超高層建筑的電梯運(yùn)行管理及維修維護(hù)管理方案1

1、電梯運(yùn)行管理及維修維護(hù)管理方案為保障XX項(xiàng)目的電梯設(shè)備安全穩(wěn)定運(yùn)行，確保良好的經(jīng)營秩序，施工移交區(qū)域垂直運(yùn)輸正常高效運(yùn)作，確保相關(guān)材料有效運(yùn)達(dá)相關(guān)區(qū)域，特制作如下電梯運(yùn)行管理方案。一、電梯設(shè)備現(xiàn)狀XX中心項(xiàng)目共安裝電梯設(shè)備，包括垂直乘用貨用電梯及自動(dòng)扶手電梯共XX臺(tái)，除主塔塔頂天面新安裝電梯一臺(tái)之外，全部電梯都已經(jīng)交由XX物業(yè)管理公司投入管理及運(yùn)營。根據(jù)目前項(xiàng)目進(jìn)度及有關(guān)計(jì)劃，目前的電梯設(shè)備中，有XX臺(tái)投入正常運(yùn)營，包括主塔寫字樓區(qū)域、裙樓商業(yè)部分；施工電梯即將在XXXX年XXX月起將陸續(xù)分批停用裝修及大修調(diào)試。根據(jù)項(xiàng)目的電梯采購合同的有關(guān)規(guī)定，電梯的維護(hù)保養(yǎng)任務(wù)在安裝調(diào)試結(jié)束后直接交由電梯生

2、產(chǎn)安裝單位直屬的電梯維護(hù)保養(yǎng)單位執(zhí)行，年月，XX物業(yè)管理公司已分別與XX電梯有限公司XXX電梯有限公司 簽訂了電梯維護(hù)保養(yǎng)合同。標(biāo)志著XX中心項(xiàng)目XX臺(tái)電梯中的XX臺(tái)已經(jīng)進(jìn)入由物管公司整體專業(yè)監(jiān)控下的維保狀態(tài)。鑒于XX中心項(xiàng)目電梯設(shè)備使用狀況的最大特點(diǎn)是，在XX中心項(xiàng)目建設(shè)整體上處于“邊施工、邊調(diào)試、邊交接、邊運(yùn)營、邊整改”的狀況下。在目前正常運(yùn)營管理的電梯和臨時(shí)施工電梯，需要物管公司增加日常巡檢工作量，在運(yùn)營過程中及時(shí)檢驗(yàn)和檢查出存在問題，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和整理清單，通過業(yè)主、監(jiān)理、電梯公司及相關(guān)施工單位共同配合進(jìn)行邊運(yùn)營邊整改工程。二、組織保障和責(zé)任范圍為保證XX項(xiàng)目的電梯設(shè)備在目前的條件下安全運(yùn)

3、行，由XX公司工程部和安管部牽頭、組織和綜合協(xié)調(diào)監(jiān)理、物管公司、電梯公司(XX、XX、及相關(guān)施工單位成立了電梯工程專業(yè)遺留工程整改工作小組，加快推動(dòng)電梯安裝調(diào)試與維護(hù)保養(yǎng)的工作任務(wù)，保證電梯能安全科學(xué)運(yùn)行，滿足客戶使用需求。各有關(guān)單位的職責(zé)范圍明確如下：XX公司：為保障電梯工程系統(tǒng)施工及整改工作落實(shí)效果的主體責(zé)任部門，從項(xiàng)目經(jīng)營和運(yùn)營戰(zhàn)略需要的高度出發(fā)，貫徹落實(shí)集團(tuán)及地產(chǎn)總部對(duì)XX中心項(xiàng)目安全運(yùn)營的工作部署，幫助及推動(dòng)各責(zé)任主體單位確切理解工作目標(biāo)，協(xié)調(diào)各責(zé)任主體之間的配合工作關(guān)系，保障本方案及電梯工程施工及運(yùn)營工作的順利推進(jìn)。XX監(jiān)理項(xiàng)目部：為電梯設(shè)備安裝施工及安裝質(zhì)量的主體監(jiān)控部門，配合X

4、X公司從技術(shù)角度配合精裝修施工以及業(yè)主的交樓計(jì)劃，督促各電梯施工單位增加對(duì)收尾階段安裝調(diào)試中人員、技術(shù)力量以及設(shè)備的投入。督促各施工單位按照施工合同的要求對(duì)電梯按時(shí)按質(zhì)按要求進(jìn)行維修，保證電梯設(shè)備在技術(shù)上處于正常狀態(tài)。XX物管公司：為電梯安全運(yùn)營，包括運(yùn)營環(huán)境維護(hù)、日常巡檢、使用秩序維護(hù)、維護(hù)保養(yǎng)監(jiān)督等工作的主體部門。負(fù)責(zé)督促電梯維護(hù)保養(yǎng)單位按照合同的規(guī)定投入足夠的人力物力以及技術(shù)設(shè)備從事電梯的維護(hù)和保養(yǎng)工作，同時(shí)，制定相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)付電梯運(yùn)行處于不正常狀態(tài)時(shí)有及時(shí)合理的反應(yīng)和足夠的資源投入。電梯維護(hù)保養(yǎng)單位：主要指XX電梯有限公司與XX電梯有限公司，主要職責(zé)是根據(jù)業(yè)主單位的要求和合同的規(guī)

5、定，在越秀仲量物管的管理下履行工作職責(zé)，為電梯的安全運(yùn)行提供充足人力物力技術(shù)資源保障、認(rèn)真負(fù)責(zé)深入細(xì)致完成維護(hù)保養(yǎng)工作，及時(shí)更換故障損件，制訂完善的預(yù)案和應(yīng)急備品備件等物資物料的資源儲(chǔ)備。其他相關(guān)單位：如總包、精裝修單位、XX、XX總包等相關(guān)施工單位,主要負(fù)責(zé)電梯工程配套項(xiàng)目施工單位，由業(yè)主負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)管和督促配合電梯工程未能完成項(xiàng)目的施工事宜，施工時(shí)間和施工現(xiàn)場(chǎng)要求有物業(yè)管理公司提出和監(jiān)管，確保施工整改工作不影響XX中心項(xiàng)目正常運(yùn)營及客戶的正常辦公和購物。三、電梯運(yùn)行管理措施日常巡檢及清潔護(hù)理1、物管工程部負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常巡檢管理（運(yùn)營區(qū)域，每天兩次；施工區(qū)域，每天一次）及維修維護(hù)保養(yǎng)監(jiān)管，

6、并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)單位的日常工作。2、物管安防部、物業(yè)部負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常使用監(jiān)管，確保電梯得到科學(xué)有效的使用，避免客戶、施工人員不科學(xué)使用電梯或惡意破壞電梯，確保垂直運(yùn)輸使用正常。3、物管物業(yè)部監(jiān)督清潔公司做好電梯轎廂內(nèi)外的日常清潔，用干潔的潔具和清水或無腐蝕性清潔劑清潔。4、電梯技工，每天開梯后進(jìn)行一次電梯全段運(yùn)行狀況檢查；檢查轎廂、井道、機(jī)房等設(shè)施有無濕水情況。5、按照電梯日常巡檢記錄和自動(dòng)扶梯日常巡檢記錄進(jìn)行理性巡檢檢查。發(fā)現(xiàn)異?；螂娞莅踩[患，及時(shí)回報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和電梯公司，放置維修停用工作牌；故障及緊急事故時(shí)，采取臨時(shí)應(yīng)變措施。6、落實(shí)執(zhí)行電梯管理程序，貫徹落實(shí)使用單位主要負(fù)責(zé)人職責(zé)、

7、電梯專職安全管理人員職責(zé)、監(jiān)督電梯操作人員、電梯司機(jī)的管理職責(zé)、落實(shí)電梯安全管理制度（操作規(guī)程）、定期檢驗(yàn)巡回檢查制度落實(shí)狀況，進(jìn)行定期檢驗(yàn)申報(bào)，經(jīng)常演習(xí)事故應(yīng)急救援機(jī)制，四、維護(hù)維修監(jiān)督管理1、物管公司統(tǒng)一委托電梯廠家配套的維修保養(yǎng)承包商（XX、XX）對(duì)電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，兩家維修保養(yǎng)按要求實(shí)行每天選派專業(yè)維修人員進(jìn)行駐場(chǎng)維護(hù)和維修電梯。2、物管工程部負(fù)責(zé)與兩家電梯維保單位聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時(shí)其他部門可以直接與維保單位駐場(chǎng)人員聯(lián)系，采取應(yīng)急措施。維護(hù)保養(yǎng)及檢查過程中發(fā)現(xiàn)電梯問題，由維保單位及時(shí)通知和反饋物管工程部。3、物管工程部將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備

8、保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時(shí)記錄于電梯設(shè)備臺(tái)賬。每月抽查電梯維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)不合格情況及時(shí)發(fā)出整改工作聯(lián)系單。要求維修保養(yǎng)單位進(jìn)行整改。4、物管工程部每季度末對(duì)電梯的電源開關(guān)柜（配電箱）進(jìn)行一次檢查及除塵等維護(hù)保養(yǎng)工作；維修保養(yǎng)單位必須按國家規(guī)范要求，做好每15日一次的常規(guī)保養(yǎng)半月檢查工作；按規(guī)范要求完成月度檢查、季度檢查、半年及年度檢查。5、電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障修復(fù)后，物管工程部電梯技工試運(yùn)行及檢查無異常后，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請(qǐng)物管工程部電梯安全管理員簽名確認(rèn)。維修人員清理現(xiàn)場(chǎng)后才可離開，電梯恢復(fù)正常使用。5、每次維護(hù)結(jié)束后，電梯維保人員均需填寫電梯、扶梯維護(hù)保養(yǎng)記錄，經(jīng)物

9、業(yè)工程部和物業(yè)公司值班人員簽認(rèn)后，每月整理成冊(cè)后報(bào)物業(yè)工程部存檔。6、物業(yè)工程部應(yīng)不定期檢查電梯的維保質(zhì)量，每月不少于2次，并將發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)反饋給電梯維保公司，必要時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，按有關(guān)規(guī)定予以查處。7、維保作業(yè)安全要求（1）電梯維保人員進(jìn)行檢查、維護(hù)或修理作業(yè)時(shí)應(yīng)穿帶好相應(yīng)的勞動(dòng)保護(hù)用品。維保作業(yè)時(shí)應(yīng)在電梯的出入口及轎廂設(shè)置好醒目的安全警示標(biāo)志或防護(hù)欄。（2）在維保作業(yè)或試運(yùn)行過程中，不得載客，禁止非工作人員進(jìn)入檢查區(qū)域。維保作業(yè)時(shí)應(yīng)配備監(jiān)護(hù)人員，負(fù)責(zé)保護(hù)維保人員的安全，緊急情況下切斷電源等。（3）維保結(jié)束時(shí)，應(yīng)清理場(chǎng)地、維保部位，拆除臨時(shí)用電線路，防止把工具、零部件、物料、廢品等遺留在現(xiàn)

10、場(chǎng)或扶梯內(nèi)。五、后續(xù)管理工作和方向1、落實(shí)電梯安全管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程；1、繼續(xù)深化和完善現(xiàn)有的電梯安全管理制度和物管公司ISO管理制度，抓好物管公司內(nèi)部員工對(duì)電梯管理制度的教育工作，要求每位員工熟悉及貫徹落實(shí)電梯安全管理制度及公司ISO管理制度。2、結(jié)合實(shí)際，對(duì)電梯設(shè)備的安全運(yùn)行管理建立以公司、部門、班組的三級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)體系，繼續(xù)完善和健全內(nèi)部管理機(jī)制和崗位管理職責(zé)，嚴(yán)格要求電梯作業(yè)人員及管理人員執(zhí)行電梯安全操作規(guī)程。3、細(xì)化及完善電梯設(shè)備及其附屬設(shè)備的資料，通過各種渠道收集和整理電梯設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)行信息，繼續(xù)做好電梯設(shè)備及其附屬設(shè)備的檔案及臺(tái)賬；繼續(xù)做好一梯一檔的資料管理制度。2

11、、加強(qiáng)作業(yè)人員的安全教育、知識(shí)培訓(xùn)，適時(shí)增加作業(yè)人員1、要求全部的電梯司機(jī)、電梯技工、電梯維修人員、管理人員定期參加安全培訓(xùn)工作（物管公司計(jì)劃每隔一個(gè)月送兩名電梯技工參加特種設(shè)備檢測(cè)研究所舉辦的電梯安全管理人員培訓(xùn)教育，加強(qiáng)電梯作業(yè)人員的安全意識(shí)和安全操作培訓(xùn)）；同時(shí)要求電梯公司及電梯工程師，定期對(duì)電梯司機(jī)和電梯技工進(jìn)行電梯/扶梯設(shè)備知識(shí)和作業(yè)安全培訓(xùn)，要求每位員工熟悉掌握XX中心項(xiàng)目的各種梯型的性能、熟知安全操作規(guī)程。2、要求電梯維護(hù)保養(yǎng)單位落實(shí)維修人員和安裝人員定期安全教育工作，確保電梯公司維修及安裝人員擁有良好的作業(yè)安全意識(shí)；加強(qiáng)電梯司機(jī)管理，確保施工電梯及接待用梯得到科學(xué)合理的使用，減

12、少施工電梯的故障機(jī)率和損壞。3、電梯作業(yè)人員必須持證上崗。各類電梯作業(yè)人員資格證及其相關(guān)資料，必須在物管公司存檔備檔，嚴(yán)禁無電梯操作證人員從事電梯相關(guān)作業(yè)工作。4、加大電梯作業(yè)人員投入和招聘，增加物管電梯技工及電梯公司駐場(chǎng)維修人員數(shù)量，確保人員投入充足。3、做好日常巡檢及運(yùn)行記錄工作，加強(qiáng)設(shè)備監(jiān)測(cè)和故障診斷分析；1、不斷完善和健全電梯日常巡檢的工作細(xì)則，要求電梯巡檢人員每天認(rèn)真做好日常巡檢及電梯的運(yùn)行記錄；及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修與整改；一旦發(fā)現(xiàn)運(yùn)行電梯存在重要安全隱患，立刻停用。2、新投入運(yùn)營的電梯，在使用前做好試運(yùn)行和各項(xiàng)安全裝置的檢測(cè)工作，確保電梯和扶梯設(shè)備的安全保護(hù)裝置安全有效，各部件的

13、運(yùn)行磨合未見重大異常情況。3、統(tǒng)計(jì)電梯運(yùn)行故障記錄或運(yùn)行異常記錄，每月進(jìn)行深入的故障診斷分析，研究問題根源，及時(shí)糾正設(shè)備或工作存在的不足之處，有針對(duì)性進(jìn)行專項(xiàng)整改和完善。4、對(duì)曾經(jīng)長時(shí)間作為施工用梯的運(yùn)營客梯，定期委托電梯公司進(jìn)行易損件、電氣部件和重要安全部件進(jìn)行專項(xiàng)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的部件，及時(shí)進(jìn)行更換或維修；若發(fā)現(xiàn)電梯影響安全運(yùn)行，則立刻停梯維修，防范故障于未然。4、加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)及保潔工作，監(jiān)督維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量；1、制定每月、每年的電梯設(shè)備的各個(gè)專業(yè)項(xiàng)目的維護(hù)保養(yǎng)周期計(jì)劃；嚴(yán)格要求電梯維護(hù)保養(yǎng)單位落實(shí)電梯/扶梯的半月、季度、年度的維護(hù)保養(yǎng)工作，認(rèn)真執(zhí)行TSG_T5001-2009 電梯

14、使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則，特別加強(qiáng)各項(xiàng)安全裝置的清潔、檢測(cè)，加密易損件磨損程度的檢查頻次。2、監(jiān)督和跟蹤電梯維護(hù)保養(yǎng)單位維修人員對(duì)電梯和扶梯設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量及保養(yǎng)項(xiàng)目內(nèi)容，一旦發(fā)現(xiàn)維護(hù)保養(yǎng)工作不到位，則拒絕確認(rèn)維護(hù)保養(yǎng)工作記錄，并發(fā)出整改工作聯(lián)系單，要求維修人員繼續(xù)完成維護(hù)保養(yǎng)工作的整改，直至切實(shí)完成保養(yǎng)工作為止。3.與電梯維護(hù)保養(yǎng)單位建立工作溝通例會(huì)管理機(jī)制，及時(shí)溝通維護(hù)保養(yǎng)過程中發(fā)現(xiàn)的問題和隱患，落實(shí)整改及完善方案。5、定期做好預(yù)防性檢查，建立遺留工程整改機(jī)制；1、認(rèn)真做好電梯和扶梯設(shè)備的交接和承接驗(yàn)收，做好各項(xiàng)遺留工程及存在問題的統(tǒng)計(jì)匯總工作，及時(shí)反饋業(yè)主和要求相關(guān)單位盡快進(jìn)行整改。2、

15、建立正常運(yùn)營客梯的安全隱患和遺留工程問題的檔案，定期與業(yè)主及相關(guān)單位召開電梯遺留工程整改專題會(huì)議，落實(shí)和跟蹤各項(xiàng)隱患問題和遺留工程的整改進(jìn)度和整改計(jì)劃。3、定期抽檢正常運(yùn)營的電梯和扶梯設(shè)備，進(jìn)行運(yùn)營安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和分析工作，確保安全風(fēng)險(xiǎn)防范于未然。6、完善應(yīng)急預(yù)案，定期演練；1、深化和完善電梯、扶梯的應(yīng)急預(yù)案及其應(yīng)對(duì)措施和操作細(xì)則，確保操作流程和操作方式詳盡易懂，可操作性強(qiáng)。2、針對(duì)各類突發(fā)情況，每月進(jìn)行一項(xiàng)專題的應(yīng)急突發(fā)情況操作演練，促使每位操作員工熟練應(yīng)對(duì)各種突發(fā)情況，并及時(shí)總結(jié)和檢討應(yīng)急突發(fā)情況處理過程的存在不足和需要完善之處。7、落實(shí)專項(xiàng)大修工作；1、根據(jù)前期的使用狀況，對(duì)曾作為施工用梯且現(xiàn)已正常運(yùn)營的客梯，要求電梯公司盡快進(jìn)行專項(xiàng)檢測(cè)安排，并提供專項(xiàng)大修及損件更換的整改工作計(jì)劃；同時(shí)依據(jù)電梯設(shè)備在日常運(yùn)行質(zhì)量狀況，確定整改優(yōu)先次序。2、已經(jīng)完成轎廂精裝修未投入使用電梯，盡快對(duì)電梯進(jìn)行舒適性和安全性調(diào)試工作，進(jìn)行整機(jī)性能檢測(cè)和運(yùn)行調(diào)試，提出損件維修及更換及其大修的工作計(jì)劃，落實(shí)損件更換貨期及其大修整改周期。3、目前仍在使用使用的施工用梯需要定期抽檢和評(píng)估安全風(fēng)險(xiǎn)及安全隱患，確保電梯可繼續(xù)低風(fēng)險(xiǎn)、安全運(yùn)行；加強(qiáng)施工用梯的使用管理，確保設(shè)備運(yùn)行磨損在可控范圍內(nèi)，使施工電梯繼續(xù)完成施工垂直運(yùn)輸任務(wù)。待暫停使用后，再進(jìn)行整機(jī)性能檢測(cè)和專項(xiàng)大修整改工作。4、對(duì)電梯設(shè)備及電梯系統(tǒng)