一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告摘錄

1、2011年一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告摘錄來源：20112011 年 0404 月 0606 日 09:4809:48 （0 0）今年 1 1 月 2626 日“國八條 ”給不平靜的房地產(chǎn)行業(yè)再起波瀾， 也使的原本不太清晰的市場(chǎng)形 勢(shì)變得更加模糊。如今， 兩個(gè)月已經(jīng)過去， 整個(gè)一季度市場(chǎng)運(yùn)行情況如何？從中又能看出什 么樣的端倪？以下從政策調(diào)控、全國市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)三個(gè)層面給予總結(jié)。第一部分，調(diào)控政策的梳理與解析 （出臺(tái)背景）20102010 年一輪又一輪調(diào)控政策出臺(tái)之后， 抑制了部分需求的釋放， 絕大多數(shù)城市成交面積 同比下降明顯，但一、二線城市年度20%20%47%47%的房價(jià)漲幅，依然無法達(dá)

2、到起初遏制部分城市房價(jià)過快上漲 ”的調(diào)控要求，在此背景之下，20112011 年初有史以來最嚴(yán)厲 “國八條 ”政策正式出臺(tái)。（政策內(nèi)容）梳理本次調(diào)控政策及地方細(xì)則，發(fā)現(xiàn) “國八條 ”在深化 “促供應(yīng)、抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān) 管”這一縱向基本調(diào)控思路的同時(shí)，又在橫向調(diào)控思路上明確了調(diào)控政策落實(shí)結(jié)果的“問責(zé)制”。四方面的 “縱向深化 ”體現(xiàn)在 ：“促供應(yīng) ”：量化保障房和商品住房用地的年度供應(yīng)要求， 價(jià)對(duì)房價(jià)的負(fù)面影響；“抑需求 ”：禁購、限購、限貸、稅收等調(diào)控政策范圍擴(kuò)大、力度加強(qiáng)；截止目前已有 個(gè)城市出臺(tái)限購細(xì)則，重慶、呼和浩特、 拉薩、 合肥四個(gè)應(yīng)出臺(tái)限購實(shí)施細(xì)則的城市目前仍 未落實(shí)地； “限

3、購令 ”的嚴(yán)厲程度在購買資格和限購范圍兩個(gè)方面存在差異；“調(diào)結(jié)構(gòu) ”：加大并量化保障房尤其是公共租賃住房的建設(shè)目標(biāo)，進(jìn)一步構(gòu)建 “租售并舉 ” 的住房體系，同時(shí)對(duì)保障房的融資、建設(shè)、運(yùn)營及管理等方面的地方落實(shí)方式進(jìn)行細(xì)化；“重監(jiān)管 ”：要求各部門各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、個(gè)人信息在內(nèi)的房地 產(chǎn)監(jiān)管信息系統(tǒng)，加大信息審核與信息公開的力度，減少市場(chǎng)環(huán)節(jié)的執(zhí)行漏洞；橫向 “問責(zé)制 ”體現(xiàn)在： “國八條 ”在明確地方政府責(zé)任的同時(shí)，量化落實(shí)目標(biāo)，界定處罰 措施， 旨在強(qiáng)化地方政府的執(zhí)行效果； 市現(xiàn)已公布了地方房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，這與 比。（政策目標(biāo)）由此可見，“國八條 ”既有廣度、但社會(huì)各界各種

4、質(zhì)疑綿延不斷，他們疑惑一味抑制需求能否解決供需矛盾？他們疑惑 購”禁購 ”這類帶有明顯計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩的政策是否意味著歷史的倒退？深入分析可以發(fā)現(xiàn)，政策目標(biāo)并非只 “限需求 ”不“促供應(yīng) ”，而是不同時(shí)期各有側(cè)重：同時(shí)引導(dǎo)土地出讓形式弱化地3636截止目前已有 3636 個(gè)城市相繼出臺(tái)細(xì)則， 共有 6060 多個(gè)城20102010 年 4 4 月 “國十條 ”政策后各地保持沉默形成鮮明對(duì)又有深度、 還有執(zhí)行約束， 政策本身似乎已經(jīng)無懈可擊。 限短期政策調(diào)控目標(biāo)是 “遏制部分城市房價(jià)過快上漲 ”，目前主要通過 “限貸 ”限“購 ”等行 政手段壓制購房需求，避免短期內(nèi)市場(chǎng)非理性繁榮，為長期各種供應(yīng)的順

5、利推出爭(zhēng)取時(shí)間； 若近期房價(jià)控制效果不明顯，不排除更為嚴(yán)歷政策繼續(xù)加碼。長期政策調(diào)控的目標(biāo)是緩解行業(yè)內(nèi)的供求矛盾， 主要通過各類金融監(jiān)管、 市場(chǎng)監(jiān)管措施 促使商品房市場(chǎng)有效供應(yīng)的形成，并通過加大保障房建設(shè)等手段，建立“商品房 + +保障房 ”雙軌體系，最終實(shí)現(xiàn)數(shù)量上、結(jié)構(gòu)上的供需平衡。相信假以時(shí)日，政策一定會(huì)把市場(chǎng)引導(dǎo)至成 熟、健康、穩(wěn)定的渠道上來，市場(chǎng)需要耐心等待。第二部分，全國一季度市場(chǎng)分析本部分從一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)四個(gè)方面進(jìn)行全方位解讀。為便于分析政策對(duì)市場(chǎng)的影響程度， 現(xiàn)根據(jù)限購政策的落實(shí)細(xì)則， 將目前已經(jīng)出臺(tái)限購 細(xì)則的城市分為三類：一線城市：包括北京、上海、廣州

6、、深圳。限購政策嚴(yán)厲的二線城市： 主要指限購范圍覆蓋全市、 限購門檻高、 無明確限購截止期 限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無錫、銀川、武漢、溫州、 西安、南昌、?？凇⑽鲗?、烏魯木齊、佛山。限購政策不太嚴(yán)格的二線城市： 主要指限購范圍僅限主城區(qū)、 限購門檻低、 有明確限購 截止期限的城市，包括長沙、青島、昆明、濟(jì)南、貴陽、成都、長春、哈爾濱、太原、石家 莊、南寧、福州、三亞、沈陽。（一級(jí)市場(chǎng) - 土地市場(chǎng)）一線城市土地市場(chǎng)蕭條， 限購政策不嚴(yán)的二線城市交易相對(duì)活躍。 不同季度數(shù)據(jù)比較發(fā)現(xiàn)，一季度一線城市、限購較嚴(yán)的二線城市土地成交面積同比下降最為顯著，降幅分別為41%4

7、1%、 43%43%；而限購較松的二線城市十分平穩(wěn)，環(huán)比降幅不足1%1%；具體到一季度各月， 3 3 月與 1 1 月相比，一線城市、政策較嚴(yán)的二線城市、政策較寬松的二線城市降幅分別為% %、 % %和 25%25%，一線城市下降更為明顯。究其原因， 各類城市政策力度梯度形成了不同的市場(chǎng)預(yù)期， 影響了開發(fā)商的決策， 促使 更多拿地需求流向政策較松的城市，導(dǎo)致政策較松的城市總體成交狀況較好。在年度供地目標(biāo)的約束下， 隨后幾個(gè)季度土地供應(yīng)會(huì)有較明顯增長； 市土地市場(chǎng)將會(huì)更加火爆， 而調(diào)控壓力巨大的一線城市土地市場(chǎng)恐難有突出表現(xiàn)， 收?qǐng)觥＃ǘ?jí)市場(chǎng) -新房市場(chǎng)） 除限購不太嚴(yán)格的二線城市 “量價(jià)齊升

8、 ”之外，一季度大部分城市二級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市二級(jí)市場(chǎng)成交量同比去年下跌% %，限購較為嚴(yán)格的二線城市微漲% % ，限購不太嚴(yán)格的二線城市猛漲 % %；一線城市和限購較為嚴(yán)格的二線城市成交價(jià)環(huán)比去 年四季度分別下跌 % %、 % %，而限購不太嚴(yán)格的二線城市價(jià)格反而上漲% %。一季度二級(jí)市場(chǎng)成交量同比漲跌不一， 源于地方執(zhí)行政策松緊不同引起的供應(yīng)、 需求影 響程度出現(xiàn)分化，導(dǎo)致限購政策較嚴(yán)的一線城市及二線城市成交量下降， 限購政策寬松的二 線城市成交量反而有所上漲。季度成交價(jià)格尚保持上升趨勢(shì)，源于目前仍處于政策適應(yīng)期， 市場(chǎng)預(yù)期不明朗，開發(fā)企業(yè)對(duì)價(jià)格的調(diào)整非常謹(jǐn)慎。政策寬松的二線城

9、或?qū)⑵降康鴥r(jià)滯 ”。15%-61%15%-61%之間。一季度中， 3 3 月與 1 1 月相比，租賃成交大幅增長，北京、上海、天津、南京成 交單數(shù)翻番。一季度各城市租賃交易同比上漲， 主要源于政策促使供應(yīng)、 需求大幅上漲： 即短期房價(jià) 上漲可能性不太大，大量待售房源流向租賃市場(chǎng)。而受資格限制及市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響， 部分購房需求或觀望或失去購房資格，大多轉(zhuǎn)購為租。鑒于租賃市場(chǎng)供需兩旺的發(fā)展趨勢(shì)， 未來一段時(shí)間成交量仍將保持高位， 且將繼續(xù)呈季 節(jié)性規(guī)律。綜合全國一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、租賃市場(chǎng)來看，增長過快的城市的市場(chǎng)熱度。第三部分，北京一季度市場(chǎng)分析一季度北京各級(jí)市場(chǎng)的特征與全國一線城市市場(chǎng)表現(xiàn)

10、基本一致：（一級(jí)市場(chǎng) - 土地市場(chǎng)）一季度北京一級(jí)市場(chǎng)極為冷清， 僅有 5 5 宗住宅用地成交， 3 3 月份出現(xiàn)全月零成交， 與去年 3 3 月一日 “三地王 ”的情況形成鮮明的對(duì)比。（二級(jí)市場(chǎng) -新房市場(chǎng)） 一季度二級(jí)市場(chǎng)成交呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌預(yù)計(jì)近期供應(yīng)處于試探性釋放階段， 之后， 隨著供應(yīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進(jìn)， 幅調(diào)整后企穩(wěn)。在時(shí)間次序上， 執(zhí)行寬松的城市可能將很快進(jìn)入上述 二線城市，或還將經(jīng)歷至少 1-21-2 個(gè)月的試探期。（三級(jí)市場(chǎng) -二手房市場(chǎng)） 一季度整體三級(jí)市場(chǎng)成交呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)。 一季度各城市三級(jí)市場(chǎng)成交量環(huán)比降幅 在 22

11、%-49%22%-49% 之間，同比降幅 11%-37%11%-37%之間。 一季度成交均價(jià)同比均有上漲， 最高漲幅達(dá) 23%23%， 環(huán)比杭州、蘇州小幅下調(diào)。一季度各城市成交量同比下跌， 主要源于供應(yīng)、 需求雙雙萎縮： 供應(yīng)萎縮主要是因?yàn)榻?購”措施使部分業(yè)主認(rèn)為擁有房產(chǎn)顯得彌足珍貴，持有或轉(zhuǎn)售為租是當(dāng)前通脹環(huán)境下保值的 最佳途徑； 另一部分業(yè)主對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不明朗， 產(chǎn)的投資性需求已被政策排出購房行列； 房資格及對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不明，有效需求減少。一季度絕大多數(shù)城市成交價(jià)格同比上漲， 一季度部分城市成交價(jià)格環(huán)比有所下降， 并未出現(xiàn)。預(yù)計(jì)短期內(nèi)供應(yīng)惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮， 將導(dǎo)致成交持續(xù)回

12、落， 價(jià)格波 動(dòng)；隨著二級(jí)市場(chǎng)成交量的逐步回漲企穩(wěn)， 將帶動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)將試探性釋放， 需求將選擇 性跟進(jìn)，致使成交量緩慢回升、價(jià)格企穩(wěn)。（租賃市場(chǎng)）一季度各城市租賃成交量同比明顯上漲。除北京僅微漲需求或被抑制或觀望而萎縮， 成交回落， 價(jià)格波動(dòng)；成交將逐步回漲企穩(wěn)，價(jià)格或在小回漲企穩(wěn) ”階段； 而限購嚴(yán)格的一持房觀望。 三類需求也同時(shí)減少，擁有多套房 改善性需求多需先賣后買， 謹(jǐn)慎觀望； 剛需迫于購主要源于過去一年各季度價(jià)格上漲的累計(jì)。 而 多因郊區(qū)低價(jià)區(qū)域交易比重上升所致， 實(shí)質(zhì)性降價(jià)3%3%之外，其他城市漲幅在國八條 ”政策效果初顯，成功控制了房價(jià)% %、% %，成交均價(jià)同比、環(huán)比分別上

13、漲 % %、 % %。 一季度中， “京十五條 ”效果顯著，出臺(tái)后日均成交套數(shù)、成交均價(jià)紛紛下滑，較 條”出臺(tái)前，日均成交套數(shù)下降 比重加大， 呈向遠(yuǎn)郊發(fā)展趨勢(shì)； 宅項(xiàng)目僅成交 1313 套，同比縮減（三級(jí)市場(chǎng) -二手房市場(chǎng)） 一季度三級(jí)市場(chǎng)成交也呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌 成交均價(jià)同比、環(huán)比分別上漲 % %、% % 。在一季度中，京十五條后環(huán)比 “國八條 ”前成交量下降 % %。此外，城八區(qū)成交比重有所下 降，成交均價(jià)小幅下調(diào)；低總價(jià)房源成交比重大，抗跌性較強(qiáng)。（租賃市場(chǎng)） 一季度北京市租賃市場(chǎng)成交呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，其中租賃單數(shù)同比、環(huán)比分別上 漲% %、 % %，租

14、金均價(jià)同比、環(huán)比分別上漲 % %、 % %?！熬┦鍡l ”出臺(tái)后，整體成交量有了進(jìn)一步上漲，周均漲幅達(dá)到% %，其中東、北部熱點(diǎn)租賃區(qū)域成交量上漲明顯。（關(guān)聯(lián)分析） 隨除以上各級(jí)市場(chǎng)的特征之外，北京市各級(jí)市場(chǎng)之間或之外還有以下關(guān)聯(lián)特征： 三級(jí)市場(chǎng)需求流向二級(jí)市場(chǎng)： “新十五條 ”出臺(tái)后，三級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)因惜售或觀望快速萎縮， 二級(jí)市場(chǎng)則仍有部分開發(fā)商試探性放量，因此，部分三級(jí)市場(chǎng)購房需求被迫流向二級(jí)市場(chǎng)；買賣市場(chǎng)需求流向租賃市場(chǎng)： 因?yàn)橘彿抠Y格問題以及房價(jià)上漲預(yù)期不高， 部分二、 三級(jí) 市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)；住宅市場(chǎng)需求流向商住市場(chǎng)：被新政打壓的投資性需求逐步轉(zhuǎn)向不限購的非住宅市場(chǎng)， 其中商住項(xiàng)目

15、吸納大部分流出的需求；北京區(qū)域需求流向周邊城市： 受限于限購政策的剛性、 改善、 投資類需求開始考慮周邊 燕郊、固安等區(qū)域項(xiàng)目，大北京概念逐步增強(qiáng)。（市場(chǎng)預(yù)測(cè)）參考北京市場(chǎng)各級(jí)市場(chǎng)特征與聯(lián)系，結(jié)合目前的供需發(fā)展形勢(shì)，我們認(rèn)為未來：一級(jí)市場(chǎng) -土地市場(chǎng)： 20112011 年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃 要求各區(qū)縣只有完成保障房供地后， 才能推出商品住宅 用地， 短期內(nèi)土地供應(yīng)不會(huì)大增； 在全年 25502550 公頃的住宅供地目標(biāo)約束下， 隨后幾個(gè)季度土 地供應(yīng)會(huì)有較明顯增長，一級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度取決于二三級(jí)市場(chǎng)的回漲情況。二級(jí)市場(chǎng) -新房市場(chǎng)： 短期內(nèi)，供應(yīng)處于試探性釋放階段， 需求或被抑制或觀望而

16、萎縮， 成交回落， 價(jià)格波動(dòng)-“京十五條 ”實(shí)施初期，供需均處于觀望狀態(tài)，僅有個(gè)別開發(fā)企業(yè)試探性推盤，導(dǎo)致成交量 回落，價(jià)格因成交量較低而呈現(xiàn)波動(dòng)特征。中長期來看，隨著供應(yīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進(jìn)，成交將逐步回漲企穩(wěn)， 價(jià)格或在小幅調(diào)整后企穩(wěn) -結(jié)合供應(yīng)、需求發(fā)展趨勢(shì)來看，隨著成交下滑，企業(yè)資金壓力加 大，加之政策對(duì)供應(yīng)的多方刺激作用，供應(yīng)將大幅釋放，以剛性為主的購房需求逐步跟進(jìn)，國八% %，成交均價(jià)下降 % %；此外， “京十五條 ”出臺(tái)后，六環(huán)外成交低總價(jià)樓盤較受青睞，高端樓盤嚴(yán)重滯銷，20002000 萬以上的豪78%78%。% %、% %，成交量緩慢回升，價(jià)格企穩(wěn)。期間，不排除部分項(xiàng)目低價(jià)促銷，導(dǎo)致成交價(jià)格回調(diào)。 三級(jí)市場(chǎng) -二手房市場(chǎng)：短期內(nèi)， 供應(yīng)惜售及觀望雙重情緒及需求的全面