交叉層壓木板公司建筑建設(shè)分析（范文）

1、CMC·泓域/建筑建設(shè)分析交叉層壓木板公司建筑建設(shè)分析目錄第一章 行業(yè)背景分析3第二章 公司簡介5一、 基本信息5二、 公司簡介5三、 公司主要財務數(shù)據(jù)6第三章 建筑與房地產(chǎn)市場運行機制8一、 分部組合計價8二、 房地產(chǎn)市場運行機制8第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程25一、 投資決策25第五章 建設(shè)工程勘察設(shè)計招標投標27一、 工程勘察設(shè)計招標27第六章 建設(shè)工程施工招標投標34一、 施工評標34第七章 設(shè)計施工總承包合同管理42一、 設(shè)計施工總承包合同履行管理42第八章 建設(shè)工程施工合同管理47一、 工程施工合同履行管理47第九章 建設(shè)工程監(jiān)理組織與規(guī)劃62一、 工程監(jiān)理實施細則62二、 工

2、程監(jiān)理規(guī)劃63第十章 建設(shè)工程風險管理66一、 工程風險分類66第十一章 綠色建筑特征及相關(guān)政策標準70一、 綠色建筑相關(guān)政策及標準70第十二章 裝配式建筑技術(shù)體系74一、 組合結(jié)構(gòu)體系74第一章 行業(yè)背景分析交叉層壓木板（CLT）也稱交錯層壓木材，是一種新型木建筑材料，采用窯干的杉木指接材經(jīng)分揀和切割成木方，經(jīng)正交(90度)疊效后，使用高強度材料膠合成實木板材，可按要求定制面積和厚度；其特點是將橫紋和豎紋交錯排布的規(guī)格木材膠合成型,強度可替代混凝土材料。交叉層壓木板（CLT）在1990年代初在歐洲開發(fā)，直到2000年代被廣泛使用，2015年被納入國際建筑規(guī)范。交叉層壓木板（CLT）可以用作建

3、筑的外墻、樓板材料。部分國家已經(jīng)將交叉層壓木板（CLT）用于高層建筑的建設(shè)，如加拿大CLT板材可能用于30層及以下的工程，芬蘭則為40層及以下。由于交叉層壓木板（CLT）產(chǎn)品取材天然，強度高，且具備防火功能，同時施工效率較高，對于天氣的要求也較低，受到綠色建筑行業(yè)的關(guān)注。近年來，伴隨著碳達峰、碳中和戰(zhàn)略的推進，建筑業(yè)的節(jié)能減排也成為行業(yè)發(fā)展一大趨勢，交叉層壓木板（CLT）產(chǎn)品具有良好的發(fā)展?jié)摿Γ贿^目前交叉層壓木板（CLT）仍處于推廣階段，市場滲透率較低。交叉層壓木板（CLT）產(chǎn)品目前主要在美國、歐洲、日本等國家使用。這主要是由于政策及環(huán)保等因素驅(qū)動的。美國環(huán)保署的VOC規(guī)定，使用具有最小不利

4、影響的環(huán)保產(chǎn)品以及綠色建筑倡議，推動了交叉層壓木板（CLT）產(chǎn)品的發(fā)展。2017年，美國發(fā)布了CLT設(shè)計施工規(guī)范，進一步推動了行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，對于行業(yè)起促進作用。歐洲地區(qū)的交叉層壓木板（CLT）產(chǎn)品使用較為普遍，采用木質(zhì)材料提高建筑的整體熱性能和耐用性，受到消費者的認可。日本地區(qū)在2013年批準了交叉層壓木材（CLT）草案，并發(fā)布了相關(guān)標準，截止2019年，日本CLT工廠已達8家，每年總產(chǎn)能超5萬立方米，產(chǎn)品出口至中國臺灣地區(qū)。全球市場范圍內(nèi)，交叉層壓木材（CLT）目前主要作為住宅材料使用，占比達到45%以上。這是由于交叉層壓木材（CLT）具有良好強度和抗震性能，在地震多發(fā)地區(qū)作為住宅建筑材料

5、受到市場認可。此外，交叉層壓木材（CLT）還可用于學校、學院和研究所等各種機構(gòu)場所，用于建造教室、圖書館、實驗室和圓形劇場的墻壁、地板和天花板等，這是由于交叉層壓木材（CLT）美觀。目前，中國交叉層壓木材（CLT）使用相對較少，市場認知度還不高。不過作為新興綠色建材之一，伴隨著國家碳中和戰(zhàn)略的推進，中國交叉層壓木材（CLT）市場規(guī)模有望快速增長。第二章 公司簡介一、 基本信息1、公司名稱：xxx集團有限公司2、法定代表人：戴xx3、注冊資本：1100萬元4、統(tǒng)一社會信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機關(guān)：xxx市場監(jiān)督管理局6、成立日期：2015-12-127、營業(yè)期限：2015-1

6、2-12至無固定期限8、注冊地址：xx市xx區(qū)xx9、經(jīng)營范圍：從事交叉層壓木板相關(guān)業(yè)務（企業(yè)依法自主選擇經(jīng)營項目，開展經(jīng)營活動；依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后依批準的內(nèi)容開展經(jīng)營活動；不得從事本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項目的經(jīng)營活動。）二、 公司簡介公司堅持誠信為本、鑄就品牌，優(yōu)質(zhì)服務、贏得市場的經(jīng)營理念，秉承以人為本，始終堅持 “服務為先、品質(zhì)為本、創(chuàng)新為魄、共贏為道”的經(jīng)營理念，遵循“以客戶需求為中心，堅持高端精品戰(zhàn)略，提高最高的服務價值”的服務理念，奉行“唯才是用，唯德重用”的人才理念，致力于為客戶量身定制出完美解決方案，滿足高端市場高品質(zhì)的需求。公司滿懷信心，發(fā)揚“正直、誠信、務

7、實、創(chuàng)新”的企業(yè)精神和“追求卓越，回報社會” 的企業(yè)宗旨，以優(yōu)良的產(chǎn)品服務、可靠的質(zhì)量、一流的服務為客戶提供更多更好的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及服務。三、 公司主要財務數(shù)據(jù)表格題目公司合并資產(chǎn)負債表主要數(shù)據(jù)項目2020年12月2019年12月2018年12月資產(chǎn)總額10153.188122.547614.89負債總額5921.504737.204441.13股東權(quán)益合計4231.683385.343173.76表格題目公司合并利潤表主要數(shù)據(jù)項目2020年度2019年度2018年度營業(yè)收入49949.4939959.5937462.12營業(yè)利潤12359.799887.839269.84利潤總額11271.60

8、9017.288453.70凈利潤8453.706593.896086.66歸屬于母公司所有者的凈利潤8453.706593.896086.66第三章 建筑與房地產(chǎn)市場運行機制一、 分部組合計價工程造價計算是通過分部組合而成的。建設(shè)項目可逐層分解為單項工程、單位工程、分部工程和分項工程。在確定工程設(shè)計概算和施工圖預算時，需要按工程構(gòu)成由下而上分部組合計價，在工程招標、投標及施工過程中，也需要按照分部分項工程進行組合計價。針對建筑市場競爭激烈、價格競爭突出、多次計價、交易周期長、風險大等運行特點，建筑業(yè)企業(yè)要從提高核心競爭力、提升合同管理水平、開展多種經(jīng)營、保持彈性組織、提高技術(shù)水平和新技術(shù)應用

9、能力、增強風險意識、加強風險管控等方面入手，開展市場經(jīng)營活動。政府則需要從完善工程建設(shè)組織模式、加強工程質(zhì)量安全管理、建立統(tǒng)一開放市場、加強承包履約管理、規(guī)范工程價款結(jié)算、提高從業(yè)人員素質(zhì)、推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、推行市場準入管理、建立市場誠信機制等方面引導或規(guī)范市場主體行為，建立公平競爭、保護市場主體合法權(quán)益、健康良性發(fā)展的建筑市場。二、 房地產(chǎn)市場運行機制在房地產(chǎn)市場中，市場主體有房地產(chǎn)需求者、房地產(chǎn)供給者、房地產(chǎn)中介，市場客體為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)。房地產(chǎn)市場是在相關(guān)法律、法規(guī)和監(jiān)督管理體系下運行的。（一）房地產(chǎn)市場供求1、房地產(chǎn)市場需求（1）房地產(chǎn)市場需求構(gòu)成。房地產(chǎn)市場需求

10、是指在特定時期內(nèi)、一定價格水平上，愿意購買且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。房地產(chǎn)市場需求包括以下三類。1）生產(chǎn)性需求。物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的房地產(chǎn)商品需求，其需求主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者，如企業(yè)廠房、商店商鋪、辦公用房、服務行業(yè)用房及其他生產(chǎn)經(jīng)營性用房等產(chǎn)生的需求。這類需求與社會生產(chǎn)經(jīng)營活動直接相關(guān)，是房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素存在而形成的需求。2）消費性需求。由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是居住房地產(chǎn)需求，其需求主體是居民家庭。這類需求具有廣泛性和普遍性。按住宅分類，居住消費需求又可分為花園別墅需求、高層住宅需求、多層住宅需求等不同檔次的居住房地產(chǎn)需求。政府購

11、買市場銷售的房地產(chǎn)作為辦公樓、公共租賃住房和廉租房房源時，也構(gòu)成房地產(chǎn)市場的消費性需求。3）投資性需求。人們購置房地產(chǎn)不是為了直接用于生產(chǎn)經(jīng)營和消費，而是將房地產(chǎn)作為一種價值形式儲存，在合適的時候轉(zhuǎn)售或出租，以達到保值增值的目的。投資性需求是由房地產(chǎn)的保值增值屬性引起的，本質(zhì)上屬于獲利性投資行為，房屋轉(zhuǎn)售是為了獲取差價收入，房屋出租是為了獲得租金收人。投資性房地產(chǎn)需求的存在對房地產(chǎn)市場有雙面作用。積極的一面是可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，房地產(chǎn)市場供過于求時，可以增加房地產(chǎn)需求；房地產(chǎn)市場供不應求時，可以增加房地產(chǎn)市場供給。消極的一面是可能會增加房地產(chǎn)市場需求泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失

12、衡，引起房地產(chǎn)價格大起大落。因此，對投資性房地產(chǎn)需求應加以適度控制。國際上通行的適度量化標準是，投資性購房量控制在房地產(chǎn)交易總量的20%以下。（2）房地產(chǎn)市場需求影響因素。1）國民經(jīng)濟發(fā)展水平。國民經(jīng)濟發(fā)展水平對房地產(chǎn)市場需求的影響主要包括兩大方面：一是投資規(guī)模，反映生產(chǎn)者對廠房、辦公樓等的需求水平；二是國民收入水平，反映國民對住宅、娛樂設(shè)施、科教文衛(wèi)等房地產(chǎn)的需求。國民經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)需求呈一種正相關(guān)關(guān)系。2）房地產(chǎn)資本收益。從生產(chǎn)者角度分析，房地產(chǎn)資本收益水平的提高會導致資本流向房地產(chǎn)業(yè)；從消費者或投資者角度分析，房地產(chǎn)資本收益水平的提高會導致投資目的和消費目的的需求水平和比例發(fā)生變動

13、。一般來講，收益水平提高會增加投資需求比重。但房地產(chǎn)資本收益提高通常意味著價格上漲，而價格上漲會引起需求下降，因此，房地產(chǎn)資本收益對房地產(chǎn)市場需求的影響是復雜的。3）利率水平。利率對生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求的影響是：生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求可以看作為一種投資，收益提高使得其與資本的邊際效率相比差距減小，對投資有抑制作用。利率對消費性房地產(chǎn)需求的影響是：房地產(chǎn)消費作為一種必要的消費品，且在消費結(jié)構(gòu)中占很大比重，利率對其影響可能微不足道。利率對投資性房地產(chǎn)需求的影響是：實際利率的提高會降低房地產(chǎn)需求水平，反之會提高房地產(chǎn)需求水平。4）通貨膨脹。從長期來看，房地產(chǎn)商品有保值功能，在存在通貨膨脹的情況下，房地產(chǎn)需求水

14、平也會出現(xiàn)增長。5）消費者收入水平和結(jié)構(gòu)。消費者收入水平對房地產(chǎn)市場需求的直接影響表現(xiàn)為對消費性房地產(chǎn)的需求，兩者基本上呈正相關(guān)關(guān)系；間接影響表現(xiàn)為收入水平的提高，會導致對消費需求的增加，消費需求的增加導致生產(chǎn)規(guī)模的擴大，進而導致對生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求的增加。6）房地產(chǎn)商品價格、其他商品價格及消費結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)商品價格上升，需求下降；在其他條件不變的情況下，其他商品價格上升會引起房地產(chǎn)市場需求下降，但由于消費結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)消費占有絕對地位，其他商品價格對其的影響不明顯。7）消費者對未來的預期。消費者對未來的預期很多，但對當前房地產(chǎn)市場需求而言，影響主要來自兩個方面：一是未來房價走勢，在“買漲不買跌”的

15、心理作用下，若預期未來房地產(chǎn)價格上升，則會增加當前房地產(chǎn)市場需求；二是對未來經(jīng)濟形勢和家庭收入的預期，若預期末來經(jīng)濟形勢和家庭收入向好的方向發(fā)展，則會增強當前消費信心，增加當前房地產(chǎn)市場需求。2、房地產(chǎn)市場供給（1）房地產(chǎn)市場供給構(gòu)成。房地產(chǎn)市場供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定時間內(nèi)，在一定價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意且能夠提供出售的數(shù)量。房地產(chǎn)市場供給分為增量房市場供給和存量房市場供給。1）增量房市場供給。增量房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)，可以增加社會房地產(chǎn)總量（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房地產(chǎn)不納入市場范疇考察）形成房地產(chǎn)市場供給。就某一時間段考察，新建房地產(chǎn)市場銷售

16、包括現(xiàn)房銷售和預售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積約占全國房屋竣工面積的30%。2）存量房市場供給。存量房是相對于增量房而言的，存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。存量房可以進入市場增加市場供給量，但不會增加社會房地產(chǎn)總量，存量房市場也被稱為二手房市場。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和社會房地產(chǎn)總量增加，二手房市場交易比重呈現(xiàn)出逐步上升趨勢。（2）房地產(chǎn)市場供給影響因素。1）土地供應量。土地（指開發(fā)建設(shè)用地）是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資源，與一般供求規(guī)律樣，開發(fā)建設(shè)可供利用的資源是制約房地產(chǎn)供給的因素，但特殊的是土地有限且不可替代，若加上政策的調(diào)整和限制，土地供應量是直接影響房地產(chǎn)市場供給量的首要因素。也正

17、因為如此，我國歷年來都將土地供應作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。2）房地產(chǎn)市場價格。房地產(chǎn)市場價格是影響房地產(chǎn)市場供給的一個重要因素。房地產(chǎn)市場供給與其他商品供給一樣，房地產(chǎn)市場價格越高，房地產(chǎn)市場供給也就越大。但由于土地資源的約束和開發(fā)建設(shè)周期長這兩個主要因素的制約，房地產(chǎn)市場供給價格彈性比較小。3）房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本通過影響生產(chǎn)供給的利潤，從而影響房地產(chǎn)市場供給。當其他條件不變時，開發(fā)成本上升，利潤下降，供給量減少。4）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平對房地產(chǎn)供給的影響通過兩個途徑傳導：一是開發(fā)技術(shù)水平提高，能夠提供新型優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)，刺激需求，從而推動供給增加；二是

18、開發(fā)建設(shè)水平提高，能夠縮短開發(fā)建設(shè)周期，降低開發(fā)建設(shè)資金成本并增加當前房地產(chǎn)市場供給量。5）政府政策。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資大、占用和消耗社會資源多，通常被政府作為調(diào)控投資的一個手段；同時作為占用社會資源大且需求廣泛的商品，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的措施也較多。因此，政策變動通常會對房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)生較大影響。6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，從投資開始到建成交付使用過程中可變因素多、風險大。在房地產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開項目時，對未來預期是占比很重的一個因素。未來預期良好，會增加一定時期內(nèi)的供給量。（二）房地產(chǎn)市場運行特點（1）區(qū)域性市場。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，因

19、而地域性很強，與周圍環(huán)境關(guān)系極為緊密，因而房地產(chǎn)市場屬區(qū)域性市場。周圍環(huán)境因素包括風俗習慣、氣候條件、地質(zhì)狀況、交通設(shè)施、市容與環(huán)境、商業(yè)設(shè)施、災害情況、污水處理、通信、給水排水、電力設(shè)備、學校、醫(yī)院、公共設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施等眾多物質(zhì)設(shè)施和自然條件，還包括社會治安、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟繁榮、人口狀況等社會經(jīng)濟因素。特定房地產(chǎn)項目與周邊環(huán)境是一種相互影響的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)市場價格和供求關(guān)系表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征。（2）周期性波動。房地產(chǎn)供求與經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)，隨著經(jīng)濟周期性波動，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出周期性波動，但兩者不完全同步，房地產(chǎn)市場周期性波動滯后于經(jīng)濟周期性波動。具體而言，房地產(chǎn)市

20、場需求能夠較快地反映經(jīng)濟發(fā)展狀況，滯后性不明顯；但由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，房地產(chǎn)市場供給滯后性相對明顯。其原因是房地產(chǎn)業(yè)的復蘇與發(fā)展是經(jīng)濟復蘇后固定資產(chǎn)投資增加的結(jié)果，而在經(jīng)濟衰退時在建的房地產(chǎn)開發(fā)項目不能馬上減少。（3）不完全競爭性。由于房地產(chǎn)供給市場進入的資格要求、資金能力限制、信息不對稱比較突出，因此，房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場。這種不完全競爭市場在不同的市場層級表現(xiàn)不同。房地產(chǎn)一級市場（土地出讓市場）可以認為是賣方壟斷市場，買方之間競爭；房地產(chǎn)二級市場屬于有限競爭市場；房地產(chǎn)三級市場相對一級、二級市場而言，是競爭性更強的市場。（4）層次性。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性決定了不同房地產(chǎn)市場的

21、層次性，如常說的一線城市房地產(chǎn)市場、二線城市房地產(chǎn)市場等。層次性還表現(xiàn)在同一區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給市場與需求存在檔次、標準等差異，如高檔住宅市場、普通住宅市場等。（5）多重性。房地產(chǎn)市場需求有生產(chǎn)性需求、消費性需求、投資性需求，因而房地產(chǎn)市場所交易的產(chǎn)品既是生產(chǎn)資料，又是消費資料，還是投資品，因此，從交易客體用途分析，房地產(chǎn)市場具有多重性。（6）多樣性。首先是交易對象的多樣性，包括土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)等；其次是交易方式的多樣性，包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等多種交易方式。（7）價格確定的復雜性。房地產(chǎn)市場交易價格是多種因素綜合作用的結(jié)果，價格確定復雜，需要房地產(chǎn)評估、咨詢等專業(yè)機構(gòu)運用專

22、業(yè)知識才能合理確定。（8）風險性。所有市場都有風險，但房地產(chǎn)市場風險較大。房地產(chǎn)市場的風險來自：政策性風險，是指因政府的產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟政策及某些干預措施而導致的不確定性，這種風險對供給方和需求方都產(chǎn)生影響。在預售情況下按期交房的風險，這種風險在供給和需求雙方均存在財務風險，包括生產(chǎn)供應商財務狀況惡化、資金鏈斷裂的風險，買方由于各種情況變化引起的支付能力風險。結(jié)構(gòu)性供求不均衡的風險，如住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性供求不均衡帶來的風險，這種風險主要存在于供給方。開發(fā)建設(shè)周期長引起的內(nèi)外風險，包括不可抗力風險等。（三）房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格是各種因素綜合作用的結(jié)果，除市場供求及競爭狀況外，影響

23、房地產(chǎn)價格的因素主要有以下四個方面。1、房地產(chǎn)自身因素和周邊環(huán)境因素自身因素主要是指房地產(chǎn)自身狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀，建筑物的外觀、朝向、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等。這些因素首先對房地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)生影響，而成本是確定價格的基準，是價格的下限。環(huán)境因素主要是指項目所在地的交通、教育、醫(yī)療、民風民俗、社會治安等狀況及氣候條件、地質(zhì)地貌、水文、環(huán)境污染等情況。這些因素影響消費者對房地產(chǎn)效用的評價，從而影響房地產(chǎn)價格。環(huán)境因素是由房地產(chǎn)項目的區(qū)域決定的，因此可以說，房地產(chǎn)價格第一位的決定因素是“位置”。2、行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、行政隸

24、屬關(guān)系調(diào)整、城市規(guī)劃與建設(shè)、社會保障等方面的法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要是指政治體制、社會穩(wěn)定、外交和軍事等。由于房地產(chǎn)的不可移動性及變現(xiàn)性差，行政與政治因素是消費者評估房地產(chǎn)價格的重要指標，因而其對房地產(chǎn)價格影響很大。與環(huán)境因素中的經(jīng)濟和社會因素不同，行政與政治因素對房地產(chǎn)價格影響作用的速度相對較快，而經(jīng)濟和社會因素的影響作用則是漸變式的。3、區(qū)域社會因素影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域社會因素包括區(qū)域人口、家庭狀況、心理、城市發(fā)展、城市化程度、社會治安、文化等因素。其中，區(qū)域人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）家庭狀況因素是指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等，文化因

25、素主要是指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。區(qū)域社會因素對房地產(chǎn)價格的影響作用，除供求關(guān)系影響外，更多的是心理因素影響。如-線城市和三線城市，沿海城市與內(nèi)地城市之間房地產(chǎn)價格的巨大差異，不是簡單的供求關(guān)系差異或者房地產(chǎn)造價差異造成的，在很大程度上是心理因素的影響。4、區(qū)域經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域經(jīng)濟因素主要是地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況等。這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理，就業(yè)率、收入水平和投資水平就越高，財政收入越多金融形勢就越

26、好，房地產(chǎn)市場需求也就越大，房地產(chǎn)價格總體水平也相應越高。針對房地產(chǎn)市場運行的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應從提高科學決策水平、增強預見性、加強營銷管理、重視新產(chǎn)品開發(fā)和應用、增強開發(fā)建設(shè)管理能力、加強風險管理等方面入手，開展市場經(jīng)營活動。企業(yè)和個人等微觀主體在市場運行中的行為具有盲目性、自發(fā)性和局限性，從而會導致市場供求不均衡狀況突出、引起市場波動，為避免這種不均衡和市場波動造成的負面影響，一方面需要強化政府的宏觀調(diào)控和對市場活動的監(jiān)管，另一方面則需要加強市場誠信體系建設(shè)。（四）宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管1、宏觀調(diào)控政府宏觀調(diào)控大致包括以下七個方面。（1）制定法律、法規(guī)。（2）制定規(guī)范與標準（國外大多由行業(yè)

27、協(xié)會或?qū)I(yè)組織編制）（3）對建筑市場承包商、專業(yè)人員的資質(zhì)資格進行管理。（4）安全和質(zhì)量管理（國外主要通過專業(yè)人員或機構(gòu)進行監(jiān)督檢查）（5）利用行業(yè)資料進行分析統(tǒng)計。（6）公共工程管理。（7）國際合作和國際市場開拓。2、市場監(jiān)管在政府干預市場的內(nèi)容中，除制定有關(guān)市場運行法律、法規(guī)、規(guī)范、標準，利用行業(yè)運行資料進行行業(yè)分析，推進國際合作和國際市場開拓等外，政府對于工程建設(shè)市場監(jiān)管的主要內(nèi)容和手段有以下六個方面。（1）市場準入管理。采用“負面清單”管理方式，但要進一步縮減市場準入負面清單，推動“非禁即入”普遍落實。（2）工程項目審批管理。推行工程建設(shè)項目審批制度改革，在現(xiàn)有審批制的基礎(chǔ)上，減少審批

28、內(nèi)容，優(yōu)化審批方式和流程，合理劃分審批階段，推行告知承諾制，縮短審批流程的時間。（3）政府投資項目（公共工程）管理。強化政府投資項目（公共工程）管理，包括：建立政府投資范圍定期評估調(diào)整機制，不斷優(yōu)化政府投資的方向和結(jié)構(gòu)；投資應當遵循科學決策、規(guī)范管理、注重績效、公開透明原則；加強對政府投資資金的預算約束，政府及其有關(guān)部門不得違法違規(guī)舉借債務籌措政府投資資金；加強政府投資項目前期工作，保證前期工作的深度達到規(guī)定要求；通過投資項目在線審批監(jiān)管平臺，使用在線平臺生成的項目代碼辦理政府投資項目審批手續(xù)（涉及國家秘密的除外）；投資主管部門或者其他有關(guān)部門應當在中介服務機構(gòu)評估公眾參與、專家評議、風險評估

29、的基礎(chǔ)上作出是否批準的決定；政府投資項目的建設(shè)投資原則上不得超過經(jīng)核定的投資概算；采取在線監(jiān)測、現(xiàn)場核查等方式，加強對政府投資項目實施情況的監(jiān)督檢查；項目單位應當通過在線平臺如實報送政府投資項目開工建設(shè)、建設(shè)進度、竣工等基本信息。（4）企業(yè)資質(zhì)和專業(yè)人員資格管理。隨著放管服深入推進，有關(guān)企業(yè)資質(zhì)和專業(yè)人員資格管理方式不斷深化改革，取消不必要的資質(zhì)資格，減少考核指標，簡化證明材料，推行網(wǎng)上審批和告知承諾制。（5）“雙隨機、一公開”監(jiān)管。對項目建設(shè)事中和事后有關(guān)監(jiān)管事項，實行“雙隨機、一公開”方式，即隨機抽取檢查對象，隨機選派執(zhí)法檢查人員，向社會公開檢查結(jié)果。（6）實行聯(lián)合驗收。制定施工圖設(shè)計文件

30、聯(lián)合審查和聯(lián)合竣工驗收管理辦法。將消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計文件審查，相關(guān)部門不再進行技術(shù)審查。實行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時聯(lián)合驗收，統(tǒng)一竣工驗收圖紙和驗收標準，統(tǒng)一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”（五）誠信體系建設(shè)1、工程建設(shè)領(lǐng)域誠信體系建設(shè)工程建設(shè)領(lǐng)域誠信體系建設(shè)的主要內(nèi)容可概括為以下六個方面（1）工程建設(shè)市場信用法規(guī)制度建設(shè)。（2）建筑市場各方主體和從業(yè)人員信用標準制定。（3）推進工程建設(shè)領(lǐng)域項目信息公開，設(shè)立項目信息和信用信息公開共享專欄或網(wǎng)站，集中公開工程建設(shè)項目信息和信用信息，或者推動建設(shè)全國性綜合檢索平臺，實現(xiàn)

31、工程建設(shè)項目信息和信用信息公開共享的“一站式”綜合檢索。（4）開展工程質(zhì)量誠信建設(shè)。完善工程建設(shè)市場準入、退出制度，加大對發(fā)生重大工程質(zhì)量、安全責任事故或有其他重大失信行為的企業(yè)及負有責任的從業(yè)人員的懲戒力度。（5）建立企業(yè)和從業(yè)人員信用評價結(jié)果與資質(zhì)審批、執(zhí)業(yè)資格注冊、資質(zhì)資格取消等審批審核事項的關(guān)聯(lián)管理機制（6）建立科學、有效的建設(shè)領(lǐng)域從業(yè)人員信用評價機制和失信責任追溯制度，將肢解發(fā)包、轉(zhuǎn)包、違法分包、拖欠工程款和農(nóng)民工工資等行為列入失信責任追究范圍2、個人誠信建設(shè)個人誠信建設(shè)的主要內(nèi)容可概括為以下五個方面。（1）加強個人誠信教育：大力弘揚信用文化；廣泛開展信用宣傳；積極推介誠信典型；廣泛

32、開展信用教育培訓。（2）推進個人信用記錄建設(shè)：推進完善個人實名登記制度；建立重點領(lǐng)域個人信用記錄。（3）建立個人信息安全、隱私保護與信用修復機制：保護個人信息安全、加強隱私保護。（4）規(guī)范推進個人信用信息共享使用：積極開展個人公共信用信息服務。（5）完善個人守信激勵和失信懲戒機制：為優(yōu)良信用個人提供更多服務便利；對重點領(lǐng)域嚴重失信個人實施聯(lián)合懲戒；推動形成市場性、社會性約束和懲戒機制。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程一、 投資決策投資決策的工作內(nèi)容主要是通過房地產(chǎn)市場調(diào)研，進行開發(fā)項目選擇，基于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析，作出合理的投資決策。房地產(chǎn)開發(fā)的成敗在很大程度上取決于投資決策分析的科學與否。（一）

33、房地產(chǎn)開發(fā)機會選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資機會選擇的思路一般是從宏觀逐步聚焦到微觀。首先，要從宏觀角度選定投資區(qū)域。房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，不同區(qū)域的投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不同，投資機會也有明顯差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應選擇投資環(huán)境良好、有市場前景、企業(yè)具有競爭優(yōu)勢且符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的投資區(qū)域。其次，要從中觀角度確定投資地區(qū)及具體城市。最后，在選定的投資城市中，根據(jù)所收集的城市房地產(chǎn)信息，從微觀層面選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和區(qū)位，并收集可供開發(fā)的房地產(chǎn)項目和可利用的資源。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目決策房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的目的是選擇具體的投資項目，具體包括市場分析、財務評價和項目決策三步。（1）市場分析。

34、市場分析主要是指分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格或租金水平。（2）財務評價。財務評價是指根據(jù)市場分析結(jié)果以及項目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計，就開發(fā)項目的經(jīng)營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價。（3）項目決策。項目決策是指結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、財務狀況及項目財務評價結(jié)果，對是否進行項目的投資開發(fā)作出決策。項目決策需要在策劃多個可供開發(fā)的項目方案基礎(chǔ)上，經(jīng)過對比分析，擇優(yōu)選定擬投資的項目。第五章 建設(shè)工程勘察設(shè)計招標投標一、 工程勘察設(shè)計招標工程勘察設(shè)計招標的主要環(huán)節(jié)有發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書，投標單位資格預審，編制和發(fā)售招標文件，組織踏勘現(xiàn)場等。（一）發(fā)布招標

35、公告或發(fā)出投標邀請書工程勘察設(shè)計招標可采用公開招標或邀請招標方式。采用公開招標方式的，需要發(fā)布招標公告；采用邀請招標方式的，需要發(fā)出投標邀請書。1、工程勘察設(shè)計招標公告招標公告主要內(nèi)容包括：招標條件；項目概況與招標范圍（說明本次招標項目的建設(shè)地點、規(guī)模、勘察/設(shè)計服務期限、招標范圍等）；投標人資格要求；招標文件獲?。煌稑宋募f交；招標公告發(fā)布媒介；招標人及招標代理機構(gòu)聯(lián)系方式。對于工程設(shè)計招標，還需包括技術(shù)成果經(jīng)濟補償。2、工程勘察設(shè)計投標邀請書投標邀請書主要內(nèi)容包括：招標條件。項目概況與招標范圍（說明本次招標項目的建設(shè)地點、規(guī)模、勘察/設(shè)計服務期限、招標范圍、標段劃分等）。投標人資格要求。招

36、標文件獲取。投標文件遞交。是否參加投標的確認，招標人及招標代理機構(gòu)聯(lián)系方式。對于工程設(shè)計招標，還需包括技術(shù)成果經(jīng)濟補償。（二）投標單位資格預審1、資格預審內(nèi)容采用公開招標方式的，招標人在發(fā)售招標文件前需從資質(zhì)、財務、業(yè)績和信譽要求等方面審查投標人資格。（1）資質(zhì)要求。投標人應具備與招標項目相適應的資質(zhì)條件。由同一專業(yè)的單位組成聯(lián)合體投標的，按照資質(zhì)等級較低的單位確定資質(zhì)等級財務要求。投標人“近年財務狀況表”應附經(jīng)會計師事務所或?qū)徲嫏C構(gòu)審計的財務會計報表，包括資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表和財務情況說明書的復印件，具體年份要求見投標人須知前附表。（2）業(yè)績要求。投標人“近年完成的類似勘察/設(shè)計項

37、目情況表”應附中標通知書和（或）合同協(xié)議書、發(fā)包人出具的證明文件，具體時間要求見投標人須知前附表。“正在勘察設(shè)計和新承接的項目情況表”應附中標通知書和（或）合同協(xié)議書復印件。（3）信譽要求。投標人“近年發(fā)生的訴訟及仲裁情況”應說明投標人敗訴的勘察/設(shè)計合同的相關(guān)情況，并附法院或仲裁機構(gòu)作出的判決、裁決等有關(guān)法律文書復印件，具體時間要求見投標人須知前附表。（4）項目負責人資格要求。工程勘察/設(shè)計項目負責人應具備工程勘察/設(shè)計類注冊執(zhí)業(yè)資格（如有）。“擬委任的主要人員匯總表”中應填報滿足要求的項目負責人相關(guān)信息。“主要人員簡歷表”中項目負責人應附身份證、學歷證、職稱證、執(zhí)業(yè)資格證書和社保繳費證明復

38、印件，管理過的項目業(yè)績應附合同協(xié)議書復印件。（5）其他主要人員要求。“擬委任的主要人員匯總表”中應填報滿足要求的其他主要人員相關(guān)信息?！爸饕藛T簡歷表”中其他主要人員應附身份證、學歷證、職稱證、有關(guān)證書和社保繳費證明復印件。（6）勘察設(shè)備要求?！皵M投入本項目的主要勘察設(shè)備表”應填報滿足要求的勘察設(shè)備。（7）其他要求。需要在投標人須知前附表中予以明確。2、投標人違規(guī)情形有下列情形之一的，屬于投標人違規(guī)（1）為招標人不具有獨立法人資格的附屬機構(gòu)（單位）。（2）與招標人存在利害關(guān)系且可能影響招標公正性。（3）與本招標項目的其他投標人為同一個單位負責人。（4）與本招標項目的其他投標人存在控股或管理關(guān)系

39、。（5）為本招標項目的代建人。（6）為本招標項目的招標代理機構(gòu)。（7）與本招標項目的代建人或招標代理機構(gòu)同為一個法定代表人。（8）與本招標項目的代建人或招標代理機構(gòu)存在控股或參股關(guān)系。（9）被依法暫?；蛘呷∠稑速Y格。（10）被責令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照（11）進入清算程序，或被宣告破產(chǎn)，或其他喪失履約能力的情形。（12）在最近三年內(nèi)發(fā)生重大勘察/設(shè)計質(zhì)量問題（以相關(guān)行業(yè)主管部門的行政處罰決定或司法機關(guān)出具的有關(guān)法律文書為準）。（13）被工商行政管理機關(guān)在全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中列入嚴重違法失信企業(yè)名單。（14）被最高人民法院在“信用中國”網(wǎng)站（WWW.creditc

40、hina.gO）或各級信用信息共享平臺中列入失信被執(zhí)行人名單。（15）在近三年內(nèi)投標人或其法定代表人、擬委任的項目負責人有行賄犯罪行為（以檢察機關(guān)職務犯罪預防部門出具的查詢結(jié)果為準）。（16）法律、法規(guī)或投標人須知前附表規(guī)定的其他情形。（三）編制和發(fā)售招標文件1、招標文件組成招標文件包括：招標公告（或投標邀請書）；投標人須知；評標辦法；合同條款及格式；發(fā)包人要求；投標文件格式；投標人須知前附表規(guī)定的其他資料。根據(jù)規(guī)定對招標文件所作的澄清、修改，也構(gòu)成招標文件的組成部分。2、招標文件的澄清與修改（1）招標文件的澄清。投標人對招標文件有疑問的，應按投標人須知前附表規(guī)定的時間和形式將提出的問題送達招

41、標人，要求招標人對招標文件予以澄清。招標文件的澄清以投標。投人須知前附表規(guī)定的形式發(fā)給所有購買招標文件的投標人，但不指明澄清問題的來源。澄清發(fā)出的時間距規(guī)定的投標截止時間不足15日，且澄清內(nèi)容可能影響投標文件編制的，應相應延長投標截止時間。（2）招標文件的修改。招標人以投標人須知前附表規(guī)定的形式修改招標文件的，應通知所有已購買招標文件的投標人。修改招標文件的時間距規(guī)定的投標截止時間不足15日，且修改內(nèi)容可能影響投標文件編制的，應相應延長投標截止時間。3、招標文件的發(fā)售凡有意參加投標者，可在招標公告或投標邀請書中明確的時間和地點購買招標文件。招標文件也可由招標人在接到申請后及時郵寄給有意參加投標

42、者。采用電子招標投標方式的有意參加投標者可通過指定的電子招標投標交易平臺下載電子招標文件。4、招標文件的異議投標人或者其他利害關(guān)系人對招標文件有異議的，應當在投標截止時間10日前以書面形式提出。招標人應在收到異議之日起3日內(nèi)作出答復；作出答復前，應暫停招標投標活動。（四）組織踏勘現(xiàn)場投標人須知前附表規(guī)定組織踏勘現(xiàn)場的，招標人按投標人須知前附表規(guī)定的時間、地點組織投標人踏勘項目現(xiàn)場。部分投標人未能按時參加，不影響踏勘現(xiàn)場的正常進行。投標人踏勘現(xiàn)場發(fā)生的費用自理。除招標人原因外，投標人自行負責在踏勘現(xiàn)場中所發(fā)生的人員傷亡和財產(chǎn)損失。招標人在踏勘現(xiàn)場中介紹的工程場地和相關(guān)的周邊環(huán)境情況，供投標人在編

43、制投標文件時參考，招標人不對投標人據(jù)此作出的判斷和決策負責。第六章 建設(shè)工程施工招標投標一、 施工評標（一）初步評審1、初步評審內(nèi)容根據(jù)國家發(fā)展改革委等九部委頒布的標準施工招標文件，初步評審屬于對投標文件的合格性審查，評審內(nèi)容包括以下四個方面。（1）投標文件形式審查。具體包括以下內(nèi)容。1）提交的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證是否與投標單位的名稱一致。2）投標函是否經(jīng)法定代表人或其委托代理人簽字并加蓋單位章。3）投標文件的格式是否符合招標文件要求。4）聯(lián)合體投標人是否提交了聯(lián)合體協(xié)議書，聯(lián)合體的成員組成與資格預審的成員組成有無變化，聯(lián)合體協(xié)議書的內(nèi)容是否與招標文件要求一致。5）報價的唯一性。

44、不允許投標單位以優(yōu)惠的方式，提出如果中標可將合同價降低多少的承諾。這種優(yōu)惠屬于一個投標兩個報價。（2）投標人資格審查。對于未進行資格預審的，需要進行資格后審，資格審查的內(nèi)容和方法與資格預審相同，包括營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證等資格證明文件的有效性，企業(yè)財務狀況，類似項目業(yè)績，信譽，項目經(jīng)理，正在施工和承接的項目情況，近年發(fā)生的訴訟及負債情況，聯(lián)合體投標人提交聯(lián)合體協(xié)議書的情況等。（3）投標文件對招標文件的響應性審查。具體包括以下內(nèi)容。1）投標內(nèi)容是否與投標人須知中的工程或標段一致，不允許只投招標范圍內(nèi)的部分專業(yè)工程或單位工程的施工。2）投標工期應滿足投標人須知中的要求，承諾的工期可比招

45、標工期短，但不得超過要求3）工程質(zhì)量的承諾和質(zhì)量管理體系應滿足要求。4）提交的投標保證金形式和金額是否符合投標人須知的規(guī)定。5）投標人是否完全接受招標文件中的合同條款，如果有修改建議的話，不得對雙方的權(quán)利、義務有實質(zhì)性背離且需為招標單位所接受。6）核查已標價的工程量清單。如果有計算錯誤，單價金額小數(shù)點有明顯錯誤的除外，總價金額與依據(jù)單價計算出的結(jié)果不一致時，以單價金額為準修正總價；若是書寫錯誤，當投標文件中的大寫金額與小寫金額不一致時，以大寫金額為準。評標委員會對投標報價的錯誤予以修正后，請投標單位書面確認，作為投標報價的金額；投標單位不接受修正價格的，其投標作廢標處理。7）投標文件是否對招標

46、文件中的技術(shù)標準和要求提出不同意見。（4）施工組織設(shè)計和項目管理機構(gòu)設(shè)置的合理性審查。具體包括以下內(nèi)容。1）施工組織的合理性。具體包括施工方案與技術(shù)措施、質(zhì)量管理體系與措施、安全生產(chǎn)管理體系與措施、環(huán)境管理體系與措施等的合理性和有效性。2）施工進度計劃的合理性。具體包括總體工程進度計劃和關(guān)鍵部位里程碑工期的合理性及施工措施的可靠性、機械和人力資源配備計劃的有效性及均衡施工程度。3）項目組織機構(gòu)的合理性。具體包括技術(shù)負責人的經(jīng)驗和組織管理能力、其他主要人員的配置及技術(shù)和管理能力是否滿足實施招標工程的需要。4）擬投入施工的機械和設(shè)備。具體包括施工設(shè)備的數(shù)量、型號能否滿足施工的需要，試驗、檢測儀器設(shè)

47、備是否能夠滿足招標文件的要求等。初步評審內(nèi)容中，投標文件有一項不符合規(guī)定的評審標準時，即作廢標處理。2、投標文件的澄清和說明評標委員會可以書面方式要求投標單位對投標文件中含意不明確的內(nèi)容作必要的澄清、說明或補正，但是澄清、說明或補正不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。投標人資格條件不符合國家有關(guān)規(guī)定和招標文件要求的，或者拒不按照要求對投標文件進行澄清、說明或者補正的，評標委員會可以否決其投標。評標委員會發(fā)現(xiàn)投標單位的報價明顯低于其他投標報價或者在設(shè)有標底時明顯低于標底，使得其投標報價可能低于其個別成本的，應當要求該投標單位作出書面說明并提供相關(guān)證明材料。投標單位不能合理說明或者

48、不能提供相關(guān)證明材料的，由評標委員會認定該投標單位以低于成本報價競標，其投標應作廢標處理3、投標偏差及其處理評標委員會應當根據(jù)招標文件，審查并逐項列出投標文件的全部投標偏差。投標偏差分為重大偏差和細微偏差。（1）重大偏差。下列情況屬于重大偏差1）沒有按照招標文件要求提供投標擔保或者所提供的投標擔保有瑕疵。2）投標文件沒有投標單位授權(quán)代表簽字和加蓋公章。3）投標文件載明的招標項目完成期限超過招標文件規(guī)定的期限。4）明顯不符合技術(shù)規(guī)格、技術(shù)標準的要求。5）投標文件載明的貨物包裝方式、檢驗標準和方法等不符合招標文件的要求。6）投標文件附有招標單位不能接受的條件。7）不符合招標文件中規(guī)定的其他實質(zhì)性要

49、求。投標文件有上述情形之一的，未能對招標文件作出實質(zhì)性響應，除招標文件對重大偏差另有規(guī)定外，應作廢標處理。（2）細微偏差。細微偏差是指投標文件在實質(zhì)上響應招標文件要求，但在個別地方存在漏項或者提供了不完整的技術(shù)信息和數(shù)據(jù)等情況，并且補正這些遺漏或者不完整不會對其他投標單位造成不公平的結(jié)果。細微偏差不影響投標文件的有效性。評標委員會應當書面要求存在細微偏差的投標單位在評標結(jié)束前予以補正。拒不補正的，在詳細評審時可以對細微偏差作不利于該投標單位的量化，量化標準應在招標文件中規(guī)定。（二）詳細評審經(jīng)初步評審合格的投標文件，評標委員會應根據(jù)招標文件確定的評標標準和方法，對其技術(shù)部分和商務部分作進一步評審

50、、比較。通常情況下，評標方法有兩種，即經(jīng)評審的最低投標價法和綜合評估法1、經(jīng)評審的最低投標價法經(jīng)評審的最低投標價法一般適用于采用通用技術(shù)施工，項目的性能標準為規(guī)范中的一般水平，或者招標單位對施工沒有特殊要求的招標項目。能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求，并經(jīng)評審的最低投標價的投標，應當推薦為中標候選人。采用經(jīng)評審的最低投標價法時，評標委員會應根據(jù)招標文件中規(guī)定的量化因素和標準進行價格折算，對所有投標單位的投標報價以及投標文件的商務部分作必要的價格調(diào)整。根據(jù)標準施工招標文件，主要的量化因素包括單價遺漏和付款條件等，招標單位可根據(jù)工程項目的具體特點和實際需要，進一步刪減、補充或細化量化因素和標準。根據(jù)經(jīng)

51、評審的最低投標價法完成詳細評審后，評標委員會應當擬定一份“價格比較一覽表”，連同書面評標報告提交招標單位?！皟r格比較一覽表”應當載明投標單位的投標報價、對商務偏差的價格調(diào)整和說明以及已評審的最終投標價。評標委員會按照經(jīng)評審的投標價由低到高的順序推薦中標候選人，或根據(jù)招標單位授權(quán)直接確定中標單位。經(jīng)評審的投標價相等時，投標報價低的優(yōu)先；投標報價也相等的，由招標單位自行確定。2綜合評估法不宜來用經(jīng)評審的最低投標價法的招標項目，一般應當采用綜合評估法進行評審。綜合評估法適用于比較復雜工程項目的評標，由于工程投資額大、工期長、技術(shù)復雜、涉及專業(yè)面廣，施工過程中存在較多的不確定因素，因此，對投標文件評審

52、比較的主導思想是選擇性能格比最好的投標單位，而不是過分糾結(jié)投標價格的高低。綜合評估法是指將各個評審因素（包括技術(shù)部分和商務部分）以折算為貨幣或打分的方法進行量化，并在招標文件中明確規(guī)定需量化的因素及其權(quán)重，然后由評標委員會計算出每一投標單位的綜合評估價或綜合評估分，并將最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準的投標單位推薦為中標候選人。采用打分法時，評標委員會按規(guī)定的評分標準進行打分，并按由高到低的得分順序推薦中標候選人，或根據(jù)招標單位授權(quán)直接確定中標單位。綜合評分相等時，以投標報價最低者優(yōu)先；投標報價也相等時，由招標單位自行確定。根據(jù)綜合評估法完成評標后，評標委員會應當擬定一份“綜合評

53、估比較表”，連同書面評標報告提交招標單位?！熬C合評估比較表”應當載明投標單位的投標報價、所作的任何修正、對商務偏差的調(diào)整、對技術(shù)偏差的調(diào)整、對各評審因素的評估以及對每一投標的最終評審結(jié)果。（三）評標報告除招標單位授權(quán)直接確定中標單位外，評標委員會完成評標后，應當向招標單位提交書面評標報告，并抄送有關(guān)行政監(jiān)督部門。評標報告應如實記載以下內(nèi)容。（1）基本情況和數(shù)據(jù)表。（2）評標委員會成員名單。（3）開標記錄。（4）符合要求的投標一覽表。（5）廢標情況說明。（6）評標標準、評標方法或者評標因素一覽表。（7）經(jīng)評審的價格或者評分比較一覽表。（8）經(jīng)評審的投標單位排序。（9）推薦的中標候選人名單與簽訂合

54、同前要處理的事宜。（10）澄清、說明、補正事項紀要。第七章 設(shè)計施工總承包合同管理一、 設(shè)計施工總承包合同履行管理（一）發(fā)包人一般義務（1）遵守法律。發(fā)包人在履行合同過程中應遵守法律，并保證承包人免于承擔因發(fā)包人違反法律而引起的任何責任。（2）發(fā)出承包人開始工作通知。符合專用合同條款約定的開始工作條件的，發(fā)包人應委托監(jiān)理人提前7日向承包人發(fā)出開始工作通知。工期自開始工作通知中載明的開始工作日期起計算。（3）提供施工場地。發(fā)包人應按專用合同條款約定向承包人提供施工場地及進場施工條件，并明確與承包人的交接界面。（4）辦理證件和批件。法律規(guī)定和（或）合同約定由發(fā)包人負責辦理的工程建設(shè)項目必須履行的各

55、類審批、核準或備案手續(xù)，發(fā)包人應按時辦理。法律規(guī)定和（或）合同約定由承包人負責的有關(guān)設(shè)計、施工證件和批件，發(fā)包人應給予必要的協(xié)助。（5）支付合同價款。發(fā)包人應按合同約定向承包人及時支付合同價款。專用合同條款對發(fā)包人工程款支付擔保有約定的，從其約定。（6）組織竣工驗收。發(fā)包人應按合同約定及時組織竣工驗收。（7）其他義務。發(fā)包人應履行合同約定的其他義務（二）承包人一般義務（1）遵守法律。承包人在履行合同過程中應遵守法律，并保證發(fā)包人免于承擔因承包人違反法律而引起的任何責任。（2）依法納稅。承包人應按有關(guān)法律規(guī)定納稅，應繳納的稅金包括在合同價格內(nèi)。（3）完成各項承包工作。承包人應按合同約定以及監(jiān)理人

56、根據(jù)合同約定作出的指示，完成合同約定的全部工作，并對工作中的任何缺陷進行整改、完善和修補，使其滿足合同約定的內(nèi)容。除專用合同條款另有約定外，承包人應提供合同約定的工程設(shè)備和承包人文件，以及為完成合同工作所需的勞務、材料、施工設(shè)備和其他物品，并按合同約定負責臨時設(shè)施的設(shè)計、施工、運行、維護、管理和拆除。（4）對設(shè)計、施工作業(yè)和施工方法，以及工程的完備性負責。承包人應按合同約定的工作內(nèi)容和進度要求，編制設(shè)計、施工的組織和實施計劃，并對所有設(shè)計、施工作業(yè)和施工方法，以及全部工程的完備性和安全可靠性負責。（5）保證工程施工和人員的安全。承包人應按合同約定采取施工安全措施，確保工程及其人員、材料、設(shè)備和

57、設(shè)施的安全，防止因工程施工造成的人身傷害和財產(chǎn)損失。（6）負責施工場地及其周邊環(huán)境與生態(tài)的保護工作。承包人應按合同約定負責施工場地及其周邊環(huán)境與生態(tài)的保護工作。（7）避免施工對公眾與他人的利益造成損害。承包人在進行合同約定的各項工作時，不得侵害發(fā)包人與他人使用公用道路、水源、市政管網(wǎng)等公共設(shè)施的權(quán)利，避免對鄰近的公共設(shè)施產(chǎn)生干擾。承包人占用或使用他人的施工場地，影響他人作業(yè)或生活的，應承擔相應責任。（8）為他人提供方便。承包人應按監(jiān)理人的指示為他人在施工場地或附近實施與工程有關(guān)的其他各項工作提供可能的條件。除合同另有約定外，提供有關(guān)條件的內(nèi)容和可能發(fā)生的費用，由監(jiān)理人商定或確定。（9）工程的維護和照管。工程接收證書頒發(fā)前，承包人應負責照管和維護工程。工程接收證書頒發(fā)時尚有部分未竣工工程的，承包人還應負責工程的照管和維護工作，直至竣工后移交給發(fā)包人。（10）其他義務。承包人應履行合同約定的其他義務。（三）違約情形（1）發(fā)包人違約情形。在履行合同過程中發(fā)生下列情形之一的，屬發(fā)包人違約。1）發(fā)包人未能按合同約定支