《物業(yè)管理基本制度與政策》

1、物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材一、補(bǔ)充修改的說(shuō)明物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材編寫出版于2006年8月，近兩年來(lái)，物權(quán)法、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法和物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）相繼出臺(tái)，物業(yè)管理?xiàng)l例和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法也作了相應(yīng)修改。為適應(yīng)這一變化，避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，我們對(duì)物業(yè)管理基本制度與政策一書中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充和修改，其他三本教材中涉及物業(yè)管理制度和政策的內(nèi)容，也應(yīng)做相應(yīng)的修改和調(diào)整。二、修改的相關(guān)稱謂根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法和國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，將教材中的“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。三、修改的相關(guān)內(nèi)容（一）關(guān)于“業(yè)主大會(huì)制度”（第三章第一節(jié)）的修改2007年8月26日，國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定正式公布，自2007年10月1日起施行。1、修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例第十條的內(nèi)容為：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。2、修改后的物業(yè)管理

3、條例第十一條的內(nèi)容為：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3、修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條內(nèi)容為：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑

4、物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。4、修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例第十九條內(nèi)容為：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)

5、主。教材第三章第一節(jié)“業(yè)主大會(huì)制度”中的表述應(yīng)按上述內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)修改。（二）關(guān)于“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”（第三章第五節(jié)）的修改2007年11月26日，建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定(建設(shè)部令第164號(hào))發(fā)布，決定對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令第125號(hào)）進(jìn)行修改，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，同時(shí)刪去物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令第125號(hào)）中的以下內(nèi)容：第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。第十八條 符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。 不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的

6、，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級(jí)。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。據(jù)此，教材第三章第五節(jié)“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度”，其中涉及上述三個(gè)條款的相關(guān)內(nèi)容予以刪除。（三）關(guān)于“住宅專項(xiàng)維修資金制度”（第三章第七節(jié)）的修改2007年12月4日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（建設(shè)部令第165號(hào)），自2008年2月1日起施行，1998年12月1

7、6日建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住房1998213號(hào)）同時(shí)廢止。根據(jù)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法的相關(guān)規(guī)定，將“住宅專項(xiàng)維修資金制度”進(jìn)行相應(yīng)修改，修改后的教材“第三章第七節(jié)”的內(nèi)容為：第七節(jié) 住宅專項(xiàng)維修資金制度2007年12月4日，根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布了住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法，并于2008年2月1日起施行。該辦法對(duì)加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，都起著重要的作用。一、住宅專項(xiàng)維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門1、住宅專項(xiàng)維修資金的定義

8、住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3、管理原則住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行

9、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。4、監(jiān)督部門國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門負(fù)責(zé)全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。二、住宅專項(xiàng)維修資金的交存（一）住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體主要包括以下三類：1、住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。3、涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所

10、有。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。（二）住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額1、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。2、出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的

11、30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。（三）住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式1、商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。2、已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。3、未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。4、業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立

12、業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定的具體管理辦法實(shí)施。（四）住宅專項(xiàng)維修資金的管理1.業(yè)主大會(huì)成立前住宅專項(xiàng)維修資金的管理業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開(kāi)立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶代管。開(kāi)立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。業(yè)主大會(huì)成立前，已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府

13、財(cái)政部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托所在地商業(yè)銀行開(kāi)立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶負(fù)責(zé)管理。開(kāi)立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶帳。2.業(yè)主大會(huì)成立后住宅專項(xiàng)維修資金的管理業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門。直

14、轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度進(jìn)行管理。業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。三、住宅專項(xiàng)維修資金的使用（一）住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍和原則1、使用范圍住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。2、使

15、用原則住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。（二）住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則1、商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?、售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?、售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)

16、用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。（三）住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序1.住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前的使用程序（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；（2）住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織

17、實(shí)施使用方案；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支；（5）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；（6）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位2.住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后的使用程序（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅

18、專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；（2）業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支；（5）業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；（6）業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公

19、有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；（7）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。3、住宅專項(xiàng)維修資金的緊急使用程序發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：（1）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部

20、門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位（2）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支；業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)

21、當(dāng)責(zé)令改正；業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。（3）發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。（四）住宅專項(xiàng)維修資金的使用禁止住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第二十五明確規(guī)定，下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：1、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；2、依法應(yīng)當(dāng)由相

22、關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用3、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；4、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。（五）住宅專項(xiàng)維修資金使用的其他規(guī)定1.利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的限制條件（1）必須在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下。（2）利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。（3）利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑

23、物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。（4）利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意。（5）禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。2、下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：（1）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；（2）利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益；（3）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；（4）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。四、住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理（一）房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時(shí)住宅專項(xiàng)維修資金的處理

24、1、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。受讓人需要持住宅專項(xiàng)維修資金過(guò)戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。2、房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。（二）相關(guān)主體對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管義務(wù)1管理單位的法律義務(wù)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)，每年至少一次與專戶管理銀行核

25、對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：（1）住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；（2）發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；（3）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額（4）其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。2.專戶管理銀行的法律義務(wù)（1）專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。（2）直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專

26、項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行復(fù)核。（3）專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。3.審計(jì)、財(cái)政部門的監(jiān)督管理（1）住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督（2）住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。財(cái)政部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。（3）住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門

27、的監(jiān)督檢查。（三）住宅專項(xiàng)維修資金相關(guān)主體的法律責(zé)任1、公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金的；或?qū)⒎课萁桓段窗匆?guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的買受人的；以及未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由縣級(jí)以上地方人民政府財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正。2、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金前，將房屋交付買受人的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以下的罰款。3、挪用住宅

28、專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。（2）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級(jí)人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（3）直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一

29、級(jí)人民政府財(cái)政部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。4、違規(guī)使用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下法律責(zé)任：（1）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由上一級(jí)人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任（2）直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由上一級(jí)人民政府財(cái)政部門責(zé)令限期改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠

30、償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（3）業(yè)主大會(huì)違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令改正。5、縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、財(cái)政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。四、增加的相關(guān)內(nèi)容（一）物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定2007年3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議正式通過(guò)了中華人民共和國(guó)物權(quán)法，該法已于2007年10月1日起正式實(shí)施。物權(quán)法作為規(guī)范我國(guó)財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系的基本法律，是權(quán)利人對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施占有、使用

31、、收益和處分的基本準(zhǔn)則，是物業(yè)管理?xiàng)l例頒布以來(lái)，又一部對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的法律，其中第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關(guān)規(guī)定，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。根據(jù)物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關(guān)規(guī)定，在參考教材補(bǔ)充增加第四章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，原第四章“房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策”改為第五章。補(bǔ)充增加的教材第四章的內(nèi)容為：第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)業(yè)主共同擁有一棟建筑物時(shí)，各個(gè)業(yè)主對(duì)其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立的建筑物部分所享有的所有權(quán)和對(duì)供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修

32、繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱。物權(quán)法第七十條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)上述規(guī)定，我們知道，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：第一、業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專有部分占有、使用、收益和處分。第二、業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。即業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分如電梯、過(guò)道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。第三，業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。即業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。二、專有部分的

33、所有權(quán)1、業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者營(yíng)業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，例如，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得貸款等；還可以將住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分出售給他人，對(duì)專有部分予以處分。2、業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離。例

34、如，沒(méi)有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分；沒(méi)有水箱，水、電等管線，業(yè)主就無(wú)法使用自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分。由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業(yè)主對(duì)專有部分行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。例如，業(yè)主在對(duì)專有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲(chǔ)藏、存放易燃易爆危險(xiǎn)等物品，危及整個(gè)建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)，包括對(duì)專有部分享有的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)

35、利，這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中，業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。沒(méi)有業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)，就無(wú)法產(chǎn)生業(yè)主對(duì)專有部分以外共有部分的共有權(quán)，以及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。如果業(yè)主喪失了對(duì)專有部分的所有權(quán)，也就喪失了對(duì)共有部分的共有權(quán)及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。4、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營(yíng)性用房，會(huì)造成來(lái)往小區(qū)人員過(guò)多，外來(lái)人員雜且亂，干擾業(yè)主的

36、正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張，造成樓板的承重力過(guò)大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，用于商業(yè)目的，也會(huì)造成國(guó)家稅費(fèi)的大量流失。物權(quán)法第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的一個(gè)最基本的準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù)。如果業(yè)主確實(shí)因生活需要，如因下崗無(wú)收入來(lái)源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國(guó)家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有

37、利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，二者缺一不可。作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對(duì)此問(wèn)題作出規(guī)定。三、共有部分的共有權(quán)1、業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)，即每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未做特殊規(guī)定的情形下，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、國(guó)道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)物業(yè)管理用房、公用設(shè)施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利，還要依據(jù)物權(quán)法的

38、相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對(duì)共有部分共負(fù)義務(wù)。同樣，業(yè)主對(duì)共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對(duì)共有部分共負(fù)義務(wù)。同樣，業(yè)主對(duì)共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。由于業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又負(fù)有義務(wù)，有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。對(duì)此，物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費(fèi)用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住

39、為由，不交納暖氣費(fèi)用。2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬。物權(quán)法第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”需要注意的是，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說(shuō)綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說(shuō)綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，與物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定一致。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)

40、不得改變物業(yè)管理用房的用途?！?、建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際作法和存在問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外的通常做法，從易于操作，減少糾紛和保護(hù)業(yè)主利益的角度出發(fā),物權(quán)法第七十四條對(duì)建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定：（1）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。四、共有部分的共同管理權(quán)1、關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍物權(quán)法第七十六條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項(xiàng)需由

41、業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。（3）選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會(huì)委員，成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不遵守管理規(guī)約，責(zé)任心不強(qiáng)的業(yè)主委員會(huì)委員予以更換。（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理的管理水平如何，與業(yè)主利益有著直接的關(guān)系，通過(guò)業(yè)主大會(huì)集體決策，可以較好的

42、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使及費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，需要業(yè)主共同決定。（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。除上述所列事項(xiàng)外，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，也需要由業(yè)主共同決定。例如，如何對(duì)物業(yè)公司的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會(huì)協(xié)作等。2、關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則物權(quán)法第七十六條第一款規(guī)定：（1）決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及

43、其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（2）決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。3、關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)（1）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主是建筑區(qū)劃內(nèi)的主人。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理

44、機(jī)構(gòu)。因此，只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，行使專有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)做出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。所以物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)。如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的決定履行管理的職責(zé)。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，給予指導(dǎo)和協(xié)助。由于業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，其成立應(yīng)由業(yè)主自行籌備，自主組建。但是，一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主從不同的地方入住，互不相

45、識(shí)，而入住的時(shí)間又有先有后，有的相差幾年，因此，成立業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)有一定的難度。而業(yè)主大會(huì)的成立關(guān)系著業(yè)主如何行使自己的權(quán)利，維護(hù)自身的合法權(quán)益，關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，關(guān)系到建筑區(qū)劃內(nèi)的安定團(tuán)結(jié)，甚至關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的業(yè)主予以指導(dǎo)，提供想選的法律、法規(guī)及規(guī)章，提供已成立業(yè)主大會(huì)的成立經(jīng)驗(yàn)，幫助成立籌備組織，提供政府部門制定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主管理公約等示范文本，協(xié)調(diào)業(yè)主之間的不同意見(jiàn)，為業(yè)主大會(huì)成立前的相關(guān)活動(dòng)提供必要的活動(dòng)場(chǎng)所，積極主動(dòng)參加業(yè)主大會(huì)的成立大會(huì)等。（2）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定效力物權(quán)法第七十八條第一款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或

46、者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。這是因?yàn)椋瑯I(yè)主大會(huì)是由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)依據(jù)法定程序做出的決定，反映了建筑區(qū)劃內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲，代表和維護(hù)了建筑區(qū)劃內(nèi)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有實(shí)施業(yè)主大會(huì)作出的決定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作為自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，依據(jù)法定程序作出的決定，對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有約束力。對(duì)業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的，必須是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社

47、會(huì)道德，不損害國(guó)家、公共和他人利益的決定，上述三點(diǎn)必須同時(shí)具備，否則業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束力。物業(yè)管理?xiàng)l例第十九條第二款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)主要對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)如何行使，業(yè)主的合法權(quán)益如何維護(hù)等事項(xiàng)作出決定，例如，可以對(duì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出決定，對(duì)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約作出決定，對(duì)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員作出決定，對(duì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人作出決定，對(duì)籌集、使用

48、建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，對(duì)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定。無(wú)論業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出哪一項(xiàng)決定，對(duì)業(yè)主均具有約束力。（3）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的處置權(quán)目前，有些建筑區(qū)劃內(nèi)的個(gè)別業(yè)主，不遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)，損害了部分業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)這些行為如何處置，物權(quán)法第八十三條第二款作了規(guī)定，即“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危

49、險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失?！?、關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定（1）維修資金的所有權(quán)歸屬與使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。（2）管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。（3）建筑物及其附屬設(shè)施的管理業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃

50、內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。五、業(yè)主的訴訟權(quán)利1、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?，F(xiàn)實(shí)中，有可能有的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約，或者不依據(jù)法定程序作出某些決定，侵害業(yè)主的合法權(quán)益，針對(duì)這一情形，物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”這一規(guī)定，賦予了業(yè)主請(qǐng)求人民法院撤銷業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的不當(dāng)決定的權(quán)利。業(yè)主在具體行使這一權(quán)利時(shí)，還要依據(jù)民法通則、民事訴訟法等法律的規(guī)定。例如，除法律另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)在知道權(quán)利被侵

51、害之日起一定期限內(nèi)向人民法院提出撤銷的請(qǐng)求，要向有管轄權(quán)的人民法院提出，要有明確的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由等。2、業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。根據(jù)物權(quán)法第八十三條的規(guī)定，對(duì)于建筑區(qū)域內(nèi)任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等侵權(quán)行為，受到侵害的業(yè)主個(gè)人可以依據(jù)民事訴訟法等法律規(guī)定，向人民法院提起訴訟。同時(shí)，共同收到侵害的業(yè)主，可以推選代表人，依據(jù)民事訴訟法等法律的規(guī)定，向人民法院提出訴訟。（二）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）的規(guī)定為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法等有關(guān)規(guī)定，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部于2007年9月10日聯(lián)合印發(fā)了物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）（發(fā)改價(jià)格20072285號(hào)），2007年10月1日起施行。根據(jù)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充增加以下內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審一、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義1、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本。2、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審，是指價(jià)格主管部門為制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本