XX年5月新鄭市藍(lán)天商務(wù)花園戰(zhàn)略營(yíng)銷報(bào)告

1、藍(lán)天商務(wù)花園戰(zhàn)略營(yíng)銷報(bào)告共生地產(chǎn) 2021年5月英雄：英雄：“夫草之精秀者為英，獸之特群者為雄。是故聰明秀出謂之英，膽力過(guò)人謂之雄?！?劉邵人物志英雄者，乃人群中之豪杰，為天下先者。故眾人稱之為頭目、頭腦、頭頭、頭人。頭目者，先天下之敏目；頭腦者，先天下之睿智；頭頭者，先天下之首領(lǐng)；頭人者，先天下之英雄。先者，其所面對(duì)，乃一未知、未覺、未行、未為之世界。故，凡先天下者，先知、先覺、先行、先為是也。揚(yáng)雄法言 英英雄雄誕誕生生英雄出處，先天素質(zhì)決定著能否獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。城市背景解碼港區(qū)發(fā)展規(guī)模及前景市場(chǎng)分析客戶群分析SWOT分析藍(lán)天商務(wù)花園城市背景解碼p新鄭位于河南省中部，隸屬省會(huì)鄭州，是河南省對(duì)外開放

2、重點(diǎn)市和加快城市化進(jìn)程試點(diǎn)市，也是國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市和全國(guó)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)縣市。p新鄭是一座歷史悠久的古城。擁有8000年的裴李崗文化、5000年的黃帝文化和2700年的鄭韓文化。中華人文始祖軒轅黃帝，出生在新鄭，并在此一統(tǒng)天下，播撒文明，掀開了中華文明的歷史篇章，新鄭由此被譽(yù)為黃帝故里、中華第一古都。新鄭是一座文化燦爛的名城。p新鄭市轄3個(gè)街道、9個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)區(qū)：新建路街道、新華路街道、新煙街街道，和莊鎮(zhèn)、觀音寺鎮(zhèn)、梨河鎮(zhèn)、龍湖鎮(zhèn)、薛店鎮(zhèn)、孟莊鎮(zhèn)、新村鎮(zhèn)、辛店鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)，八千鄉(xiāng)、龍王鄉(xiāng)、城關(guān)鄉(xiāng)、港區(qū)。p新鄭市位于河南省中部，隸屬省會(huì)鄭州，區(qū)位交通優(yōu)越，位居省會(huì)鄭州、古都

3、開封、洛陽(yáng)等中原城市群的腹地，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著增強(qiáng)，已形成了橫跨東西、縱貫?zāi)媳薄⑤椛淙?、?lián)結(jié)周邊省、市的公路網(wǎng)，京廣鐵路、京珠高速公路、107國(guó)道等國(guó)家重要交通干線縱貫全境，南水北調(diào)、西氣東輸、鄭州環(huán)城高速、鄭石高速等國(guó)家、省、鄭州市的重點(diǎn)工程穿境而過(guò)。p鄭州快速發(fā)展，市區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，引起周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)活躍。p鄭州屬于全國(guó)二線城市，然而因其地處中原人口龐大的行政區(qū)域特殊性，及亞洲最大鐵路樞紐的交通區(qū)位特殊性，給鄭州帶來(lái)了大量的外來(lái)人口。外來(lái)人口的增加使房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，收入與消費(fèi)的差距嚴(yán)重失衡。具多方了解，鄭州目前人均月工資為1600元，然而房?jī)r(jià)已突破萬(wàn)元大關(guān)。p收入消費(fèi)失衡，市區(qū)可用地塊減少，房?jī)r(jià)

4、走高等一系列原因提升了鄭州周邊地區(qū)（縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投放量。雖然有著交通不便，配套不健全等諸多弊端，然而因其較城市低廉的價(jià)格還是網(wǎng)絡(luò)了大批消費(fèi)群；除此之外，快速發(fā)展的鄭州正在為升級(jí)直轄市而不懈努力。水漲船高，城市行政級(jí)別的提升加城市房?jī)r(jià)的上漲都促使了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)和投放量的增加。藍(lán)天商務(wù)花園港區(qū)規(guī)模及前景港區(qū)規(guī)模及前景p鄭州新鄭港區(qū)臺(tái)商投資區(qū)，地處華夏人文始祖軒轅黃帝出生建都之地河南省新鄭市，東與鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)一墻之隔，北距省會(huì)鄭州20公里。臺(tái)商投資區(qū)成立于2002年3月26日，位于鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)西側(cè)，它是一座新興的現(xiàn)代化航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，鄭州市規(guī)劃建設(shè)中的三大物流中

5、心之一，中原城市群經(jīng)濟(jì)隆起帶上的一顆璀璨明珠，河南省對(duì)外開放的重要窗口和基地。 p得中原者得天下。伴隨著中部崛起戰(zhàn)略、中原崛起戰(zhàn)略的加速推進(jìn)，鄭州新鄭港區(qū)臺(tái)商投資區(qū)迎來(lái)了新一輪對(duì)外開放、加快發(fā)展的春天。我們誠(chéng)摯歡迎國(guó)內(nèi)外企業(yè)、機(jī)構(gòu)和有識(shí)之士，攜手合作，共謀發(fā)展！ p按照鄭州市的總體規(guī)劃，港區(qū)臺(tái)商投資區(qū)的性質(zhì)為：河南省及鄭州市的航空門戶區(qū)，地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心，發(fā)展以現(xiàn)代加工制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主的，集文化娛樂、旅游服務(wù)、會(huì)議博覽、商務(wù)辦公、居住等于一體，城市設(shè)施完備的現(xiàn)代化城區(qū)。 p至2021年，規(guī)劃建設(shè)用地為1618平方公里，由北部新區(qū)、中部商貿(mào)區(qū)、南部工業(yè)園區(qū)構(gòu)成，現(xiàn)已形成臺(tái)商

6、投資區(qū)、名鞋工業(yè)園、國(guó)際航空物流園、韓國(guó)工業(yè)園構(gòu)成的一區(qū)多園的發(fā)展新模式；規(guī)劃人口為58萬(wàn)人。 鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)規(guī)劃區(qū)土地利用圖鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)現(xiàn)狀衛(wèi)星圖 鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)總體規(guī)劃跑道規(guī)劃圖p鄭州航空港區(qū)管委會(huì)黨委書記趙新民介紹，下一步，將加快航空港地區(qū)土地利用規(guī)劃的編制，爭(zhēng)取明年上半年全面開工建設(shè)航空港區(qū)。他還透露，今年9月底，鯤鵬航空基地將遷移至鄭州，春秋航空在鄭州設(shè)基地的具體事項(xiàng)也在洽談中，今后，河南人乘飛機(jī)出行將越來(lái)越便宜。規(guī)模相當(dāng)于17個(gè)新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)。p鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)地處中原腹地，在鄭州東南角，位于我國(guó)最繁忙的京廣航路的中部，又處于沿海地區(qū)和中西部地區(qū)的接合部，是我國(guó)重要的干線機(jī)場(chǎng)

7、。不過(guò)，對(duì)比鄭州市在全國(guó)公路、鐵路系統(tǒng)中的樞紐地位，航空運(yùn)輸最為薄弱，與鄭州市區(qū)域交通樞紐地位極不協(xié)調(diào)。p航空港與航空港區(qū)是兩個(gè)不同的概念。未來(lái)的航空港區(qū)，總體功能定位是全國(guó)大型復(fù)合樞紐機(jī)場(chǎng)和國(guó)際貨運(yùn)樞紐所在地，以航空客貨物流、臨空制造業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)等為主要功能的現(xiàn)代化生態(tài)型航空新城。p規(guī)劃的航空港區(qū)分為“一核兩區(qū)”，目前的航空港是機(jī)場(chǎng)核心區(qū)的一部分，在其北部和南部分別是物流商貿(mào)區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)。三個(gè)區(qū)域的總面積達(dá)138平方公里，相當(dāng)于17個(gè)現(xiàn)在的鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)。p航空港區(qū)西面以京廣鐵路為界，東、南、北三面以國(guó)家南水北調(diào)工程線路為界，包括新鄭市孟莊、薛店、龍王，中牟縣張莊、三官?gòu)R、九龍六個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的

8、部分土地。p在未來(lái)138平方公里的生態(tài)型航空港新城中，“一核兩區(qū)”將通過(guò)合理的產(chǎn)業(yè)布局和有效的交通組織連接到一起，功能完備、特色鮮明、協(xié)調(diào)統(tǒng)一。p其中，機(jī)場(chǎng)核心區(qū)面積約48平方公里，北部物流商貿(mào)區(qū)面積19.6平方公里，南部臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)面積26.5平方公里，其余43.9平方公里用地為水域和非城市建設(shè)用地。河南省人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州國(guó)際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要的通知豫政 200780號(hào) 各省轄市人民政府,省人民政府各部門:鄭州國(guó)際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要已經(jīng)省政府批準(zhǔn),現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。航空運(yùn)輸業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性和戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè),航空樞紐日益成為加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程和推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展

9、的重要支撐。加快航空運(yùn)輸業(yè)發(fā)展,建設(shè)鄭州國(guó)際航空樞紐,對(duì)促進(jìn)我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大對(duì)外開放、改善投資環(huán)境、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要意義。各級(jí)政府、各有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)航空運(yùn)輸業(yè)發(fā)展的重要性和緊迫性,把加快鄭州國(guó)際航空樞紐建設(shè)作為構(gòu)建現(xiàn)代化綜合交通樞紐和參與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的重要切入點(diǎn),加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),協(xié)調(diào)配合,確保規(guī)劃的順利實(shí)施。要按照統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施的原則,合理確定建設(shè)內(nèi)容,加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃區(qū)域的土地控制和空間管制,提高土地利用效率,既要滿足航空樞紐長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要,又要防止過(guò)度超前。要發(fā)揮航空樞紐集散效應(yīng),大力發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集,加大推動(dòng)航空貨運(yùn)發(fā)展的力度,以航空貨運(yùn)帶動(dòng)航空運(yùn)輸業(yè)加快發(fā)展。要加快

10、制定完善支持鄭州國(guó)際航空樞紐發(fā)展的各項(xiàng)政策措施,形成政策合力,確保規(guī)劃得到落實(shí)。要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)鄭州國(guó)際航空樞紐暨港區(qū)發(fā)展的組織領(lǐng)導(dǎo),鄭州國(guó)際航空樞紐規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)規(guī)劃的執(zhí)行、審批和管理。河南省人民政府 二七年十一月二十一日p國(guó)際航空樞紐發(fā)展成為主體趨勢(shì)。世界航空運(yùn)輸業(yè)長(zhǎng)期保持持續(xù)快速發(fā)展態(tài)勢(shì),發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)不斷加快以機(jī)場(chǎng)為核心的航空樞紐建設(shè),構(gòu)建中樞航線網(wǎng)絡(luò),擴(kuò)大機(jī)場(chǎng)規(guī)模,完善配套設(shè)施,使航空樞紐成為全球主干航線網(wǎng)絡(luò)的重要節(jié)點(diǎn)和航空運(yùn)輸業(yè)發(fā)展的主要平臺(tái)。航空樞紐以其對(duì)生產(chǎn)要素產(chǎn)生的巨大匯集作用,顯著提升了所在城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力,并逐步發(fā)展成為城市或城市群的重要功能區(qū)以及區(qū)域綜合交通樞紐,有力帶

11、動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程加快,未來(lái)較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)世界航空運(yùn)輸繼續(xù)保持旺盛需求,航空樞紐將呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。p據(jù)有關(guān)部門報(bào)告顯示：預(yù)期2035年總?cè)丝?0萬(wàn)人左右,其中為航空港服務(wù)的就業(yè)人口約10萬(wàn)人。 根據(jù)發(fā)展需要,遠(yuǎn)期在現(xiàn)規(guī)劃的南北兩翼發(fā)展框架基礎(chǔ)上可跨越港區(qū)西側(cè)的高速公路和鐵路向西發(fā)展,對(duì)南水北調(diào)中線工程總干渠東側(cè)區(qū)域?qū)嵤﹪?yán)格的保護(hù)措施,禁止開發(fā)建設(shè)。限制建設(shè)區(qū):機(jī)場(chǎng)建設(shè)用地周邊、飛行區(qū)凈空限高影響的區(qū)域。根據(jù)飛行區(qū)凈空限高,要對(duì)該區(qū)域的土地利用進(jìn)行控制,科學(xué)合理地引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)行為。對(duì)該區(qū)域內(nèi)不符合機(jī)場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展要求的已建成區(qū),要搬遷改造,同時(shí)對(duì)新上項(xiàng)目嚴(yán)格控制。 港區(qū)遠(yuǎn)

12、景規(guī)劃表明，該區(qū)域得到了政府的大力扶持。區(qū)域發(fā)展、區(qū)域人口數(shù)量增加又將使港區(qū)步入一個(gè)嶄新的臺(tái)階，與此同時(shí)，市場(chǎng)需求逐步加大，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生利好。藍(lán)天商務(wù)花園市場(chǎng)分析“4.15“4.15新政新政”出臺(tái)的背景分析出臺(tái)的背景分析1 1當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大表現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大表現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，一線城市瘋狂上漲上漲國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有如國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有如“隔靴搔癢隔靴搔癢”市場(chǎng)上投資、投機(jī)行為顯露盛行跡象市場(chǎng)上投資、投機(jī)行為顯露盛行跡象2021年3月份，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%， 達(dá)到近年來(lái)新高。09年下半年開始，全國(guó)房?jī)r(jià)再次瘋狂上漲，至2021

13、年第1季度，全國(guó)商品房銷售均價(jià)達(dá)5193元/平米，同比09 年1季度上漲162021年3月，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比均上漲，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3% 一線城市：一線城市：1010年年3 3月份與月份與0909年同期相比平均上漲年同期相比平均上漲5555 二線城市：四大二線城市二線城市：四大二線城市1010年年3 3月份與月份與0909年同期相比平均上漲年同期相比平均上漲4747 促使本輪房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的四大成因促使本輪房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的四大成因成因成因1 1：政府的兩面性：政府的兩面性推高房?jī)r(jià)北京：今年3月

14、份，通州新城規(guī)劃上報(bào)后，樓價(jià)與去年同期相比最高漲幅達(dá)330；深圳：4月2日，深圳城市更新辦法出臺(tái)后，部分片區(qū)的樓價(jià)也幾近翻倍；海南：國(guó)際旅游島獲批后，多個(gè)地方房?jī)r(jià)應(yīng)聲跳漲，甚至一日一價(jià)；調(diào)控房?jī)r(jià)2021年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳就進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提出了十一條工作措施，即“國(guó)十一條”；銀監(jiān)會(huì)于1月18日和2月25日分別上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；3月10日晚，國(guó)土資源部在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知，再次從土地方面來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)；兩兩面面性性成因成因2 2：信貸投放過(guò)量：信貸投放過(guò)量2021年第1季度，新增人

15、民幣貸款高達(dá)2.6萬(wàn)億元，占09年全年信貸投放量的27，預(yù)計(jì)達(dá)全年總貸款量的35，投放過(guò)量。成因成因3 3：市場(chǎng)供給不足：市場(chǎng)供給不足截止2021年3月底，全國(guó)主要重點(diǎn)城市（10個(gè)）商品房可售量按09年月平均銷售來(lái)算的話僅供銷售6個(gè)月，其中重慶、佛山、杭州的可售周期少于6個(gè)月。成因成因4 4：通脹預(yù)期加速：通脹預(yù)期加速2021年第1季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值80577 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)11.9%，比上年同期加快5.7個(gè)百分點(diǎn)， 增速達(dá)近四年來(lái)的最高2021年第1季度，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲2.2%，達(dá)到自08年以來(lái)的高峰， 同時(shí)工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲5.2%， 已連續(xù)9個(gè)月上漲政策的出臺(tái)是對(duì)

16、高房?jī)r(jià)呼聲的回應(yīng)政策的出臺(tái)是對(duì)高房?jī)r(jià)呼聲的回應(yīng)在四大因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了在四大因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了1212個(gè)月個(gè)月的上漲后，再次成為政府宏觀調(diào)控的核心的上漲后，再次成為政府宏觀調(diào)控的核心政府的殺手锏：政府的殺手锏：“4.15“4.15新政新政”出臺(tái)出臺(tái)共生觀點(diǎn)共生觀點(diǎn)2 2“4.15新政新政”評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)ONE 4.15新政與07年9.27新政相比力度更大在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的近幾年里，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響的信貸政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2021年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政與9.27新政相比力度更大，主要表現(xiàn)在：貸款

17、購(gòu)買第二套住房的家庭，首付由原來(lái)的40提高至50，對(duì)于貸款購(gòu)買地三套及以上住房的家庭，首付有原來(lái)的40提高至50以上4.15新政對(duì)市場(chǎng)的影響影響：提高入市門檻，二套房需求將受到抑制，市場(chǎng)上觀望盛行新政實(shí)施后，對(duì)于首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要多支付10萬(wàn)的首付款，但月供與利息卻分別下降614.34元、47441.16元；同時(shí)對(duì)于二次及以上購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在嚴(yán)格按政策執(zhí)行層面來(lái)說(shuō)，也只提高了10萬(wàn)首付款，月供利息也相應(yīng)的減少， 但對(duì)于按最近市場(chǎng)執(zhí)行來(lái)看的話，就大大提高了首付款，雖然月供減少了， 但總還款利息卻增加了，從而本次新政大大的抑制了二次及以上購(gòu)房者的需求，使市場(chǎng)進(jìn)入新一輪觀望期?！?.15新政新政”能把

18、房?jī)r(jià)降下來(lái)嗎？能把房?jī)r(jià)降下來(lái)嗎？TWO 政府打出“組合拳”，在調(diào)控措施頻出的背景下，政策高壓已經(jīng)形成2021.122021.122021.12021.12021.2-32021.2-3“4.15”“4.15”新新政政2021.2.20 銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法；2021.2.20 個(gè)人貸款管理暫行辦法出臺(tái)；2021.3.8關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知出臺(tái)；2021.12.9個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；2021.12.17開發(fā)商拿地首付款丌得低于全部土地出讓款的50%；2021.12.23關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知出臺(tái)；2021.1.10關(guān)于促

19、進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知出臺(tái)；2021.1.12央行宣布上調(diào)存款類存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；就短期來(lái)看，“量在價(jià)先”的市場(chǎng)規(guī)律決定了新政不可能會(huì)收到立竿見影的效果，房?jī)r(jià)將在成交量出現(xiàn)萎縮之后才趨于下行三大主體三大主體從中長(zhǎng)期來(lái)看，在新政實(shí)施之后市場(chǎng)主體間的博弈決定了房?jī)r(jià)在未來(lái)不可能大幅下降。調(diào)控動(dòng)真格，我們?cè)趺崔k？調(diào)控動(dòng)真格，我們?cè)趺崔k？THREETHREE p 做好持久戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備，最嚴(yán)厲的調(diào)控勢(shì)必造成更長(zhǎng)的調(diào)整周期。做好持久戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備，最嚴(yán)厲的調(diào)控勢(shì)必造成更長(zhǎng)的調(diào)整周期。p 備好糧草彈藥，迎接下一輪的市場(chǎng)上升期。備好糧草彈藥，迎接下一輪的市場(chǎng)上升期。p 研究分期付款，爭(zhēng)奪客源。研

20、究分期付款，爭(zhēng)奪客源。p 小項(xiàng)目找準(zhǔn)定位，快速出貨。小項(xiàng)目找準(zhǔn)定位，快速出貨。p 大項(xiàng)目謹(jǐn)慎開發(fā)，控制啟動(dòng)規(guī)模，提高產(chǎn)品素質(zhì)，增強(qiáng)過(guò)硬競(jìng)爭(zhēng)力。大項(xiàng)目謹(jǐn)慎開發(fā)，控制啟動(dòng)規(guī)模，提高產(chǎn)品素質(zhì)，增強(qiáng)過(guò)硬競(jìng)爭(zhēng)力。藍(lán)天商務(wù)花園客戶群分析要明確客戶群，首先我們要解決以下幾個(gè)問題：他們是誰(shuí)？他們擁有較高收入且具有現(xiàn)代居住、現(xiàn)代商務(wù)辦公意識(shí)的一類人,他們了解國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，認(rèn)可港區(qū)效應(yīng)、港區(qū)前景的一類人,他們有全國(guó)甚至全球貿(mào)易來(lái)往，經(jīng)常駐足于新鄭港區(qū)的一類人(或公司),他們?cè)谀?？港區(qū)周邊生活居民，人脈關(guān)系、生活背景都在當(dāng)?shù)兀蹍^(qū)內(nèi)政府部門、航空公司、商貿(mào)、休閑、旅游場(chǎng)所，港區(qū)周邊城市、縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全國(guó)其他城市

21、他們要什么？要取得真實(shí)有效的客戶購(gòu)房需求，就必須要讓客戶來(lái)說(shuō)話。參照有關(guān)法則針對(duì)性市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行研究。調(diào)研數(shù)據(jù)如下：74.7660.9448.213040.326.1824.1111.4913.5628.0673.82020406080位置交通價(jià)格小區(qū)配套面積戶型開發(fā)實(shí)力人文環(huán)境小區(qū)規(guī)模建筑風(fēng)格小區(qū)景觀物業(yè)管理 從上圖我們可以看出，交通、物業(yè)管理、價(jià)格排在客戶最關(guān)注選項(xiàng)的前三位，而配套、戶型、景觀可綜合為產(chǎn)品緊隨其后，品牌、建筑風(fēng)格及社區(qū)規(guī)模則分列后三位。 此結(jié)果從客戶角度論證了項(xiàng)目定位的幾個(gè)比較點(diǎn)的重要性。對(duì)本項(xiàng)目對(duì)接如下：主導(dǎo)因素與本項(xiàng)目的對(duì)接交通位置關(guān)注度74.76%目前距城市

22、中心較遠(yuǎn)，相對(duì)薄弱物業(yè)管理關(guān)注度73.82%立足最先進(jìn)的物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)r(jià)格關(guān)注度60.94%初步定價(jià)與市場(chǎng)價(jià)持平小區(qū)配套關(guān)注度48.21%智能安防，創(chuàng)新科技項(xiàng)目戶型關(guān)注度40.30%最完美的品質(zhì)戶型設(shè)計(jì)理念“經(jīng)典+超越+多功能”除交通之外，其余主導(dǎo)因素中，本項(xiàng)目均屬鄭州港區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的佼佼者。然而：對(duì)于傳統(tǒng)的居住理念，居住模式，交通偏遠(yuǎn)是不爭(zhēng)的事實(shí)。而對(duì)于藍(lán)天商務(wù)花園區(qū)別以往的產(chǎn)品類型、受重人群以及購(gòu)買意圖正與現(xiàn)存地塊相輔相成?？梢哉f(shuō)只有這樣的交通區(qū)位才能開發(fā)出真正意義上超越港區(qū)其他項(xiàng)目的產(chǎn)品。藍(lán)天商務(wù)花園SWOT分析S：價(jià)格優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)，推廣優(yōu)勢(shì)。W、剛性需求購(gòu)房者較少、不屬于

23、傳統(tǒng)概念上的居住區(qū)域、區(qū)域總體規(guī)劃未完成。O：鄭州市區(qū)及港區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃帶動(dòng)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)人口增加、比鄭州市區(qū)超低的價(jià)格、投資前景看好；產(chǎn)品用途多樣，可同時(shí)滿足居住、辦公等需求。T：新政策下達(dá)將引起的市場(chǎng)觀望、配套設(shè)施稀缺、噪音污染嚴(yán)重、未形成片區(qū)發(fā)展規(guī)模、未來(lái)的不可確定因素。便利的交通港區(qū)升值空間高品質(zhì)的產(chǎn)品組合現(xiàn)房效應(yīng)創(chuàng)造利潤(rùn)塑造品牌項(xiàng)目順利銷售樹立開發(fā)商口碑為后續(xù)地塊的開發(fā)打下基礎(chǔ)謀謀定定天天下下預(yù)則立，運(yùn)籌帷幄之中，決勝千里之外。項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位全盤營(yíng)銷策略全盤營(yíng)銷策略品牌運(yùn)作思路與品牌策略品牌運(yùn)作思路與品牌策略全盤營(yíng)銷戰(zhàn)略全盤營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷目

24、標(biāo)項(xiàng)目定位全盤運(yùn)作思路全盤營(yíng)銷策略全盤推廣策略聯(lián)排別墅精品多層項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目品牌資金資金品牌品牌&梯級(jí)營(yíng)銷目標(biāo)梯級(jí)營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目表層營(yíng)銷目標(biāo)快速銷售，平衡公司現(xiàn)金流?？焖黉N售，平衡公司現(xiàn)金流。項(xiàng)目中層營(yíng)銷目標(biāo)平衡公司現(xiàn)金流，樹立公司市場(chǎng)標(biāo)桿，為后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)打下基礎(chǔ)。平衡公司現(xiàn)金流，樹立公司市場(chǎng)標(biāo)桿，為后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)打下基礎(chǔ)。項(xiàng)目深層營(yíng)銷目標(biāo)雙品牌計(jì)劃雙品牌計(jì)劃樹立藍(lán)天商務(wù)花園的知名度。樹立藍(lán)天商務(wù)花園的知名度。樹立華亨置業(yè)的知名度。樹立華亨置業(yè)的知名度。項(xiàng)目附加營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目附加營(yíng)銷目標(biāo)成為港區(qū)開發(fā)企業(yè)的龍頭，成為港區(qū)片區(qū)開發(fā)的布道者。全案項(xiàng)目定位港區(qū)首席超絕品商住公園港區(qū)首席超絕品商住公園關(guān)鍵詞

25、人居、商務(wù)、品質(zhì)、別墅、未來(lái)、價(jià)值后期后期中期初期初期中期藍(lán)天商務(wù)花園樹立品質(zhì)快速銷售拔高形象提升價(jià)格品牌升級(jí)資金回籠項(xiàng)目整體運(yùn)作思路項(xiàng)目整體運(yùn)作思路全盤營(yíng)銷策略全盤營(yíng)銷策略市場(chǎng)標(biāo)桿市場(chǎng)認(rèn)可市場(chǎng)關(guān)注市場(chǎng)培育塑造品牌塑造品牌創(chuàng)造溢價(jià)創(chuàng)造溢價(jià)加速去化加速去化項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣全盤營(yíng)銷策略全盤營(yíng)銷策略當(dāng)?shù)禺?dāng)?shù)乜蛻羧嚎蛻羧亨嵵萼嵵菘蛻羧嚎蛻羧汉幽虾幽峡蛻羧嚎蛻羧喝珖?guó)全國(guó)客戶群客戶群 從全盤營(yíng)銷的角度，逐步實(shí)現(xiàn)客戶的升級(jí)和區(qū)域的擴(kuò)大，擴(kuò)寬銷售渠道實(shí)現(xiàn)快速銷售，讓更多的人了解藍(lán)天商務(wù)花園，塑造華亨品牌。A、客戶策略全盤營(yíng)銷策略全盤營(yíng)銷策略B、價(jià)格策略后期穩(wěn)中有升中期初期小幅快漲高開平走最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格目標(biāo)全盤營(yíng)

26、銷策略全盤營(yíng)銷策略C、營(yíng)銷策略通過(guò)初期推廣落實(shí)、價(jià)格策略，實(shí)現(xiàn)高舉高打，制造市場(chǎng)轟動(dòng)。通過(guò)中期拔高形象、提升品質(zhì)，增加項(xiàng)目附加值。三期通過(guò)一期、二期的推廣和口碑傳播，逐步完善項(xiàng)目品牌，同時(shí)通過(guò)物業(yè)管理，小區(qū)智能化影響，帶動(dòng)項(xiàng)目品牌升級(jí)。全盤營(yíng)銷策略全盤營(yíng)銷策略D、推盤策略在此，我們借兵家之言“以正和，以奇勝”作為本案推廣策略的主導(dǎo)方式。所謂“正”，即認(rèn)真分析市場(chǎng)，深入挖掘本案之“勢(shì)”，一切從實(shí)際出發(fā)。將本項(xiàng)目的賣點(diǎn)進(jìn)行綜合，分階段、有側(cè)重的進(jìn)行推廣；并且把拓展客戶的渠道延展開來(lái)，最大限度的利用資源。這樣就保證了一個(gè)強(qiáng)有力的推廣基礎(chǔ)?！捌妗?，是指在“正”的基礎(chǔ)上，將某些“點(diǎn)”進(jìn)行發(fā)散，出“奇”不

27、意，增大穿透、擴(kuò)大殺傷。正正 篇篇1 1地段篇：“借力打力，反客為主”故善戰(zhàn)人之勢(shì)，如轉(zhuǎn)圓石于千仞之山者，勢(shì)也。 直面本案之勢(shì)，區(qū)別與傳統(tǒng)地段，區(qū)別與傳統(tǒng)居住辦公產(chǎn)品。然而只有在這樣的地段才最具有投資價(jià)值，才是最好的身份象征，才能獲得最大程度上的便捷。推廣語(yǔ)推廣語(yǔ)全世界的焦點(diǎn)！全世界的焦點(diǎn)！升值篇：“以逸待勞”凡先處戰(zhàn)地而待敵者佚，后處戰(zhàn)地而趨戰(zhàn)者勞。故善戰(zhàn)者，致人而不致于人。出其所必趨，趨其所不意。后發(fā)而先至。如果說(shuō)投資具有時(shí)段性，過(guò)氣的選擇不能支持明天的需要。那么，在港區(qū)，升值沒有盡頭。從某種意義上講，交通支撐著區(qū)域經(jīng)濟(jì)命脈，國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈。從世界發(fā)展史我們可以看出，交通只有擴(kuò)張，沒有萎縮。

28、從港區(qū)發(fā)展史我們可以看出，港區(qū)的經(jīng)濟(jì)及規(guī)模只有擴(kuò)張，沒有萎縮。推廣語(yǔ)推廣語(yǔ)在這里，升值永無(wú)止境！在這里，升值永無(wú)止境！產(chǎn)品篇：拋磚引玉類以誘之，擊蒙也煤暖雙氣、5+12中空玻璃、300米地下深井水、無(wú)盲區(qū)社區(qū)監(jiān)控、建筑外墻磚；精品多層，聯(lián)排別墅，任何一點(diǎn)、一面都是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的升華。在此感謝華亨置業(yè)開發(fā)部，此類產(chǎn)品的問世，升級(jí)了當(dāng)?shù)亻_發(fā)市場(chǎng)。推廣語(yǔ)推廣語(yǔ)登峰造極，藝術(shù)盛宴！登峰造極，藝術(shù)盛宴！整合篇：環(huán)環(huán)相生相輔相成，聚小謀大。將所有項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)整合，包括市場(chǎng)前景，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀綠化、物業(yè)配套，成為多兵種聯(lián)合的全能型部隊(duì)。（主要用于前期整體形象宣傳）推廣語(yǔ)推廣語(yǔ)看似相同的背后往往有大不同！看似相同的

29、背后往往有大不同！奇奇 篇篇2 2服務(wù)篇：美人計(jì)兵強(qiáng)者，攻其將；將強(qiáng)者，伐其情?？紤]到項(xiàng)目產(chǎn)品形式及受重人群，前期成立專業(yè)化的物管公司并釋放信息。加深項(xiàng)目?jī)r(jià)值，最大程度上與居住人群、企業(yè)的心理靠攏。增值服務(wù)的提出在一定程度上借鑒酒店式公寓的服務(wù)特點(diǎn),提供社區(qū)班車,代辦機(jī)票,火車票等人性化服務(wù)類型,提倡細(xì)致入微，認(rèn)真負(fù)責(zé)。推廣語(yǔ)推廣語(yǔ)當(dāng)服務(wù)成為真摯的溝通！當(dāng)服務(wù)成為真摯的溝通！人文價(jià)值已成為業(yè)主置業(yè)當(dāng)中考慮的重要因素，居住在一個(gè)什么樣的區(qū)域，在現(xiàn)代化的信息時(shí)代十分重要。高品質(zhì)的項(xiàng)目吸引高品質(zhì)的人群，高品質(zhì)的人群塑造高品質(zhì)的環(huán)境。人文篇：李代桃僵戰(zhàn)爭(zhēng)之事，難得全勝，而勝負(fù)之訣，即在長(zhǎng)短之相較，乃有

30、以短勝長(zhǎng)之秘訣。 推廣語(yǔ)推廣語(yǔ)在這里，有真正的貴族。在這里，有真正的貴族。客群篇：擒賊擒王摧其堅(jiān)，奪其魁，以解其體。龍戰(zhàn)于野，其道窮也。 在銷售過(guò)程中，外聯(lián)部應(yīng)做好大人物（如港區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、機(jī)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)及其他港區(qū)辦公企業(yè)）的公關(guān)工作，通過(guò)他們使其下更多員工或部門參與到項(xiàng)目的認(rèn)知和購(gòu)買隊(duì)伍中。品牌運(yùn)作思路，品牌策略品牌運(yùn)作思路，品牌策略項(xiàng)目推廣項(xiàng)目落地品牌升級(jí)品牌形成Text in hereText in here項(xiàng)目品牌帶動(dòng)公司品牌營(yíng)銷推廣帶動(dòng)項(xiàng)目品牌運(yùn)籌帷幄，謀定而動(dòng)。是時(shí)勢(shì)造英運(yùn)籌帷幄，謀定而動(dòng)。是時(shí)勢(shì)造英雄？還是英雄創(chuàng)世紀(jì)？雄？還是英雄創(chuàng)世紀(jì)？展展露露鋒鋒芒芒推廣實(shí)施，項(xiàng)目公開。營(yíng)銷執(zhí)行成為焦點(diǎn)。推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃各節(jié)點(diǎn)推廣實(shí)施各節(jié)點(diǎn)推廣實(shí)施推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃維系客戶，持續(xù)銷售開盤強(qiáng)銷內(nèi)部認(rèn)籌形象