某綜合性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)計(jì)劃書

1、XXX綜合性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)計(jì)劃書第一章：項(xiàng)目定位策略 一、項(xiàng)目SWOT分析 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ：優(yōu)勢(shì)一 ： 本案地理位置：位于南寧市興寧區(qū)XXX主干道西面東洲路上，原址為舊的XXX農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。興寧區(qū)位于南寧市區(qū)東北部，東起民族大道與青秀區(qū)交界，南鄰邕江與江南區(qū)相望，西接解放路、華強(qiáng)路及鐵路沿線與西鄉(xiāng)塘區(qū)毗鄰，北至廣西林科院、廣西高峰林場(chǎng)與武鳴縣接壤。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于興寧區(qū)XXX片區(qū)，地塊呈半島狀，地勢(shì)平坦，地形地貌簡(jiǎn)單。該地塊屬原來(lái)就是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，片區(qū)的供水、供電、通訊、交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，能滿足建設(shè)要求。具有很好的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值。優(yōu)勢(shì)二

2、0;： 早在2000年，興寧區(qū)就提出了“開(kāi)發(fā)XXX，再造新興寧”的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想。目的是將其建設(shè)成為首府城市中心一個(gè)最富有活力的重要區(qū)域之一，建設(shè)成為廣西綜合性物流中心、南寧市東北片商貿(mào)集散中心、商業(yè)信息中心和興寧區(qū)政府行政辦公中心，成為城區(qū)經(jīng)濟(jì)的另一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著興寧區(qū)政府全面推進(jìn)XXX新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，新區(qū)生活配套規(guī)劃建設(shè)啟動(dòng)，中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地建設(shè)取得進(jìn)展、交通網(wǎng)絡(luò)的有機(jī)銜接，XXX新區(qū)的建設(shè)步伐不斷加快。 優(yōu)勢(shì)三  ：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在一定范圍內(nèi)，在政府規(guī)劃上具有唯一性，不存在任何直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。本案的XXX綜合性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，規(guī)劃區(qū)

3、內(nèi)及周邊只有一些大小不的農(nóng)戶自發(fā)形成的小規(guī)模非正規(guī)市場(chǎng)，規(guī)劃不合理，交通堵塞嚴(yán)重，衛(wèi)生狀況差，存在嚴(yán)重的安全隱患，制約了城區(qū)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，完全對(duì)未來(lái)本案不構(gòu)成威脅。 優(yōu)勢(shì)四 ：綜合性 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為新興的不動(dòng)產(chǎn)投資產(chǎn)品，目前其開(kāi)發(fā)尚處在起步階段，尚未形成大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，形成綜合型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱潮。本案從規(guī)劃、品類、品牌整合、全案推廣、物業(yè)服務(wù)上都有強(qiáng)效團(tuán)隊(duì)支持，將為廣大投資者、創(chuàng)業(yè)者提供最豐厚的回報(bào)，最貼心的服務(wù)，最有力的支持。優(yōu)勢(shì)五  ：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是和居民基本生活息息相關(guān)的必需購(gòu)物場(chǎng)所，是居民生活缺一不可的極其重要的生活配套設(shè)施，是居民每

4、天必須光顧的場(chǎng)所，擁有大量固定的人流，投資商鋪后，可迅速進(jìn)入投資回報(bào)期。優(yōu)勢(shì)六：  投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)具有穩(wěn)定的投資回報(bào)，是保障系數(shù)很高的商業(yè)投資項(xiàng)目，可以吸引和形成較大的投資興寧區(qū)以XXX為中心，未來(lái)隨著住宅小區(qū)全線投入使用，將形成巨大的人群聚居地。大量商品吞吐，高商品流通效率 ，都將為本項(xiàng)目帶來(lái)不可估量的收益。 優(yōu)勢(shì)七：  農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的主要產(chǎn)品形態(tài)為鋪位，具有面積小，總價(jià)低的顯著特點(diǎn)，投資門檻低，可以吸引眾多中小投資客的投資。 優(yōu)勢(shì)八：XXX片區(qū)現(xiàn)有小型市場(chǎng)臟亂差現(xiàn)象普遍存在，對(duì)城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)安全和食品安全產(chǎn)生極大隱患，本案建成后，將加強(qiáng)

5、市場(chǎng)管理，提高經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，對(duì)保障群眾食品安全、提高群眾的生活質(zhì)量具有重要現(xiàn)實(shí)意義。2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 （1）目前商業(yè)氛圍較傳統(tǒng)老城區(qū)市中心稍差，在規(guī)劃及品牌營(yíng)銷上要下更大功夫，以發(fā)展的眼光引導(dǎo)投資者，以完善的配套設(shè)施吸引投資者。 （2）市場(chǎng)的繁榮需要時(shí)間、周邊成熟的配套及穩(wěn)定消費(fèi)群體蘊(yùn)育需要一定的時(shí)間。 （3）、本案商業(yè)體量相對(duì)較大，計(jì)容建筑面積達(dá)到27692平方米，總建筑面積33772平方米，不計(jì)容建筑面積6080平方米。其中綠地率超過(guò)25%，配套性設(shè)施規(guī)劃全面合理，因此在資金方面存在一定壓力。 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析  

6、60; （1）、時(shí)機(jī)好：在市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)有改造農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基礎(chǔ)上，有足夠的空間做農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)換代的模式，并形成一個(gè)行業(yè)模板。 （2） 、政府支持：從總體上看，本案具備了政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、定位優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)等諸多優(yōu)勢(shì)，在具體的招商營(yíng)銷策略方面政府支持將起到不可替代的作用。 （3） 興寧區(qū)XXX片區(qū)現(xiàn)在尚無(wú)一個(gè)較規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)施完善配套、交易方式先進(jìn)、貨物吞吐量較大的綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，不僅影響了該區(qū)域綜合順暢、快捷地流通，而且還影響了該區(qū)域居民正常生活、休閑娛樂(lè)需求。本案位居X(jué)XX片區(qū)中心，是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、交通樞紐，是人流、商品流、信息流的主要集散地，并能進(jìn)一

7、步上述社會(huì)經(jīng)濟(jì)元素的更大聚集，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和提升。（4） 本案是一個(gè)功能設(shè)施配套齊全、服務(wù)效率高、交易規(guī)模大、交易綜合品種齊全、產(chǎn)品質(zhì)量安全可靠、服務(wù)輻射范圍廣、管理手段先進(jìn)、可適應(yīng)現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)展要求的大型綜合性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，消費(fèi)者的日常起居、養(yǎng)生保健各方面，均能在此得到滿足，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、可控售后、人性化管理、立體宣傳都將使本案超越普通農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，樹(shù)立南寧周邊綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的一個(gè)里程碑。4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 （1）本案尚無(wú)直接的或間接的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 二、項(xiàng)目的推廣定位： 在推廣上將本案定為民生工程，突出本案的公益形象與市政配套的性質(zhì)，為本案的

8、銷售與招商工作的開(kāi)展墊定基礎(chǔ)。 1政企共建、財(cái)富盛市 將本案定位為政企共建的合作項(xiàng)目，是政府大力支持的民生工程。宣傳上以此為主線，以增強(qiáng)市場(chǎng)的信心。 2財(cái)富新聚點(diǎn) 突出本案的前景優(yōu)勢(shì)，是未來(lái)城市發(fā)展的重心，商業(yè)財(cái)富的新聚點(diǎn)。 3本案是政府在城市發(fā)展中規(guī)劃，由企業(yè)興建的民生配套工程，2014興寧區(qū)政府第一民生工程， “開(kāi)發(fā)XXX，再造新興寧”發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想的實(shí)踐點(diǎn)。4.高、大、全 高：規(guī)劃上的高起點(diǎn)，設(shè)計(jì)上的高品質(zhì)；大：規(guī)模大、面積大；全：品種齊全，全能商業(yè)； 三、項(xiàng)目客戶定位 本案目標(biāo)客戶群體為：1、

9、60;商鋪（攤位）： 自營(yíng)性客戶： （1）周邊零散商戶為拓展經(jīng)營(yíng)規(guī)模而購(gòu)買者；  （2）有資金欲從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)的客戶；   （3）在外打工現(xiàn)回家經(jīng)商者；    （4）附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城務(wù)商人員； 2、投資性客戶： （1）原有商戶利用手中閑散資金進(jìn)行投資； （2）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城投資者； （3）政府企事業(yè)單位員工利用閑散資金進(jìn)行投資；（4）在外工作人員回鄉(xiāng)投資者；   第二章：項(xiàng)目銷售策略 一、項(xiàng)目銷售的基本思路

10、0;1、 項(xiàng)目銷售推出順序的安排：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的細(xì)致分析，綜合我公司多年理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為本案采取“商鋪攤位”的銷售模式對(duì)本案最為有利：（1）可快速回籠資金；（2）制造事件（開(kāi)盤）營(yíng)銷，為本案進(jìn)行市場(chǎng)宣傳；（3）通過(guò)分析現(xiàn)場(chǎng)反饋的信息，進(jìn)一步地對(duì)本案的商業(yè)定位進(jìn)行論證。（4）積累更多的商業(yè)客戶，同時(shí)招商可在一定程度上為商鋪的銷售進(jìn)行鋪墊。（5）對(duì)本案招商的促進(jìn)。 2、項(xiàng)目的銷售原則：為保證本案銷售工作的有序進(jìn)行，在本案的銷售安排上主要遵循分段行銷 （“造勢(shì)蓄勢(shì)泄勢(shì)”）的基本原則。造勢(shì)：在項(xiàng)目正式對(duì)外接待前進(jìn)行的市場(chǎng)宣傳，制造社會(huì)輿論效應(yīng)，最大限度地提高市場(chǎng)關(guān)注度。

11、充分地激發(fā)起購(gòu)買群體對(duì)本案的興趣，為下一環(huán)節(jié)的順利提供良好的前提條件。蓄勢(shì)：項(xiàng)目開(kāi)盤前期安排一定的銷售蓄勢(shì)期，進(jìn)行造勢(shì)。但銷售引導(dǎo)期不可過(guò)長(zhǎng)，在短期內(nèi)，運(yùn)用各種宣傳手段，迅速儲(chǔ)積客戶，為下個(gè)時(shí)段的開(kāi)盤銷售墊定基礎(chǔ)。泄勢(shì)：在前兩期良好運(yùn)作的前提保證下，此時(shí)本案已是滿月之弓，蓄勢(shì)待發(fā)。在此時(shí)進(jìn)行開(kāi)盤活動(dòng)，則項(xiàng)目旺銷已是必然之事。 3、商鋪的銷售安排：通過(guò)對(duì)本案諸多銷售方式的排演，商鋪一次性推出顯然更有利于本案更好地抓住每一個(gè)客戶；但因體量較大，容易使客戶在選擇上失去方向。故而在銷控上對(duì)客戶進(jìn)行引導(dǎo)，使本案的銷售工作能按合理的比例進(jìn)行。同時(shí)根據(jù)XXX實(shí)際銷售的松緊控制，制造出供不應(yīng)求的市場(chǎng)

12、現(xiàn)象。 4、現(xiàn)場(chǎng)銷售工作的要求：A、在本案的實(shí)踐操作中，要著重深掘關(guān)系客戶營(yíng)銷，形成客戶相互介紹和團(tuán)購(gòu)的發(fā)生。B、注重現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷人員的培訓(xùn)、演練、實(shí)行“ONE BY ONE”策略，提高現(xiàn)場(chǎng)成交率。C、周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口是一支重要的購(gòu)買主力，要轉(zhuǎn)變銷售慣性思路，變“坐銷”為“行銷”。 二、銷售排期 ：本次項(xiàng)目銷售期分為準(zhǔn)備期、引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、續(xù)銷期、掃尾期等五個(gè)時(shí)期。 （一）、準(zhǔn)備期：  1、工作任務(wù)：造勢(shì)及策略擬定 2、工作重點(diǎn)：綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑方案調(diào)整建議完成 、景觀規(guī)劃調(diào)整建議及方案完成、 

13、;行銷策略擬定及完成、研判市場(chǎng)情報(bào)、擬定促銷計(jì)劃、推動(dòng)產(chǎn)品的造勢(shì)活動(dòng)、作業(yè)流程、組織及管理人員定案、價(jià)格策略擬定、銷售說(shuō)辭擬定、銷售人員召集與訓(xùn)練。（二）、引導(dǎo)期： 1、傳播目標(biāo)任務(wù)吸引力：吸引社會(huì)大眾與目標(biāo)客戶對(duì)本案予以關(guān)注和對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌的認(rèn)知和信任。 2、傳播主要信息人員價(jià)值和服務(wù)價(jià)值 開(kāi)發(fā)商投資實(shí)力 、專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)第三章：  盈利模式 一、商業(yè)地產(chǎn)盈利模式： 綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的贏利模式有四種： A、只售不租， 出讓產(chǎn)權(quán)，快速收回投資。 B、只租不售， 產(chǎn)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手里

14、，可以抵押貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。 C、租售結(jié)合， 部分租，部分賣，出租部分起示范帶頭作用。 D、出售經(jīng)營(yíng)權(quán) ：產(chǎn)權(quán)仍然為開(kāi)發(fā)商所有，但是向投資者出售一定年限的商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)利，是一種變相的只租不售的形式。  二、盈利測(cè)算 假設(shè)：1、以6000元/平米舉例做估算，以6000平方米估算。（  實(shí)際售價(jià)及面積高于此數(shù)額）   2、投資額一層400萬(wàn)，二層800萬(wàn) 3、單位攤位尺寸面積：2.5米X1米=2.5平米，  4、

15、一層面積2000平米，二層4000平米，公攤系數(shù)為65%， 實(shí)用一層面積700平米，二層1400平米 產(chǎn)權(quán)銷售盈利模式測(cè)算：6000元×6000平米=3600萬(wàn)1200萬(wàn)=2400萬(wàn)元 只租不售盈利模式測(cè)算：180元×12月×（700+1400=2100）平米=453.6萬(wàn)/年經(jīng)營(yíng)權(quán)出售盈利模式測(cè)算（一次性繳納費(fèi)用分別為）： 180元×12月×2100×3年=1360.8萬(wàn)元   180元×12月×2100×5年=2268萬(wàn)元  *繳付

16、建議： A、租金繳一年用一年，合同期一年一簽，租金逐年遞增20%。 B、租金繳三年用三年，合同期五年，三年內(nèi)無(wú)遞增，三年后逐年遞增20%。 C、租金繳五年用五年，合同期五年，無(wú)遞增。 5、 車位200個(gè)（同時(shí)滿足周邊停車需要），按4000元/年，共計(jì)80萬(wàn)/年。 三、產(chǎn)權(quán)銷售返租 假設(shè)：1、以6000元/平米舉例做估算2、投資額一層400萬(wàn)，二層800萬(wàn) 3、單位攤位尺寸面積：2.5米X1米=2.5平米，  4、一層面積2000平米，二層4000平米，公攤系數(shù)為65%， 實(shí)用一層面積700平米，

17、二層1400平米 無(wú)反租：?jiǎn)蝺r(jià)（元）單位面積（平方米）總面積（平方米）攤位數(shù)（個(gè)）反租比例反租費(fèi)用（元）單位鋪價(jià)（元）總銷售額（元）收益（元）實(shí)際面積（平方米）公攤60002.5200028000約430001200萬(wàn)1200萬(wàn)70065%60002.5400056000約430002400萬(wàn)2400萬(wàn)140065% 反租： 單價(jià)（元）單位面積（平方米）總面積（平方米）攤位數(shù)（個(gè)）反租比例反租費(fèi)用（元）單位鋪價(jià)（元）總銷售額（元）收益（元）實(shí)際面積（平方米）公攤60002.5200028030%360萬(wàn)約430001200萬(wàn)840萬(wàn)70065%60002.5400056030%720萬(wàn)約430002400萬(wàn)1680萬(wàn)140065%單位面積（平方米）每月租金（元）一年租金費(fèi)用（元）年數(shù)單位租金總費(fèi)用（元）總攤位(個(gè)）三年總費(fèi)用（元）2.545012個(gè)月54003年162008401360.8萬(wàn) 反租共收益：840萬(wàn)+1680萬(wàn)+1360.8萬(wàn)=3880.8萬(wàn)四、市場(chǎng)整體招商宣傳方案 1、媒體宣傳：通過(guò)與興寧區(qū)政府的合作，在電視臺(tái)、報(bào)紙上進(jìn)行XXX農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)專題介紹報(bào)道。 2、畫冊(cè)宣傳：把制作好的招商宣傳單，組織工作人員在當(dāng)?shù)厝肆髁勘容^大的地方散發(fā)。 3、移動(dòng)宣傳：通過(guò)與政府、公交公司