土地征用費及拆遷補(bǔ)償費在企業(yè)所得稅和土地增值稅的核算區(qū)別

1、土地征用費及拆遷補(bǔ)償費在企業(yè)所得稅和土地增值稅的核 算區(qū)別土地征用費及拆遷補(bǔ)償費，指為取得土地開發(fā)使用權(quán) （或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、 大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置 費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ) 償支出、 安置及動遷支出、 回遷房建造支出、 農(nóng)作物補(bǔ)償費、 危房補(bǔ)償費等。土地征用費及拆遷補(bǔ)償費的檢查要注意點：1、房地產(chǎn)企業(yè)支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費是可以不需要 取得發(fā)票的。房地產(chǎn)企業(yè)出具下列憑證可以稅前扣除：（1）政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)的文件；（2）被拆遷人簽字的收款收據(jù)或收條；支付給行政機(jī)關(guān)、 司法機(jī)關(guān)的罰款、罰金、滯

2、納金不得扣除，但因為違背經(jīng)濟(jì) 合同支付給對方的違約金、罰款、滯納金、銀行罰息、訴訟 費等都屬于與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的支出，準(zhǔn)予稅前扣除。（3）被拆遷戶的門牌號碼；（4）被拆遷人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的拆遷補(bǔ)償費協(xié)議；青苗補(bǔ)償費是指國家征用土地時，農(nóng)作物正處在生長階 段而未能收獲，國家應(yīng)給予土地承包者或土地使用者的經(jīng)濟(jì) 補(bǔ)償。 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還 給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 （ 國稅函 2008277號） 文件規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要 出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文 件，無論支付征地補(bǔ)償費的資金來源是否為政府財政資金， 該行為均屬于

3、土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者 的行為， 按照國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 營業(yè)稅稅目注釋 （試 行稿）的通知（國稅發(fā) 1993149 號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。對土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費收入不征營業(yè)稅。2、土地不能按評估價計算土地增值額的扣除項目。 土地 增值稅暫行條例實施細(xì)則 第七條規(guī)定： 扣除項目， 具體為： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土 地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費 用。（ 2）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋 及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置 成本價乘以成新度折扣率后的價格。國稅發(fā) 2006187 號規(guī)定

4、，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅 清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地 增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí) 行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房 地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法 有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。但是，土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 第十四條規(guī)定： 提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本 價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán) 時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項 目金額。也就是說，土地增值稅的土地都不可能出現(xiàn)零成本，最起 碼也可以按取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估。

5、3、成片開發(fā)、 分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計算土地扣除項目。土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第九條規(guī)定，納稅人成 片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣 除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的 比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確 認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂５髽I(yè)所得稅必須用占地面積法。國稅發(fā) 200931 第二 十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn) 行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直 接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象， 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則 和配比的原則分配至各成本對象， 具體

6、分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：占地面積法，指按已 動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行 分配。 一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成 本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占 開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占 地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占 地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積 例：土地面積為 10000平方米，分三期開發(fā)，一期基座占地 為 2500平方米，二期基座占地為 3000 平方米，三期占地為 1800 平米。道路、綠化 2700 平方米，土地成本為 8000 萬元， 如何分配土地成本？ 關(guān)鍵點是： 道路、綠化等空地面積為 2700 平方米是要分配到 各期中去的。一期土地成本：8000+( 2500+ 3000+ 1800)X 2500=2739.73 (萬元)；