簡單商品房買賣合同通用版_合同范本

1、簡單商品房買賣合同通用版商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同，橙子今天就給大家來分享一下購房租賃合同，僅供參考哦商品房買賣合同通用版合同雙方當事人：出賣人：注冊地址營業(yè)執(zhí)照注冊號企業(yè)資質(zhì)證書號法 定 代 表 人 ： 聯(lián) 系 電 話 ：政編碼委 托 代 理 人 ： 地 址 ：政 編 碼 ： 聯(lián) 系 電 話 ：委托代理機構(gòu)注冊地址營業(yè)執(zhí)照注冊號法 定 代 表 人 ： 聯(lián) 系 電 話 ：政編碼買受人本 人 】 【 法 定 代 表 人 】 姓 名 ： 國 籍【身份證】【護照】 【營業(yè)執(zhí)照注冊號】地址：政 編 碼 ：聯(lián) 系 電 話 ：委 托

2、代 理 人 】 姓 名 ： 國 籍 ：地址政 編 碼 ： 電 話 ：根據(jù) 中華人民共和國合同法、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協(xié)議：【釋義】本部分條文是確認買賣雙方當事人的主體資格。本條款提示點：1 、出賣人的主體資格我國現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和兼營開發(fā)企業(yè)，但無論是哪種類型，都需要具備房地產(chǎn)開發(fā)主管部門頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對的客戶訂立商品房買賣合同，違者訂立的合同無效。2 、買受人的主體資格(1) 、凡具備民事權(quán)

3、利能力的法人和自然人均可作為買受人，(2) 、必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，A 、 未滿 18周歲的未成年人訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效 ( 已滿 16 周歲且以自己的勞動收入為主要生活來源的除外);B 、精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效，(3) 、未成年人、精神病人的購房行為應當由其監(jiān)護人作為法定代理人代為簽約，(4) 、夫妻關系存續(xù)期間，除夫妻雙方另有約定，無論以夫或妻的名義購買房屋，該房屋所有權(quán)一般均視為夫妻共同財產(chǎn)。3 、出賣人委托代理機構(gòu)近年來， 開發(fā)商委托代理公司進行房屋銷售的比例日益增加。在這種情形下，應當

4、將代理機構(gòu)的名稱列入本合同，并如實填寫。這樣，既明確體現(xiàn)和保障了開發(fā)商、代理商之間的委托代理合同關系，也保障了購房人的簽約知情權(quán)。根據(jù) 中華人民共和國合同法、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協(xié)議：第一條 項目建設依據(jù)。出 賣 人 以 方 式 取 得 位 于 、 編 號 為的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為該地塊土地面積為， 規(guī)劃用途為， 土地使用年限自年 月 日至 年 月 日。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，【現(xiàn)定名】【暫定

5、名】。 建設工程規(guī)劃許可證號為， 施工許可證號為 ?！踞屃x】本條是出賣人擁有項目的取得和開發(fā)建設等前期手續(xù)告知義務的內(nèi)容，目的是為保障買受人知情權(quán)。本條款的提示點：1 、開發(fā)商土地取得方式一般情形下，開發(fā)商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地（ 出讓 ） 或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地（ 轉(zhuǎn)讓 ） 。特殊情形下方可獲得國家得無償劃撥地（ 劃撥 ） ， 如開發(fā)商開發(fā)建設規(guī)劃范疇內(nèi)得經(jīng)濟使用住房。未變更土地性質(zhì)得集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開發(fā); 非用于經(jīng)濟適用住房建設得劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā); 工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)。2 、土地使用年限根據(jù)我國 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條

6、例第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定： （ 一 ） 居住用地70年;（ 二）工業(yè)用地50年;（ 三 ）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;（ 四）商業(yè)旅游、娛樂用地40年;（ 五 ）綜合或者其他用地50年。 ”需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權(quán)出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日; 經(jīng)濟使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題。3 、商品房項目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品發(fā)預售許可證或其他相關證件的描述一致。4 、開發(fā)商必須擁有國有土地使用權(quán)證方可申請商品房預售資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的 土地使用權(quán)出讓合同號 、

7、 土地使用權(quán)劃撥批準文件號 、 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號 外， 更有必要查閱開發(fā)商持有的國有土地使用權(quán)證。著重審查兩點：一是看開發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金（ 未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有臨時國有土地使用證而非國有土地使用證）; 二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款（ 以土地作為抵押物辦理貸款的，國有土地使用證上往往作備案登記） 。第二條 商品房銷售依據(jù)。買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為 ，商品房預售許可證號為 ?！踞屃x】本條是對商品房銷售的描述。本條款提示點：1 、期房與現(xiàn)房的比較期房即預售商品房，是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，

8、即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房為期房?，F(xiàn)房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證。期房相對于現(xiàn)房，具有下列特點：優(yōu)勢：(1) 、期房一般較現(xiàn)房便宜;(2) 、期房的選擇空間較現(xiàn)房大;(3) 、隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，新樓盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升。劣勢： 具備延期交付、品質(zhì)變差、權(quán)證不能按期交付等法律風險。2 、商品房預售許可證的法律效力最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品

9、房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！? 、商品房銷售的其他依據(jù)一般來說，開發(fā)商除獲得商品房預售許可證外，還應具備下列證件： 建設用地規(guī)劃許可證、 建設工程規(guī)劃許可證、 建設工程開工證、 國有土地使用證即俗稱的“五證齊全，方可預售”。房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預售許可證有按棟編號發(fā)放、按批號編號發(fā)放等形式，購房人在購房時應“對號入座”， 提高自身風險防范能力。第三條 買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房（ 以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準） 為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第 【幢】 【座】【單元】 _【層】號

10、房。該商品房的用途為，屬 結(jié)構(gòu)，層高為，建筑層數(shù)地上 層，地下 層。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方米 （ 有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二） 。【釋義】本條是對合同標的物的詳細描述本條款提示點：本條涉及到若干建筑專業(yè)術語及建筑規(guī)范，購房人在購房時應更加切實注意。1 、商品房的用途與房屋結(jié)構(gòu)這兩項對于開發(fā)商而言，是其確定工程建設成本的關鍵點，專業(yè)辦公用寫字樓的工程建設成本一般比磚混結(jié)構(gòu)建筑物建筑成本高出數(shù)倍。因此，購房人在選購房屋時應當加以落實。商品房的用途主要

11、有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經(jīng)確定，合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更。房屋結(jié)構(gòu)主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結(jié)構(gòu)的房屋其使用功能和耐用程度各異。2 、層高？凈高層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高=層高- 樓板厚度。購房人在選擇預售商品房時應考慮上述兩者之間的差異。3 、陽臺陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關重要，根據(jù)現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)劃的規(guī)定，封閉陽臺按全面積計算使用面積，而敞開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積。4 、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積及使用面積之間的聯(lián)系。該套商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公

12、共部位與公用房屋分攤建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)強體面積+陽臺面積第四條 計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第種方式計算該商品房價款：1 、 按建筑面積計算，該商品房單價為（幣 ）每平方米元，總金額 （幣 ）千 百 拾 萬千 百 拾 元整。2 、 按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（幣 ）每平方米 元，總金額 （幣 ）千 百 拾萬 千 百 拾 元整。3 、按套 （ 單元 ） 計算，該商品房總價款為（幣 ）千 百 拾 萬 千 百 拾 元整?！踞屃x】本條是關于商品房計價方式與價款的約定。本條款提示點：1 、計價方式的改革多年來， 我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房，但該

13、種計價方式卻存在著諸多弊病，集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分攤復雜，開發(fā)商非善意誤算等。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的活躍與發(fā)展，我國北京等地區(qū)已經(jīng)推行按套內(nèi)建筑面積計價。相信不久的將來，按套內(nèi)建筑面積計價將成為我國房地產(chǎn)市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇。2 、購房人應注意商品房“價外價”問題個別開發(fā)商除收取按面積記得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款時應當對這些收費項目加以關注，如開發(fā)商沒有法定收費依據(jù)的，購房人可以拒付。第五條 面積確認及面積差異處理。根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】

14、【套內(nèi)建筑面積】( 本條款中均簡稱面積) 為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第 種方式進行處理：1 、雙方自行約定：(1) ;(2) ;2 、雙方同意按以下原則處理：(1) 面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)( 含 3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;(2) 面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30 天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3

15、%以內(nèi)(含 3%)部分的房價款由買受人補足; 超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)( 含 3%)部分的房價款由出賣人返還買受人 ; 絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比=X 100%合同約定面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議?！踞屃x】本條是對房屋面積確認依據(jù)及房屋面積差異處理方式的約定。本條款的法律依據(jù)：建設部商品房銷售管理辦法第二十條規(guī)定： 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同

16、未作約定的，接以下原則處理：（一 ）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款;（ 二 ）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi) （ 含 3%）部分的房價款由買受人補足; 超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（ 含 3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人; 絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還

17、買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比=X 100%合同約定面積本條款提示點：1 、面積確認標準本條規(guī)定以建筑面積或套內(nèi)建筑面積為面積確認的依據(jù)標準，但購房人在簽約時亦可主張上述兩項面積同時作為依據(jù)標準。2 、產(chǎn)權(quán)登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的面積，一般情形下產(chǎn)權(quán)登記面積即等同于購房人實際所得到的面積，但如果產(chǎn)權(quán)登記測繪單位所作出的測量結(jié)果與購房人的實得面積不符，購房人依舊有權(quán)利聘請專業(yè)測量公司重新測量，并要求房地產(chǎn)行政主管部門對原產(chǎn)權(quán)登記面積作出修正處理。3 、自行約定的方式基于設計原因，施工原因以及其他原因，開發(fā)商在預售商品房實往

18、往不愿意接受按商品房銷售管理辦法的規(guī)定簽訂面積差異處理條款，而建議購房人選擇自行約定的方式，常見的約定方式包括：(1) 、買受人不要求退房，按照產(chǎn)權(quán)登記面積和原約定每平方米價格實施多退少補;( 該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合同原定面積為80 平方米，建成面積達120 平方米，即使開發(fā)商主張該特別約定，由于約定面積差異已經(jīng)對原合同造成了實質(zhì)性破壞，法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決)(2) 、 正負3%內(nèi)實施多退少補，多于3%部分按原單價打折計算房價 ; 少于3%部分按原單價上浮一定比例退還房款;(3) 、將辦法規(guī)定的臨界點3%調(diào)整為臨界點5%;(從開發(fā)商的利益分析，此條

19、款最符合其利益)(4) 、總價包死條款，即無論產(chǎn)權(quán)登記面積是否與約定面積發(fā)生差異， 均按約定總價計算房款。( 對于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款。就筆者的個人閱歷，很少有開發(fā)商在交房后因為測定面積比約定面積少而退款的，而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮。)相比而言，上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合法權(quán)益，因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式。北京市國土資源和房屋管理局擬定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面積差異與處理條款，更重視了對購房人權(quán)益的保障。第六條 付款方式及期限。買受人按下列第種方式按期付款：1 、一次性付款。 _

20、2 、分期付款。 _3 、其他方式。 _【釋義】本條是對付款方式及付款時間的約定本條款提示點：1 、一次性付款(1) 、一次性付款的本意是指購房人在約定期限內(nèi)向開發(fā)商支付完畢100%的購房款，但在實踐當中，不少開發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款，留存5%-10%的購房款至房屋交接或權(quán)證發(fā)放時再行給付。(2) 、開發(fā)商為鼓勵購房人選擇一次性付款方式，往往會在商品房定價的基礎上給予一次性付款購房人一定比例的折扣。購房人如選擇此種付款方式，可以適時提出折扣請求。(3) 、按揭付款(1) 、按揭付款不屬于分期付款，現(xiàn)在開發(fā)商與銀行已經(jīng)在付款方式上取得可高度一致，就是銀行

21、為按揭客戶向開發(fā)商提供一次性付款。 對開發(fā)商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經(jīng)獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的借款合同逐月向銀行還款而已。(2) 、按揭付款方式所產(chǎn)生的法律關系：A 、主合同關系有兩個：一是開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關系 ; 二是購房人與銀行之間的借款合同關系，B 、從合同關系有三個：一是購房人以所購物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關系; 二是開發(fā)商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關系( 有的銀行還要求開發(fā)商提供一定數(shù)額的保證金擔保 ); 三是銀行與開發(fā)商之間的回購法律關系，即當購房人逾期未還款構(gòu)成違約，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開發(fā)商向

22、銀行承諾無條件回購該房產(chǎn)， 并將回購房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息，對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認。(3) 、按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發(fā)放貸款，并與其簽訂借款合同 ，如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的，則該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成商品房買賣合同不能履行雙方互不負違約責任，當事人雙方可以請求解除商品房買賣合同，開發(fā)商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能，則需要由責任人承擔其相應的違約責任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開

23、發(fā)商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等。(4) 按揭付款方式后續(xù)法律問題A 、因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實現(xiàn)，買賣雙方及銀行均有權(quán)解除按揭貸款合同，開發(fā)商應將所收款項分別退還給購房人和銀行;B 、開發(fā)商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種： 一是階段性保證擔保，即開發(fā)商提供保證擔保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并將其房屋所有權(quán)辦理他項權(quán)利登記之日止; 二是全程保證擔保，即開發(fā)商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔保證擔保責任。按最高院司法解釋的規(guī)定，購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬

24、證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)，銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償?shù)?，不應當追加開發(fā)商為共同被告，開發(fā)商提供全程擔保的除外。如果銀行起訴時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續(xù)，則開發(fā)商無論是提供哪種方式的保證擔保都會被列為共同被告。開發(fā)商盡早為購房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身商品房買賣合同所約定的義務，還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用。 從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患，開發(fā)商如不重視此類糾紛的預防和風險防范，將造成不必要的經(jīng)濟損失。第七條 買受人逾期

25、付款的違約責任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第 種方式處理：1. 按逾期時間，分別處理( 不作累加 )(1) 逾期在 日之內(nèi)， 自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行 ;(2) 逾期超過 日后， 出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的， 買受人按累計應付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之(該比率應不小于第(1) 項中的比率)的違約金。本條中的逾期應付款指依

26、照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額; 采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。2. 。【釋義】本條是對購房人逾期違約金責任進行約定的條款本條款提示點：1 、逾期付款違約責任分析逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達一定期間，構(gòu)成根本違約。構(gòu)成一般違約的，守約方有權(quán)要求違約方履行合同并支付一定的違約金; 構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面解除合同外，還有權(quán)要求違約方支付承擔由于終止合同所造成的相應經(jīng)濟損失?；谝话氵`約與根本違約的理論依據(jù)，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式。2 、如何設定一般違約與根本違約的合理期間最高人民法院關

27、于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十五條規(guī)定; 出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產(chǎn)，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權(quán)利人過快的享有單方解約權(quán)。因此，我們建議：在設定本條所規(guī)定的開發(fā)商有單方解約權(quán)

28、的期間條款時，一般應定為3 個月為宜，至少不應少于2 個月， 如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動資金周轉(zhuǎn)困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進行調(diào)整。3 、逾期付款違約金標準的設定最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十六條規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少; 當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。該解釋第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，

29、參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。結(jié)合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設定的標準一般應設在下列區(qū)間內(nèi)：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的130%。設定的標準如果低于或高于上述期間，都有可能導致約定的條款存在法律效力上的瑕疵。# 同期銀行貸款利率標準：1996 年 5 月 16 日前：每天萬分之三，年利率為10.95%;1996 年 5 月 17 日 1999 年 1 月 29 日的每天萬分之五，年利率為 18.25%;1999

30、 年 1 月 3020xx 年 11 月 21 日的每天萬分之四，年利率為 14.6%;20xx 年 11 月 22 日 20xx 年 3 月 16 日的每天萬分之二點一，年利率為7.665%;20xx 年 3 月 17 日至今，在貸款合同中簽訂的貸款利率水平上加30%-50%。出賣人： 買受人： 說明1 、本合同文本為示范文本，由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局共同制定，適用于商品房現(xiàn)房買賣。商品房現(xiàn)房是指由建設單位建設，已完成房屋所有權(quán)初始登記，取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證，尚未進行銷售的商品房（ 含經(jīng)濟適用住房） 。2 、簽訂本合同前，出賣人應當向買受人出示國有土地使用證和房屋

31、所有權(quán)證及其他有關證書和證明文件。3 、當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。為體現(xiàn)雙方自愿的原則，本合同文本相關條款后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當事人同意內(nèi)容。4 、簽訂本合同前，買受人應當仔細閱讀合同條款，特別是其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內(nèi)容。5 、本合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當事人應當協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃，方式選定 ; 對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打X,以示刪除。6 、雙方當事人在履行合同中發(fā)

32、生爭議的，可以選擇向不動產(chǎn)所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可以向北京仲裁委員會、中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會、外地的仲裁委員會申請。7 、雙方當事人可以根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致; 在任何情況下，買受人都應當至少持有一份合同原件。商品房買賣合同專業(yè)版1 、 本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。2 、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。3 、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同

33、文本中相關條款后都有空白行， 供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。4 、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。5 、對合同文本中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應當協(xié)商確定。中選擇內(nèi)容，以劃，方式選定 ；對于 實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時， 應在空格部位打X ,以示刪 除。6 、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。7 、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。商品房買賣合同參考合同雙方當事人：出賣人

34、： 注冊地址：營業(yè)執(zhí)照注冊號：企業(yè)資質(zhì)證書號：法定代表人：聯(lián)系電話： 郵政編碼：委托代理人：地址： 郵政編碼：聯(lián)系電話： 委托代理機構(gòu)：注冊地址：營業(yè)執(zhí)照注冊號：法定代表人：聯(lián)系電話： 郵政編碼：買受人： 【本人】 【法定代表人】姓名：國籍 【身份證】【護照】 【營業(yè)執(zhí)照注冊號】地址： 郵政編碼：聯(lián)系電話： 【委托代理人】姓名：國籍： 地址： 郵政編碼：電話： 根據(jù) 中華人民共和國合同法、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協(xié)議：第一條 項目建設依據(jù)出 賣 人 以 方 式 取 得 位 于 、 編 號 為的

35、地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為該地塊土地面積為，規(guī)劃用途為 ，土地使用年限自年 _月 _日至 年 _月 _日。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】。 建設工程規(guī)劃許可證號為， 施工許可證號為 。o第二條 商品房銷售依據(jù)買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為 ，商品房預售許可證號為 。第三條 買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房（ 以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準） 為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第 【幢】 【座】【單元】 _【層】

36、號房。該商品房的用途為，屬 結(jié)構(gòu)，層高為，建筑層數(shù)地上 層，地下 層。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方米 （ 有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二） 。o第四條 計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第種方式計算該商品房價款：1. 按建筑面積計算，該商品房單價為（幣 ）每平方米元，總金額 （幣 ）千 百 拾 萬千 百 拾 元整。2. 按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（幣 ） 每平方米 元，總金額 （幣 ）千 百 拾 萬 千百 拾 元整。3. 按套 （ 單元 ） 計

37、算，該商品房總價款為（幣 ）千百 拾 萬 千 百 拾 元整。4. 。第五條 面積確認及面積差異處理根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】 （ 本條款中均簡稱面積） 為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第 種方式進行處理：1. 雙方自行約定：(1) ;(2) ;(3) ;(4) 。2. 雙方同意按以下原則處理：(1) 面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)( 含 3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;(2) 面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有

38、權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30 天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含 3%)部分的房價款由買受人補足; 超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)( 含 3%)部分的房價款由出賣人返還買受人 ; 絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比=X 100%合同約定面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)0第六條 付款方式及期限買受人按下列第種方式按期付款：1. 一

39、次性付款2. 分期付款3. 其他方式第七條 買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第 種方式處理：1. 按逾期時間，分別處理( 不作累加 )(1) 逾期在 日之內(nèi)， 自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行 ;(2) 逾期超過 日后， 出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的， 買受人按累計應付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之(該比率應不小于第

40、(1) 項中的比率)的違約金。本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額; 采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。2. _。第八條 交付期限出賣人應當在年 月 日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1. 該商品房經(jīng)驗收合格。2. 該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3. 該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5.但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1. 遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買受人的;2. ;

41、3. 。第九條 出賣人逾期交房的違約責任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第種方式處理：1. 按逾期時間，分別處理( 不作累加 )(1) 逾期不超過日， 自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行 ;(2) 逾期超過 日后， 買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的， 出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起天內(nèi)退還全部已付款， 并按買受人累計已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際

42、交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之(該比率應不小于第(1) 項中的比率)的違約金。2. 第十條 規(guī)劃、設計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10 日內(nèi)，書面通知買受人：(1) 該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;(2) ;(3) ;(4) ;(5) ;(6) ;(7) _。買受人有權(quán)在通知到達之日起15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15 日內(nèi)未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買

43、受人提出退房要求之日起天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 利率付給利息。 買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。第十一條交接商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。 雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務糾紛因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或

44、發(fā)生債權(quán)債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（ 附件三 ） 的標準。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第 種方式處理：1. 出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。2. 。3. 。第十四條出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾公共配套建筑按以下日期達到使用條件：1. 2. 3. 4. 5. 。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1. 2. _;3. 。第十五條關于產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣人應當在商品房交付使用后日內(nèi)， 將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案。如因

45、出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第項處理：1. 買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的%賠償買受人損失。2. 買受人不退房，出賣人按已付房價款的%向買受人支付違約金。3. 。第十六條保修責任買受人購買的商品房為商品住宅的，住宅質(zhì)量保證書作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應當履行保修義務。

46、因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。第十七條雙方可以就下列事項約定：1. 該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán);2. 該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán);3. 該商品房所在樓宇的命名權(quán);4. 該商品房所在小區(qū)的命名權(quán);5. 6.第十八條買受人的房屋僅作使用，買受人 使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施的使用性質(zhì)。 。 _第十九條本

47、合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決 ; 協(xié)商不成的，按下述第 種方式解決： 1. 提交 仲裁委員會仲裁。2. 依法向人民法院起訴。第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（ 附件四 ）。第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十二條本合同連同附件共頁，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人 份，買受人 份， 份， 份。第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十四條商品房預售的，自本合同生效之日起30 天內(nèi)， 由出賣人向 申請登記備案。出賣人 （簽章 ）：買受人 （簽章 ）：【法定代表人】

48、： 【法定代表人】：【委托代理人】： 【委托代理人】：（ 簽章 ）（ 簽章 ） 年 月 日 年 月 日簽于 簽于商品房買賣合同樣本合同編號：出賣人： 住所： 郵編： 營業(yè)執(zhí)照號碼：資格證書號碼：法定代表人：聯(lián)系電話：委托代理人：聯(lián)系電話：買受人： 國籍： 性別： 出生年月日：住所 （址 ）郵編： 證件名稱：號碼： 聯(lián)系電話：委托 /法定代理人：住所 （址 ）聯(lián)系電話：根據(jù) 中華人民共和國合同法、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協(xié)議：第一條 項目建設依據(jù)1 、出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】 【劃撥】方式取得座

49、落于地塊的國有土地使用權(quán)。2 、該地塊【國有土地使用證號】【城鎮(zhèn)建設用地批準書號】為：， 土地使用權(quán)面積為：， 買受人購買的商品房（ 以下簡稱該商品房） 所在土地用途為：，土地使用年限自年 月 日至 年 月日止。3 、出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設的商品房【地名核準名稱】【暫定名】為：，建設工程規(guī)劃許可證號為： ，建筑工程施工許可證號為：，建設工程施工合同約定的開工日期為：，建設工程施工合同約定的竣工日期為：第二條 商品房情況該商品房銷售許可證號：.商品房座落：區(qū) 縣 路、道、街。設計用途;建筑結(jié)構(gòu) ;建筑層數(shù)為層。建筑面積 平方米， 其中： 套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位分攤建筑面積平方米。商

50、品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。第三條 計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第種方式計算該商品房價款：1 、按建筑面積計算，該商品房單位為（幣 ） 每平方米元，總金額 （幣 ）元。2 、 按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（幣 ）每平方米 元，總金額 （幣 ）元整。3 、 按套 （ 單元 ） 計算， 該商品房總價款為（幣 ）元整。4 、 .第四條 付款方式及期限買受人采取下列第種方式付款。1 、 一次性付款，自簽約日起日內(nèi)付全部價款 元。 （ 小寫： 萬元 ）2 、分期付款。（1） 第一次付款自簽約日起 日內(nèi)付全部價款的%;幣 元。（ 小寫： 元）（2） 第二次付款自簽約

51、日起 日內(nèi)付全部價款的%;幣 元。（ 小寫： 元）（3） 其余部分在移交房屋前一天付清%;幣元。 （ 小寫： 元 ）3 、 貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價款的%，其余價款可以向銀行或住房公積金管理機構(gòu)借款支付。4 、其他方式.第五條 房產(chǎn)交付1 、房產(chǎn)實物狀況、權(quán)利狀況，符合有關規(guī)定和雙方約定的，方可交付 ; 不符合有關規(guī)定和雙方約定的，不得交付。2 、出賣人須于前，將該房產(chǎn)及相關證明交付買受人。如遇不可抗力，雙方約定處理方式：.3 、上述相關證明包括：.第六條 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及其他相關設施登記1 、協(xié)議訂立后，買賣雙方應在30 日內(nèi)，到房屋所有權(quán)登記機關辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2 、按照有關規(guī)定，其他相關設施應辦理登記的，應在規(guī)定期限內(nèi)辦理。3 、 如因一方原因造成另一方未能及時辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、其他相關設施登記造成損失的，應依法承擔違約責任。第七條 出賣人逾期交付商品房的處理除遇不可抗力外，出賣人如未按本合同約定日期交付商品房，逾期在 日內(nèi)的，買受人有權(quán)向出賣人追究已付款利息，利息自合同約定