土地增值稅收入口徑

1、土地增值稅的應稅收入如何確定？2017-11-07 房地產(chǎn)納稅服務網(wǎng)問：土地增值稅的應稅收入如何確定？第一，根據(jù)中華人民共和國土地增值稅 暫行條例（國務院令第138號）規(guī)定：第 二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物 及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收 入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務 人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納 土地增值稅。第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房 地產(chǎn)評估價格，又無正當

2、理由的?！钡诙鶕?jù)中華人民共和國土地增值稅暫 行條例實施細則（財法字19956號）規(guī) 定：“第五條條例第二條所稱的收入， 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟 收益。第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估 價格，是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機 構根據(jù)相同地段、 同類房地產(chǎn)進行綜合評定 的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。 第十四條 條例第九條 （ 一） 項所稱的隱瞞、 虛報房地產(chǎn)成交價格， 是指納稅人不報或有 意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權、 地上建筑物及其附 著物價款的行為。條例第九條 （ 二） 項所稱的提供扣除項目 金額不實的， 是指納稅人在納稅申報時不據(jù) 實提供扣除項目金額的行為。條例第九條

3、（ 三） 項所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 成交價格低于房地產(chǎn)評估價格， 又無正當理 由，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成 交價低于房地產(chǎn)評估機構評定的交易價， 納 稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。隱瞞、 虛報房地產(chǎn)成交價格， 應由評估機 構參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評 估。稅務機關根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 的收入。提供扣除項目金額不實的， 應由評估機構按 照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算 的房屋成本價和取得土地使用權時的基準 地價進行評估。 稅務機關根據(jù)評估價格確定 扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估 價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房 地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

4、收入。” 第三，根據(jù)關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土 地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知 （財稅 201643 號）第三條第一款規(guī)定： “土 地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為 不含增值稅收入。”第五條規(guī)定： “免征增值稅的， 確定計稅 依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 取得的收入不扣減增值稅額?！?第六條規(guī)定 : “在計征上述稅種時，稅務機 關核定的計稅價格或收入不含增值稅。 本通知自 2016 年 5 月 1 日起執(zhí)行?！?第四，根據(jù)國家稅務總局關于營改增后土 地增值稅若干征管規(guī)定的公告 （ 國家稅務 總局公告 2016 年第 70 號） 第一條的規(guī)定：“營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

5、的土地增值 稅應稅收入不含增值稅。 適用增值稅一般計 稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值 稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易 計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增 值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款 計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售 自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的， 可按照以下方法 計算土地增值稅預征計征依據(jù)： 土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預 繳增值稅稅款”第二條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職 工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投 資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非 貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷 售房地產(chǎn)，其收入應按照國家稅務總局關 于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有 關問題的通知（國稅發(fā)2006187號） 第三條規(guī)定執(zhí)