房地產(chǎn)行業(yè)周期性分析

1、房地產(chǎn)行業(yè)周期性分析房地產(chǎn)企業(yè)融資概述融資即資金融通，是指資金由提供者向需求者運動的過程、這個 過程包括資金的融人和融出兩個方面.即資金供給者融出而資金需求 者融人資金，是一個雙向互動的過程。房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開 發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理、服務(wù)及消費等過程中通過貨幣流通和信用 渠道所進(jìn)行的集資、籌資和融通資金等。縱覽我國房地產(chǎn)融資渠道 的發(fā)展，主要有債權(quán)融資、自有資金、預(yù)收款和房地產(chǎn)債券等一系 列傳統(tǒng)融資渠道。由于受國家審批標(biāo)準(zhǔn)較嚴(yán)格等原因，傳統(tǒng)融資渠 道在實際操作中受到一定制約，但其融資能力仍不能低估。房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響因素房地產(chǎn)融資的影響因素主要分為內(nèi)部因素和外部因素。內(nèi)部因素 主要包括

2、企業(yè)經(jīng)營狀況、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)所有制性質(zhì)等囚素而外部 因素則包括國家政策調(diào)控，行業(yè)的總體形勢，通貨膨脹水平等因素 Q在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中.由于房地產(chǎn)融資與居民個人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及有 關(guān)經(jīng)濟(jì)部門都有某種直接或間接的關(guān)聯(lián)，因而決定了房地產(chǎn)融資活 動與客觀外部環(huán)境聯(lián)系更為緊密。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該 采取與它們生命周期所處階段最相適應(yīng)的融我國房地產(chǎn)行業(yè)所處生命周期階段以弗農(nóng)的產(chǎn)業(yè)生命周期理論與西方經(jīng)濟(jì)學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)周期理論為基 礎(chǔ),提出了我國房地產(chǎn)大中小生命周期觀點。我國房地產(chǎn)行業(yè)所處生 命周期階段。2012-2015年將是我國房地產(chǎn)行業(yè)大周期由成熟期進(jìn) 入衰退期的時間窗口，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢進(jìn)入衰

3、退期的前期 階段。就中周期而言,我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于本輪嚴(yán)厲政策周期的中 后期階段。本輪嚴(yán)厲政策調(diào)控證明的幾個重大基本事實及推論。本輪調(diào)控證 明了政策完全有能力治理房價、樓市真實購買力不足及購房并非穩(wěn)賺不賠等幾個重要基本事實，以此為基礎(chǔ)，推導(dǎo)出在“限購”等政 策調(diào)控下，房地產(chǎn)將走向本輪中周期的衰退的中后期階段。房地產(chǎn)行業(yè)成長性、盈利性與存貨的周期表現(xiàn)及預(yù)測。2000至 2010年的行業(yè)成長性、盈利性與存貨等行業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)都十分清楚地 證明我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生命周期的存在，并證明了我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng) 前所處的周期階段，由此可以認(rèn)為行產(chǎn)業(yè)生命周期視角下的估值判 斷與投資策略。產(chǎn)業(yè)生命周期可以很好地解釋房地

4、產(chǎn)發(fā)展歷史與目 前諸多市場與政策方面的重大現(xiàn)象，并對未來做出清晰的判斷，同 時也能很好地解釋房地產(chǎn)估值在高毛利與確定性成長下不斷創(chuàng)新低 的現(xiàn)象，并可以對未來估值做出清晰的預(yù)測。但政策多變性與估值 政策敏感性也決定局部性投資機(jī)會的存在。根據(jù)大周期觀點，具有 實力實現(xiàn)商業(yè)和盈利模式創(chuàng)新與突破的企業(yè)是第一條挖掘主線，建 議關(guān)注萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn);根據(jù)中周期觀點，具 有“過冬”甚至逆勢擴(kuò)張實力的企業(yè)是另外一條挖掘主線，我們建 議關(guān)注萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、金融街、中南建業(yè)毛利率和成 長性都將開始緩慢往下，而行業(yè)存貨則會快速增長。2003年下半年以來對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控引起了人們對中國房

5、地 產(chǎn)業(yè)所處周期階段的探討。這一探討的興起既反映了人們對中國房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡加以歷史定位的愿望，也折射出人們對當(dāng)前中國房 地產(chǎn)業(yè)狀況判斷及前景走向的關(guān)切。對于政府而言，只有科學(xué)地界 定和判斷中國房地產(chǎn)周期變化的狀況及其成因，才能有助于采取適 宜的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，順勢引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康成長。對于房 地產(chǎn)企業(yè)而言，需要通過判斷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段，從而順應(yīng)房地 產(chǎn)的周期變化特點對發(fā)展目標(biāo)與發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行有效調(diào)整。對于居民 而言，無論是進(jìn)行消費還是投資，準(zhǔn)確推測房地產(chǎn)周期長度都有利 于把握到一個好的市場時機(jī)。具體來說，人們試圖從房地產(chǎn)業(yè)的周 期性變化中來解讀經(jīng)過幾年連續(xù)高漲的中國房地產(chǎn)市場究竟能持

6、續(xù) 多久?是否已臨近衰退期?調(diào)控后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景如何?下一個波峰 會出現(xiàn)在什么時候等?盡管當(dāng)前學(xué)術(shù)界和企業(yè)家們對中國房地產(chǎn)業(yè)的 經(jīng)濟(jì)周期究竟是多長時間尚有分歧，但大部分的論者都肯定了中國 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期的存在。然而深入分析卻表明，簡單地將房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)周期的概念照搬到中國是不適宜的;提出中國房地產(chǎn)業(yè)存在幾個 經(jīng)濟(jì)周期的說法是不科學(xué)的;套用復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段 來分析中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀也是不正確的。因為中國房地產(chǎn)業(yè)運行的 市場環(huán)境與發(fā)展階段與那些具有成熟市場經(jīng)濟(jì)體制國家是存在本質(zhì) 差別的;主導(dǎo)制約中國房地產(chǎn)業(yè)變化的制度變量要強(qiáng)于其他技術(shù)和經(jīng) 濟(jì)變量的影響，這一點與發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家也是極

7、不相同的。如果 忽略了制度變量的差異和制度變遷的背景，僅套用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期 理論來解釋中國的現(xiàn)實，其結(jié)果只能是“形似而神異”。因此，我 們需要從中國房地產(chǎn)業(yè)成長的現(xiàn)實出發(fā)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)周期理論來做出 合理科學(xué)的界定。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為整個宏觀經(jīng)濟(jì)的一部分，其走勢雖與宏觀經(jīng)濟(jì)不 完全相同，但也像宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，受到各種因素的影響，存在明顯 的周期波動現(xiàn)象。在房地產(chǎn)波動過程巾，也存在復(fù)蘇、繁榮、衰退 和蕭條四個階段。在這四個階段中，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出個不同的特 征。具體來說，復(fù)蘇階段開始于前一周期的最低點，產(chǎn)出和價格均 處于最低水平。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、生產(chǎn)的恢復(fù)和需求的增長，價格 也開始逐步回升。隨著需求的拉動

8、，房地產(chǎn)供給也開始增加，少數(shù) 房地產(chǎn)投機(jī)者開始尋求機(jī)會。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步回升，市場 參與者充滿樂觀情緒，土地市場和房屋置換市場開始活躍。銀行紛 紛加大對房地產(chǎn)的按揭貸款數(shù)量，其他渠道的新資金也開始進(jìn)入房 地產(chǎn)領(lǐng)域，推動房地產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展。經(jīng)過一定時期發(fā)展后，房地產(chǎn) 業(yè)開始進(jìn)入繁榮階段。繁榮階段是經(jīng)濟(jì)周期的高峰階段，當(dāng)投資需 求和消費需求的不斷擴(kuò)張超過了產(chǎn)出的增長，刺激價格迅速上漲到 較高水平。房地產(chǎn)開發(fā)項目和建設(shè)數(shù)量進(jìn)一步增加，大量其他行業(yè) 的企業(yè)由十對高額利潤的渴望，紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)價格上 漲速度明顯加快，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)并不斷膨脹。銀行按揭貸款量猛 增，房地產(chǎn)市場上投機(jī)炒作成風(fēng)，

9、參與者普遍獲利，參與熱情空前 高漲，房價高不可攀，價格泡沫成分極大，社會開始呼吁限制樓市 炒作。衰退階段出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)周期高峰過去后，由于宏觀基本面或政 策的突然改變，使得許多人對房地產(chǎn)市場開始悲觀，紛紛拋售房地 產(chǎn)。從事房地產(chǎn)投資的投資者出現(xiàn)虧損，也加入到拋售的行列。房 地產(chǎn)價格出現(xiàn)暴跌，房地產(chǎn)泡沫開始破裂。由于房價的暴跌，使得 買家進(jìn)人市場的意愿受到打擊，紛紛觀望，這又使得賣家由于轉(zhuǎn)手 困難而恐慌性拋售。房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)破產(chǎn)，銀行也由于房地產(chǎn) 領(lǐng)域的不良貸款而面臨金融風(fēng)險。衰退的房地產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟(jì)開 始滑坡，由于需求的萎縮，供給大大超過需求，價格迅速下躍，最 后蕭條階段來臨。房地產(chǎn)銷售價格

10、和租金水平繼續(xù)沿著衰退期的跌 勢下降，房地產(chǎn)價格跌幅驚人。由于房價的長期下跌，使得房價接 近甚至跌破建造成本，房地產(chǎn)泡沫完全破滅。此時市場交易清淡， 市場空置率居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)現(xiàn)象普遍，銀行在房地產(chǎn)方 面的呆、壞賬現(xiàn)象嚴(yán)重。由于市場需求的存在和房地產(chǎn)供給的調(diào)整, 房價開始不再下跌，并維持在一個較低水平上。蕭條階段是經(jīng)濟(jì)周 期的谷底，隨著蕭條階段的過去，整個經(jīng)濟(jì)又步入復(fù)蘇階段，開始 進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)周期。從上述定義和特征出發(fā)，我們來具體考察中國房地產(chǎn)是否存在著 明顯的經(jīng)濟(jì)周期。如果簡單地從房地產(chǎn)價格與產(chǎn)出波動上來判斷一 個國家是否存在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，那是很容易發(fā)現(xiàn)一些“規(guī)律性現(xiàn) 象”的。一些論者正是根據(jù)中國商品房銷售額增長率、投資增長率、 產(chǎn)業(yè)增長率、價格漲落等指標(biāo)變化中發(fā)現(xiàn)了類似“四階段”的表現(xiàn), 從而提出了中國房地產(chǎn)業(yè)存在著多個經(jīng)濟(jì)周期的觀點。由于依據(jù)指 標(biāo)的差異，有的論者認(rèn)為上個世紀(jì)80年代末以來中國房地產(chǎn)業(yè)共出 現(xiàn)了四個波峰，即1988年、1993年、1998年、2003年，恰好是5 年一個周期。有的論者則認(rèn)為我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，從1983年以來已 經(jīng)經(jīng)歷了三個周期。前兩個都是五年的上升期和兩年的下降期，從 1983年開始到1988年是上升，從1989到1990年是兩年的下降;從 1991年到1995年又是一個