 而業(yè)主方面卻以新買家要求盡快收樓為由, 拒 絕了潘小姐的要求。 潘小姐一氣之下干脆拒絕搬走, 以租賃期未到要求繼續(xù)租住。 因雙方未 能達成協(xié)議,業(yè)主每天都打電話騷擾潘小姐, 潘小姐雖然不勝其煩,亦不愿妥協(xié), 雙方陷入 僵持中。3評析:1、業(yè)主在

16、租賃期內(nèi)出售房產(chǎn), 需提前 3個月書面通知承租人; 在同等條件下承租人擁 有優(yōu)先購買權(quán); 2、 租賃期間房產(chǎn)的權(quán)屬變更不會影響原來的租賃效力, 也就是說新業(yè)主在 原租賃合同未解除前的需履行之前簽定的條款。 由此可見, 潘小姐要求繼續(xù)租賃的要求是合 法的,其承租人的利益應(yīng)該受到法律的保護,何小姐和新業(yè)主都無權(quán)要求承租人限期搬離, 但是新業(yè)主有權(quán)要求潘小姐按原租賃合同支付租金。何小姐或新業(yè)主可以通過與潘小姐協(xié) 商, 給出充裕的時間讓潘小姐另尋新住處, 或幫潘小姐盡快找到新的房子租住, 這樣更有利 于解決問題?！举I賣不破租賃】案例六:2006年 7月 8日, A 向甲銀行貸款 30萬元,以一套房產(chǎn)設(shè)

17、定抵押, 并辦理了抵押登記手續(xù)。 2006年 9月 16日, A 又將該套住房出租給 B ,約定租期三年。 2008年 9月 15日,貸款到期, A 未歸還甲銀行貸款本息。甲銀行訴至法院,要求行使抵押權(quán),法 院委托某拍賣機構(gòu)將抵押房產(chǎn)進行公開拍賣, C 公司競買成功。在 C 公司要求 B 搬出租賃 房屋時,遭到 B 的拒絕。 C 公司是否可以要求 B 搬出該租賃房屋呢?評析 :根據(jù)合同法第 229條 “ 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效 力 ” 。 說明我國從立法角度上對租賃權(quán)的對抗效力予以確認,亦是在立法上對 “ 買賣不破租 賃 ” 這一法定原則的認可。這一規(guī)定是為了保護

18、承租人的利益,是 “ 債權(quán)的物權(quán)化 ” 。 2009年 9月 1日,最高人民法院出臺了關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問 題 的司法解釋第二十條也明確規(guī)定:租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動, 承租人請求房 屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的, 人民法院應(yīng)予支持。 但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人 另有約定的除外:(一房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變 動的。由此可見,抵押權(quán)發(fā)生在先,租賃權(quán)發(fā)生在后的,只要抵押權(quán)辦理合法登記,則不適 用 “ 買賣不破租賃 ” 原則?！举I賣不破租賃之例外】 案例七:黃某夫婦擁有廈門某小區(qū) 403房的產(chǎn)權(quán)。 2006年 3月, 黃某

19、 夫婦將此房賣給了洪某, 洪某隨后裝修入住, 但不久洪某就被告上了法庭。 原告是合邦公司, 據(jù)該公司稱, 2005年 6月 1日,黃某夫婦與合邦公司簽訂了一份房屋租賃合同 ,將該房出 租給合邦公司,租賃期限自 2005年 6月 1日至 2015年 6月 1日,租金總額為 5萬元。但黃某夫婦 一直沒有將房屋交付給合邦公司實際使用。 雖然沒有實際入住, 但合邦公司認為, 租賃期未 到,根據(jù)“買賣不破租賃”的原則,自己作為承租人有權(quán)狀告洪某和黃某夫婦,請求法院判 令騰空房屋交其使用。 此案歷經(jīng)兩審, 日前, 廈門中院終審判決, 駁回合邦公司的 訴訟 請求。解析:為什么“買賣不破租賃”也有例外?本案二

20、審 法官 認為, “買賣不破租賃”原則的適 用應(yīng)有相應(yīng)條件的限制, 如租賃物應(yīng)當(dāng)已交付于承租人。 細推本案案情, 存在諸多不合情理 的情節(jié),比如租金奇低、 租期過長, 租賃物至今未交付承租人等。 不排除出賣人與承租人惡 意串通、 損害 買受人合法權(quán)益的可能,因此應(yīng)該保護購房者洪某的合法權(quán)益。四、善意取得制度(公示公信原則之應(yīng)用【關(guān)鍵在于梳理知識要點】五、所有權(quán)的取得(拾得遺失物等重點【遺失物善意取得問題】李某系為某公司職員,家有一珍貴的祖?zhèn)饔耔C。 2005年 8月,在一 次公司舉行的聚會中, 李某不慎于酒后將其丟失在洗手間盥洗臺上, 后被單位清潔工老何撿4到。老何把這支玉鐲賣給了表弟趙某,得款

21、 6萬元(趙某不知情且價格合理 。 2006年 1月的 一天, 李某偶然發(fā)現(xiàn)事情真相, 要求老何歸還丟失的玉鐲,遭老何拒絕。由于趙某生活在另 一個城市,李某一直未向趙某提出歸還玉鐲的請求。 2008年 2月,李某在多次向老何交涉無 果的情況下,方才找到趙某。后李某把趙某告上法庭,要求歸還玉鐲。評析:綜上所述, 遺失物適用善意取得除滿足善意取得的一般構(gòu)成要件, 還應(yīng)當(dāng)滿足以下條 件之一:其一, 權(quán)利人怠于向受讓人行使請求返還權(quán)利。 權(quán)利人直接向無權(quán)處分人請求損害 賠償, 意味著權(quán)利人放棄了對遺失物請求返還的權(quán)利, 受讓人從而取得遺失物的所有權(quán), 則 遺失物可適用善意取得制度; 其二, 權(quán)利人行使

22、權(quán)利超過有效期限。 權(quán)利人自知道或者應(yīng)當(dāng) 知道受讓人之日起 2年內(nèi)未向受讓人請求返還原物, 2年期限屆滿后,遺失物適用善意取得, 即受讓人取得該遺失物的所有權(quán)。本案中,李某于 2006年 1月知道事情的真相后,他本可以 有兩種途徑維護自己的合法權(quán)利。 李某既可以直接要求無權(quán)處分人老何賠償其損失, 又可自 2006年 1月起, 即知道受讓人趙某 2年內(nèi)要求趙某返還玉鐲, 且在要求返還玉鐲時不需要向趙 某支付對價。但遺憾的是,李某在知道事情真相后,即未對老何采取有效的措施, 又未在法 定的期限內(nèi)向趙某行使請求返還玉鐲的權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法第一百零七條條的規(guī)定, 2008年 2月李某已無權(quán)要求趙某向其返

23、還玉鐲, 因趙某依善意取得已取得玉鐲的所有權(quán)。 但這并不意 味李某無法尋求法律救濟了,他可以以老何侵害其合法權(quán)利為由向法院提起侵權(quán)之訴。案例二:農(nóng)民孫權(quán)養(yǎng)了一頭母水牛(價值 4000元 ,某日放牛時牛走失。鄰村農(nóng)民劉備見到 此牛無人看管, 將其牽回家中喂養(yǎng)使用。 一年后, 劉備同村的農(nóng)民蔣干聽說劉備撿到了一頭 牛,即上門敲詐劉備分 1000元給他, 否則就向公安機關(guān)報案。劉備不同意,蔣干在當(dāng)夜?jié)撊?劉備家中將牛偷走。 次日蔣干將牛牽到集鎮(zhèn)上的牲畜交易市場將牛以 4200元賣給了周瑜。 設(shè) 3日后孫權(quán)在周瑜處發(fā)現(xiàn)了牛,向周瑜主張返還該牛。能否支持?評析:筆者首先同意上述第二種觀點, 即對孫權(quán)的請

24、求可以支持。 本案中周瑜受讓的是孫權(quán) 的遺失物, 不能依據(jù)善意取得制度取得母牛的所有權(quán), 亦即善意取得制度適用范圍中不應(yīng)包 括遺失物。 物權(quán)法第 107條規(guī)定:“ 所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物 通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的, 權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償, 或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道 受讓人之日起 2年內(nèi)向受讓人請求返還原物,但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營 者購得該遺失物的, 權(quán)利人請求返還原物時應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費用。 權(quán)利人向受讓人支 付所付費用后,有權(quán)向無處分權(quán)人追償。 ” 該條明確規(guī)定了對遺失物不適用善意取得,亦即 是對善意取得制度適用范圍的限制。如果受讓人取得

25、遺失物的行為符合善意取得各項之要 件,根據(jù)物權(quán)法第 107條的規(guī)定,也不能對抗原所有權(quán)人的物權(quán),而只有 “ 要求權(quán)利人在 取回遺失物的同時支付自己所付費用 ” 的請求權(quán)。即遺失物所有人對遺失物的返還請求只要 未超過法定消滅時限,就應(yīng)受到法律的保護和人民法院的支持。對孫權(quán)在得知牛在周瑜處, 即時向周瑜主張還牛的請求應(yīng)予支持。 同時, 鑒于周瑜取得該牛是在公開的交易場所且支付 了合理的價金, 主觀上應(yīng)屬善意, 在支持孫權(quán)要求周瑜還牛的同時, 應(yīng)責(zé)令其向周瑜支付 4200元購牛費用。此后,孫權(quán)可再向無處分權(quán)的價金占有人追償。【拾得人的義務(wù)】案例三:某日下午,呂某下班回家途中拾得一皮包,內(nèi)有 5600

26、元現(xiàn)金及 一張磁卡。自小受到良好教育的她毫不猶豫地想到要歸還失主,于是她站在原地等待失主, 還不停地向行人打聽。隨著夜幕的漸漸降臨,呂某也心急起來,因為她還得趕路。此時,她 發(fā)現(xiàn)一東張西望者, 便跑過去問他是不是掉了錢包,那人說是,并表示已找了半天。呂某未 加思索便將皮包、 現(xiàn)金、 磁卡交給了他。 自以為做了一件好事, 不料, 次日早晨呂某剛上班,5真正失主劉某便找上門來,呂某雖一再解釋,但劉某不予諒解,要求呂某賠償損失。評析 :呂某具有主觀上的過失。作為拾得者將失物交歸失主,本應(yīng)核實失丟物以及失主 身份或交由公安及其他相關(guān)部門處理。 但呂某僅憑他人東張西望的表現(xiàn), 隨便問幾句便交出 失物,

27、無論是出于應(yīng)當(dāng)預(yù)見到失主有假卻因疏忽大意而沒有預(yù)見, 或已經(jīng)預(yù)見但輕信可以避 免,都無法回避一個現(xiàn)實:她已形成了過錯。案例四:江蘇省淮安市淮陰區(qū) 57歲的周翠蘭在賣豆餅途中撿到 1700元,幾經(jīng)周折找到失主; 失主則堅稱丟的是 8200元, 反把周翠蘭和一名目擊者告上法庭, 引起社會各界廣泛關(guān)注。 2009年 12月 7日淮陰區(qū)法院開庭審理此案,經(jīng)過法庭調(diào)解,原告現(xiàn)場撤訴。在庭審現(xiàn)場,原告周 繼偉稱, 今年 11月 6日晚他不慎丟失 8200元。 次日上午, 他聽鄰居說周翠蘭撿到了他的錢后, 當(dāng)即趕到周老太家, 要求其歸還。但周老太表示, 她只撿到 1700元錢。 雙方因此發(fā)生爭執(zhí)并 報警。

28、在派出所民警的協(xié)調(diào)下, 周繼偉暫時拿走了所丟的 1700元錢。 周繼偉要求被告歸還剩 余的 6500元,并承擔(dān)訴訟費用。評析:周翠蘭的代理人在法庭上表示,周翠蘭是當(dāng)?shù)卮迕?靠賣豆餅為生。今年 11月 7日早 晨, 周翠蘭在淮陰區(qū)楊莊村賣豆餅, 發(fā)現(xiàn)路邊草叢里散落著一些百元面值的人民幣, 于是她 將錢撿起。 當(dāng)時在場的村民王長玉說:“這錢可能是我鄰居買奶牛的錢。 ” 周翠蘭在沒數(shù)錢的 情況下把錢交給王長玉,自己則繼續(xù)賣豆餅。中午回到家后,周翠蘭發(fā)現(xiàn)腳下粘著 200元。 兒子提醒周翠蘭失主可能來尋找后,她又找到王長玉,得知之前交給王長玉的錢是 1500元, 還未找到失主,因此將錢要了回來。王長玉的

29、代理人表示,經(jīng)兩位當(dāng)時在附近的村民作證, 在整個過程中, 王長玉沒有把這筆錢占為己有的想法和行為。 庭審中, 被告是否撿到原告丟 失的 8200元錢成為本案焦點。 公安機關(guān)的出警記錄顯示, 原告周繼偉第一次報警稱, 自己丟 失了 4200元,第二次報警改為 8200元。周繼偉解釋, 11月 6日晚喝了很多酒,忘記朋友當(dāng)日 曾借給自己 4000元,后經(jīng)提醒,第二次報警時糾正了具體數(shù)額。由于原告周繼偉對自己的主張缺乏有力的證據(jù), 經(jīng)過法庭調(diào)解, 原告現(xiàn)場撤訴。 庭審費用 50元,減半收取,由原告承擔(dān)。六、建筑物區(qū)分所有權(quán)案例一:馮強打算蓋一座三層小樓,經(jīng)申請,于 2000年 2月獲得城建部門批準(zhǔn)并

30、領(lǐng)取了建 筑許可證。同年 3月,馮強開始建樓。不幸的是,馮強的兒子在施工中摔成重傷,花去醫(yī)療 費 8萬多元。這樣,馮強由于資金不足,蓋了兩層就封頂了,準(zhǔn)備以后有錢再加蓋第三層。 不料,此后馮強經(jīng)營的小飯店又虧本,欠債 1萬多元。為了還債,馮強只好將樓房的第二層 出賣。 孫秋買下了此樓的第二層,雙方訂立書面協(xié)議并辦理了房屋過戶手續(xù)。但是,馮強在 出賣他的第二層樓房時并沒有說明將來要加蓋第三層樓房。 雙方居住期間, 都利用二層樓頂 堆放了些雜物,雙方對此均無意見。經(jīng)過 2年的苦心經(jīng)營,馮強積攢下一筆錢,并打算將樓 房的第三層蓋起來, 于是通知孫秋將其堆放在二層樓頂?shù)碾s物盡快清理。 孫秋當(dāng)即表示反對

31、, 認為自己買了第二層, 樓頂當(dāng)然屬于自己所有, 自己有權(quán)堆放雜物, 而馮強無權(quán)加蓋第三層。 馮強則認為自己蓋三層樓已經(jīng)城建部門批準(zhǔn), 當(dāng)然有權(quán)加蓋。 雙方相持不下, 馮強訴到法院, 要求維護自己的合法權(quán)益。評析:二年后,馮強打算把樓房的第三層蓋起來,通知孫秋把堆放在二層樓頂?shù)碾s物清除, 應(yīng)認為馮的要求是正當(dāng)?shù)? 法院應(yīng)予以支持。 二層樓頂不屬于孫所有, 在馮未加蓋第三層樓以前,屬于共用部分,應(yīng)為馮、孫二人享有共有所有權(quán),共同占有、使用。馮有權(quán)在二層樓 頂加蓋第三層樓房。 因為,在孫購買該二層樓房前,馮已經(jīng)取得了蓋第三層小樓的許可,且 馮把第二層樓房出賣給孫時, 雙方簽訂的買賣合同中也沒有約定

32、馮不得加蓋第三層樓房。 在 第三層樓房蓋好后,對于該第三層樓房(專有部分 ,馮享有單獨的專有所有權(quán),但三層樓 房的樓頂則屬于共用部分,應(yīng)由馮、孫二人共同占有、使用。也就是說,孫有權(quán)把他的雜物 堆放在該樓頂上。案例二:劉大爺在自己城中村的老房子拆遷后, 便用拆遷安置所得款項在南市區(qū)某小區(qū)購置 了一套位于頂樓的二手三居室。 而之所以選擇頂樓的房子, 正是看中了自家頂面百余平米屋 頂?shù)睦脙r值。 劉大爺拿到鑰匙后, 便按照自己的設(shè)想準(zhǔn)備為自家樓上的屋頂設(shè)置一個空中 花園以及一間近 50平米的玻璃休閑室。 然而, 物業(yè)管理公司得知此事后, 立即向劉大爺指出:根據(jù)小區(qū)管理規(guī)約,頂樓住戶不得擅自占用小區(qū)業(yè)

33、主共有的公共屋頂,否則將構(gòu)成侵權(quán)。 對此, 劉大爺覺得非常委屈,認為自己住在頂樓, 而樓下的業(yè)主從來也不會上到屋頂, 自己 對屋頂?shù)氖褂貌]有妨礙到任何人。 并且如果要說占用, 隔壁的孫女士也照樣占用屋頂安裝 了太陽能熱水器, 為什么物業(yè)管理公司卻不說孫女士侵權(quán)呢?于是, 劉大爺想了解, 自己作 為頂樓業(yè)主,到底有沒有權(quán)利使用屋頂?評析:要解答劉大爺?shù)囊蓡?首先要明確屋頂?shù)姆尚再|(zhì)及其權(quán)屬,根據(jù)最高人民法院關(guān) 于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第三條, 屋頂屬于建筑物 的基本結(jié)構(gòu)部分,屬于該建筑物內(nèi)共有部分,歸該建筑物內(nèi)全體業(yè)主所有。案例三:陳小姐于年初正式搬入了自己位

34、于北市區(qū)某小區(qū)的新居,并以每月 180元的價格向 開發(fā)商租賃了一個緊挨自家樓下的露天停車位來停放自己的愛車。 然而, 不久前, 陳小姐在 小區(qū)業(yè)主群里聽說:按照相關(guān)規(guī)定, 小區(qū)內(nèi)的露天停車位都應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主共同所有, 開發(fā) 商無權(quán)處置或是出租, 甚至有業(yè)主提出應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商收回露天車位的所有權(quán)及管理權(quán), 并提 議業(yè)主間應(yīng)采用先到先停的原則使用小區(qū)內(nèi)有限的露天車位。 對此, 陳小姐一方面既對其他 業(yè)主提出的免費停車頗感興趣, 而另一方面卻更擔(dān)心一旦停車位認定為業(yè)主共有后, 自己與 開發(fā)商所簽訂的定點車位租賃合同將不受法律保護, 那么自己將很有可能因為下班時間較晚 而找不到停車的地方。 于是, 陳小

35、姐希望了解自己所租賃的停車位究竟是否屬于業(yè)主共有車 位?評析:事實上, 根據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干 問題的解釋第五條及第六條解釋,再結(jié)合物權(quán)法的基本規(guī)定,要判定某一建筑區(qū)劃內(nèi) 的停車位權(quán)屬首先應(yīng)當(dāng)查驗小區(qū)規(guī)劃:如果該停車位為規(guī)劃確定用于停放汽車的車位則開發(fā) 商可以出售、 附贈或出租等方式處分給業(yè)主, 作為業(yè)主所有的專用部分; 如果該停車位屬于 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放車輛的車位之外,占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位, 則應(yīng)當(dāng)認定為業(yè)主共有的車位, 對于該部分車位, 開發(fā)商無權(quán)進行任何形式的處分。 回到陳 小姐的案例, 如小區(qū)業(yè)主對于小區(qū)內(nèi)露天停車位

36、的權(quán)利歸屬有較大爭議的, 可以要求開發(fā)商 提供小區(qū)規(guī)劃相關(guān)指標(biāo)及圖紙, 以確定相關(guān)車位是否屬于規(guī)劃車位。 如果查實陳小姐所租賃 的車位為開發(fā)商在規(guī)劃之外占用業(yè)主共有道路或其他場地增設(shè)的車位, 則開發(fā)商與陳小姐所 簽訂的車位租賃協(xié)議將存在無權(quán)處分的效力瑕疵, 如陳小姐因此遭受損失的, 陳小姐有權(quán)要 求開發(fā)商予以賠償。案例四:廖阿姨住在某單位臨街房改房小區(qū)的二樓, 因為周邊生活方便, 廖阿姨一直感到住 得很舒心。 但隨著一樓康老伯將自家住房租給外地人作餐飲經(jīng)營后, 廖阿姨的心煩事也接踵 而來:拋開每天難聞的油煙還有嘈雜的喧嘩不說, 光想著樓下那被拆得七零八落的房屋結(jié)構(gòu) 就夠心驚肉跳一陣子的了。 為

37、此, 廖阿姨還有其他幾位鄰居都多次找到康老伯協(xié)商, 希望康 老伯能收回房屋重新改作住宅后再進行出租。 但每次康老伯總是以房子是自己的, 別人無權(quán) 干涉為由予以拒絕, 而最近一次交涉, 康老伯更是拿出了由多數(shù)鄰居簽名同意的文書來作為 拒絕廖阿姨的理由。 面對這樣的結(jié)果, 廖阿姨頗感無奈, 她不知道在多數(shù)鄰居都同意康老伯 將住宅改為經(jīng)營性用房的情況下,能否要求康老伯將住宅恢復(fù)原狀。評析:物權(quán)法第七十七條規(guī)定:“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以 及管理規(guī)約外, 應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 ” 同時, 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分 所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第十一條

38、則確定 “本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主” 均應(yīng)認定為“有利害關(guān)系的業(yè)主” 。而廖阿姨與康老伯居住在同一棟建筑物中,則康老伯要 將自己的住房改變?yōu)榻?jīng)營性用房的, 就必須經(jīng)得包括廖阿姨在內(nèi)的該棟建筑物全體業(yè)主的同 意。 此外, 根據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題 的解釋第十條第二款的規(guī)定:“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主 同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。 ”因此,廖阿姨在與康老伯多次協(xié)商無果的情 形下,有權(quán)依法向人民法院提起訴訟,請求排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失。案例五:高女士在某小區(qū)購買了一套四居室住宅。 開發(fā)商 2006年

39、1月交房后, 高女士即將該 房租給了來昆做生意的林先生, 并約定由林先生負責(zé)物業(yè)費的交納, 對于這一約定, 高女士 也及時書面告知了物業(yè)服務(wù)公司, 物業(yè)服務(wù)公司人員當(dāng)時也表示了認可。 然而, 就在林先生 退租后兩個月, 高女士突然接到物業(yè)服務(wù)公司的催交通知, 要求高女士結(jié)清林先生承租期間 所欠交的物業(yè)費三千多元。 高女士認為, 既然當(dāng)時自己與林先生約定該筆費用由林先生承擔(dān), 并且物業(yè)服務(wù)公司也認可該約定, 那么, 物業(yè)服務(wù)公司就應(yīng)該要求林先生償還, 而不是向自 己催交。對此,高女士想了解,自己是否有權(quán)拒絕交納該筆欠交的物業(yè)費。評析:根據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題

40、的解釋 第七 條之規(guī)定:“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè) 費,物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的, 人民法院應(yīng)予支持。 ” 因此,作為物業(yè)的業(yè)主, 高女士在接到物業(yè)服務(wù)公司的催交通知后, 應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定先行償還該筆欠交 的物業(yè)費。而高女士在交納該筆欠交物業(yè)費后,有權(quán)依據(jù)與林先生簽訂的房屋租賃協(xié)議 的約定向林先生進行追償。七、相鄰關(guān)系(1相鄰不動產(chǎn)的用水、排水關(guān)系 :舉例說明:甲村處于河的上游,乙村處于河的下游。甲 村不能對河流的使用進行壟斷, 不能擅自截住水流影響下游乙村的使用。 甲村應(yīng)當(dāng)合理開發(fā) 使用水資源, 并和乙村就合理分配進行協(xié)商。 不

41、論是甲村還是乙村, 為了一己之利而影響相 鄰他方用水的, 受損方都有權(quán)要求侵害方停止侵害,排除防害。造成損失的, 還有權(quán)要求賠 償損失。(2 相鄰?fù)恋厣系耐ㄐ?、使用關(guān)系。 例如,甲的土地處于乙的土地包圍之中。甲必須通過 乙的土地才能通行到自己的土地上去, 乙應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許甲在他的土地上通行; 但是在通行時, 甲 應(yīng)當(dāng)選擇對乙損害最小的線路通行; 如果由于甲的通行給乙?guī)頁p害, 那么甲就應(yīng)當(dāng)賠償乙的損失。比如, 張三和李四是鄰居。 張三的兒子要結(jié)婚了,所以張三想在兒子辦喜事以前把 家里的房屋翻修一下。 當(dāng)買到翻修房屋要用的沙石材料后, 就將其堆放在了李四家的院墻邊。 李四心里犯嘀咕, 他能不能要求張三

42、把沙石原料運走呢?這時基于相鄰方的容忍義務(wù), 李四 就不能要求張三將沙石原料運走。 但是張三在房子翻修完了之后, 應(yīng)當(dāng)立即將李四的土地恢 復(fù)原狀。 如果因為張三在李四的院墻邊堆放沙石而給李四造成損失, 張三應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng) 濟補償。(3相鄰管線安設(shè)關(guān)系。例如, 李家的電話線必須從王家的外墻上走線才能夠引到自家的住 宅內(nèi)。 這時王家就必須為李家安裝電話線提供必要的便利。 即王家有義務(wù)同意李家在自家的 外墻上走線。 但是李家在安裝電話線時應(yīng)當(dāng)選擇對王家損害最小的路線和方法, 而且不能給 王家留下安全隱患, 否則王家有權(quán)要求李家消除危險。 如果給王家造成損害的, 李家還負有 賠償損失的責(zé)任。(4 第 91條:住在 3樓的鄰居突然在自家陽臺和窗戶上都安裝了鐵柵欄, 說是出于防盜考慮。 這引起了住在 4樓的張某不滿。張某認為,樓下安裝的鐵柵欄突出墻面 20-40厘米,會使不法 人員輕易攀爬進入他們家。樓下家安全了,可他家變得不安全了。 張某訴至法院, 要求樓下 拆除鐵柵欄。 樓下辯稱:沒