房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新設(shè)計預(yù)測分析簡報

1、o前瞻產(chǎn)業(yè)研究院、八 、亠冃U S的翹楚!隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的不斷加劇，大型房地產(chǎn)企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內(nèi) 優(yōu)秀的房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的研究，特別是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求 趨勢變化的深入研究。正因為如此，一大批國內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)品牌迅速崛起，逐漸成為房 地產(chǎn)行業(yè)中中國房地產(chǎn)行業(yè)地供應(yīng)趨勢分析中國房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模與需求分析中國住宅物業(yè)的開發(fā)與前景預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)經(jīng)營能力分析1全國土地市場供求分析線城市推出土地規(guī)模分析線城市土地成交面積分析前瞻數(shù)據(jù)監(jiān)測中心數(shù)據(jù)顯示，2010-2年推出土地面 積增長速度逐年回落，至201年全年四個一線城市共200年以來我國四個主要的

2、一線城市的土地成交面積最大的一年，成交總量達(dá)到 700多萬平方米，同推出土地面積4438.萬平方米，同比下降23.39%比增長超過了 25% 2012-20年成交土地面積均201年上半年，一線城市的土地供求呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)， 一線城市共推出土地面積157防平方米，同比減少呈上升趨勢，其中201年僅成交面積為7071.萬平 方米。33%2008-20年一線城市土地供應(yīng)面積總量 增加變化2008-201年一線城市土地成交土地建設(shè)用地面積增減變化%（單位：萬平方米,（單位：萬平方米,70006518.496050800060005793.583070000.77071.110.650004324.5：4

3、003000200100一線城市土地供應(yīng)面積增速5037.084438.572060001050000 40005706.275106.575634.874362.534107.85-3000 2656.411020002010003040200年 200年 201（年 201 年-0.30.50.40.30.20.1-0.1-0.2201年 201年 201年一線城市土地成交面積增速三線城市推出土地規(guī)模分析三線城市土地成交面積分析前瞻數(shù)據(jù)監(jiān)測中心數(shù)據(jù)顯示，200年我國25個二三2012-20年3中央明確表示房地產(chǎn)調(diào)控政策將持線城市共推出土地39637.9萬平方米，同比增長續(xù)，開發(fā)商調(diào)整了拿地

4、策略，抱著謹(jǐn)慎拿地的策略，45.43% 2011-20年推出土地面積增長速度逐年使得限購城市的土地成交也開始減少，進而影響到整回落，至201年全年25個二三線城市共推出土地面積個二三線城市土地的成交。201年，25個二三線城51102萬那方米，同比下降3.99%201年，25個市共成交土地建設(shè)用地面積463（萬平方米，平均每個城市成交1852萬2平方米。城市推出土地建設(shè)面積為50535.萬平方米，基本與 上年持平。圖表1： 2009-20年4 25個二三線城市土地供應(yīng)面積總量增加變化 情況（單位：萬平方米，%2009-20年 25個二三線城市土地成交土地建設(shè)用地面積增 減變化（單位：萬平方米，

5、%35%6000700006000050000394000030000200001000051586.83637.9558341.5130%53225.81102.68卿00 置35.%。40657.56'、15%31764.45入 10%5000“"5%0% 2000-5%-' -1000'L10%30%48306.9825%44.96.1544296.00%46300.39%10%5%0%-5%-10%-15%015%200年201年資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理200年201年 201年 201年 201年 201年201年 2

6、01年 201年 201年25城市推出土地建設(shè)面積同比增長率2匸三線城市推出土地建設(shè)面積同比增長率2地價格走勢分析一線城市各類土地價格走勢分析2009-2年3我國一線城市土地價格整體呈上升的趨 勢。其中，廣州市在201年 3月后，土地價格呈大幅上 升，并超過上海，位居首位。上海市土地均價呈上升的 趨勢，位居第二位、北京市土地價格一直保持在較為平 穩(wěn)的水平，位居第三。主要二三線城市土地價格走勢從下圖可以看出，2009-20年，我國25個二三 線城市地價呈波動走勢，2014年達(dá)到最大值，為3248.元平方米，同比增長12.51%2009-20年二三線城市土地成交價格走勢（單位：元/平方米，%）20

7、09-20年一線城市土地成交價格走勢（單位：元/平方米）8000.006000.004000.002000.00I20000.0018000.0016000.0014000.0012000.00FE匸M CO占-g LT斜一M uo&s 汽 二* L sll目 Fi代 曰目亠北京廣州上海深圳35003000250020001500100050002081.612887.52 3240.64 40%2490.74.T2180.42 1942.70 F30%20%10%0%-10%-20%-30%0.00201年 201年25城市成交土地出讓價格201年 201年同比增長率200年201年

8、資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理3 土地市場供應(yīng)趨勢預(yù)測從一線城市來看，完成土地供應(yīng)計劃的也在少數(shù)。在 200年至201年，廣州和深圳已連續(xù)四年沒有完成土地供 應(yīng)計劃；上海有三年未完成土地供應(yīng)計劃；北京有一年未完成土地供應(yīng)計劃（201年）。從二三線城市近年土地供應(yīng)的實際情況來看，住宅用地供應(yīng)呈現(xiàn)減少態(tài)勢，而其他類型的用地特別是工業(yè)用地 持續(xù)增加。2010-20年3國住房用地供應(yīng)計劃與實際供應(yīng)情況251510（單位：萬公頃，%）201年201年201年201年,100.00-90.00-80.00-70.00L 60.00=50.00-40.0030.0020.0010.000.00計劃供應(yīng)實際供應(yīng)

9、計劃供應(yīng)完成率資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理中國房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模與需求分析1房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模分析房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模分析房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模分析201年，我國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額9503億元，同比 增長10.5%雖然，我國房地產(chǎn)遭遇寒流，但基于購房2008-20年3我國商品房銷售面積呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢，但增速有放緩的跡象。201年，全國商品剛需和政府以及央行在放松限購和放低房貸門檻的政策房銷售面積為12.0億平方米，同比下降7.58%為引導(dǎo)下，房地產(chǎn)的長期增長依舊可期。近年來首次出現(xiàn)負(fù)增長。2009-20年年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比增速（單位：億元，%）2008-20年4我國商品房銷售面積及同比

10、增速（單位：萬平方米，%）100000900008000070000600005000040000300002000010000200年 201年 201 年 201年 201年 201 年門 35.00%門 30.00%IT 25.00%Z 20.00%鬥 15.00%H 10.00%lI 5.00%0.00%14000012000010000080000 -60000 -40000 200000.00130550.59111303.65109945.5693713.04% 104349.1162088.9460.00%產(chǎn)開發(fā)投資-累計值200年 200年 201年 201 年 201年 2

11、01年 201年36232 48267 61740718048601395036房地產(chǎn)開發(fā)-累計同比16.1%33.2% 27.9% 16.2%19.8% 10.5%商品房銷售面積同比增速資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理2房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展速度房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析在201年中央國五條”出臺后，地方 國五條細(xì)企業(yè)數(shù)量：內(nèi)資占據(jù)90%以上份額，外資不到逃 則出臺前的空檔，在二手房轉(zhuǎn)讓所得稅政策的刺激下，離，比重進一步下降。全國各地掀起了一股搶購熱潮，致使 3月成交量大漲。201年，我國房地產(chǎn)市場低迷，商品房銷售面積較上市場集中度有提升之勢。年有所

12、減少。-14.72-20-7.593房地產(chǎn)市場供需書平衡分析201年，我國房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積與銷售面積分別為107459萬平方米和120648萬平方米。從商品房的竣銷比來看，200年以后，我國房地產(chǎn)竣銷 比一直維持在1以上，且呈波動上升趨勢。201年房 地產(chǎn)竣銷比依然高達(dá)1.12由此可見我國房地產(chǎn)市場 依舊是賣方市場。2000-20年我國房地產(chǎn)開發(fā)竣銷比走勢資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理中國住宅物業(yè)的開發(fā)與前景預(yù)測1房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅投資分析同站畫*中國商品住宅投資分析中國商品住宅投資結(jié)構(gòu)分析201年我國住宅地產(chǎn)投資額增速雖然下調(diào)至16.30%在我國商品住宅的投資中，別墅、高檔公寓占據(jù)一定但是在

13、強勁的剛性需求支撐下,201年開發(fā)商又加快份額，不過在國家限制別墅、高檔公寓建設(shè)的政策了投資步伐，住宅地產(chǎn)投資額累計達(dá)到5.9萬億元，同下，其投資額在商品住宅投資總額中所占的比重總比增長19.40%201年由于宏觀經(jīng)濟進入轉(zhuǎn)型期，住體上呈現(xiàn)下降趨勢。2010-20年4我國商品房住宅投資額為6.4萬億元，同比增長9.16%增速為近年 宅開發(fā)投資中，用于90平米以下的投資最多，其在來最低。2006-20年中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)商品住宅投資額與增長情況（單位：億元，%2010-20年商品住宅投資額占全部住宅投資額的比重（單位：億元）700006000050000400003000044308.43256

14、38.1464352.35.00%L -58950.76# 49374.21、，30.00%25.00%20.00%15.00%4000035000300002500020000150006697.522000022081.26T 18010.2513611.6210.00%1000050009062.0413637.3416789.4919446.2820334.9110665.2910456.229643.12 9806.36201年全國商品房開發(fā)投資中占比三成以上。/100005.00%2827.393408.173448.373637.903844.720.00%201（年201年20

15、1年201年201年商品房開發(fā)投資額：住宅:140m以上商品房開發(fā)投資額：住宅:90rm以上商品房開發(fā)投資額：住宅:別墅、高檔公寓200年以來房企別墅、高檔4.00-5.00%3.002010-201年我國房地產(chǎn)企業(yè)商品住宅銷售面積及同比增速（單位：萬平方米，%2.中國商品住宅市場成交情況分析中國商品住宅成交情況分析我國商品住宅銷售面積整個保持上升，在2010-2年2 保持低速運行，在201年實現(xiàn)同比大增17.52%曾速 較上年提升了 15.5個百分點。201年住宅銷售面積為10.52平方米，同比下降9.11%中國商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)顯示，200年以來別墅、高檔公寓的成交面積 占全部住宅的

16、比重呈不斷下降之勢，至 201年下降 至3.84%而經(jīng)濟適用房的份額就更少，200年其 份額還在5%上，而到201年已經(jīng)下降至3%卩 下。-10.00%2.00-15.00%1.00201年 201年 201年 201年 201年 住宅銷售面積（萬平米） 93376.66528.4B467.51 115722.69 105182.000.00同比增長(%)8.34%3.38% 2.01% 17.52% -9.11%資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理3中國商品住宅市場價格走勢分析4未來10-2年中國城鎮(zhèn)住宅需求預(yù)測當(dāng)年存量房面積上一年存量房面積上一年存量房面積拆遷率中國商品住宅價格總休走勢分析商品住宅

17、銷售價格保持穩(wěn)定增長，增速有放緩趨勢，基 本控制在10%以下的區(qū)間。201年，我國房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)商品住宅銷售均價達(dá)到了 593元平方米，同比上 漲了 1.40%增速較上年下降6.3個百分點。2006-20年我國房地產(chǎn)企業(yè)商品住宅銷售價格及同比增速（單位：元平方米，城鎮(zhèn)住宅需求規(guī)模預(yù)測分析根據(jù)預(yù)測，2012-2年我國住房需求仍將不斷增長，其中202年住房面積新建需求將達(dá)到15.4乙平米，但伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐的減速， 202年之后住房需求將進入下降期。城鎮(zhèn)住宅需求預(yù)測模型700006000022%25.00%5932500005850543017.02%'20.00%=3400

18、003665 365531323000020000100003132/''4474 472415.00%10.00%城鎮(zhèn)化需求I改善需求J存量房拆遷人口自然增長新增住房需求8.36%7.73%5.59%6.08%1.40%5.00%0.00%存量房凈增加量存量房拆遷量0200笄 200年 200穽 200穽 20W 201# 201 201 穽 201 年資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理全國：商品房銷售價格：住宅同比增速-5.00%當(dāng)年總?cè)丝诋?dāng)年城市化率當(dāng)年人均住房面積假設(shè)1.5%資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理假設(shè)人口自然增長率0.5%-0.3%假設(shè)城鎮(zhèn)化率年增長1.2%-1%假設(shè)人

19、均住房面積年增長0.5-0黑米中國房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)經(jīng)營能力分析1萬科企業(yè)股份有限公司經(jīng)營能力分析 企業(yè)市場份額分析萬科2013年商品房銷售金額1709.億元，同比增 長21%按此口徑計算，201年公司在全國的市 場占有率為2.10% 201年，公司商品房銷售額為 2151億元，在全國的占比為2.82%企業(yè)銷售面積分析從銷售面積來看，2008-20年萬科銷售面積逐年增長，201年為1489萬平方米，同比增長15%& 2014年，公司累計實現(xiàn)銷售面積1806.萬平方米，同比增長 21.24%資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理2010-20年萬科企業(yè)股份有限公司商品房銷售金額及同比增速（單位：億元

20、，%201年2011年201年銷售金額H201年201年同比增長率0同比增長率2010-201年萬科企業(yè)股份有限公司商品房銷售面積及同比增速（單位：萬平方米，%）銷售面積資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理32次 58.8次指標(biāo)名稱201年201 年201年201年201年率（次）0.270.250.280.320.32應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）43.9646.1860.6354.5458.87總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.290.280.310.320.30資料來源：公司年報前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理科企業(yè)股份有限公司運營能力分析（單位：次）導(dǎo) 2010-20年萬致公司營業(yè)收入增長放緩。存貨周轉(zhuǎn)2010-201萬科企業(yè)股

21、份有限公司發(fā)展能力分析（單位：%)指標(biāo)名稱201年201 年201年201年201年營業(yè)收入增長率（%3.7541.5443.6531.338.10營業(yè)利潤增長率（%)36.9632.5233.3015.462.96稅后利潤增長率（%)36.6532.1530.4020.464.15凈資產(chǎn)增長率（%)18.3519.7520.5020.4837.12總資產(chǎn)增長率（%)56.7037.3627.8826.516.09企業(yè)運營能力分析201年，萬科企業(yè)股份有限公司的存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng) 收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)增長率分別為和 0.3次O企業(yè)發(fā)展能力分析201年，公司的營業(yè)收入增長率和營業(yè)利潤增長 率分別為8

22、.10和 2.96%公司稅后利潤增長率為4.15%公司凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率分別為37.12%6.09。201年我國房地產(chǎn)市場低迷，資料來源：公司年報前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理2保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司經(jīng)營能力分析00%資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理企業(yè)市場份額分析企業(yè)銷售面積分析2010-20年4保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司2013年，保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司全年累的市場份額呈波動上升走勢。201年，保利地產(chǎn)實計實現(xiàn)銷售簽約面積1064.3萬平方米，同比增長現(xiàn)商品房銷售金額1252.8億元，市場占有率達(dá)到18.11% 201毎，保利地產(chǎn)實現(xiàn)商品房銷售面積1.54% 201年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額 1366.761066萬1平方米，和上年同期基本持平。億元，同比增長 9.09%市場份額進一步提高至1.79%2010-20年保利房地產(chǎn) 2010-201年保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司商品房銷售面積 （集團）股份有限公司及同比增速（單位：萬平方米，商品房銷售金額及同比增速（單位：億元，%；1600 :. 二: : -%）45312001400120010001017.39732.42800661.6860015%40040010%2002005%201年 201年年 201年201年201年201年201年銷售金額同比增長率1366.7