土地增值稅計(jì)算方法

1、土地增值稅計(jì)算方法  什么是土地增值稅？計(jì)稅依據(jù)是什么？稅額如何計(jì)算 ?土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物等產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。 根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，凡是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人，均應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。包括兩層含義：一是只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不征稅；二是只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，即有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不征稅。納稅人是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的一切單位和個(gè)人，包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、個(gè)體工商戶

2、、外商投資企業(yè)及其他單位和個(gè)人。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。計(jì)算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，即：（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為

3、40%；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。   序號(hào)項(xiàng)目金額計(jì)算方法1土地及建安成本100002財(cái)務(wù)和其他費(fèi)用1000（1）*10%3銷售稅費(fèi)825（4）*5.5%4銷售收入150005利潤(rùn)3175(4)-(1)-(2)-(3)6銷售利潤(rùn)率21.17%(5)/(4)7投資利潤(rùn)率26.85%(5)/(1)+(2)+(3)8成本利潤(rùn)率31.75%(5)/(1)9扣除項(xiàng)目金額13825(1)*1.2+(2)+(3)10增值額1175(4)-(9)11增值額占扣除項(xiàng)目金額的

4、比例8.50%(10)/(9)12增值稅適用稅率30%13速算扣除系數(shù)0.00%14增值稅應(yīng)納稅額352.5(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值稅后的利潤(rùn)2822.5(5)-(14)16扣除增值稅后的成本利潤(rùn)率28.23%(15)/(1) 土地增值稅稅額計(jì)算公式： （一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額土地增值稅稅額增值額× （二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額，未超過(guò)的土地增值稅稅額增值額×扣除項(xiàng)目金額× （三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額，未超過(guò)的土地增值稅稅額增值額×扣除項(xiàng)目金額× （四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額土地增值稅稅額增值額×扣除項(xiàng)目金額× 公式中的，為速算扣除系數(shù)。 可扣除項(xiàng)目包括： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)