地產(chǎn)花都策劃報告

1、1.4 區(qū)域市場及本項目周邊市場調(diào)研地理位置及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 后湖位于漢口東部，屬于未來漢口三個綜合組團之一。 （ 漢口地區(qū)包 括江北核心區(qū)， 二七、三陽、新華、寶豐 4 個中心片區(qū)， 古田、常青、 后湖 3 個綜合組團。規(guī)劃常住總?cè)丝?170萬，其中核心區(qū) 15 萬，中 心片區(qū) 58萬，綜合組團 97 萬。） 確立 21 世紀(jì)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)區(qū)域形象 整體市政配套較差，缺乏商業(yè)、醫(yī)療等設(shè)施；煤氣、電話等隨地塊開 發(fā)跟進較慢；交通條件一般，目前僅 706 路公交車經(jīng)過； 在人們心目中屬于城鄉(xiāng)結(jié)合帶（后湖鄉(xiāng)） 經(jīng)過兩年房地產(chǎn)的開發(fā)，部分中檔住宅小區(qū)的建設(shè)區(qū)域印象有所改 觀。銷售狀況：銷售期普遍較

2、長，一般在 1.5-2.5 年左右。銷售率一般未能達到理想水平，入伙階段一般樓盤銷售率在 60-70%左右媒體關(guān)注度較高，戶型分析：供應(yīng)的戶型主要以三房、二房、復(fù)式為主 主要銷售戶型與供應(yīng)特性相吻合，主要集中在中等面積的三房 小面積住宅市場認(rèn)可度較差 戶型設(shè)計對南北通透、方正實用要求較高 多層住宅的認(rèn)可度明顯高于小高層和高層價格分析：對后湖片區(qū)的樓盤來說， 集中在多層普通住宅 1600-1900 左右，2000 元/ 平方米是一個“檻”客戶群分析：主要為車行半小時范圍內(nèi)居住或工作中高收入者為主要消費群， 房地 產(chǎn)業(yè)、公務(wù)員、金融、保險、貿(mào)易類較多 主要來自江岸，部分江漢，少量來自其他地區(qū)30-

3、40 歲年齡段人群為消費主體。城市規(guī)劃后湖三大居住組團之一，規(guī)劃密度達到 300-500 人/ 平方公里。 綜合治理大氣污染。后湖、 四新、南湖綜合組團的部分居住新區(qū)大氣 質(zhì)量達到國家一級標(biāo)準(zhǔn)。 （武漢居住區(qū)中最好的）控制城市噪聲， 后湖地區(qū)為區(qū)域環(huán)境噪聲一類區(qū) （武漢居住區(qū)中最好 的）規(guī)劃中跨世紀(jì)十大公共建筑的后湖體育中心位于后湖。開發(fā)規(guī)模后湖先后開發(fā)了東方恒星園、 竹葉苑、佳海華苑、后湖生態(tài)花園、 世紀(jì)家園等樓盤， 明年仍有城開項目和幾個盤的后續(xù)開發(fā)， 供應(yīng)量呈 上漲趨勢，1.5 片區(qū)競爭格局漢口與后湖片區(qū)同層面價位競爭區(qū)域目前主要集中在金銀湖、常青和楊叉湖三個片區(qū)，開發(fā)量都很大。各片區(qū)主

4、要樓盤列舉：后湖片區(qū)：東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、世紀(jì)家園、后湖生態(tài)家園、城開項目（未動工）金銀湖片區(qū)：萬科四季花城、碧?；▓@、書香水榭楊叉湖片區(qū)：新華家園、陽光花園、田園小區(qū)常青片區(qū)：常青花園十二期、十四期競爭片區(qū)位置示意圖:發(fā)展大道大批國家機關(guān)西北湖金融一條街解放公園競爭片區(qū)比較表比較項目后湖金銀湖楊叉湖目前片區(qū)集中均價多層1800,小高層2200多層 1600-2300多層2000，2500市政配套較差較差較好商業(yè)配套較差較差較好距市中心距離較近很遠較近交通交通線路少，輕軌、地鐵未通過通輕軌，目前交通線路少交通線路較多景觀無景觀資源金銀湖無區(qū)域形象新興片區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合 帶向中高檔住宅區(qū)過渡新興片區(qū)中高檔住宅區(qū)相比屬于舊城發(fā)展前景臨科技園，大型綜合居住組團環(huán)湖中高檔居住組團開發(fā)潛力較小綜合評價后湖在目前的片區(qū)比較中不占優(yōu)勢；片區(qū)優(yōu)勢為距市中心直線距離短、原有物業(yè)形象尚可； 項目的