研究結(jié)論與研究方法

1、2.3 研 究 依I / 31目錄1.0 研 究 結(jié)論. .11.1宗 地 差 不 多 情 況. .11.2地 價 范圍 . . .11.3地 塊 投 資 價值 .1 2.0 研究 方 法 . .22.1剩 余 法 求 地價 . .22.2 運(yùn)用建設(shè)項目投資經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的 財務(wù)評 價 . 1II / 313.0宗地最佳利用方式構(gòu)思 .43.1宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計.433.2最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)4.1算4.2地價之外的成本.6測銷算. 7地w .售收入測4.3價成本測算 .75.07項目財務(wù)評算.64.0宗地地III / 31價. 75.1項目盈利能力分析.75.1.1稅金計算 .8

2、5.1.2損、人益5.1.3宗 地 現(xiàn) 金 流 量 表 與 動 態(tài) 盈 利 分析.85.2項目不確定性分析. .105.2.1項目盈虧平衡分析. .105.2.2敏 感 性 分析. . . 105.2.3概 率 分析 . . . 116.0項 目 綜 合 經(jīng) 濟(jì) 評 價 與 建IV / 31.126.1項 目 綜 合 經(jīng) 濟(jì) 評價.126.2有 關(guān) 講 明 及 建議.12附表、附圖附表一宗地地價測算表. .14附圖一項目概率分析圖.16V / 31VI / 31/ 311.0研究結(jié)論1.1 宗地差不多情況宗地編號為 B303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅 用地；土地面積為 9354

3、4 平方米，建筑容積率W1.4 ;可建設(shè)總建 筑面積為131000 平方米 ,其中：住宅 127650 平方米（高層住宅 85，低層住宅占 15，但最終比例按報建實施方案確定） ;幼 兒園 3000 平方米，垃圾站 50 平方米， 社區(qū)治理中心 300 平方米; 土地使用年期 70 年， 自 2003年 8 月 25 日起到 2073 年 8 月 24 日止。競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 5 個工作日內(nèi) 一次付清地價款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中， 依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的 均由甲方承擔(dān); 依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。 如轉(zhuǎn)讓合同 按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān) 50%

4、。1.2 地價范圍2 / 31經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應(yīng)在 |7493187416 萬元人 民幣之間，其中市場正常價位點(diǎn)應(yīng)在80913 萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓 契稅 3%,則得競標(biāo)報價范圍應(yīng)在 7274984870 萬元人民幣之 間，市場正常競標(biāo)價位點(diǎn)在 78557 萬元人民幣。對應(yīng)市場價位點(diǎn) 80913 萬元，則得相應(yīng)樓面地價為 6339 元/ 平方米.1.3 地塊投資價值對應(yīng)以上地價范圍，測得相應(yīng)的投資財務(wù)效果指標(biāo)如表1-1 所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r在 7493180913 萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r在 8091387416 萬元人民幣之間時，即進(jìn)入投資風(fēng)險區(qū)；超 過87416 萬

5、兀后，將進(jìn)入高風(fēng)險區(qū)，投資者需慎重考慮。表 1- 1 宗地投資財務(wù)效果指標(biāo)項目地價為地價為 80913地價為 8741674931 萬元萬元萬元3 / 31投資利潤率（）252015稅后利潤（萬兀）24050/2004：215684內(nèi)部收益率（IRR）（%20.08116.24|12.48財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV（萬元）207601152219199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動態(tài)）（年）3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩余法求地價運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價，其差不多思路為：地價=房地產(chǎn)建成價格-（建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+租售費(fèi)用+稅費(fèi)）一利潤4 / 31

6、該方法的操作程序如下:研究待估宗地的差不多情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格可能建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價2.2 運(yùn)用建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) 進(jìn)行宗地的財務(wù)評價建設(shè)項目的財務(wù)評價一般分兩個層次， 即：全部投資的財務(wù) 效果評價和自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價。全部投資的財務(wù)效果評價，即排除財務(wù)條件的阻礙， 將全部 資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計算基礎(chǔ)，考察項目 的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成， 以及借貸還本 付息和所得稅的問題，因此它實際上是一種簡化了的、 投資項目 “息、稅前”的盈利能力分析，借此能夠在各個投資項目或方案

7、間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項目是否有投資的價值， 在分析是否可行的同時，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價，即從企業(yè)的角度動身， 分析包括財務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對項目的阻礙， 以企業(yè)投入的 權(quán)益資金為計算基礎(chǔ)， 而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的 盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。同時， 還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投 資者的盈利能力等。在本宗地評估報告中， 選用全部投資的財務(wù)效果評價法， 分5/ 31/ 31析該地塊的投資盈利能力通過全部投資的現(xiàn)金流量表， 得出項目內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（R）、財務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV 以及投資利潤率等指標(biāo)。由此來推斷該宗地投資在財務(wù) 上的可行性。2.3 研究依據(jù)?香蜜湖 B303-0041 宗地規(guī)劃指標(biāo)?國務(wù)院