英國共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐_經(jīng)驗(yàn)及啟示_黃忠華_圖文

1、虞曉芬 浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院杜雪君 浙江科技學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院黃忠華 浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院劍橋大學(xué)土地經(jīng)濟(jì)系從國際上看,共有產(chǎn)權(quán)住房最早始于20世紀(jì)80年代的英國,經(jīng)過30年的實(shí)踐發(fā)展已較為成熟完善。英國共有產(chǎn)權(quán)住房主要針對有一定購房能力,但又難以憑借自身能力在市場上購房的部分人群而設(shè)計的一種可部分和分階段購買住房產(chǎn)權(quán)的方式,它介于租賃型住房(包括市場化租賃房和保障性的社會租賃房與售買型住房之間,因而被稱為“中間產(chǎn)權(quán)住房”。一、英國共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展背景與現(xiàn)狀英國共有產(chǎn)權(quán)住房始于1980 年啟動的“共有產(chǎn)權(quán)計劃”。當(dāng)時,經(jīng)歷二戰(zhàn)后30多年大規(guī)模公共住房建設(shè),英格蘭地區(qū)住房供需已基本平衡,而

2、經(jīng)濟(jì)增長放緩與保障房建設(shè)財政支出增長的困境日益凸顯。為此,英格蘭地區(qū)政府推出了以保障房市場化為核心的公共住房政策,主要目的在于:(1減輕政府的財政負(fù)擔(dān)和騰出更多的社會住房;(2減輕部分中低收入家庭負(fù)擔(dān)和提高住房自有率(莫智等,2010。英國共有產(chǎn)權(quán)住房計劃主要包括“共有產(chǎn)權(quán)”住房和“共享權(quán)益”住房,兩者本質(zhì)上都是按份共有。共有產(chǎn)權(quán)住房含“半買半租”性質(zhì),購房者擁有不完全的住房所有權(quán),并且其租金較低、帶有補(bǔ)貼性質(zhì)。共享權(quán)益住房是給予購房者一種金融支持,由住房協(xié)會向符合條件的購房者提供長期免息的購房權(quán)益貸款,一般占所購住房總價的25%。一旦共享權(quán)益住房重新上市交易,則原購房家庭需一次性補(bǔ)交全部免息

3、貸款,并將增值收益按比例返還給住房協(xié)會(吳立群和宗躍光,2009。經(jīng)過30年的實(shí)踐發(fā)展,英國共有產(chǎn)權(quán)住房至今已較為成熟。據(jù)Graham和Sky (2010報告統(tǒng)計,2006-2011年,英格蘭地區(qū)平均每年建成完工1萬套左右共有產(chǎn)權(quán)住房,其中2006-2009年期間年均完工1.24萬套。2004-2009年間,共有5.2萬套共有產(chǎn)權(quán)住房被個人申購,約占1979年以來所有共有產(chǎn)權(quán)住房供給總規(guī)模的30%左右,期間約有1.13萬套被再次出售(年均2260套。據(jù)Clark (2010對1146位共有產(chǎn)權(quán)住戶調(diào)查顯示,新近英國共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐、經(jīng)驗(yàn)及啟示 購買共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭所購買的產(chǎn)權(quán)份額平均為41

4、%。二、英國共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐與模式(一支持對象在英國,申請共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭需要滿足以下條件:(1家庭年收入低于60000磅(人民幣60萬元左右;(2首次購房者(或曾經(jīng)擁有住房,但目前無力購房;(3租賃住房協(xié)會的住房。符合條件的家庭需要向當(dāng)?shù)刈》繀f(xié)會或當(dāng)?shù)卣块T申購,申請通過后通常要經(jīng)過一段時間的輪候才可以購買。(二運(yùn)作方式英國共有產(chǎn)權(quán)住房由當(dāng)?shù)氐淖》繀f(xié)會負(fù)責(zé)運(yùn)作,當(dāng)?shù)卣畬灿挟a(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)和運(yùn)作方式做出總體規(guī)定。具體運(yùn)作方式則由住房協(xié)會根據(jù)本地特定情況來定制,包括建設(shè)、申請、轉(zhuǎn)讓和退出等環(huán)節(jié)。購房者負(fù)責(zé)對住房私人部分的維修,而住房公共部分則由住房協(xié)會負(fù)責(zé)維修,但費(fèi)用最終要分?jǐn)偨o每個購房

5、家庭。共有產(chǎn)權(quán)住房來源既包括新建住房,也包括二手房,主要由當(dāng)?shù)刈》繀f(xié)會來組織建設(shè)或收購籌集,在轉(zhuǎn)讓和退出環(huán)節(jié)上,也是由住房協(xié)會來具體操作(秦虹,2007。但在一些城市,共有產(chǎn)權(quán)住房也可以是購房者直接從公開市場上購買,但銷售價格參考所在地的房價水平來確定,并同時考慮購房者的支付能力,最終銷售價格一般要比同地段的商品房價格低。購房人根據(jù)自身支付能力向住房協(xié)會購買一定份額的住房產(chǎn)權(quán),一般在25%-75%之間,并對剩余部分產(chǎn)權(quán)價值每年支付2.75%-3%的住房租金,形成由購房者與住房協(xié)會按出資比例共同擁有的住房產(chǎn)權(quán)共有模式。個人擁有的住房產(chǎn)權(quán)份額可動態(tài)自由調(diào)整,既可以根據(jù)自己的收入增加狀況逐步購買住房

6、協(xié)會持有的產(chǎn)權(quán),直至完全私有,也可因收入下降等原因向住房協(xié)會申請降低自己持有的住房產(chǎn)權(quán)份額,直至變?yōu)橥耆蜃》繀f(xié)會租賃住房。共有產(chǎn)權(quán)在封閉體系內(nèi)運(yùn)行和轉(zhuǎn)讓。購房者可將自己擁有的那部分住房產(chǎn)權(quán)出售,出售的對象應(yīng)當(dāng)由所屬的住房協(xié)會在符合條件的輪候家庭中指定。租賃方面,住房協(xié)會規(guī)定購房者只能在符合一定條件并征得住房協(xié)會和貸款機(jī)構(gòu)同意的條件下才能將住房出租給他人。購房者可對房屋進(jìn)行修繕,修繕后的住房再次出售時,相應(yīng)的修繕部分收益歸原購房人所有。三、英國共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)施績效(一主要成效英國共有產(chǎn)權(quán)的成效主要體現(xiàn)在以下幾方面。相比建造社會租賃住房而言,建造共有產(chǎn)權(quán)住房只需政府更少的資金補(bǔ)助(Clark,2

7、010。據(jù)統(tǒng)計,提供一套共有產(chǎn)權(quán)住房耗費(fèi)政府公共資金27000英鎊,而提供一套社會住房將耗費(fèi)57300英鎊,約占社會住房耗費(fèi)的一半左右(Graham和Sky,2010。當(dāng)將共有產(chǎn)權(quán)住房的一部分按市場價格出售的時候,只有租賃的那部分享受租金補(bǔ)貼,但共有產(chǎn)權(quán)住房收取的租金比社會住房收取的租金要高。因此,共有產(chǎn)權(quán)住房是一種既能滿足中低收入家庭住房需求,又能提供比社會住房更少政府補(bǔ)助的住房方式。共有產(chǎn)權(quán)住房計劃能使一些收入狀況較好的社會住房申請人轉(zhuǎn)向?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房申請人,或通過勸說現(xiàn)有社會住房對象轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房對象,如此能有效減少社會住房壓力。貧困家庭對社會住房的迫切需求和部分中低收入家庭對自有住

8、房的美好愿望能同時滿足。因此,對現(xiàn)有社會住房住戶來說,共有產(chǎn)權(quán)計劃通常是他們優(yōu)先考慮的選擇?；谫Y產(chǎn)的財富分配不均通常比基于收入的不均更為嚴(yán)重,因此政府尋求通過擴(kuò)展住房所有權(quán)來改善低收入家庭的資產(chǎn)價值和財富分布。擁有住房即表明擁有資產(chǎn)增值機(jī)會,很多家庭希望擁有住房,但其收入情況總跟不上房價上漲速度,而共有產(chǎn)權(quán)住房正給了他們踏上住房階梯的一個機(jī)會。當(dāng)他們的收入狀況改善后,可通過向住房協(xié)會購買更多的住房產(chǎn)權(quán)份額、或通過轉(zhuǎn)讓自己持有的那部分住房產(chǎn)權(quán)后再在市場上購買商品房,以獲得更多的住房產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)一直被視為城市再生和防止社區(qū)兩極分化的一個重要手段(Martin,2003。政府推行共有產(chǎn)權(quán)住房的目

9、標(biāo)是確保人人享有適當(dāng)住房,實(shí)現(xiàn)其住房類型與收入水平更好地匹配和平衡,鼓勵較高收入人群購買共有產(chǎn)權(quán)住房后繼續(xù)住在原社區(qū),可提高社區(qū)多元化和可持續(xù)發(fā)展水平。大多數(shù)普通家庭的夢想是在一個合適的地方和合適的年齡期有一套可支付的住房和一個舒適的家。市場經(jīng)濟(jì)中人人買得起住房是不太現(xiàn)實(shí)的,而人人獲得部分住房產(chǎn)權(quán)是可實(shí)現(xiàn)的,因此,共有產(chǎn)權(quán)住房正是實(shí)現(xiàn)家庭住房夢想的重要橋梁。(二存在問題英國政府對共有產(chǎn)權(quán)住房的管制非常嚴(yán)格,也導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)住房流動性不足。共有產(chǎn)權(quán)住戶若想將其住房出售,則必須有住房協(xié)會指定合適有資格的人選,這個過程至少需8個星期,通常被住戶抱怨不及房地產(chǎn)中介那樣及時高效。共有產(chǎn)權(quán)住房也不能出租,若

10、住戶暫時離開,則其住房只能空置,降低了住房的流動性。共有產(chǎn)權(quán)住房管理的靈活性(flexibility也面臨不足。住房協(xié)會通常要對住戶做一系列長達(dá)數(shù)月的財務(wù)評估和測試,以判析住戶的可支付能力,這個過程繁瑣耗時,降低了共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)有的靈活性。旨在讓居民和政府共享房價上漲收益的共有產(chǎn)權(quán)住房,最大的風(fēng)險在于房價一旦停止上漲或出現(xiàn)下跌,則使居民和政府一起分擔(dān)房價下跌的風(fēng)險,尤其是個人要承受房價下跌帶來的負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險和巨大痛苦。在這種情況下,居民可能降低購買共有產(chǎn)權(quán)住房熱情,而由政府承擔(dān)建設(shè)和持有風(fēng)險。但不同于個人,政府建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的費(fèi)用由全體納稅人負(fù)擔(dān),這表明共有產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險又將最終轉(zhuǎn)嫁給全體納稅人。

11、四、英國共有產(chǎn)權(quán)住房對中國的啟示我國現(xiàn)行的住房保障體系主要以“租售補(bǔ)改”為核心,包括公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、貨幣化補(bǔ)貼和棚戶區(qū)舊城危舊房改造等,其產(chǎn)權(quán)形態(tài)要么是租、要么是售,其存在僅是產(chǎn)權(quán)連續(xù)譜上的兩個極點(diǎn),租售補(bǔ)改的供應(yīng)體系和管理體系也基本上相互分割和獨(dú)立(陳淑云,2012。共有產(chǎn)權(quán)住房的創(chuàng)新設(shè)計帶來了 “中間產(chǎn)權(quán)(intermediate house tenure”住房的新概念(Munro等,2005;Clarke,2010,它是一種既有租又有售的混合產(chǎn)權(quán)形態(tài),它既有“售”的好處,使個人擁有部分住房所有權(quán),又有“租”的好處,享受低租金,并以低門檻幫助個人跨入住房階梯,是一種擁有獨(dú)特優(yōu)勢的住

12、房保障工具,應(yīng)吸納進(jìn)來使我國的住房保障體系更加豐富和完善,塑造保障性住房完整的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和形態(tài)。我國商品房市場的門檻過高,房價一直高漲,再加上我國住房購買首付款比例要求也過高,導(dǎo)致廣大中低收入者買不起或租不起商品房,另 一方面,我國當(dāng)前住房保障覆蓋面還不夠廣,導(dǎo)致大量夾心層人群既被商品房市場遺棄,又被住房保障忽略,其住房需求得不到滿足。共有產(chǎn)權(quán)住房可為廣大夾心層人群帶來福音,它降低了中等收入居民的購房門檻,使其較早跨入住房階梯,實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想。英國的共有產(chǎn)權(quán)住房正是憑借創(chuàng)新的制度設(shè)計,切實(shí)實(shí)現(xiàn)“夾心層”居民的住房權(quán)益。盡管英國共有產(chǎn)權(quán)住房流動性與商品房相比有其不盡如人意之處,但與廉租房和公

13、租房相比,明顯具有較高的流動性。住戶收入情況變動后可自由調(diào)整住房產(chǎn)權(quán)比例和權(quán)屬,如收入情況改善后可購買全部產(chǎn)權(quán),收入情況惡化后可調(diào)整為完全租賃住房,人口遷移或換工作地時還將其共有產(chǎn)權(quán)住房折價退還給住房協(xié)會,獲得相應(yīng)增值收益,避免了傳統(tǒng)公共住房固化性對個人就業(yè)和遷移的障礙(Lui和Suen, 2011。英國負(fù)責(zé)實(shí)施和管理共有產(chǎn)權(quán)住房的主體是住房協(xié)會,屬于非盈利性的社會組織。與私營機(jī)構(gòu)一樣,為獲得政府投資,它也要像其他住房公司一樣投標(biāo)申請住房建設(shè)貸款,可以采取多種經(jīng)營方式,但其利潤都要全部用于保障房建設(shè)。與政府主導(dǎo)保障房建設(shè)管理模式相比,由住房協(xié)會來負(fù)責(zé)保障房的建設(shè)管理具有獨(dú)特優(yōu)勢,它發(fā)揮了市場化

14、獨(dú)立主體的專業(yè)化運(yùn)作優(yōu)勢,避免了政府的大包大攬和低效管理。首先,英國共有產(chǎn)權(quán)住房中政府與個人出資比例關(guān)系顯性化,產(chǎn)權(quán)和利益分配規(guī)則明確,分配和轉(zhuǎn)讓過程中鉆制度空子和腐敗的可能性大大下降,提高了保障效率。我國經(jīng)濟(jì)適用房與國外共有產(chǎn)權(quán)住房有其相似性(如規(guī)定個人購買后在向市場轉(zhuǎn)讓時政府與個人分別獲得55%和45%的增值收益,但因出資比例、產(chǎn)權(quán)與制度等方面界定不清晰,其腐敗和低效問題廣受詬病(茅于軾,2010;呂萍等,2013,因此,應(yīng)借鑒英國共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)制度,向共有產(chǎn)權(quán)方向發(fā)展改造經(jīng)濟(jì)適用房的升級版。其次,共有產(chǎn)權(quán)住房的好處是政府不用像建設(shè)公共住房一樣全部出資,政府可騰出預(yù)算資金用于更多更緊迫的其余類型的保障房建設(shè)上,提高了住房保障資金的使用效率。參考文獻(xiàn):3.Graham S, Sky B. The Role of Shared Ownership in the Future Housing MarketR. 20104.Clarke A. Shared ownership: Does it Satisfy Government and Household Objectives?A in Monk S, Whitehead C(Eds. Making Housing More Affordable: the Role of Intermediate TenuresA. Wi