重慶大渡口經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況年度總結(jié)

1、一、大渡口區(qū)區(qū)域信息（一）大渡口區(qū)概況Ø 地處主城區(qū)西南部，濱臨長江。氣候溫和，地勢平坦，資源豐富，與九龍坡區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、沙坪壩區(qū)相鄰，與南岸區(qū)、巴南區(qū)隔長江相望。是重慶都市圈的重要組成部分，是重慶市中心城區(qū)十二個組團(tuán)之一。轄區(qū)面積103平方公里，現(xiàn)轄五街三鎮(zhèn)，有人口25.43萬，是人口最少的一個主城區(qū)。Ø 大渡口區(qū)是以冶金、建材、機(jī)械、輕工、為重要支撐的工業(yè)城區(qū)。區(qū)內(nèi)有重鋼集團(tuán)公司、中國十八冶金建設(shè)公司、重型鑄鍛廠等國有大中型企業(yè)近20家和一大批新興骨干企業(yè)，工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)和商圈建設(shè)如火如荼。Ø 大渡口過去是重慶市工業(yè)文明的搖籃，雖然現(xiàn)在仍然是重慶重要

2、的工業(yè)區(qū)，但隨著新一輪的城市規(guī)劃和整個重慶發(fā)展的需要，大渡口的城市功能定位也正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。（從工業(yè)園區(qū)向）大量有待開發(fā)的土地，對于重慶市來說，兩江，四岸地區(qū)最大的土地儲備就在大渡口區(qū)。所以對房地產(chǎn)有著非常好的開發(fā)潛力。（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展Ø 2006年，全區(qū)區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值77.3億元，人均區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到3741美元，城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到11481元和4790元，各項稅收及收入15.3億元，區(qū)級財政總收入9.2億元，連續(xù)多年被評為“重慶市工業(yè)十強(qiáng)區(qū)縣”。Ø 近年來，隨著重慶直轄、西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大渡口區(qū)私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈良好的態(tài)勢。&#

3、216; 在主城九區(qū)中，大渡口區(qū)的GDP排在最后，但是由于大渡口區(qū)常住人口比較少，人均GDP排在第三。（三）城市建設(shè)努力打造宜居城區(qū)Ø 營造城市綠化：完成中華美德公園一期、雙山公園一期和一批生態(tài)林、社區(qū)公園、城市道路景觀、城市雕塑建設(shè)，四年新增城市綠地面積278.4萬平方米，新增公共綠地面積108.5萬平方米，人均公共綠地面積達(dá)到8.42平方米，是2002年的4.4倍，2006年獲得“重慶市山水園林城區(qū)”稱號。Ø 改善空氣質(zhì)量：實(shí)施城區(qū)主干道瀝青罩面工程21萬平方米。全面完成“藍(lán)天行動”目標(biāo)任務(wù)，環(huán)境空氣質(zhì)量逐年好轉(zhuǎn)，市容市貌明顯變化。Ø 打造城市裝容：完成一批城

4、市夜景燈飾工程，基本消除城市無燈區(qū)。（四）交通狀況Ø 大渡口區(qū)交通便利，四通八達(dá)，擁有得天獨(dú)厚的水路、鐵路、公路立體交通網(wǎng)絡(luò)。Ø 1、水運(yùn)：大渡口區(qū)緊靠長江黃金水道，長江三峽蓄水后，大渡口區(qū)三十余公里的黃金水道可供萬噸巨輪長年通航，已有8個水運(yùn)碼頭。Ø 2、鐵運(yùn)：大渡口區(qū)內(nèi)川黔、成渝、襄渝鐵路交匯，有6個火車站，條鐵路專用線。Ø 3、公路交通：Ø （1）高速公路：通過重慶市外環(huán)高速公路上界路把大渡口帶入重慶的高速交通網(wǎng)，可快速進(jìn)入成渝、渝合、渝長、渝黔等高速公路；陳庹路、大件路的建成，讓大渡口與渝中區(qū)、沙坪壩、九龍坡拉近了距離。Ø （

5、2）區(qū)域路網(wǎng)：大渡口區(qū)從2005年開始打造和完善“六縱六橫”交通干線，其中的陳庹路已竣工通車。² “六縱線”指：袁茄路、陳庹路、華福路、郭伏路、濱江路及重鋼大道(暫定名)。² “六橫線”指：中壩路、金建路、雙山路、福茄路、新九中路及濱江路南段。Ø （3）城市干道：縱貫大渡口區(qū)南北的城市快速干道陳庹路北經(jīng)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)與成渝高速公路相連，只需3分鐘時間；西由上界高速公路與渝長高速公路相接，到重慶江北機(jī)場只需30分鐘，南有即將建設(shè)的重慶漁洞長江大橋，建成后到達(dá)巴南區(qū)，只需5分鐘；東經(jīng)重慶馬桑溪長江大橋接渝黔高速公路，只需10分鐘；從區(qū)內(nèi)210國道經(jīng)重慶鵝公巖長江大橋到

6、南岸區(qū)只需15分鐘。Ø （4）輕軌：輕軌2號線、5號線、8號線縱貫全區(qū)，其中2號線已經(jīng)投入使用。Ø 有了“四通八達(dá)”的交通網(wǎng)絡(luò)作保障，大渡口的“半小時主城區(qū)”已由夢想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。駕駛普通小車到市政府20分鐘，到沙坪壩20分鐘，到楊家坪、陳家坪5分鐘，到江北機(jī)場30分鐘，到南山15分鐘, 年底乘輕軌從新山村出發(fā)到較場口也只需20余分鐘。（五）城市規(guī)劃Ø “一二三四”的發(fā)展思路，即：瞄準(zhǔn)主城核心區(qū)“一個定位”，抓住經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和完善城市功能“兩個重點(diǎn)”，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)、城市、人口“三個規(guī)?！保七M(jìn)西南新城、建橋工業(yè)園、物流園區(qū)和社會事業(yè)工程“四大工程”。Ø 三化四區(qū)

7、：率先實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、高水平實(shí)現(xiàn)城市現(xiàn)代化、全方位實(shí)現(xiàn)區(qū)域生態(tài)化；新型工業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)、現(xiàn)代物流發(fā)展區(qū)、文化休閑功能區(qū)、生態(tài)和諧宜居區(qū)。Ø 大渡口物流園區(qū)是市政府規(guī)劃的四大物流園區(qū)之一。園區(qū)規(guī)劃建設(shè)一個中心區(qū)，兩個（陳家壩、伏牛溪）倉儲加工配送區(qū)，規(guī)劃占地面積3500余畝。 Ø 中心區(qū)指以馬桑溪高速路出口為中心，面積1300余畝的土地。包括綜合交易大廈、金屬材料加工配送中心、中醫(yī)藥綜合商務(wù)中心、新港港口四個子項目。Ø 陳家壩食品倉儲加工配送區(qū)，含大正食品加工廠、四三六處、鐵十七局、中儲豐收壩倉庫等，面積1000余畝。Ø 伏牛溪?；锲穫}儲配送區(qū)，含蘭成渝輸油末

8、站、伏牛溪油庫、市化輕601庫等，面積1200余畝。Ø 擬計劃經(jīng)5年左右時間的培育發(fā)展，把物流園區(qū)建設(shè)成為集現(xiàn)代運(yùn)輸、倉儲、分揀、包裝、加工、批發(fā)、展覽、展示、貨運(yùn)代理、電子商務(wù)等功能于一園的現(xiàn)代化、綜合性的大型物流基地，年交易額100億元，物流業(yè)將發(fā)展成為我區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)之一（六）區(qū)域發(fā)展前景Ø “重慶直轄的前10年看北部新區(qū)，后10年則看大渡口”。輕軌開通、重鋼環(huán)保搬遷、釣魚嘴旅游開發(fā)接踵而至，十里鋼城將要舊貌換新顏。盡管與解放碑的距離并不遠(yuǎn)，但大渡口在很多重慶人的意識中還是個灰色地帶。隨著重鋼主要生產(chǎn)線的搬遷，重慶市中心的濱江地帶將出現(xiàn)7500畝不可多得珍貴地段；大量公

9、園的修建，主題公園的規(guī)劃，大渡口將摘掉工業(yè)區(qū)的帽子，由重慶主城的價格洼地躍升為價值高地。（七）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀Ø 今年上半年，主城九區(qū)一共開盤145個，前三位情況是：渝北43個、江北32個、南岸29個；大渡口只有3個，位于第八，僅比巴南多。Ø 隨著環(huán)境的改善、交通的便捷以及一系列的優(yōu)惠政策，大渡口區(qū)迎來了新的一輪開發(fā)熱潮。今年上半年，大渡口去房地產(chǎn)開發(fā)完成投資76308萬元，同比增長1.6%；房地產(chǎn)開發(fā)施工面積198.9萬平方米同比增長3.4%；房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積45.84萬平方米，同比增長3.8倍；房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況：實(shí)際銷售面積29.1萬平方米，現(xiàn)房銷售面積7.13萬平方

10、米，期房銷售面積21.97萬平方米。Ø 對指標(biāo)：房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、房地產(chǎn)開發(fā)施工面積、房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積、實(shí)際銷售面積、現(xiàn)房銷售面積、期房銷售面積，用主城九區(qū)2007上半年的數(shù)據(jù)，進(jìn)行因子分析，大渡口排在了第七位。附：2007年上半年主城九區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)綜合指標(biāo)排位表區(qū)綜合因子得分排位渝北區(qū)1.834851南岸區(qū)1.226582九龍坡區(qū)0.778653江北區(qū)0.30484沙坪壩區(qū)-0.168455巴南區(qū)-0.420376大渡口區(qū)-0.794177渝中區(qū)-0.82838北碚區(qū)-1.1052991、定位Ø 現(xiàn)在大渡口主要致力于商業(yè)中心的打造，區(qū)域定位趨向于商業(yè)開發(fā)。結(jié)合大渡口特

11、定自然環(huán)境，將形成園林式的城市商業(yè)中心區(qū)，這是大渡口商業(yè)中心特有的主題思想。將商業(yè)中心、商業(yè)步行街作為核心區(qū)域設(shè)計，創(chuàng)造園林式步行街道尺度空間和購物環(huán)境。2、房地產(chǎn)投資仍將保持平衡增長Ø 由于輕軌二號線的開通，以及重鋼整體搬遷、山水園林城區(qū)建設(shè)等原因，大渡口區(qū)居住環(huán)境進(jìn)一步得到改善，房地產(chǎn)業(yè)將會迎來一次發(fā)展的大好機(jī)會。2007年預(yù)計本區(qū)房地產(chǎn)投資項目數(shù)為30個，其中有6個項目是新近開工項目。預(yù)計投資5000萬元以上的項目14個，上億元項目5個。3、舊城改造、拆遷安置和廉租房建設(shè)力度加大Ø 隨著政策的調(diào)整和重鋼搬遷，鋼花路沿線舊城改造呈加速趨勢，順祥·壹街區(qū)、新寶龍

12、·易城、陽明佳城、御景龍庭等樓盤強(qiáng)力推進(jìn)，施工面積預(yù)計45萬平方米，計劃投資4.7億萬。再加之安置房、廉租房建設(shè)力度加大，預(yù)計施工面積100萬平方米，1萬多套，投資7.1億元。4、大渡口的樓市正悄然涌動 Ø 近年來，大渡口樓市，隨著交通條件、環(huán)境質(zhì)量的不斷改善，特別是輕軌“較-新”線通車等利好刺激，一向不被人們看好的大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場已逐漸成為重慶房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域。業(yè)界有人預(yù)言：大渡口樓盤將是一只“原始股”，升值潛力巨大。開發(fā)大渡口，經(jīng)營大渡口，下單大渡口成為近期大渡口房市的新動向。5、開發(fā)商精心打造品質(zhì)樓盤 Ø 大渡口的房地產(chǎn)市場真正意義上啟動應(yīng)從2000年

13、開始，目前，大渡口房地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入快速發(fā)展期。據(jù)統(tǒng)計，近幾年來，大渡口區(qū)開工建設(shè)面積超過140萬，已完成銷售超過80萬。區(qū)域內(nèi)所開發(fā)樓盤的規(guī)模和檔次均較高，已涌現(xiàn)出朵力名都、新城明珠、天辰華府、錦天佳園、佳禾鈺茂豪俊閣、金色世紀(jì)等檔次較高的樓盤。且這些樓盤體量絕大部分在10萬平方米左右，均為小區(qū)住宅，注重生態(tài)園林景觀打造，小區(qū)設(shè)施配套完善。今年推出的新寶龍易城、順祥一街區(qū)等在配套、建筑形態(tài)設(shè)計上，都比以前樓盤的檔次高。6、住宅概念不斷更新充實(shí)Ø 2000年以前，大渡口住宅開發(fā)處于較低檔次開發(fā)，僅為滿足型物業(yè)開發(fā)，根本談不上住宅開發(fā)的概念運(yùn)作。近年來，大渡口的開發(fā)商受主城區(qū)開發(fā)商影響，

14、注重樓盤包裝和概念推新，住宅概念不斷推出更新，從較早的歐式家園、生態(tài)家園概念，到如今推出的新都市主義、生態(tài)社區(qū)、健康住宅、輕軌概念等等，同時，各樓盤開發(fā)商紛紛依靠市內(nèi)主流媒體進(jìn)行廣泛造勢，收到了較好效果。讓人們對大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場刮目相看。 Ø 新寶龍易城的主題式商業(yè)步行街+優(yōu)仕小公館；Ø 順祥一街區(qū)的高層住宅+購物中心+商業(yè)風(fēng)情步行街；Ø 最早的歐式住宅三木花園奉獻(xiàn)的是異域的生活情調(diào)；Ø 新城明珠提出的“健康住宅”增加了更多的人文關(guān)懷；Ø 秀水麗苑的小橋流水帶去了江南水鄉(xiāng)的風(fēng)韻；7、逐漸被其他區(qū)、縣消費(fèi)者所接受Ø 由于歷史原因和地理

15、交通原因，主城區(qū)市民不愿到大渡口區(qū)居住是不爭的事實(shí)，“寧愿城里一張床，不要大渡口一套房”是過去人們對大渡口區(qū)的真實(shí)心理寫照。隨著大渡口區(qū)城市建設(shè)、配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量不斷完善，特別交通瓶頸被打破，區(qū)域居住條件越來越好，已吸引了部分區(qū)域外的居民或外來人士在此購房居住，表現(xiàn)較突出的是大渡口區(qū)與九龍坡區(qū)接壤部分的樓盤，如朵力名都。而大渡口新城中心的天辰華府，已吸引了渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、高新區(qū)的購房人士。這預(yù)示著，大渡口區(qū)住宅樓盤的客戶來源已開始沖破區(qū)域“瓶頸”。8、輕軌帶動了需求Ø 大渡口區(qū)當(dāng)前的開發(fā)形式是圍繞輕軌和鋼花路展開。隨著商圈區(qū)域內(nèi)香港城、國瑞城、天泰金地廣場、順祥新銳壹街區(qū)等建筑群

16、的落成。Ø 沃爾瑪、易初蓮花、重百、新世紀(jì)、國美、蘇寧等等品牌商家的進(jìn)入，規(guī)劃近40萬平方米的大渡口商圈正在向重慶主力商圈的目標(biāo)步步前進(jìn)。顯然，輕軌的開通將帶來的潛在消費(fèi)人流和常住人口將加快這種前進(jìn)的速度。附：樓盤位置圖（2007上半年在售樓盤和預(yù)計下半年開盤的樓盤） 其中綠底紅字是2007年以前開盤樓盤，黃底紅字的是上半年開盤的樓盤，藍(lán)底紅字的預(yù)計是下半年開盤的樓盤。下同（八）房地產(chǎn)的發(fā)展前景Ø 過去是重慶市工業(yè)文明的搖籃，現(xiàn)在它也是重慶市一個重要的工業(yè)城區(qū)，那么大渡口也是有著巨大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)，平坦的地勢，大量有待開發(fā)的土地，對于重慶市來說，兩江，四岸地區(qū)最大的土地儲備就

17、在大渡口區(qū)。所以房地產(chǎn)有著非常好的開發(fā)潛力。Ø 大渡口區(qū)是后開發(fā)區(qū)，其優(yōu)勢不可低估。據(jù)悉：大渡口區(qū)政府提出了房產(chǎn)開發(fā)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量規(guī)模開發(fā)的要求，使大渡口房產(chǎn)開發(fā)顯示出了它非凡的魅力大手筆、大氣派、富有山水園林特色將是大渡口各大項目都具有的特點(diǎn)：比如近90公頃的大渡口城市商業(yè)中心；雙山社區(qū)占地1700畝，其中有1200畝生態(tài)公園，這在主城區(qū)是獨(dú)一無二的。隨著改革的深入，推進(jìn)城市化進(jìn)程的加快，置身于重慶市外環(huán)高速公路圈內(nèi)大渡口區(qū)迎來了房地產(chǎn)開的巨大潛力。1、發(fā)展趨勢Ø 在政府規(guī)劃的引導(dǎo)下，大渡口區(qū)呈點(diǎn)帶線，線帶面的發(fā)展趨勢。首先是文體路板塊，大渡口區(qū)傳統(tǒng)的金融、商業(yè)中

18、心，以這里為點(diǎn)，向輕軌新山村板塊方向延伸，然后以此為線，帶動大渡口區(qū)全面的發(fā)展。2、發(fā)展優(yōu)勢Ø 交通便捷：輕軌和袁茄路，將把大渡口和主城區(qū)的距離拉近，現(xiàn)在大渡口到解放碑只需要10多分鐘的時間，今年輕軌通車到大渡口，特別是隨著濱江路的建設(shè)，陳庹路的建設(shè)，袁茄路的建設(shè)，巴南和江津連接起來，改變大渡口的區(qū)位優(yōu)勢，將成為巴南的一個主要的通道。Ø 土地資源優(yōu)勢：在大渡口，在主城區(qū)，特別是在兩山，兩江之間，新山村站板塊有一塊80多平方公里的土地有待開發(fā)，發(fā)展的空間很大。再加上有34公里的長江的沿岸，有接近兩萬畝的中梁山森林公園，這些優(yōu)勢是比較獨(dú)特的。再一個就是有一個好的發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢，

19、雖然發(fā)展滯后，但是發(fā)展的起點(diǎn)可以更高一點(diǎn)，現(xiàn)在對整個土地進(jìn)行了規(guī)劃，特別是一些重要的基礎(chǔ)設(shè)施，重要的地產(chǎn)項目都進(jìn)行國際招標(biāo)，打造城市的名片，創(chuàng)造城市的品牌，提升的城市形象。Ø 環(huán)境改良的帶動需求。曾經(jīng)有句話是這樣形容大渡口生活環(huán)境的：“大渡口就是重鋼，重鋼就是大渡口”。由于重鋼和大渡口在歷史上的關(guān)聯(lián)，以至于現(xiàn)在在不少市民的心目中，大渡口區(qū)的生活環(huán)境總是同“空氣糟糕，商業(yè)落后，配套設(shè)施不完善”等負(fù)面形象相掛鉤。其實(shí)，這種觀念在如今是對大渡口區(qū)生活環(huán)境的誤解。為全面控制重鋼生產(chǎn)對環(huán)境的影響，重鋼已經(jīng)投入7000多萬元人民幣用于生產(chǎn)設(shè)備改造以及空氣污染控制工程。這里現(xiàn)在不僅再沒有粉塵滿天、

20、氣味難聞的情況，大渡口區(qū)的環(huán)境質(zhì)量已高于全市平均水平，大渡口的空氣環(huán)境已今非昔比。再加上重鋼的搬遷，大渡口以前給人們留下的陰影也將隨之而去。在沒有了環(huán)境影響的后顧之憂后，將吸引更多外區(qū)的消費(fèi)者到這里購房。Ø 增值空間大：當(dāng)前的主城，也只有大渡口區(qū)起點(diǎn)低、房價低（均價在主城九區(qū)中排第七，建面2725元/平方米），這就使未來的房價具有較大的增長空間。Ø 開發(fā)成本低：一級地多，拆遷量小，這就使開發(fā)企業(yè)具備了其他區(qū)無法具備的成本優(yōu)勢。3、前景（1）輕軌帶動發(fā)展Ø 重慶借輕軌炒作開發(fā)的樓盤大有其在，而輕軌起點(diǎn)大渡口更是受益非淺，由于這里大多樓盤房價偏低，加上輕軌通向這里，人

21、們到渝中區(qū)解放碑方便快捷，因此房屋升值空間巨大將是不容置疑的。區(qū)域內(nèi)無一例外地打出了輕軌牌，這是本區(qū)域房市一大特點(diǎn)。 （2）拆遷帶來機(jī)遇Ø 在大渡口區(qū)有大量已建成幾十年的舊房，同時還有大量改革開放初期修建的經(jīng)濟(jì)適用房，這些房屋建筑密度大、配套設(shè)施差，將成為新一輪拆遷的對象。大規(guī)模的拆遷將促進(jìn)房地產(chǎn)的梯度消費(fèi)，大量拆遷居民所補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用不可能去購買中高檔品質(zhì)的住房，大多數(shù)拆遷戶將選擇實(shí)惠的住宅，這給房價較低的大渡口帶來較大的市場機(jī)會，一部分拆遷群體正朝大渡口區(qū)涌動，正在大渡口區(qū)一手房、二手房市場上尋找自己的理想居家目標(biāo)。Ø 另外，大渡口政府決定將舊城改造納入西南新建設(shè)一同規(guī)劃，

22、即今后5年，將全面改造完成鋼花路一條線的舊城改造，改造舊城區(qū)面積占地約3000畝，新建成400萬平方米的商業(yè)大廈及住宅小區(qū)，再造一個新大渡口。重鋼的搬遷，舊址的改造也是一個大好的機(jī)遇。（3）開發(fā)商和消費(fèi)者相聚大渡口Ø 大渡口投資前景好，目前投資商增多：房地產(chǎn)外來巨頭的攻擊下，本土實(shí)力弱的房企就只有向區(qū)縣市場尋求商機(jī)，大渡口將成為更多開發(fā)商的選擇。Ø 對外區(qū)消費(fèi)者的吸引力將逐漸增強(qiáng)：Ø 近年來，大渡口區(qū)采取了一系列措施，加大環(huán)保工作力度，進(jìn)行環(huán)境治理，改善區(qū)域環(huán)境及形象，取得了極大的成績，生活環(huán)境得到了極大的改善。同時，交通條件的改善，拉近了大渡口與主城區(qū)的距離，擴(kuò)

23、大了區(qū)域內(nèi)客戶群體范圍。這兩點(diǎn)可以從愈來愈多的消費(fèi)者選擇大渡口區(qū)得到印證。 Ø 聰明的開發(fā)商已經(jīng)預(yù)見到大渡口區(qū)的未來市場前景，目前，已有30家左右的開發(fā)商將目光鎖定大渡口區(qū)，欲在這塊熱土上“掘金”。二、板塊分析Ø 板塊劃分：從地理位置、目前在大渡口區(qū)的地位、將來規(guī)劃的定位和發(fā)展的狀況不同，我把大渡口區(qū)一共分為四個板塊，如右圖所示。Ø 板塊劃分中的幾條主要路線：陳庹路、文體路、鋼花路、鋼花支路。Ø 陳庹路以西是雙山板塊；往東是文體路板塊和新山村板塊，這兩個板塊又接壤于文體路；鋼花路與鋼花支路分別是文體路板塊、新山村板塊同九宮廟板塊的分割線。Ø 在

24、四個板塊中，相對而言，文體路板塊和新山村板塊交通比較便捷，房地產(chǎn)的發(fā)展也處領(lǐng)跑位置。文體路板塊（一）文體路板塊概況Ø 該板塊是大渡口區(qū)的舊城區(qū)，東至鋼花路，南至文體路，西至陳庹路，北接九龍坡。其中的鋼花路，文體路和袁茄路部分路段，是大渡口區(qū)最繁華的街道。然而隨著時代發(fā)展，該板塊樓房陳舊不堪，商業(yè)分布零散，無法與城市發(fā)展同步，成為制約大渡口城市發(fā)展的絆腳石，所以大渡口區(qū)政府在開發(fā)新城區(qū)的同時也將大力實(shí)施對老城區(qū)的改造。Ø 從2007年開始大渡口區(qū)進(jìn)入大力改造舊城的建設(shè)中，并以文體路、建設(shè)村、躍進(jìn)村、袁茄路部分段為重要改造點(diǎn)。大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)將逐漸轉(zhuǎn)移到文體路板塊上來（二

25、）文體路板塊規(guī)劃Ø 本板塊以都市園林和建筑景觀為標(biāo)志，集運(yùn)動、休閑、娛樂、金融、餐飲、購物、居家等多位一體的大型高尚綜合性房產(chǎn)開發(fā)。以文體路為界分南北兩側(cè)分別進(jìn)行改造。該板塊改善完成以后，將大大改善居民的居住環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，提升城市服務(wù)功能，提高城市品位和檔次。Ø 目前，已有馬來西亞等國際知名投資商家和北京華聯(lián)、家樂福等國內(nèi)外頂級Shopping Mall（集成式購物中心）就該片區(qū)的投資和入駐經(jīng)營達(dá)成初步協(xié)議。預(yù)計在未來4-5年內(nèi)該區(qū)域?qū)⒊蔀橹貞c市具有代表性的親情大社區(qū)和商貿(mào)中心,是大渡口商業(yè)中心的重要組成部分。（三）房地產(chǎn)現(xiàn)狀1、隨著舊城的改造，文體路板塊綜合型樓盤逐漸推

26、出，率先出爐的是新寶龍易城和順祥一街區(qū)。他們均集運(yùn)動、休閑、娛樂、金融、餐飲、購物、居家等多位一體。2、戶型主要集中在2R和3R，套內(nèi)面積集中在54-100，與大渡口區(qū)長期發(fā)展的趨勢一樣，在戶型及面積需求上變化不是很大。3、由于現(xiàn)在用地比較緊張，產(chǎn)品向高容積率轉(zhuǎn)變，新寶龍易城（9.4）和順祥一街區(qū)（7.6）的容積率都較高，也就是樓層越來越高。附：文體路板塊2007年上半年在售樓盤信息名稱占地面積（）建筑面積（）主力戶型主力面積（）套內(nèi)均價（元/）開盤時間新寶龍易城（一期）25000（總）160000（總）2R54-7538002007.2.10順祥一街區(qū)（一期）50218（總）319535（總

27、）3R74.22105.1436002007.5.12朵力欣元16819614863R96-1133500（四）2007下半年預(yù)測1、伴隨著大渡口區(qū)交通的逐步完善、日益便捷，環(huán)境的改良，大渡口慢慢的為區(qū)內(nèi)外消費(fèi)者所接受，產(chǎn)品的需求量會呈上漲趨勢。2、房價相對來說比主城六區(qū)的都低，會吸引更多的中低收入者到這里買房或者投資。3、隨著需求量的增加、經(jīng)濟(jì)的增長，房價也將保持上漲趨勢。4、下半年將推出產(chǎn)品：富士達(dá)錦繡格林、鉑金云鼎、新寶龍易城（二期）、順祥一街區(qū)（二期）。附：個案分析一、新寶龍易城基礎(chǔ)資料表項目名稱新寶龍易城（一期）開發(fā)商重慶新寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展物業(yè)公司香港英聯(lián)華物業(yè)管理公司占地面積（）250

28、00總建筑面積（）16萬容積率9.4綠化率25%主力戶型（1#、4#）2R（62.7%）主力面積54-75開盤時間2007.2一期總戶數(shù)660銷售均價（元/）3800銷售率97.3%建筑形態(tài)高層物管費(fèi)（元月·）0.65公交路線224.225.818 輕軌2號營銷主題主題式商業(yè)步行街小區(qū)配套商業(yè)、花園等周邊配套重百、新世紀(jì)、育才小學(xué)、雙山公園、大渡口公園、重鋼醫(yī)院、建設(shè)村農(nóng)貿(mào)超市、中華美德公園、大渡口體育館、建設(shè)村農(nóng)貿(mào)超市 附：新寶龍易城外景圖規(guī)劃點(diǎn)評：整體規(guī)劃較好，建筑密度??；由一棟50層高的超高層樓房領(lǐng)銜，配合三棟30層以上的樓群，高低搭配，有層次感；其中，圖上的中間那棟樓有2層空

29、中花園，樓頂也是花園，一種人性化的設(shè)計，給業(yè)主提供了樓間休閑交流的場所；主題式商業(yè)步行街方便了業(yè)主的購物和休閑；豐富了小區(qū)的配套設(shè)施，同時也帶動了板塊的商業(yè)發(fā)展。二、規(guī)劃點(diǎn)評三、戶型點(diǎn)評：附：一室一廳（套內(nèi)49.4m2）戶型圖附：二室一廳（套內(nèi)70.52m2）戶型圖戶型點(diǎn)評：該戶型方正，干濕分區(qū)比較合理；但是，餐廳、廚房采光和通風(fēng)效果不好；還有客廳陽臺面積過大，有點(diǎn)浪費(fèi)，也不夠開敞；功能分區(qū)不合理。戶型點(diǎn)評：該戶型方正，緊湊；主臥通風(fēng)采光效果不好，且面積偏大，而次臥又偏??；功能分區(qū)不合理；衛(wèi)生間不能通風(fēng)采光。四、商業(yè)規(guī)劃商業(yè)部分招商范圍：證券交易所、銀行、郵政、通訊、小飾品、化妝品、服裝、鞋帽

30、、特色中餐、西餐、火鍋、連鎖小超市、美容美發(fā)、干洗店、儲蓄、茶坊、咖啡廳、水吧、餐吧、電影院、桑拿中心、SPA、足浴保健、酒吧、卡拉OK、運(yùn)動中心、電玩城、溜冰場、網(wǎng)吧。合作方式：產(chǎn)權(quán)購買、租賃。五、SWOT分析（一）項目SWOT矩陣n 優(yōu)勢（S）n 劣勢（W）² 政府支持² 地理位置好² 交通便捷² 主題式商業(yè)步行街² 配套齊全² 小區(qū)安全隱患² 戶型不合理n 機(jī)會（O）n 威脅（T）² 經(jīng)濟(jì)增長的帶動² 區(qū)域優(yōu)勢的帶動² 自身改良的帶動² 同質(zhì)產(chǎn)品分流需求² 潛在項目分流

31、需求（二）SWOT分析1、項目優(yōu)勢（1）政府支持Ø 大渡口區(qū)政府通過招商方式引進(jìn)具有實(shí)力的開發(fā)公司和實(shí)業(yè)公司來承擔(dān)部分舊城改造項目。新寶龍公司獲得了輕軌平安站周圍的四十余畝舊城改造項目。該地地處九龍坡區(qū)和大渡口的交界處，也是渝中區(qū)，江北區(qū)，南岸區(qū)進(jìn)入大渡口的主要道路袁茄路和雙山路的交匯點(diǎn)，是市、區(qū)兩級06，07年的重點(diǎn)工程，并被大渡口區(qū)列為“四大工程”之一（2）地理位置好Ø 地處大渡口區(qū)傳統(tǒng)的金融、商業(yè)中心，地理位置好；（3）交通便捷Ø 與輕軌2號線平安站相融、11條公交路線（206、224、225、235、272、818、806等），是大渡口區(qū)與主城其它區(qū)連接的

32、必經(jīng)之地，交通十分便利；（4）主題式商業(yè)步行街Ø 將引入五星級影院、大型量販KTV、大型品牌超市、炫酷酒吧與時尚咖啡館、知名餐飲等給人以都市感覺；（5）配套齊全Ø 擁有良好的周邊配套（重百、新世紀(jì)、育才小學(xué)、雙山公園、大渡口公園、重鋼醫(yī)院、建設(shè)村農(nóng)貿(mào)超市、中華美德公園、大渡口體育館、建設(shè)村農(nóng)貿(mào)超市等）。2、項目劣勢（1）小區(qū)安全隱患Ø 與輕軌2號線平安站相融，人流量大，存在小區(qū)安全隱患；（2）戶型不合理Ø 戶型設(shè)計不合理，采光通風(fēng)效果較差，功能分區(qū)不明顯。3、項目面對的威脅（1）區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化產(chǎn)品對客戶的分流Ø 同質(zhì)產(chǎn)品的競爭，分流了部分消費(fèi)者。

33、如：高層住宅+購物中心+商業(yè)風(fēng)情步行街的順祥壹街區(qū)；附：新寶龍易城與順祥一街區(qū)情況表名稱營銷主題戶型交通容積率綠化率裝修狀況一期供應(yīng)量7月26日均價（套內(nèi)）新寶龍易城主題式商業(yè)步行街優(yōu)仕小公館1R、2R輕軌2號線 11條公交路線9.425%精裝修660戶3800元/平方米順祥一街區(qū)高層住宅+購物中心商業(yè)風(fēng)情步行街2R、3R14條公交路線7.620%清水房630戶3600元/平方米（2）潛在項目的客戶分流Ø 來自潛在開發(fā)商的威脅。新特區(qū)的成立刺激了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也堅定了外地開發(fā)商來渝投資的決心，隨著產(chǎn)品供應(yīng)量的增加，對于本項目的后續(xù)項目會造成一定的威脅。如：預(yù)計2007年下半年推

34、出的富士達(dá)錦繡格林、鉑金云鼎、順祥一街區(qū)（二期）4、項目機(jī)會（1）經(jīng)濟(jì)增長的帶動Ø 重慶被批準(zhǔn)為新特區(qū)后，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，人民生活水平不斷提高，市場需求量將持續(xù)穩(wěn)步上漲；（2）區(qū)域優(yōu)勢的帶動Ø 大渡口有三點(diǎn)優(yōu)勢：一是動態(tài)變化最大，當(dāng)前的主城，也只有大渡口區(qū)起點(diǎn)低、房價低，這就使未來的房價具有較大的增長空間。二是一級地多，拆遷量小，這就使開發(fā)企業(yè)具備了其他區(qū)無法具備的成本優(yōu)勢。三是重鋼的搬遷，不僅使整個區(qū)摘掉了污染區(qū)的帽子，還在今后的擴(kuò)城運(yùn)動中，具有大量的土地。這對大渡口的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是機(jī)會。（3）自身改良的帶動Ø 本案后續(xù)項目如果在戶型設(shè)計上更加完善，會讓更

35、多的消費(fèi)者接受。新山村板塊（一）新山村板塊概況Ø 新山村板塊在文體路以南、鋼花路以西、陳庹路以東。借大渡口新生城區(qū)魅力與輕軌捷運(yùn)優(yōu)勢，面向大重慶以Shopping Mall（集成式購物中心）為重心，融入高級電梯公寓、市民休閑廣場、商務(wù)酒店、現(xiàn)代化寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)的復(fù)合地產(chǎn)項目，并作為打造大渡口區(qū)魅力的代表、重慶輕軌物業(yè)的典范，以重慶首個情境地產(chǎn)項目為開發(fā)設(shè)計理念，掀開新城中央第一生活大社區(qū)帷幕，領(lǐng)舞大渡口城市建設(shè)的飛躍發(fā)展。（二）新山村板塊規(guī)劃Ø 主城西進(jìn)，大渡口是重慶市第六大核心商業(yè)圈，如右圖紅線內(nèi)區(qū)域就是位于新山村板塊的大渡口中心商業(yè)區(qū)。Ø 深化設(shè)計方案的

36、初稿已經(jīng)完成，該方案依托大渡口公園，秉承以人為本的設(shè)計理念，旨在打造一個集山水、生態(tài)、休閑、購物為一體的購物公園。大渡口商業(yè)中心將分為商業(yè)街區(qū)、行政區(qū)、生態(tài)公園、商務(wù)中心和高品質(zhì)居住區(qū)。它將被建設(shè)為重慶市乃至全西南規(guī)模最大、最具特色的商業(yè)中心區(qū)。這里以香港城和國瑞城為中心展開。（三）房地產(chǎn)現(xiàn)狀新山村板塊通過近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)，整體城市面貌是嶄新的，樓盤品質(zhì)好，配套逐步完善。1、輕軌開通后，帶動了新山村站周圍的發(fā)展，2、本板塊在今年上半年沒有推出新的樓盤，只有以前開盤的一些樓盤在售（如下表所示）。3、該板塊目前在售樓盤所剩戶型均在90平方米以上的，其他小面積的1R和2R戶型房屋都售馨。附新山村板

37、塊在售樓盤信息樓盤名占地面積（m2）總建筑面積（m2）主力戶型主力面積（m2）開盤時間均價元/（m2）錦天康都900003150003R95-1122005-11-193400金地廣場236001365982R87-972005-12-283800天辰美苑423541778862R67-802006-03-192900松華68-862006-05-01國瑞城1233005360002R71-762006-08-273500祥和·御馨園340001000002R79-842006-12-313200（四）預(yù)測1、輕軌的開通，和商業(yè)中心的逐步形成，這里將迎來房地

38、產(chǎn)的輝煌時刻。2、商業(yè)中心的逐步形成，和交通狀況的逐步改善，這里也讓更多的消費(fèi)者所接受。集山水、生態(tài)、休閑、購物為一體的購物公園的逐步完成，這里將吸引周邊區(qū)、縣消費(fèi)者的到來。3、規(guī)劃建設(shè)的華立時代廣場項目，位于大渡口區(qū)商業(yè)核心區(qū)，占地1.6萬平方米，總建筑近10萬平方米，其中商業(yè)面積3萬平方米，停車位360余個。目前，該地塊城市居民拆遷已完畢，預(yù)計今年8月份將正式開工建設(shè)，建設(shè)周期約為30個月。建好以后，它將帶動大渡口的商業(yè)發(fā)展.4、預(yù)計今年下半年將推出秋實(shí)·華庭紫苑（三期），9月底天辰美苑推出商業(yè)部分。濱江板塊（一）濱江板塊概況Ø 這里位于鋼花路以東，東臨長江，地理位置好

39、，在未來5年內(nèi)，這里將成為大渡口房地產(chǎn)開發(fā)火熱的地方，一些高品質(zhì)的濱江樓盤就要誕生。（二）濱江板塊規(guī)劃Ø 用4至6年時間將該片區(qū)建設(shè)成為一個集現(xiàn)代化商業(yè)、辦公、休閑、娛樂、理想人居環(huán)境為一體的大型山水園林社區(qū)，并以此立足重慶、發(fā)展西部、輻射云貴川等地區(qū)。Ø 重鋼搬出后空出的7000多畝土地，目前引起了眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。據(jù)了解：對其用途，區(qū)委區(qū)政府目前正在規(guī)劃之中，有一點(diǎn)可以肯定，這7000畝的土地的最終效應(yīng)，不僅面向大渡口，更是面向全市。Ø 九宮廟舊城片區(qū)改造包括新城控規(guī)中的5個地塊和袁茄路以東片區(qū)（北起區(qū)武裝部、南至重鋼職工醫(yī)院二門診），占地300余畝，

40、區(qū)政府將通過市場運(yùn)作，引進(jìn)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，用4至6年時間將該片區(qū)建設(shè)成為一個集現(xiàn)代化商業(yè)、辦公、休閑、娛樂、理想人居環(huán)境為一體的大型山水園林社區(qū)，并以此立足重慶、發(fā)展西部、輻射云貴川等地區(qū)。 （三）房地產(chǎn)現(xiàn)狀1、本板塊主要生活著我市大型企業(yè)重鋼和重慶十八冶的職工和家屬。2、沿長江，從北往南，樓盤品質(zhì)越來越差，3、上半年開盤的有陽明佳城。附：濱江板塊在售樓盤信息樓盤名占地面積（m2）總建筑面積（m2）容積率綠化率%主力戶型主力面積（m2）開盤時間均價元/（m2）陽明佳3252R64-842007-01-203100（四）預(yù)測2、從潛在供應(yīng)情況來看，今年下半年將推出御

41、景龍庭項目，建筑面積3萬多方。主要面積集中于2464平房米，戶型為單間配套至兩室兩廳，并有少量躍層戶型.3、重鋼的搬遷，給濱江板塊帶來了機(jī)遇，首先是環(huán)境好了，搬遷后的7000多畝土地可用于開發(fā)。同時，該板塊臨江，這里將成為房地產(chǎn)開發(fā)商爭相搶奪的地方。雙山板塊（一）雙山板塊概況新雙山路Ø 雙山地塊位于大渡口區(qū)和三大工業(yè)園區(qū)的交界處，北為二郎科技新城和九龍工業(yè)區(qū)A區(qū)，南接上界高速公路，西面是九龍工業(yè)園B區(qū)，東臨九龍工業(yè)園A區(qū)和大渡口主城區(qū)。地塊交通便捷，四周被陳庹路、大件路、雙山路等城市快速干道、城市干道懷抱，可以有效地輻射大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)、高新區(qū)以及沙坪壩區(qū)。（二）雙山板塊規(guī)劃

42、16; 規(guī)劃中的雙山社區(qū)項目總建筑面積約300萬平方米?？傉嫉孛娣e約4300畝，整個項目可分為南北兩地塊，南區(qū)雙山公園社區(qū)地塊占地約1750畝，其中可進(jìn)行住宅建設(shè)的用地為550畝，擬進(jìn)行約50萬平方米住宅的建設(shè)，其余全部為規(guī)劃中的公園（占地面積為1044畝）和保護(hù)綠地（156畝）。北區(qū)地塊占地約2550畝，擬全部進(jìn)行住宅和配套設(shè)施的建設(shè)，住宅總建筑面積約為250萬平方米。南北兩塊地被規(guī)劃中的新雙山路分隔。Ø 北區(qū)地塊內(nèi)坡緩溝淺，為淺丘地形，總體地勢西南高，北東低。在規(guī)劃設(shè)計中沿著南北向的景觀大道進(jìn)行大型商業(yè)配套的布置，并在中心地段可以形成整個居住區(qū)的商業(yè)和行政中心，住宅以多層為主，輔

43、助以高層、小高層的住宅配合城市形象的設(shè)計。整個區(qū)域綠地面積約為510畝，主要文化教育設(shè)施的建設(shè)為規(guī)劃中學(xué)一所，小學(xué)三所。Ø 南區(qū)地勢較高，地形較為復(fù)雜，內(nèi)部景觀資源優(yōu)秀?！半p山公園”占地1000余畝，它不僅可以有效地調(diào)節(jié)公園社區(qū)的居住環(huán)境，也是整個北分區(qū)的綠化內(nèi)核。住宅的建設(shè)中，在靠近陳庹路的兩地塊以多層住宅為主，在靠近石方井水庫的地塊以四層及以下的低密度住宅和聯(lián)排式別墅為主，在景觀資源極其良好的區(qū)域，如水庫旁邊，局部點(diǎn)綴一些獨(dú)立式別墅。（三）房地產(chǎn)現(xiàn)狀1、今年上半年沒有新樓盤推出。2、目前在售的只有晉愉綠島，只剩下單套100平方米左右的房屋。3、在四個板塊中，這里房地產(chǎn)發(fā)展最慢。附

44、雙山板塊在售樓盤信息樓盤名占地面積（m2）總建筑面積（m2）容積率綠化率%主力戶型主力面積（m2）開盤時間均價元/（m2）晉愉綠島2080814026191.9393R92-1052006-05-273500（四）預(yù)測這里將圍繞著雙山公園，展開一系列的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)動。1、北部成為雙山的行政、商業(yè)中心。2、南部成為住宅中心。三、消費(fèi)者構(gòu)成² 大渡口區(qū)范圍內(nèi)有眾多國有大中型企業(yè)，是傳統(tǒng)的基地型經(jīng)濟(jì)，城市居民的生活工作大部分以區(qū)域中工業(yè)企業(yè)為主體，所以該區(qū)域消費(fèi)者的區(qū)域情節(jié)及依賴性較為嚴(yán)重。² 與重慶市幾個主城區(qū)相比大渡口的房價較低，區(qū)內(nèi)居住環(huán)境逐漸變好，在交通方面也得到飛速的提高，這樣吸引了其他區(qū)域內(nèi)拆遷戶的青睞，成為購房的選擇目標(biāo)。² 大渡口區(qū)雖然目前在大力發(fā)展城市建設(shè)，交通也得到改善，但偏遠(yuǎn)、陳舊的觀點(diǎn)還未完全從其他區(qū)域的消費(fèi)者腦海里抹去，所以吸引外區(qū)域的消費(fèi)者在大渡口區(qū)購房較少，特別是江北區(qū)和渝北區(qū)。² 以上綜述，大渡口區(qū)的購房群體還是以本區(qū)內(nèi)消費(fèi)者為主體，以附近區(qū)域的拆遷戶、經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的預(yù)購房者和看中本區(qū)內(nèi)升值潛力的投