土地增值稅收入口徑

1、土地增值稅的應(yīng)稅收入如何確定？2017-11-07 房地產(chǎn)納稅服務(wù)網(wǎng)問(wèn)：土地增值稅的應(yīng)稅收入如何確定？第一，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅 暫行條例（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）規(guī)定：第 二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物 及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收 入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù) 人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納 土地增值稅。第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房 地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)

2、理由的。”第二，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫 行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字19956號(hào)）規(guī) 定：“第五條條例第二條所稱的收入， 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì) 收益。第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估 價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī) 構(gòu)根據(jù)相同地段、 同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定 的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 第十四條 條例第九條 （ 一） 項(xiàng)所稱的隱瞞、 虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格， 是指納稅人不報(bào)或有 意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、 地上建筑物及其附 著物價(jià)款的行為。條例第九條 （ 二） 項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目 金額不實(shí)的， 是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù) 實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。條例第九條

3、（ 三） 項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格， 又無(wú)正當(dāng)理 由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成 交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)， 納 稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。隱瞞、 虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格， 應(yīng)由評(píng)估機(jī) 構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng) 估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的， 應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按 照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算 的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn) 地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定 扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估 價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房 地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

4、收入?！?第三，根據(jù)關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土 地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知 （財(cái)稅 201643 號(hào)）第三條第一款規(guī)定： “土 地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為 不含增值稅收入?！钡谖鍡l規(guī)定： “免征增值稅的， 確定計(jì)稅 依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 取得的收入不扣減增值稅額。” 第六條規(guī)定 : “在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī) 關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。 本通知自 2016 年 5 月 1 日起執(zhí)行。” 第四，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土 地增值稅若干征管規(guī)定的公告 （ 國(guó)家稅務(wù) 總局公告 2016 年第 70 號(hào)） 第一條的規(guī)定：“營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

5、的土地增值 稅應(yīng)稅收入不含增值稅。 適用增值稅一般計(jì) 稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值 稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易 計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增 值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款 計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售 自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的， 可按照以下方法 計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)： 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù) 繳增值稅稅款”第二條規(guī)定：“納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職 工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投 資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非 貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷 售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān) 于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有 關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)） 第三條規(guī)定執(zhí)