精品資料（2021-2022年收藏的）論國有土地租賃制度的優(yōu)勢及存在的問題

1、論國有土地租賃制度的優(yōu)勢及存在的問題論文摘要1一、我國土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展1二、租賃用地方式的優(yōu)勢性2三、國有土地租賃管理工作中遇到的問題5四、解決問題的辦法6參考文獻(xiàn)11論文摘要國有土地有償使用方式包括國有土地使用權(quán)出讓、國有土地祖賃、國有土地使用者作價(jià)出資或者入股。國土資源部規(guī)范國有土地租賃若干意見將國有土地租賃列為出讓的補(bǔ)充方式，對租賃用地方式的地位做出了限制。相關(guān)法規(guī)、政策也對國有土地租賃和出租做出了一些限制性規(guī)定。隨著土地市場逐步發(fā)育完善，租賃用地方式的優(yōu)勢日趨凸顯，越來越受到供用地雙方的歡迎。同時(shí)，也對土地二級市場起到了有益的牽帶作用。本文從國有土地租賃管理工作的實(shí)踐出發(fā)，探討

2、了租賃制度的優(yōu)勢，分析了工作中及相關(guān)法律上存在的一些問題，提出了解決這些問題的一些個(gè)人觀點(diǎn)，旨在大力推薦國有土地租賃使用方式，推進(jìn)租賃有償用地制度。關(guān)鍵詞：國有土地租賃 國有土地出租 土地租賃管理一、我國土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展1988年以前，我國憲法第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。1988年憲法修正案，將上述條款修改為“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地租賃制的實(shí)行解開了禁錮。同年，根據(jù)憲法（修正案），對土地管理法作相應(yīng)修改，將原土地管理法2004年土地管理法第三次修改第2

3、條第2款“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，并明確規(guī)定：“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度”。1998年土地管理法實(shí)施條例2011年國家對部分條款廢止第29條規(guī)定：“國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權(quán)取得方式之一。1990年城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第28條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！?99

4、2年劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第9條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的作為。1999年8月1日，國土資源部發(fā)布規(guī)范國有土地租賃若干意見，對國有土地租賃問題作了較為全面的規(guī)定，從而為發(fā)展國有土地租賃有償使用制度奠定了基礎(chǔ)。二、租賃用地方式的優(yōu)勢性國有土地租賃是從實(shí)踐中發(fā)展起來的一種新型的土地有償使用方式，解決了土地有償使用中的一些實(shí)際難題。其優(yōu)越性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(一）減輕企業(yè)壓力。新的土地管理法實(shí)施后，劃撥用地目錄列舉之外的絕大多數(shù)企業(yè)已不再能夠享受原劃撥土地使用權(quán)，必須實(shí)行國有土地有償使用。即使是按

5、照原國家土地管理局國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定第八條所規(guī)定的幾種兼并、合并、改造、改組企業(yè)，保留劃撥土地使用權(quán)的期限也不超過五年。巨額的土地出讓金增加了企業(yè)經(jīng)營成本，大大加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，特別是受歷史原因影響，盲目多占地、占好地的企業(yè)，更是無力承擔(dān)土地出讓金。國有土地租賃實(shí)現(xiàn)了土地使用權(quán)在期限上的零星出讓，不要求一次性支付全額租金（出讓金），將租金化整為零，由承租人逐年繳納，緩解了國有土地使用權(quán)出讓時(shí)一次性支付出讓金的困難，給單位經(jīng)營活動(dòng)提供了便利，使土地使用者有更多的資金投入生產(chǎn)經(jīng)營，增加市場競爭力，例如國內(nèi)最大的彩玻生產(chǎn)企業(yè)安陽彩玻公司，企業(yè)占地近2000畝，按規(guī)定應(yīng)在企業(yè)改制時(shí)

6、補(bǔ)交出讓金4個(gè)多億。由于實(shí)行了租賃用地，在按照改制優(yōu)惠政策照顧后，每年僅需向國家繳納400萬元租金。彩玻公司利用騰出的資金，投入技術(shù)改造和項(xiàng)目擴(kuò)建，短短幾年內(nèi)發(fā)展成國內(nèi)最大、世界第三的彩玻生產(chǎn)廠家，新增加的經(jīng)營利潤相當(dāng)于每年所繳納租金的數(shù)十倍。(二）增加財(cái)政積累。國有土地租賃為政府進(jìn)行城鎮(zhèn)建設(shè)和土地開發(fā)開辟了一條長期的、穩(wěn)定的資金渠道。保證了國有土地所有者源源不斷地獲得地租收入投入城市建設(shè)和土地開發(fā)。安陽市政府利用國有土地租賃收益返還資金，順利完成了老城區(qū)改造和城市道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決了幾十年來因資金短缺長期擱置的城市基本建設(shè)問題，使市容市貌發(fā)生了根本改變。安排了一批土地開發(fā)和整理項(xiàng)目，增加

7、了耕地面積和建設(shè)用地儲量。(3） 土地保值增值。新征土地的出讓金僅包含征地費(fèi)用、國家土地收益等部分，既使是熟地出（轉(zhuǎn)）讓，在進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)，也受客觀條件限制，對地價(jià)增值率估計(jì)比較保守。一旦土地被出讓，那么政府所獲取的土地收益就會在一定年期內(nèi)被固定下來。實(shí)際上，由于土地資源的稀缺性等特性，注定地價(jià)在以較快的速度遞增。地價(jià)的實(shí)際增長要高于土地出讓金因銀行利息帶來的增長。土地租金標(biāo)準(zhǔn)隨基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整而調(diào)整，順應(yīng)了地價(jià)的增長，因此對國有土地有增值作用，避免因出讓帶來的批租租金幾十年不變導(dǎo)致國有土地收益變相流失。(4） 維護(hù)雙方權(quán)益。采取國有土地租賃方式，政府依法每年收取土地收益租金；土地使用者以國有土

8、地租賃方式取得的國有土地使用權(quán)，依法可出租、轉(zhuǎn)讓、抵押。(5） 優(yōu)化資源配置。由于歷史原因的影響，我國許多企業(yè)事單位用地都屬于無償劃撥使用，有相當(dāng)數(shù)量的國有土地未得到充分利用。對于這些劃撥土地實(shí)行租賃制能促使用地單位節(jié)約利用土地，要么加強(qiáng)利用，要么把閑置的土地退還給國家，盤活了國有存量土地，抑制新用地單位多占地的欲望，還使那些征而不用等閑置浪費(fèi)土地的單位和個(gè)人在分析利益得失后，對自己的用地精打細(xì)算，從而促進(jìn)我國土地由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，切實(shí)做到了節(jié)約用地、合理用地，讓土地的價(jià)值得到最大體現(xiàn)。(6） 優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。土地使用者以租賃方式使用國有土地，需要向國家繳納租金。由于租金標(biāo)準(zhǔn)是基于基準(zhǔn)地價(jià)制

9、定的，不同地段的交通便利條件、商業(yè)繁華程度等因素帶來了租金高低的因地而異，用地單位不得不考量用地成本，在面積、位置的方面作出適合自身實(shí)際需要的用地選擇。因此，通過租賃制調(diào)節(jié)土地使用，可以優(yōu)化土地使用結(jié)構(gòu)。(7） 加快有償步伐。國有土地租賃有利于加快土地使用制度改革的進(jìn)程，克服土地資源行政劃撥的單一所帶來的土地低效率利用等負(fù)面影響。為不屬于劃撥用地目錄范圍的原劃撥土地逐步納入有償使用提供了切實(shí)可行的方法。(8） 實(shí)現(xiàn)長期效益。國有土地租賃有利于實(shí)現(xiàn)土地的長期效益，減少出讓土地會出現(xiàn)“寅吃卯糧”現(xiàn)象。土地出讓，實(shí)際上是現(xiàn)任政府在花后任政府的錢，這種現(xiàn)象無形中阻礙了社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。而土地租賃制

10、則避免了這一嚴(yán)重后果，可以確保城市財(cái)政有源源不斷的資金用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。(9） 提供用地便利。國有土地租賃滿足了不需耍長時(shí)期使用土地的單位、個(gè)人和中小投資者的需要。出讓土地的期限較長，對于一些短期和臨時(shí)的用地者來說，出讓方式很不舒適，將增加他們不必要的支出。(10） 操作簡便靈活。國有土地租賃操作簡便，靈活。更適合我國現(xiàn)階段的國情。三、國有土地租賃管理工作中遇到的問題(一）個(gè)別部門不嚴(yán)格依法行政，嚴(yán)重影響到國有土地租賃工作的順利進(jìn)展，致使國有土地租賃收益不能足額及時(shí)收繳入庫，大量土地資產(chǎn)流失；(二）個(gè)別土地管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對土地法律法規(guī)學(xué)習(xí)不透，不能很好地解釋收取土地租金的政策依據(jù)

11、，造成用地單位不理解甚至誤解，使處于起步之初的國有土地收益征收工作被認(rèn)為是亂收費(fèi)，加上受長期以來的劃撥供地方式影響，推進(jìn)國有土地租賃制度的阻力較大；(三）少數(shù)工作人員執(zhí)法態(tài)度不端正，方式不妥當(dāng)，方法不靈活，造成群眾反感，不配合租賃管理工作；(四）少數(shù)群眾鑒于自己的經(jīng)濟(jì)利益，盡管明白政策，仍然不愿繳納，甚至煽動(dòng)一些不懂法律、法規(guī)和政策的人上訪鬧事；(五）有關(guān)法律、法規(guī)不健全，使國有土地租賃工作缺乏全面的法律依據(jù)。我國雖然已經(jīng)相繼頒布了一系列相關(guān)法律和行政法規(guī)，但對國有土地有償使用規(guī)定得過于原則，對國有土地租賃僅規(guī)定為土地有償使用的一種方式，缺乏具體的可操作性。例如我市的城鄉(xiāng)結(jié)合部，不少居民的住宅

12、用地是集體土地，這些土地雖己在城市建成區(qū)，但市政府對其尚未征為國有土地，有些居民擅自開設(shè)店鋪或出租房屋，以牟其利。按照法律規(guī)定集體土地不能直接進(jìn)入市場，所以管之無章可循，不管又勢必影響國有土地市場發(fā)育，造成國有土地資產(chǎn)的流失。還有工商部門出租市場攤位，商業(yè)部門向職工出租本單位的柜臺等等，這些要不要納入國有土地租賃的范圍？另外，按照法律規(guī)定納入國有土地租賃范圍的國有土地，其使用者拒絕繳納土地租金，對其應(yīng)采取什么措施？怎樣對其處罰？由于相關(guān)法律、法規(guī)未明確規(guī)定，所以國土資源管理部門無法可依。因此對一些未辦理任何手續(xù)就非法出租，任你踏破門檻、磨破嘴皮仍不繳納的“釘子戶”，執(zhí)行起來就特別困難。四、解決

13、問題的辦法貫徹執(zhí)行新土地管理法，依法實(shí)行國有土地租賃，是土地使用制度的一項(xiàng)重大改革。為了搞好國有土地租賃工作，我們除了建立機(jī)構(gòu)、建章立制；提高認(rèn)識、強(qiáng)化素質(zhì)；摸清底數(shù)、全面開展；依法行政、嚴(yán)格執(zhí)法以外，主要采取多種形式進(jìn)行廣泛宣傳，增強(qiáng)全民國有土地資產(chǎn)意識。只有增強(qiáng)全民國有土地資產(chǎn)意識，才能順利地推行國有土地租賃制度，才能有效地控制存量土地盲目入市，防止國有土地資產(chǎn)流失。因此，我們應(yīng)該以增強(qiáng)全民國有土地資產(chǎn)意識為突破口，大力開展國有土地資產(chǎn)宣傳教育，促進(jìn)了國有土地租賃工作的順利開展。(一）增強(qiáng)各級領(lǐng)導(dǎo)的國有土地資產(chǎn)意識是搞好國有土地租賃工作的保障?！皣型恋厥遣皇钦馁Y產(chǎn)”和“國有土地是不是

14、政府永不枯竭的財(cái)源”是各級政府要認(rèn)識的一個(gè)重點(diǎn)，也是開展國有土地租賃工作的難點(diǎn)。為此，在開展國有土地租賃過程中，我們首先對全市土地私下交易現(xiàn)狀做了認(rèn)真的調(diào)查分析，以詳實(shí)的資料說明全市每年流失國土資產(chǎn)3000多萬元。向上級部門提出開展“國有土地租賃、實(shí)行土地有償使用”的必要性和緊迫性。二是將國家、省、市有關(guān)國有土地資產(chǎn)管理方面的法律、法規(guī)、文件等匯編成冊，贈送有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及用地單位，使他們認(rèn)識到實(shí)行國有土地租賃是有法可依、有章可循的。三是建議市委、市政府從依法行政、為民辦事的高度出發(fā)，把推行國有土地租賃制度作為一項(xiàng)重要職責(zé)，盡快制定出臺規(guī)范性文件。由于市委、市政府高度重視，1999年下半年，安陽市國

15、有土地租賃管理辦法（市政府(1999) 3號令）出臺，安陽市國有土地租賃工作走上了規(guī)范化軌道，走在了全省、全國的前列。(二）增強(qiáng)土地使用者的國有土地資產(chǎn)意識是開展國有土地租賃工作的重點(diǎn)。國有土地租賃收益，政府應(yīng)不應(yīng)該收取，向政府繳納年租金是不是增加企業(yè)和個(gè)人負(fù)擔(dān)？這是在開展國有土地租賃工作過程中，人們普遍關(guān)心的一個(gè)問題。為了解決這一問題，扭轉(zhuǎn)偏見，樹立國有土地資產(chǎn)意識，我們對全市企事業(yè)單位做了耐心細(xì)致的宣傳引導(dǎo)工作，讓他們知道單位的收益中有相當(dāng)一部分是國有土地自身的產(chǎn)出。如安陽市生產(chǎn)資料公司，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期重要的經(jīng)濟(jì)部門，原來在全市最繁華的路段上辦公，公司領(lǐng)導(dǎo)看到土地使用權(quán)租賃經(jīng)濟(jì)效益高，便將

16、公司搬到他處，轉(zhuǎn)手將原辦公樓出租給個(gè)體戶，年出租收益高達(dá)十幾萬元。我們用事實(shí)喚起企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)人的國有土地資產(chǎn)意識，使他們深知土地在企業(yè)發(fā)展中的重要地位，明曉使用國有土地應(yīng)向國家繳納土地所有權(quán)應(yīng)得的那部分收益的道理。對出租國有土地的個(gè)人，則重點(diǎn)做到了 “兩算帳，一講清”。即：算國家對土地的投入和收益帳，算國有土地效益帳，講清實(shí)行國有土地租賃的重大意義。地處繁華商業(yè)路段居民馬某，將祖?zhèn)魅g舊房28.12平方米，出租給別人經(jīng)商,月租金2500元，全年租金30000元。如果在一些偏遠(yuǎn)地段蓋上三間質(zhì)量好的房屋出租，月租金能否達(dá)到2500元？答案是否定的。是什么因素在起作用？很明顯是承載房屋的土地。正是

17、多少年來國家對城市的投資沉淀于城市土地之上，使之成為“黃金地段”，才有了今天超常的資產(chǎn)價(jià)值。我們在給群眾宣傳市政府3號令時(shí)，將身邊的典型事例作深入剖析，使土地使用者明白是政府投資后才使市區(qū)內(nèi)國有土地增值，給國家繳納土地收益是合情合理的，更是國有土地使用者應(yīng)盡的義務(wù)。相反如果不出租或不改變土地用途，而是自己居住，就不用繳納土地租金。負(fù)責(zé)商業(yè)地段租賃管理的同志在開展國有土地租賃工作過程中，認(rèn)真細(xì)致地給群眾算土地收益帳。通過算帳，土地租賃者深感沾了土地的光，掙了土地的錢，給國家繳納土地租金是應(yīng)該的。由于注重了耐心說服教育,使得這一塊的國有土地租賃工作進(jìn)展順利。(三）增強(qiáng)土地管理工作人員的國有土地資產(chǎn)

18、意識，充分調(diào)動(dòng)其工作積極性。由于安陽市國有土地租賃工作開展較早，地產(chǎn)市場非?；钴S，城區(qū)國有土地管理工作量大，為了把國有土地資產(chǎn)管理到位，順利地開展國有土地租賃工作，除了爭取上級領(lǐng)導(dǎo)的支持外，還重點(diǎn)對土地管理工作人員進(jìn)行了國有土地資產(chǎn)教育，教育工作人員要充分認(rèn)識到實(shí)行國有土地租賃、全面開展國有土地有償使用是落實(shí)基本國策、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要，并且有利于權(quán)屬管理，有利于社會安定團(tuán)結(jié)，有利丁抑制社會分配不公，有利于合理配置國有土地資源，提高土地利用率。也是變國土資源部門過去單一管理土地資源為資源與資產(chǎn)并重管理的需要。搞好國有土地租賃工作責(zé)無旁貸、義不容辭。我們還對工作人員進(jìn)行了服務(wù)宗旨和無

19、私奉獻(xiàn)的教育，增強(qiáng)了管理好國有土地資產(chǎn)、規(guī)范國有土地租賃管理的信心和決心。五、對國有土地租賃管理工作起推動(dòng)作用的重要因素(一）建立健全土地管理法律、法規(guī)，保障國有土地租賃工作有法可依，有章可循。目前，國家有關(guān)國有土地租賃的法律、法規(guī)缺乏可操作性，且地方配套法規(guī)尚未出臺，致使國有土地租賃工作開展起來很艱難。當(dāng)涉及到國有土地租賃工作的案件需要人民法院支持或執(zhí)行時(shí)，往往被認(rèn)為法律依據(jù)不充分。因此，需要國家、省盡快出臺操作性比較強(qiáng)的有關(guān)實(shí)行國有土地租賃的法律、法規(guī)，確保國有土地資產(chǎn)不再流失。(二）建立各職能部門協(xié)作管理的機(jī)制，加大國有土地租賃監(jiān)管執(zhí)法力度。在政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，建立各職能部門協(xié)作管理的機(jī)

20、制，各職能部門互相學(xué)習(xí)相關(guān)部門的法律、法規(guī)，經(jīng)?；ネㄇ闆r，形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理。例如，將租賃用地全額繳納租金作為新開辦經(jīng)營單位到工商行政管理部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照或經(jīng)營單位營業(yè)執(zhí)照年檢的前置條件、限制未按規(guī)定與政府簽定土地租賃協(xié)議或欠繳租金的租賃用地單位參加土地交易等。(三）建立較為科學(xué)的地價(jià)_地租體系，使土地租金標(biāo)準(zhǔn)趨向合理。土地租金標(biāo)準(zhǔn)是國有土地租賃工作的核心。標(biāo)準(zhǔn)過高，土地使用者難以承受；標(biāo)準(zhǔn)過低，不僅不利于土地的集約利用，還會造成國有土地資產(chǎn)的流失，達(dá)不到有償使用的目的。因此，土地租金標(biāo)準(zhǔn)要遵循因地制宜、實(shí)事求是的原則，對現(xiàn)有存量土地，要實(shí)行“低租起步、大面積入軌、逐步到位“

21、的方法，努力做到租金標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)合理。六、國有土地使用權(quán)出租有關(guān)法律問題國有土地使用權(quán)出租屬子土地二級市場交易行為，按照土地使用權(quán)初始取得方式分類，主要包括以下幾種：以土地租賃方式取得的土地使用權(quán)出租（下稱租賃土地使用權(quán)的出租）、以出讓方式取得的土地使用權(quán)出租（下稱出讓土地使用權(quán)的出租）、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的出租（下稱劃撥土地使用權(quán)的出租）。規(guī)范國有土地租賃若干意見第六條對租賃土地使用權(quán)的出租作了相關(guān)規(guī)定:“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押?！比缜八?，該條款將以

22、租賃方式取得的土地使用權(quán)的出租稱為承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，嚴(yán)格講是不對的，因?yàn)楸敬纬鲎馐菍σ酝恋刈赓U方式初始取得土地使用權(quán)的第一次出租。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第28條則對出讓土地使用權(quán)的出租作了有關(guān)規(guī)定：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租?！鄙鲜龇烧邔ψ赓U土地使用權(quán)的出租和出讓土地使用權(quán)的出租，皆規(guī)定了以下同樣的限制條件：必須按出讓合同或租賃合同完成開發(fā)投資。不過，租賃土地使用權(quán)的出租在滿足支付土地租金和完成開發(fā)建設(shè)的條件之后，還必須經(jīng)土地行政主管部門同意或合乎租賃合同