資產(chǎn)評(píng)估案例分析模板

1、資產(chǎn)評(píng)估案例分析房地產(chǎn)評(píng)估班級(jí)： 姓名： 學(xué)號(hào)：房地產(chǎn)評(píng)估案例評(píng)估對(duì)象為X X有限公司位于上海市X X開發(fā)區(qū)X X路X X號(hào)工業(yè)用途房地產(chǎn)（土地為出讓）。該公司因需以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)向法院提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，委托XX評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003 年 2 月 21 日。該案例采用房地分估然后加總的方法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一、基本情況（一）估價(jià)對(duì)象概況此次委托評(píng)估的是位于上海市X X開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房地產(chǎn)。1、估價(jià)對(duì)象的登記和權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的滬房地X字（2002）第XXX號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證及估價(jià) 師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況如下：權(quán)利人：x X有限公司坐落：XX路XX

2、號(hào)土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有出讓土地用途：工業(yè)地號(hào)： （略）土地使用期限：1996-04-05 至 2046-04-04 止土地總面積：29,032 m2建筑面積：6,791 m2房屋類型：工廠建筑結(jié)構(gòu)：鋼混未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象有抵押或其他權(quán)利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用狀態(tài)。2、估價(jià)對(duì)象四至情況估價(jià)對(duì)象位于上海市XX開發(fā)區(qū)XX路XX號(hào)，土地等級(jí)屬上海市基準(zhǔn)地價(jià)十級(jí)地段。距奉浦大橋30 公里， 距虹橋機(jī)場(chǎng)52 公里， 距上海火車站45公里，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里。估價(jià)對(duì)象四至：東為待租土地，西為XX路， 北為XX路，南為X X X有限公司。3、估價(jià)對(duì)象土地利用狀況估價(jià)對(duì)象土地上已建設(shè)總建筑面積為6,791 平

3、方米的廠房，估價(jià)對(duì)象屬大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平整，能承載大型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。（二）影響因素說明1、個(gè)別因素分析(1)建筑物狀況根據(jù)實(shí)地勘察，估價(jià)對(duì)象為X X有限公司位于上海市X X開發(fā)區(qū)X X路XX號(hào)內(nèi)房地產(chǎn)，建筑物狀況如下：幢號(hào)12345678類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程樓工程樓危險(xiǎn)品 倉(cāng)庫(kù)門衛(wèi)生產(chǎn)車間倉(cāng)庫(kù)綜合樓門衛(wèi)結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)11113121建筑面積(m2)32145881504,04580498250層高(m)室內(nèi)地坪水泥水泥水泥地磚水泥水泥地磚地磚內(nèi)墻面涂料刷白涂

4、料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白門窗鋁合金 門窗鋁合金 門窗鋁合金 門窗鋁合金 門窗鋁合金 門窗鋁合金 門窗鋁合金 門窗鋁合金 門窗外墻面條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚建造年份維護(hù)狀況較好較好較好較好較好較好較好較好(2)廠區(qū)內(nèi)狀況估價(jià)對(duì)象屬于大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平整，能承 載大型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。(3)交通條件估價(jià)對(duì)象距奉浦大橋30公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)52公里，距上?；疖囌?5 公里，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里，估價(jià)對(duì)象的交通條件較好，主干道為XX 公路。(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象紅線外具備道路、上水

5、、下水、電力、通訊、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施 條件?；旧a(chǎn)、生活設(shè)施完善。2、區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象所在的x x區(qū)位于上海的南翼，杭州灣北岸，東西長(zhǎng) 41公里,南北寬22公里，總面積687平方公里。XX區(qū)歷史悠久，人杰地靈，氣候宜人，土地肥沃，資源豐富，海岸線長(zhǎng)公里，江岸線長(zhǎng)公里，港口碼頭等設(shè)施齊全，開發(fā)前景廣闊，是上海市的南大門。近年來X X區(qū)抓住機(jī)遇以吸收上海大企業(yè)和全國(guó)大企業(yè)為方向，以開發(fā)市級(jí)工業(yè)區(qū)為重點(diǎn)，吸引外資，開拓國(guó)際市場(chǎng)，逐步形成機(jī)電設(shè)備、汽車配件等一批新型支柱產(chǎn)業(yè)框架，全區(qū)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入適度和相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的軌道，區(qū)內(nèi)海關(guān)、商檢、外匯銀行、國(guó)際貨運(yùn)、國(guó)際商務(wù)等機(jī)構(gòu)俱全，1999 年被國(guó)務(wù)院發(fā)展研究

6、中心列入首批全國(guó)10 家小康縣之一。x x區(qū)水陸交通便捷，特別是近年來開展以路橋?yàn)橹攸c(diǎn)的基礎(chǔ)建設(shè)和工 業(yè)園區(qū)建設(shè)，建成以“十字路”為主干道的九縱六橫公路網(wǎng)絡(luò)，與xx港、x x運(yùn)河等組成相當(dāng)容量和應(yīng)變能力的綜合交通體系。3、市場(chǎng)背景分析2002 年國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)由于受恐怖事件的影響，呈現(xiàn)出復(fù)雜、低迷的局面。我國(guó)實(shí)行了適當(dāng)?shù)呢?cái)政、貨幣等宏觀應(yīng)對(duì)政策，使國(guó)內(nèi)政治局面穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)平穩(wěn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)在此基礎(chǔ)上保持高速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度已達(dá)到8。上海是我國(guó)的特大型城市，2002年 12月成功獲得了2010年世博會(huì)的舉辦權(quán)， 上海將獲得更大的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)的發(fā)展和國(guó)家的要求，上海長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

7、的總體目標(biāo)是：到2010 年，把上海建成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一，在后十年上海需要繼續(xù)保持二位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，人民生活水平接近發(fā)達(dá)國(guó)家（ 地區(qū) ） 水平。 要基本實(shí)現(xiàn)與世界經(jīng)濟(jì)的全面接軌和功能的根本改變。由于我國(guó)已加入 WTO作為國(guó)家最大經(jīng)濟(jì)中心的上海市與國(guó)際間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更趨于頻繁，投資增加，進(jìn)出口業(yè)務(wù)量的增加, 使廠房類物業(yè)需求將會(huì)增加，對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生刺激作用，估計(jì)近期其價(jià)格將會(huì)穩(wěn)步上升。二、評(píng)估價(jià)值定義本次評(píng)估所揭示的是x x有限公司位于上海市x x開發(fā)區(qū)x x路x x號(hào)的房地產(chǎn)（建筑總面積6,791 m 2，土地總面積29,032 m 2）在滿足全部假設(shè)和限制條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日的

8、公開市場(chǎng)價(jià)值。三、評(píng)估方法的選擇1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即估價(jià)人員通過市場(chǎng)調(diào)查，選擇了三個(gè)屬于同一供需圈、房屋類型一致的交易案例作為參照物，然后，經(jīng)過估價(jià)人員對(duì)案例的實(shí)地勘察，對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素分別進(jìn)行比較和修正，計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)期日的比準(zhǔn)價(jià)格，用算術(shù)平均法求得估價(jià)對(duì)象土地為工業(yè)用地、出讓方式獲得、熟地狀態(tài) （紅線外 “六通一平”）在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格。2、成本法成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折

9、舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即根據(jù)委托方提供和估價(jià)人員實(shí)地勘察收集的資料，以上海市同類地區(qū)建筑行業(yè)造價(jià)信息中典型工程建安費(fèi)為依據(jù)，運(yùn)用類比法將估價(jià)對(duì)象與典型工程的差異因素進(jìn)行比較分 析，增減調(diào)整后確定估價(jià)對(duì)象建筑物的建安費(fèi)，在此基礎(chǔ)上加上必要的增容 及管理工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)和稅金，得出建筑物的重置成 本，按其成新率得出估價(jià)對(duì)象建筑物的現(xiàn)實(shí)價(jià)格。四、評(píng)估技術(shù)說明（一）土地使用權(quán)價(jià)值估算（市場(chǎng)比較法）1、計(jì)算公式估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例價(jià)格X交易日期修正指數(shù)X交易情況修 正指數(shù)X區(qū)域因素修正指數(shù)X個(gè)別因素修正指數(shù)2、比較實(shí)例選擇選擇比較案例時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況

10、，應(yīng)符合以下要求：用途相同、交 易類型相同、屬于正常交易、與估價(jià)期日接近、區(qū)域及個(gè)別因素相近。3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)算本次估價(jià)，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的三個(gè)交易案例作為比較實(shí)例。（1）估價(jià)對(duì)象和交易實(shí)例土地因素條件描述見表 1。表1 土地比較因素條件說明表、'、對(duì)象因素條待估土地實(shí)例AX X工業(yè)區(qū)x x鎮(zhèn)土地實(shí)例BXX開發(fā)區(qū)實(shí)例CX X工業(yè)開發(fā)區(qū)土地區(qū)域等統(tǒng)十級(jí)十級(jí)十級(jí)十級(jí)交易日期交易單價(jià)（元210190180/m2)交易情況正常正常正常區(qū)域道路級(jí)別主干道XX公路主干道XX公路主干道XX公路主干道XX公路因素產(chǎn)業(yè)聚集一般較小距火車站、距火車站較距火車站較距火車站、機(jī)距火車站較遠(yuǎn)，頭

11、翹、碼遠(yuǎn)，蝴、碼場(chǎng)好碼頭遠(yuǎn)，！斯、碼容積率.小干1小干1小干1小干1傅用年限.假設(shè)50年50年50年50年個(gè)宗地自然地勢(shì)平坦地勢(shì)平坦地勢(shì)平坦地勢(shì)平坦別宗地臨路1府主干道1府主干道1府主干道1府主干道因宗地面積較大，適宜建較大，適宜建較大，適宜建較大，適宜建素宗地形狀次金MA市政配套紅線外紅線外紅線外紅線外陶施較因裂1件差數(shù)表八通T"“六通一平”“六通一平”以估價(jià)對(duì)象土地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100,將交易實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)，詳見表2。表2 土地比較因素條件指數(shù)表比主左太彳專估印卅產(chǎn)立俯1 A守俯1 B守俯| C以J電乂四木1 寸 1 口 /77&

12、gt;UiJ乂愣!J AJA 愣!J BJA 愣!J C100100100100乂物 11 /VJ1 001 001 001 00,1 nn【nn乂勿 IF5 ”100100100100X '首池勾印|1 nn1 nn1 nn1 nn100100100100聲驗(yàn)隹蟲1 nn071 nnnc廣業(yè)水果廢1009 710095域距火車站、機(jī)場(chǎng)、碼100102100102因環(huán)境狀況優(yōu)劣度100100100100個(gè) 別 因 素容和奉100100100100他一住100100100100，/71 ”、宗地自然條件100100100100宗陽(yáng)侑癖冬件1001001001001001001001001

13、00100100100市政配套齊全度100100100100（3）交易實(shí)例修正后的土地價(jià)格（比準(zhǔn)價(jià)格）經(jīng)比較修正，交易實(shí)例修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的價(jià)格，詳見表 31 3 土地比較因素修正系數(shù)表比較大素立例A立例B立例C市埼銷售單價(jià)（元/m2）210V 4 =190V 4 O180石易日期100/100100/100100/100100/100100/100100/100區(qū)域l=F4道路級(jí)別100/100100/100100/100產(chǎn)川俵摩100/971 JvJr 1100/1001 MM/ 1 MM100/95距火車站、機(jī)場(chǎng)、碼1 JXJI D f100/1021 JXJr 1 W100/1

14、001 vr v/100/102環(huán)境狀況優(yōu)劣官100/100100/100100/100囚 個(gè)別 因 素火和泵1 W/ 1 w100/1001 W/ 1 W100/1001 W/ 1 w100/100八1他用正解100/100100/100100/1001 1隊(duì)之卅白缺冬件1 JJr I JJ100/1001 JJr 1 W100/1001 JJr I JJ100/100空卅f臨眸冬件1 JJr I JJ100/1001 JJr 1 JJ100/1001 JJr I JJ100/1001 JJI 1 JJ100/1001 JJI 1 JJ100/1001 JJI 1 JJ100/100/J、A

15、Ui |-LL| z|/ 罕卅1瓶'護(hù)1 JJI 1100/1001 JJI 1100/1001 JJI 1100/100市政配套齊全度1 JJf 1100/1001 JJf 1 uu100/100100/100修正后的單價(jià)（元/m2）212190186（4）估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的確定（假設(shè)50年使用權(quán)）對(duì)上述3個(gè)交易實(shí)例經(jīng)因素條件修正后的比準(zhǔn)價(jià)格，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象土地的評(píng)估單價(jià)，即：估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)=（212元/m2 + 190元/m2 + 186元/m2）/32= 196 兀/m合萬(wàn)元 / 畝（5） 估算估價(jià)對(duì)象土地現(xiàn)狀的市場(chǎng)單價(jià)和總價(jià)估價(jià)對(duì)象土地為1996 年 4 月出讓取得，使用年限為50 年，工業(yè)用途，使用期限自1996 年 4 月 5 日至 2046 年 4 月 4 日止，尚可使用年限為年。通過以下公式對(duì)估價(jià)對(duì)象土地進(jìn)行年期修正，計(jì)算年期修正系數(shù)為:式中：Ry：年期修正系數(shù)；r : 土地折現(xiàn)率，取r =6%n： 土地剩余有效使用年限年）；N ：土地法定最高使用年限（ 工業(yè)用地50 年 ） 。經(jīng)計(jì)算，Ry=,則：估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)=196元/m2x = 190元/m2估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)=29,032m2x 190元/m2= 5,516,080元，取整為萬(wàn)元五、 估