通州區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(2021試行)

1、本文格式為Word版，下載可任意編輯通州區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(2021試行) 通政辦發(fā)20XX28號 北京市通州區(qū)人民政府辦公室關于印發(fā) 通州區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(試行)的通知 各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，區(qū)政府各委、辦、局，各街道辦事處，各區(qū)屬機構： 經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)將通州區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(試行)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。 北京市通州區(qū)人民政府辦公室 20XX年10月13日 通州區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(20XX試行) 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營行為，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督與管理，推動通州區(qū)物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，建設和諧社區(qū)，依據(jù)物業(yè)管理條例、北京市物業(yè)管理辦法等相關法律法規(guī)，

2、結(jié)合本區(qū)實際情況，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于通州區(qū)行政區(qū)域內(nèi)實施專業(yè)化物業(yè)管理的住宅物業(yè)管理區(qū)域。 第三條 區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委負責全區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作;各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責配合區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委，做好轄區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)日常監(jiān)管工作;社區(qū)居委會配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府做好協(xié)調(diào)工作。 第二章 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)職責分工 第四條 區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委職責：負責貫徹落實物業(yè)管理有關法律、法規(guī)、政策等;負責監(jiān)督住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用管理、公共綠化的養(yǎng)護、公共區(qū)域的保潔、公共秩序的維護等各項物業(yè)服務工作,研究解決日常物業(yè)管理中出現(xiàn)的各類問題;負責物業(yè)服

3、務企業(yè)資質(zhì)管理;負責住宅專項維修資金使用的監(jiān)督管理;負責組織全區(qū)物業(yè)服務企業(yè)培訓;負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各成員單位按照自身工作職責認真履職，切實保障物業(yè)管理工作順利開展。 第五條 各行業(yè)主管部門及專業(yè)單位按照職責分工，做好住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以下工作： (一)區(qū)社會辦：負責統(tǒng)籌研究住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共性和遺留問題，會同區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委研究制定解決方案;負責統(tǒng)籌研究住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)服務治理體系。 (二)區(qū)發(fā)展改革委：負責執(zhí)行和解釋市發(fā)展改革委指定的物業(yè)服務收費政策;負責物業(yè)服務收費執(zhí)行情況檢查;負責機動車停車場收費標準報備、監(jiān)管，并對高于政府定價的收費行為進行依法查處。 (三)區(qū)經(jīng)濟信息化委:負責協(xié)調(diào)電信

4、部門，使住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)寬帶市場有序競爭，并解決走線混亂和私拉飛線等問題。 (四)通州公安分局：負責住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安管理;負責指導保安公司對安保人員進行培訓;負責加強人口戶籍管理;負責對違規(guī)飼養(yǎng)犬類行為進行依法查處。 (五)區(qū)民政局：負責協(xié)調(diào)、監(jiān)督住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供服務的社會組織。 (六)區(qū)司法局：負責指導物業(yè)糾紛調(diào)解委員會相關業(yè)務,完善物業(yè)糾紛調(diào)解機制。 (七)區(qū)財政局：負責安排住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應急維修資金;與區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委共同研究制定應急維修資金管理使用辦法，并參與日常使用管理。 (八)區(qū)審計局：負責審計監(jiān)督住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金收支財務管理和會計核算執(zhí)行情況。 (

5、九)市規(guī)劃委通州分局：負責住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)服務設施的配置審批和驗收。分期開發(fā)的，先期考慮并辦理物業(yè)用房等社區(qū)服務設施的規(guī)劃許可手續(xù);負責新建小區(qū)規(guī)劃設計停車指標的落實。 (十)區(qū)市政市容委：負責住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場、位的備案工作;協(xié)調(diào)督促供氣、供熱等市政供應單位做好供應保障;負責指導、監(jiān)督住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾分類工作。 (十一)區(qū)衛(wèi)生計生委：負責對高壓水箱、無負壓式二次供水以及集中式供水單位的衛(wèi)生監(jiān)督。 (十二)通州工商分局：負責對住宅物業(yè)管理區(qū)域固定場所內(nèi)的無須取得許可證，或其他批準文件即可取得營業(yè)執(zhí)照而未依法取得營業(yè)執(zhí)照,擅自從事經(jīng)營活動的無照經(jīng)營行為進行依法查處。 (十三)

6、區(qū)安全監(jiān)管局：負責對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各行業(yè)主管部門開展安全生產(chǎn)學習培訓，以及安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查情況等進行綜合監(jiān)督管理。 (十四)區(qū)人力社保局：負責對物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員的社會保障情況進行管理，并配合信息查詢工作。 (十五)區(qū)食品藥品監(jiān)管局：負責對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用商業(yè)場所從事食品藥品經(jīng)營行為進行監(jiān)管。 (十六)區(qū)質(zhì)監(jiān)局：負責對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、鍋爐等特種設備安全運行進行監(jiān)管;負責督促使用單位依法申報電梯、鍋爐等特種設備的定期檢驗工作，領取并張貼合格標識，對超期使用行為進行依法查處。 (十七)區(qū)園林綠化局：負責對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠地建設規(guī)劃方案、植物配置、施工規(guī)范等內(nèi)容提供技術服務。

7、 (十八)區(qū)民防局：負責人防工程的日常監(jiān)管及使用許可，對違法使用、破壞人防工程主體結(jié)構、拆除人防工程設備設施的行為進行依法查處。 (十九)通州交通支隊：負責參照道路上交通事故處理辦法，對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通事故進行處理。 (二十)區(qū)公安消防支隊：負責督促物業(yè)服務企業(yè)落實消防安全主體責任，加強對物業(yè)服務企業(yè)落實消防安全的管理，對消防設施運行、維護、保養(yǎng)情況進行抽查。 (二十一)區(qū)城管執(zhí)法局：負責對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設進行依法查處，并通知房屋登記部門對存在違法建設的相對人房產(chǎn)予以凍結(jié)登記;負責對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)流動商販、戶外廣告牌匾、小廣告等違法行為進行依法查處。 (二十二)區(qū)科委：

8、負責協(xié)調(diào)相關部門共同推進新能源小客車在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的示范應用。 (二十三)市住房資金中心通州管理部：負責專項維修資金的日常管理，包括建賬、劃轉(zhuǎn)、支付、數(shù)據(jù)整理和檔案管理等內(nèi)容。 (二十四)通州供電公司：負責住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電公司產(chǎn)權電力設施的維修保養(yǎng)工作;配合政府執(zhí)法部門依照相關流程對違法建設的用電客戶采取停電措施;負責對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在的違約用電、竊電行為進行處理。 第六條 各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責對轄區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)進行日常監(jiān)管，應設立專門物業(yè)管理機構，主要職責：負責對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛;負責對轄區(qū)內(nèi)提供

9、物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)日常工作進行指導和監(jiān)督;負責對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務質(zhì)量的評價;負責將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理納入社區(qū)管理。 第七條 社區(qū)居委會配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府做好住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理協(xié)調(diào)工作，協(xié)調(diào)處理住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務活動中的矛盾糾紛;負責征求業(yè)主意見，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量給予評定。 第三章 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會的權利及義務 第八條 物業(yè)服務企業(yè)的權利 (一)履行物業(yè)服務合同，依法經(jīng)營; (二)依照物業(yè)服務合同和有關規(guī)定收取物業(yè)服務費; (三)有權依法選聘專營公司承擔專項服務業(yè)務，可以依法實行多種經(jīng)營; (四)對業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務合

10、同的約定交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以采取上門催交、公示催告、發(fā)出律師函等方式，督促其限期交納。逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)有權提起訴訟或申請仲裁等方式解決; (五)法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。 第九條 物業(yè)服務企業(yè)的義務 (一)按照物業(yè)服務合同為住宅物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務; (二)對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設和違法經(jīng)營行為，要及時予以勸阻和制止，并及時向規(guī)劃、城管、工商等相關部門報告; (三)接受相關部門依據(jù)法律、法規(guī)和部門規(guī)章進行的監(jiān)督和指導; (四)法律法規(guī)及物業(yè)服務合同中規(guī)定的其他義務。 第十條 業(yè)主的權利 (一)對物業(yè)管理活動享有知情權、監(jiān)督權、建議權; (二)成立業(yè)主大會組建業(yè)主

11、委員會，并監(jiān)督業(yè)主大會或業(yè)主委員會的工作; (三)監(jiān)督住宅專項維修資金的管理和使用; (四)法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。 第十一條 業(yè)主的義務 (一)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則; (二)執(zhí)行業(yè)主共同決定事項，并承擔相應的責任; (三)按照規(guī)定和約定交納專項維修資金、物業(yè)服務費用、停車管理費及其他應當由業(yè)主共同分攤的費用; (四)物業(yè)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費用; (五)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。 第十二條 業(yè)主委員會的權利 (一)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同; (二)組織召開業(yè)主大會會議對相應事項進行表決; (三)執(zhí)行業(yè)

12、主大會會議的決議; (四)法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。 第十三條 業(yè)主委員會的義務 (一)接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導與監(jiān)督; (二)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)組織依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議; (三)定期向業(yè)主大會報告工作并接受業(yè)主的監(jiān)督; (四)督促業(yè)主按照規(guī)定和約定交納專項維修資金、物業(yè)服務費用、停車管理費及其他應當由業(yè)主共同分攤的費用; (五)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。 第四章 物業(yè)服務內(nèi)容及標準 第十四條 通州區(qū)推行三種物業(yè)服務內(nèi)容

13、及標準 包括：基礎性服務、專業(yè)化服務、綜合專業(yè)化服務。 基礎性服務：服務內(nèi)容包括基本的房屋及設備設施維護、保潔綠化、公共秩序維護等。適用于2021年之前投入使用并延續(xù)原物業(yè)服務標準的普通多層住宅物業(yè)管理區(qū)域。 專業(yè)化服務：服務內(nèi)容包括共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護、裝飾裝修管理等。適用于除實施基礎服務外的商品房住宅物業(yè)管理區(qū)域。 綜合專業(yè)化服務：服務內(nèi)容包括在專業(yè)化服務標準基礎上，根據(jù)客戶的要求增加相關服務內(nèi)容,物業(yè)服務內(nèi)容和標準依據(jù)合同約定確定。適用于城市綜合體等混合項目。 第五章 物業(yè)服務費用標準的調(diào)整 第十五條 基礎性服務物業(yè)服務費用

14、的調(diào)整 基礎性服務費用實行政府指導價，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委會同區(qū)發(fā)展改革委委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構，對實施基礎性服務的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務標準及費用進行評估，定期公布評估結(jié)果，作為物業(yè)服務費用調(diào)整的參考依據(jù)。 第十六條 專業(yè)化服務、綜合專業(yè)化服務物業(yè)服務費用的調(diào)整 物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主大會(業(yè)主委員會)根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法、北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法，委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構，依照物業(yè)服務合同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務事項和服務標準進行評估。根據(jù)評估結(jié)果進行費用調(diào)整。 第六章 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應急事件處理 第十七條 應急物業(yè)服務 有下列情形之一，住宅物業(yè)管理區(qū)域不能維持正常物

15、業(yè)管理秩序的，所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當會同相關部門組織提供應急物業(yè)服務： (一)物業(yè)服務合同期限屆滿，建設單位或原物業(yè)服務企業(yè)依法撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的; (二)物業(yè)服務合同期限內(nèi)，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)違反約定單方解除物業(yè)服務合同，撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的; (三)物業(yè)服務合同期限內(nèi)，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)因破產(chǎn)、資質(zhì)被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業(yè)服務義務的。 應急服務期限為3個月。一般一個住宅物業(yè)管理區(qū)域只提供一次應急服務。 第十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物

16、業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 第十九條 區(qū)財政設立住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應急維修資金，?？钣糜谧≌飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)共用部位、共用設施設備突發(fā)重大事故(水浸、電梯等)，嚴重影響業(yè)主正常生活的應急處理。該項資金每年應列入財政預算。 第七章 物業(yè)服務企業(yè)的黑名單制度 第二十條 物業(yè)服務企業(yè)存在下列情形的，將被列入黑名單: (一)在物業(yè)項目交接過程中，拒不交接的、拒不撤出的、強行接管的; (二)在年內(nèi)出現(xiàn)重大安全生產(chǎn)事故、重大物業(yè)矛盾糾紛的; (三)在北京市住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)執(zhí)法工作平臺行政記分超過5分的; (四)經(jīng)綜合評定，一年內(nèi)不合格的; (五

17、)被媒體曝光且經(jīng)查屬實的; (六)其他符合列入黑名單的。 第二十一條 被列入黑名單的物業(yè)服務企業(yè),在一年內(nèi)不得承接新項目;不得參加物業(yè)管理示范項目考評;不得申請資質(zhì)等級晉升;區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委不予開具出京誠信證明，并根據(jù)情況對其啟動資質(zhì)核查。 第八章 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)單位、 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主的職責劃分 第二十二條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主的職責分工： (一)供電線路與設施設備管理和維修范圍的界定 供電線路與設施設備管理和維修范圍的界定,應實行供電單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主三方分段負責制。 從小區(qū)配電室或箱式變壓器至樓門低壓派接箱出線螺栓，電能表及表前開關等屬于供電

18、公司產(chǎn)權設備，應由供電公司負責管理和維修;從樓門低壓派接箱出線低壓電纜至樓內(nèi)電表箱內(nèi)表前開關進線由物業(yè)服務企業(yè)負責管理和維修;從單元集中電表箱中的電能表表尾出線及以下(不含電能表)至業(yè)主家中，屬于業(yè)主產(chǎn)權設備，應由業(yè)主負責管理和維修。(上述職責分工所指不包括未實施一戶一表的住宅物業(yè)管理區(qū)域、高壓自管用戶的住宅物業(yè)管理區(qū)域、臨時帶永久用電的住宅物業(yè)管理區(qū)域) (二)供水管線與設施設備管理和維修范圍的界定 供水管線與設施設備管理和維修范圍的界定,應實行供水單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主三方分段負責制。 從供水主干線至水泵房(不含水泵房設施設備、水箱)輸出總閥門或樓前一級水表(含總閥門或樓前一級水表)，應

19、由供水單位負責管理和維修;從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應由物業(yè)服務企業(yè)負責管理和維修;用戶水表以內(nèi)，應由業(yè)主負責管理和維修。 總表供水(未查表入戶)住宅物業(yè)管理區(qū)域,市政供水管線至總表(含)由供水單位負責管理和維修;總表以內(nèi)至用戶水表(不含)管線由物業(yè)服務企業(yè)負責管理和維修;用戶水表以內(nèi)，應由業(yè)主負責管理和維修。 (三)排水管道(含溝渠、池、井)管理和維修范圍的界定 排水管道的管理和維修范圍的界定,應實行產(chǎn)權單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主三方分段負責制。 與大市政接駁井以外的雨、污水管線、窨井、雨水口及雨水口支線管，應由產(chǎn)權單位負責管理和維修;從單元下水立杠(含)至與大市政接駁的末端井

20、，包括:雨、污水管線、窨井、雨水口、化糞池、提升泵及泵池(房)，應由物業(yè)服務企業(yè)負責管理和維修;從單元下水立杠至戶內(nèi)屬于業(yè)主自用部位，應由業(yè)主負責管理和維修。 (四)供暖設施設備管理和維修范圍的界定 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。 從進戶閘門或熱計量表(含)至市政主管線或供熱設備(含)，應由供暖單位負責管理和維修;從進戶閘門或熱計量表至戶內(nèi)，按照供暖合同約定進行管理和維修。 (五)消防設施設備的管理和維修范圍的界定 消防供水管線及在管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水單位負責管理和維修;住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防供水系統(tǒng)(包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等)、消防供電系統(tǒng)(包括消防控制柜、電機等)，應由物業(yè)服務企業(yè)負責管理和維修。 (六)管道燃氣管理和維修范圍的界定 管道燃氣應由管道燃氣管理單位統(tǒng)一管理和維修，維修費用實行分段負責制。 屬住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位，應由管道燃氣管理單位承擔維修費用;屬業(yè)主自主自用部位，應由業(yè)主承擔維修費用。 (七)電梯管理和維修范圍的界定 電梯的日常監(jiān)督管理由物業(yè)服務企業(yè)負責。物業(yè)服務企業(yè)應委托具有