南方投資道街項(xiàng)目合作方案及價(jià)格策略

1、哈爾濱市道里西十二道街“海云國(guó)際商貿(mào)城”期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整合營(yíng)銷合作方案及定價(jià)策略日前，我們就哈爾濱市道里區(qū)西十二道街綜合改造項(xiàng)目“海云國(guó)際商貿(mào)城”的一期 工程的整合營(yíng)銷策略初案向貴司高層進(jìn)行了提案，得到了初步肯定并達(dá)成了良好共識(shí)。應(yīng)貴司要求，現(xiàn)提出雙方的合作方案（含取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與結(jié)算方式、整合營(yíng)銷策劃與執(zhí)行的 作業(yè)范疇），并對(duì)該工程中產(chǎn)權(quán)商鋪的定價(jià)策略提出我們的見(jiàn)解。合作方案在項(xiàng)目正式開(kāi)盤前，策劃費(fèi)按照月費(fèi)收取，價(jià)格為每月8萬(wàn)元人民幣，首次于雙方簽訂正式合同時(shí)支付，雙方合作由此正式啟動(dòng)。之后按月在每一整月日期的三個(gè)工作日內(nèi)支付。該項(xiàng)費(fèi)用待正式開(kāi)盤后從代理傭金中逐月扣除。2、代理傭金代理傭金為項(xiàng)目中

2、產(chǎn)權(quán)商鋪總銷售金額的2%|取，在正式開(kāi)盤后按月收取，以當(dāng)月實(shí)際成交金額計(jì)算。3、代理服務(wù)項(xiàng)目黑龍江省南方投資發(fā)展有限公司1、 前期策劃收費(fèi)我們所提供的服務(wù)項(xiàng)目如下:SWOT分析項(xiàng)目前期策劃（續(xù)）商業(yè)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位檔次定位業(yè)態(tài)定位功能定位主題定位經(jīng)營(yíng)方式定位形象定位價(jià)格定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建議總體形象理念建筑產(chǎn)品概念整體布局交通組織商鋪設(shè)計(jì)面積配比業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建議業(yè)種選擇業(yè)種組合比例業(yè)種功能設(shè)計(jì)品牌業(yè)種布局樓層主題廣告策劃與執(zhí)行整合傳播策劃及廣告策劃IMC整合包裝策劃與設(shè)計(jì)（VI識(shí)別系統(tǒng)，施工現(xiàn)場(chǎng)、銷售現(xiàn)場(chǎng) 包裝，等銷售道具）銷售道具（樓書(shū)、DM單張、現(xiàn)場(chǎng)POP等）的策劃、創(chuàng)意與設(shè)計(jì)公關(guān)促銷活動(dòng)的策劃

3、與組織實(shí)施廣告創(chuàng)意與設(shè)計(jì)（含報(bào)紙、廣播、雜志等）注媒介策劃與排期，公共媒介廣告的代理發(fā)布效果評(píng)估與戰(zhàn)術(shù)調(diào)整銷售執(zhí)行銷售推廣策略決策總體銷售戰(zhàn)略決策銷售戰(zhàn)術(shù)制定與執(zhí)行銷售全程實(shí)施銷售工具與道具準(zhǔn)備銷售人員的招募與培訓(xùn)銷售執(zhí)行（續(xù)）銷售全程實(shí)施（續(xù)）銷售成本測(cè)算與檔期安排銷售控制計(jì)劃銷售廣告的監(jiān)控、評(píng)估與戰(zhàn)術(shù)調(diào)整售后服務(wù)銀行按揭辦理產(chǎn)權(quán)證辦理注1影視廣告（含專題片）的創(chuàng)意、設(shè)計(jì)與制作不包含在傭金作業(yè)項(xiàng)目之內(nèi);2、在廣告設(shè)計(jì)與制作過(guò)程中，如需聘請(qǐng)演員（模特兒）、廣告攝影、購(gòu)買版權(quán)、題字或插圖等，由雙方另行協(xié) 商，費(fèi)用另計(jì)。產(chǎn)權(quán)商鋪的定價(jià)策略1、測(cè)算依據(jù)1）周邊地區(qū)（中央大街、十二道街及附近地下商業(yè)街

4、）的租金水平;2）商鋪投資者的預(yù)期回報(bào)率；對(duì)于成熟商圈成熟地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，除非發(fā)生極特殊的重大變動(dòng),其產(chǎn)權(quán)商鋪的升值空間通常較為有限，升值周期長(zhǎng)，升值速度緩慢。因此，投資 者的主要投資回報(bào)來(lái)自于商鋪的租金收益。因此，與我們項(xiàng)目同等地段的商鋪?zhàn)饨鹚绞俏覀冞M(jìn)行銷售價(jià)格的主要依據(jù)。2、價(jià)格公式及測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)1）價(jià)格測(cè)算公式（周邊同類商鋪的年使用面積租金-年投資回報(bào)率）X得房率=商鋪售價(jià)2）價(jià)格測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)中央大街及十二道街的現(xiàn)商鋪每月每平米（使用面積）的租金為：外鋪670元830元，內(nèi)鋪500600元；地下商業(yè)街（以金帝比較）約為330兀左右。年回報(bào)率確定為10%低于這個(gè)數(shù)值則對(duì)于投資者無(wú)吸引力;

5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的得房率最高只可達(dá)60%否則無(wú)法營(yíng)造良好的商業(yè)環(huán)境和購(gòu)物氛圍。3、商鋪價(jià)格測(cè)算1層外鋪:按每平米使用面積的租金為670元計(jì)算8,000元/年/平米（使用面積）-10%回報(bào)率=80,000元/平米（使用面積）80,000元/平米（使用面積）X60%#房率=售價(jià)48,000元/平米按每平米使用面積的租金為670元計(jì)算10,000元/年/平米（使用面積）-10%回報(bào)率=100,000元/平米（使用面積）100,000元/平米（使用面積）X60%#房率=售價(jià)60,000元/平米平均可得出1層外鋪的銷售均價(jià)應(yīng)為54,000元/平米（建筑面積）1層內(nèi)鋪:按每平米使用面積的租金為500元計(jì)算6,

6、000元/年/平米（使用面積）-10%回報(bào)率=60,000元/平米（使用面積）60,000元/平米（使用面積）X60%#房率=售價(jià)36,000元/平米按每平米使用面積的租金為600元計(jì)算7,200元/年/平米（使用面積）-10%回報(bào)率=72,000元/平米（使用面積）72,000元/平米（使用面積）X60%#房率=售價(jià)43,200元/平米平均可得出1層內(nèi)鋪的銷售均價(jià)應(yīng)為40,000元/平米（建筑面積）B、C、按照目前建筑結(jié)構(gòu)及所能進(jìn)行的布局調(diào)整，1層商鋪的面積配比為內(nèi)鋪、外鋪各占50%貝1層商鋪的總均價(jià)為47,000元/平米（建筑面積），總銷售額為4.23億元。-1層、2層商鋪:按每平米使用面

7、積的租金為330元為基數(shù)計(jì)算4,000元/年/平米（使用面積）-10%回報(bào)率=40,000元/平米（使用面積）40,000元/平米（使用面積）X60%#房率=售價(jià)24,000元/平米備注:1、如3層以上成功引進(jìn)知名品牌主力店并迅速集聚客流與人氣，并與2層有效互動(dòng)，則2層商鋪的價(jià)格可以獲得更好的支撐;2、按照一般商業(yè)項(xiàng)目層級(jí)客流的分布情況，可以將-1層和2層售價(jià)作通盤測(cè)算，在此暫不做細(xì)分。-1層、2層的總均價(jià)為24,000元/平米（建筑面積）兩樓層的總銷金額為4.32億元。綜上，海云商貿(mào)城一期工程-1、1、2層商鋪的預(yù)計(jì)總銷售額為8.55億元。4、其他影響因素的綜合考量1)哈爾濱商鋪投資市場(chǎng)的年

8、度總?cè)萘俊３醪焦浪悖?003至2004年度，哈爾濱產(chǎn)權(quán)商鋪的總銷售額在10億元以內(nèi)。2)同類項(xiàng)目的價(jià)格參考。哈爾濱萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)華納國(guó)際影城首層商鋪的外鋪均價(jià)為4,8000元/平米，內(nèi)鋪均價(jià)為36,000元/平米，內(nèi)外鋪總均價(jià)為4,2000元/平米（均為建筑面積）。3)“海云商貿(mào)城”一期工程的投資總額。我們估算的投資總額約為6億元。4)同類項(xiàng)目的客源爭(zhēng)奪與影響。 哈爾濱商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)火熱，江北地產(chǎn)以低價(jià)和升值空間為賣點(diǎn)也在分流有限的投資客源。5)先期開(kāi)盤商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等產(chǎn)權(quán)商鋪先行者開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)狀況將對(duì)投資者的心態(tài)產(chǎn)生影響。5、商鋪定價(jià)的總結(jié)分析1）必須考慮哈爾濱商鋪投資市場(chǎng)的

9、年度總?cè)萘渴怯邢薜摹?從我們以往的經(jīng)驗(yàn)看,和沿海及南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中心城市相比， 哈爾濱的外來(lái)投資者數(shù)量不多。雖然這座城市已經(jīng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，但斷言其具有足以吸引更廣闊地 域投資者的輻射范圍和影響力還為時(shí)尚早；2）在上述價(jià)格測(cè)算中， 我們所參照的租金水平已經(jīng)達(dá)到中央大街成熟商場(chǎng)的最高上限 ，而這一區(qū)域的租金在兩年中是比較穩(wěn)定的，尤其是在區(qū)域商鋪供應(yīng) 總量急劇加大的形勢(shì)下；雖然我們所處的地理位置成熟優(yōu)越，但新項(xiàng)目的旺 場(chǎng)仍需假以時(shí)日；3）以上價(jià)格測(cè)算是建立在主力店成功引進(jìn)、項(xiàng)目品牌定位鮮明獨(dú)到、項(xiàng)目獲得良好包裝等 諸多提升產(chǎn)品價(jià)值的條件和舉措均得到滿足的前提之上6、 關(guān)于商鋪面積分割的建議降低單鋪面積， 確?？們r(jià)處于合理的價(jià)格區(qū)間， 從而確保銷售單價(jià)不受貶低。 根 據(jù)以往的銷售經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為外鋪的單鋪總價(jià)在250萬(wàn)300萬(wàn)元之間、少量位置及戶型總價(jià)在500萬(wàn)800萬(wàn)元之間較為合理；外鋪的主導(dǎo)戶型的建筑面積應(yīng)控制在50平米以內(nèi)，內(nèi)鋪可以分割得更小，在1520平米之間，即總價(jià)在60萬(wàn)80萬(wàn)元之間。-1層和