土地一級開發(fā)流程及收益模式

1、土地一級開發(fā)流程及收益模式土地一級開發(fā)流程及收益模式一、土地一級開發(fā)現(xiàn)狀近些年來，由于我國國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和人民生活水平的不斷 提高，城市化進程也在加快發(fā)展，城市土地供需矛盾日益緊張。地方 政府積極供應土地以促進經(jīng)濟和社會發(fā)展，而地方政府和企業(yè)合作可 以發(fā)揮各自的“比較優(yōu)勢”一一政府負責規(guī)劃手續(xù)、一級開發(fā)立項、 征地手續(xù)、項目驗收等行政審批工作，而企業(yè)則可從事建設資金的籌 措與投入、建設工程的組織與實施、土地招商的組織等自己更為擅長 的工作。在這種背景下產(chǎn)生了“政府主導、市場化運作”的土地一級 開發(fā)模式。它強調(diào)在城市規(guī)劃的前提下，首先把“生地”開發(fā)成“熟 地”，然后再進入土地市場進行交易

2、。目前各企業(yè)的土地一級開發(fā)項目多局限在某個區(qū)域或某個省份，各企業(yè)介入土地一級開發(fā)的目的各不相同，其中以房地產(chǎn)企業(yè)和政府投資 平臺公司為主，如“云南城投”是云南省政府市政建設的投資平臺， 參與土地市場一級開發(fā)主要體現(xiàn)政府的意志；貴陽的“中天城投”是 房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)提前介入土地一級開發(fā)市場，降低二級市場 拿地成本的典型代表。二、土地一級開發(fā)的流程與分工土地一級開發(fā)，即由政府委托企業(yè)按照城市規(guī)劃功能、 豎向標高和市 政地下基礎設施配套指標等要求，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補 償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達

3、到“五 通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再進行有償出讓或轉(zhuǎn) 讓的過程。土地一級開發(fā)實施流程具體如下：策劃及前期準備階段1. 土地一級開發(fā)計劃土地儲備部門依據(jù)城市總體規(guī)劃、 土地利用總體規(guī)劃、城市近期建設 規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地供應年度計劃等編制一級開發(fā)計劃， 由國土局負責。2. 城市專項規(guī)劃與土地一級開發(fā)計劃城市規(guī)劃及其他專項規(guī)劃是土地一級開發(fā)實施方案的指導性文件。包括控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃、城市道路與交通規(guī)劃、城市景 觀與環(huán)境規(guī)劃、城市給水與排水規(guī)劃、城市能源與通訊規(guī)劃等。3. 土地一級開發(fā)實施方案國土局或委托單位依據(jù)開發(fā)計劃編制實施方案，由政府相關部門聯(lián)席會議審批。

4、4. 土地一級開發(fā)招投標國土局會同相關部門通過招投標方式確定土地一級開發(fā)主體。5. 土地一級開發(fā)主體土地一級開發(fā)主體可以由政府或企業(yè)擔任， 全面負責實施某塊土地的一級開發(fā)工作。行政審批階段發(fā)展與改革、規(guī)劃、建設、交通、園林、文物、環(huán)保、市政等部門及 市政府審批開發(fā)主體的各項申請?；窘ㄔO階段1. 土地一級開發(fā)操作性實施方案土地一級開發(fā)主體根據(jù)審批的實施方案編制操作性實施方案以指導開發(fā)中的施工。2. 土地一級開發(fā)征地與補償土地一級開發(fā)主體會同政府相關部門負責開發(fā)土地的征用及補償。3. 土地一級開發(fā)拆遷與安置土地一級開發(fā)主體會同政府有關部門負責待開發(fā)土地原有居民的搬遷與安置4. 土地一級開發(fā)基本建

5、設土地一級開發(fā)主體會同市政府部門負責開發(fā)中的基本建設。完工階段1 土地一級開發(fā)竣工驗收與入市交易國土局會同相關部門對開發(fā)工作進行驗收并使熟地進入二級市場進行交易。三、土地一級開發(fā)收益模式土地招拍掛的潛在收益、參與公司的目的以及與地方政府的談判結(jié)果 等因素，是影響企業(yè)土地一級開發(fā)盈利模式的重要因素，總體而言有固定收益模式、固定（保底）收益加分成模式、收益分成模式、一二 級聯(lián)動模式等。具體如下： 固定收益模式 在土地二級市場不看好的情況下， 部分公司為規(guī)避風險， 確保穩(wěn)定的 收益而采取的模式， 或者是在土地二級市場十分看好的情況下， 地方 政府不想讓公司參與土地溢價的分成， 而采取的分配模式。 由

6、于參與 土地一級開發(fā)的企業(yè)目的絕不僅限于通過施工而獲得勞務費， 因此固 定收益模式的案例較少。 固定收益模式基本形式為在協(xié)議中明確給予 參與公司“墊付的開發(fā)成本 +基本收益（ 10% 15% ）”。如華夏幸福 的土地一級開發(fā)部分，具體見后續(xù)的案例分析。 固定（ 保底 ）收益加分成土地一級開發(fā)案例中， 固定收益加分成是采用最為廣泛的模式， 對企 業(yè)來說固定收益條款保證了企業(yè)的正常業(yè)務利潤， 分成收益部分確保 企業(yè)能夠參與了土地出讓紅利的分配。如云南城投在昆明 4.18 萬畝 土地一級開發(fā)案例中， 協(xié)議規(guī)定云南城投與昆明市政府對一級開發(fā)范 圍內(nèi)的土地出讓純收益實行 5：5 分成，若云南城投取得的收

7、益不足 全部土地一級開發(fā)總成本的 5% 時，昆明市政府將保證向公司另行支 付差價款，以確保云南城投的收益不低于合同項下的全部土地一級開 發(fā)總成本的 5% 。黑牡丹公司對常州北部新城高鐵片區(qū)土地一級開發(fā) 案例中，高鐵片區(qū)總面積 17.5 平方公里（ 26250 畝）。固定收益部 分為該地塊土地前期開發(fā)總成本 10% 為其工程收益。分成部分為公 司與常州國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會對該地塊土地出讓凈收益 按照 50% ：50% 的比例進行分成。 收益分成通過合同約定收益分成或成立合資公司以股權的形式進行收益分成 是較為常見的兩種收益分成模式， 采取收益分成的模式， 參與公司面 臨著高收益、高風險的

8、局面。1、合同直接約定收益分成條款。從分成模式的案例來看，多數(shù)公司 與政府之間直接在合同中約定了土地一級開發(fā)凈收益分成的比例， 項 目公司往往要占到凈收益的“大頭” 。以中天城投為例，中天城投下 屬全資子公司華潤貴陽對貴陽市漁安、安井片區(qū) 9.53 平方公里土地 進行一級開發(fā)， 貴陽云巖區(qū)政府承諾： 用土地出讓收益以及片區(qū)城市 建設配套費， 支付一級開發(fā)投資成本， 投資成本支付完成之后的剩余 部分，云巖區(qū)政府與華潤貴陽按照 3：7 的比例進行分成。 江蘇中南建設公司在儋州 4500 畝土地一級開發(fā)項目中約定土地成片 開發(fā)收益 （土地出讓收入扣除土地成片開發(fā)成本， 成片開發(fā)成本由雙 方共同審核確

9、定），儋州市人民政府與該公司各占開發(fā)收益的 30% 與 70%。2、通過設立合資項目公司進行收益分成 有些項目公司由企業(yè)、政府部門（或政府的投融資平臺）共同出資設 立，負責對土地的一級開發(fā)項目進行經(jīng)營，包括開發(fā)資金的融資、參 與土地運營的策劃、 市政配套設施的建設， 以及配合政府部門進行拆 遷補償、土地二級市場潛在受讓人的招商等工作。一般來講，企業(yè)會 持有項目公司的大部分股權， 并能相應獲得董事會的掌控權和主要高 管的提名權。通過共同出資設立項目公司， 企業(yè)與地方政府利益的第一層捆綁關系 就建立起來了政府作為項目公司的股東之一， 有權按股權比例享 有由土地增值收益轉(zhuǎn)化而來的項目公司分紅。 如榮

10、盛發(fā)展在遼寧本溪 參與的 6750 畝土地一級開發(fā)項目 “本溪市沈溪新城國際健康開發(fā)項 目”，就是與地方政府下屬公司以 50%:50% 形式的成立合資公司負責 項目的運作。 創(chuàng)造一二級市場聯(lián)動條件 借助參與土地一級開發(fā)的優(yōu)勢，企業(yè)在規(guī)劃、土地出讓的進程、限定 競拍條件以及通過對競拍土地溢價收益分成等形式， 在土地競拍的二 級市場中創(chuàng)造不對等的競爭形勢，為“獨家競拍”創(chuàng)造條件，降低二 級市場的拿低成本。1、創(chuàng)造有利于二級市場介入的條件在土地一級開發(fā)項目中， 土地一級開發(fā)商事實上成為了土地設計的一 個“準規(guī)劃部門”；企業(yè)可利用規(guī)劃的設計和改變，來使得土地規(guī)劃 對己方從事一級開發(fā)更有利，甚至為今后的

11、土地一二級聯(lián)動打下基 礎。在符合城市總體規(guī)劃基礎上， 企業(yè)往往能夠參與到地方政府所進行的 概念規(guī)劃設計中； 同時，企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控制性 詳細規(guī)劃及各類專項規(guī)劃， 這為企業(yè)獲取二級開發(fā)權方面提供了更多 的先機。因為企業(yè)用二級開發(fā)的整體思路和方案在一級開發(fā)階段， 可 以更好地從概念規(guī)劃階段就能夠得到政府的認可， 并在規(guī)劃條件和各 地塊價值安排方面得到有效的貫徹。2、直接設定限制性條件在一些土地一級開發(fā)的案例中， 企業(yè)可與政府協(xié)商確定項目土地入市 交易價格， 并與政府協(xié)商確定土地交易條件和交易方式。 通過對土地 出讓規(guī)模、推出時間、出讓土地的限制性條件以及交易底價等因素施 加影響，

12、企業(yè)可在招拍掛中確保自己順利取得二級開發(fā)權。四、華夏幸福 “園區(qū) +地產(chǎn)”的商業(yè)模式 華夏幸福公司發(fā)展方向定位于牢牢把握國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和大都市郊區(qū) 化帶來的產(chǎn)業(yè)升級、 區(qū)域分工的歷史性機遇， 聚焦于環(huán)首都區(qū)域經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè)促進及大都市外溢需求， 創(chuàng)造了園區(qū)開發(fā)運營與城鎮(zhèn)開發(fā)建設相 互促進的“產(chǎn)業(yè)新城模式” ，初步探索了一條獨具特色的“產(chǎn)城共融， 政企共贏” 的中國縣域經(jīng)濟發(fā)展道路。 該公司事業(yè)版圖主要位于環(huán)首 都經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈等地，截止 2011 年底，該公司投資開發(fā)運 營了包括固安工業(yè)園區(qū) （河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)區(qū) （河北廊坊）、 懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）等 10 個園區(qū)。 華夏

13、幸福形成的“工業(yè)園區(qū) + 房地產(chǎn)開發(fā)”的模式，其商業(yè)模式的核 心之一是，與政府簽約，壟斷片區(qū)一級開發(fā)，進行土地整理與配套設 施建設，政府通過收稅和賣地賺取收益并支付公司一級開發(fā)的成本； 其二是代政府招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)， 并為園區(qū)提供服務； 其三是利用一 級開發(fā)優(yōu)勢低價獲取大片房地產(chǎn)開發(fā)用地； 其四，通過住宅銷售回籠 資金并為政府提供 GDP 和稅收；如此模式下，華夏幸福最終可在一 級開發(fā)、園區(qū)經(jīng)營、房地產(chǎn)銷售及政府返還等多方面實現(xiàn)收益。其與 政府簽訂協(xié)議收益條款如下：就基礎設施建設、公共設施建設項目，甲方應向乙方支付建設用費， 具體包括建設成本和建設利潤兩部分， 建設利潤按建設項目的總投資 額的 15% 計算。就土地整理投資， 甲方應向乙方支付土地