案例分析解題思路

1、案例分析解題思路案例與分析中常見的錯誤一、報告書不完整（共8項內(nèi)容）1. 封面缺少下面某項或該項目表述不正確 缺少估價項目名稱或表述不正確； 缺少委托方或表述不正確； 缺少估價方或表述不正確； 缺少估價人員或表述不正確； 缺少估價作業(yè)日期或表述不正確； 缺少估價報告編號。2. 目錄3. 致委托方函：時點、對象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章按照規(guī)定，致函落款應(yīng)為估價機構(gòu)全稱，并加蓋機構(gòu)公章；法定代表人應(yīng)簽名、蓋章。相當(dāng)一部分報告沒有機構(gòu)蓋章，也沒有法定代表人簽名、蓋章。一般來說，“致委托方函”應(yīng)包括估價過程的簡要介紹、估價對象范圍、估價時點、估價目的、價值類型、估價結(jié)果及特殊事項等內(nèi)容。主要錯

2、誤：估價時點不對應(yīng)，無致函落款、法人簽字、估價機構(gòu)蓋章，有時沒有說明估價目的，缺少價值類型。如04、06年少估價時點，06年、10年少估價報告有效期，07年少估價目的。09年致委托人函中 缺估價對象的詳細(xì)說明、致委托人函中缺估價報告應(yīng)用有效期、致委托人函中缺估價對象的法定優(yōu)先受償款和抵押價值說明（或者說給岀了估價對象的市場價值但沒有給岀抵押價值）。4. 估價師聲明房地產(chǎn)估價規(guī)范中要求，進行了實地查勘的估價人員應(yīng)簽名07年少估價師簽名，08年估價師聲明應(yīng)為注冊估價師聲明。重要專業(yè)幫助應(yīng)具體說明，不應(yīng)籠統(tǒng)說明。如損害賠償評估商品房安全性能缺陷超出了評估人員的工作能力與經(jīng)驗，必須借助相關(guān)專業(yè)人士評價

3、鑒定意見。5. 估價假設(shè)和限制條件 說明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)）； 他項權(quán)利（抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響）； 特殊處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）； 權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。如房地產(chǎn)抵押評估合理確定假設(shè)前提和限制條件合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數(shù)據(jù)不一致時估價所采用的依據(jù)說明、已設(shè)定抵押權(quán)的部位及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、已知不存在的他項權(quán)利等的確定、估價人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價款的數(shù)額、對估價結(jié)果有重大影響的其

4、他因素等。在抵押價值中不能假設(shè)凈收益逐年遞增，因為這樣不符合謹(jǐn)慎原則。不 能假設(shè)估價對象報經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。6. 估價結(jié)果報告（后面詳細(xì)）7. 估價技術(shù)報告（后面詳細(xì)）8. 附件：缺少估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片， 項目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格證明等某項 內(nèi)容或多項內(nèi)容。04年少附件，07年附件缺少房屋共有權(quán)證復(fù)印件、附件缺少估價對象內(nèi)部照片、附件缺 少他項權(quán)利證明10年附件放錯位置，應(yīng)在技術(shù)報告之后。二、估價結(jié)果報告書漏項（共14項內(nèi)容抵押報告多了風(fēng)險提示和變現(xiàn)能力分析）

5、一）標(biāo)題（通常為房地產(chǎn)估價結(jié)果報告，如是抵押須為房地產(chǎn)抵押估價報告）二）估價委托人（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）三）估價機構(gòu)（估價機構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）四）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況、區(qū)位狀況。其中：（1）對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度， 土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；（2 ）對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工 程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程

6、度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）2）估價對象描述不清晰1）土地權(quán)益方面 土地使用權(quán)人交代不清； 07年結(jié)果報告中權(quán)益狀況沒有交代房屋共有權(quán)人及房屋共有權(quán)證，土地使用權(quán)人。 土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓與劃撥；集體所有與全民所有；長期用地與臨時用地等）交代不清； 土地使用年限交代不清；如起止年月等（劃撥土地不需交代） 土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清；07年結(jié)果報告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)。 土地使用權(quán)證交代不清； 對共有產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)交代不清。2）土地實物方面 土地“生熟”程度交代不清； 土地價格類型（商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類用地）交代不清； 土地現(xiàn)實

7、用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清； 土地面積、形狀等交代不清； 土地的四至交代不清； 土地的地勢、地質(zhì)狀況等交代不清。3）建筑物方面10年房屋所有權(quán)證及權(quán)屬交代不清（特別是抵押估價）；08年估價對象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否 設(shè)立抵押權(quán)等。09年估價對象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說明。 估價對象實物狀況描述不全或不清；或缺估價對象土地實物狀況；或建成時間未具體到月；或缺估價對象四至；或缺各估價 對象分?jǐn)偟耐恋孛娣e。估價對象權(quán)益狀況描述不全；或缺他項權(quán)利限制情況；或缺租賃權(quán)情況；或缺是否優(yōu)先受償款情況。 房屋用途交代不清； 建筑物結(jié)

8、構(gòu)交代不清； 房屋建成年代交代不清； 房屋狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的進度）； 房屋裝修（主要是賓館、酒店等）交代不清； 房屋總高度、總層數(shù)及位于第幾層等交代不清； 不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清； 面積前后不符，分部之和不等于總面積。另外注意：1） 土地使用權(quán)人交代不清2）土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等3）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4）是否具有土地使用權(quán)證沒有交代5）是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代6）房屋用途交代不清7）建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8）房屋建成年代交代不清9）房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）10）房屋的狀態(tài)交代

9、不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；12）建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途五）估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）著重察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確（1）房地產(chǎn)抵押估價的估價目的應(yīng)表述為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。（2 ）城市房屋征收的估價目的應(yīng)表述為：為確定被征收房屋價值補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價格。”六）估價時點（說明估價時點確定的理由）估價時點是否準(zhǔn)確（注意各種估價目的房地產(chǎn)估價的估價時點） 與后面引用的時間數(shù)據(jù)是否吻合。（1）估價時點”表述不正確（如表述為估價時期”、估價

10、年月”等）；征收房屋價值估價時點為房屋征收公告之日。（2）估價時點與報告中的時間數(shù)據(jù)是否吻合。七）價值定義（說明本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵）采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，還是特殊估價（1）房地產(chǎn)抵押價值的定義為：抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。”（2 ）征收房屋的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。八）估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有 關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）（提供與估價目的、估價對象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)1、 估價規(guī)范2

11、、委托書3、缺少重要法規(guī)如 09年估價依據(jù)中缺房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見。九）估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）（缺少與估價方法對應(yīng)原則）（1） 不符合房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求（如保守”原則）或缺少某項原則；（2） 與估價目的不對應(yīng)，如抵押估價缺少 謹(jǐn)慎”原則（抵押評估報告的估價原則應(yīng)表述為 ：獨立、客 觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則 ”。）05年缺少估價原則、08年轉(zhuǎn)讓目的估價的估價原則中不應(yīng)有謹(jǐn)慎原則。 09年缺 少謹(jǐn)慎原則。十）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）1、只使用了一種估價方法2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一

12、種估價方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結(jié) 合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定6、 缺少估價方法定義 03、04、05、06年少估價方法定義。07年少選用公式的理由。十一） 估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）（1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。（2）對外幣表達的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3） 缺少單價或總價

13、 03年未說明估價結(jié)果確定的理由（以收益法成本法簡單算術(shù)平均數(shù)）、05年確定理由不充分（根據(jù)估價目的，確定假設(shè)開發(fā)法、成本法權(quán)重取值各50%）、08年估價結(jié)果有“可能”字樣、10年估價結(jié)果取值缺乏理由（ 綜合考慮收益法、市場法的測算結(jié)果，結(jié)合估價人員經(jīng)驗，決定采用兩種方法測算結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的房地產(chǎn)市場價值評估結(jié)果，）十二）估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二）估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）十四）估價報告使用期限（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多 長年限，如一年）以估價報告完成時間開始。但要注意：（1 ）報

14、告的有效期自估價報告完成之日起，而不是自估價時點起計；（2）估價報告的有效期不應(yīng)超過一年，在市場狀況變化很大的情況下不超過半年。06年估價報告有效期關(guān)于不負(fù)責(zé)任的表達錯誤抵押報告十五）變現(xiàn)能力分析 09年少變現(xiàn)能力分析十六）市場風(fēng)險提示10年少風(fēng)險提示三、估價技術(shù)報告漏項（共7項內(nèi)容）一）個別因素分析注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）商業(yè)：要具體分析用途、用地面積、 臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修 住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、 建筑面積、類型、式樣，設(shè)施、設(shè)備，質(zhì)量，朝向、樓層。用地面積、地質(zhì)水文、工業(yè)：具體分析用途、用地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備等內(nèi)容。條件寫字樓：要具體分析

15、用地面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、可出租面積、裝修等內(nèi)容。二）區(qū)域因素分析（注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）商業(yè)：繁華程度、交通條件住宅：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎(chǔ)、地理位置三） 市場背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）從深層 次揭示影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。市場背景分析過于簡單也可視為一項錯誤。背景分析沒有結(jié)合估價對象特點，說明變動趨勢，也是錯誤。05年少市場背景分析。四）最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價對象最高最佳使用）最高最佳使用分析應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價用途的確定。如

16、最高最佳原則有效分析缺少法律上可行原則。五）估價方法選用（詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由）1、未說明選用方法理由，07年少選用方法的理由。六）估價測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等）1、收益法（1）收益期限確定錯誤。08年收益期限確定錯誤。（2 ）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。（3）對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。（4 ）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；求取的方法錯誤；收益計算中有關(guān)面積套 錯了。（5）正常費用的測算錯誤A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的 費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第

17、二，對于租賃房地產(chǎn)米用收益法評估時，正常費用中稅金的 計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用 的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。B費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。03年按照年租金收入基數(shù)計算保險費用錯誤，04年按房屋重置價格的 2%錯誤，06年按建筑物重置價格錯誤。C、費用的計算方法錯誤。06年有效毛收入計算為考慮空置和收租損失，06年空置收租損失不應(yīng)用連乘公式，08年年總收入未考慮收租損失、可出租面積比率、租賃保證金和押金利息收入。指錯題中押金的 利息不應(yīng)計算管理費。D參數(shù)確定錯誤。E、總費用中包含了折舊費。把土

18、地使用費也計入年運營費用。04年租F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。如 約內(nèi)未按合同計算凈收益，（6 ）報酬率確定錯誤A、 報酬率選定錯誤，確定要有理由，如07年報酬率確定沒有具體說明。B、 用途不同的部分采用了相同的報酬率04年確定房地產(chǎn)報酬率未區(qū)分不同用途，C、安全利率選擇錯誤 03年僅按存款利率未用安全利率 +風(fēng)險D把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為報酬率。（7）公式選用要用理由04、06年少選用公式的理由，如公式有字母解釋，一定要看字母代表的含義 是否正確。如07年A說明錯誤。10年A G說明錯誤。（8） 管理費未說明是否包括水、電、氣、熱等費用

19、，如03年（根據(jù)某某規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)按年租 金收入計管理費）07也為說明。2、市場法1） 要有市場法的計算公式。06、08年少2） 區(qū)位相近若層高不同要注意選取的可比實例是否調(diào)整。08年未說明是否在統(tǒng)一供求范圍內(nèi)，朝向、樓層、周邊情況是區(qū)域因素。3 ）用途相同08年未指明可比實例用途4） 檔次相當(dāng)05、06年可比實例與估價對象的土地等級不同應(yīng)加以修正。5） 規(guī)模相當(dāng)09年可比實例規(guī)模小，與估價對象不相當(dāng)，不宜做可比實例。6） 估價目的吻合08估價對象有地下車庫，可比實例介紹中少是否有地下車庫的說明。09年市場法計算中少地上車位、地下車庫的計算。7） 接近估價時點09年可比實例與估價對象相差兩

20、年不宜做可比實例。8） 成交價格應(yīng)盡量為正常價格10年可比實例成交價格未做說明9） 修正系數(shù)是否與描述的相一致04、05年個別因素與基本情況中的描述不一致，09年交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒。成本法：1成本應(yīng)為社會平均成本，即客觀成本2注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）3注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復(fù),應(yīng)有說明，保險法的計算基數(shù)應(yīng)是建筑物現(xiàn)值。4銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確，是否計算完整，如03年未考慮銷售費用。5基數(shù)是否正確。05年投資利息的基數(shù)錯誤，未計土地取得成本。管理費基數(shù)要計算土

21、地取得成本。6注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房 4%營業(yè)稅3%7折舊計算是否正確（包括年限和項目，公式）03年折舊年限錯誤。8用成本計算而非成本價9長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格假設(shè)法1預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費2察看項目是否齊全。05年未扣除銷售費用、開發(fā)利潤、購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。05年開發(fā)利潤計算錯誤，為計算購買估價對象的投資利潤。06年總地價扣除項目不應(yīng)有銷售利潤。3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)4注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)5其未來的用途應(yīng)該合法和符合最

22、高最佳使用原則6最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；7估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問 題；七）估價結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由）估價結(jié)果的確定”要詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由。其可能出現(xiàn)的錯誤主要表現(xiàn)在：（1）確定估價結(jié)果的理由不充分。估價結(jié)果需要有理由來支持（如：估價原則、估價人員周密計算、根據(jù)本類房地產(chǎn)市場情況、專家意見、估價人員經(jīng)驗等來確定估價結(jié)果）。如：根據(jù)上述計算，確定估價結(jié)果為XX萬元”而確定的估價結(jié)果”又與計算結(jié)果不一致的情形屬于確定估價結(jié)果的理由不充分 ”。（2）最終結(jié)果應(yīng)說明總價和單價，并要有大寫金額，

23、如用外幣應(yīng)說明估價時點的人民幣市場匯率中間 價，并注明折合的人民幣價格。否則，視為錯誤。再仔細(xì)看看以下：1對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱 呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確3估價時點是否準(zhǔn)確4修正年限是否正確5檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6對采用的方法是否有合理的說明和理由7任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明8注意利息的計算方式，期限9報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn)10現(xiàn)實用途和法定用途相符11注意對價格的稱謂是否錯誤（比準(zhǔn)，收益，積算）四、估價報

24、告不符合估價目的的錯誤1. 房地產(chǎn)抵押估價可能出現(xiàn)的錯誤（1）房地產(chǎn)抵押不是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押；（2 ）再次抵押的房地產(chǎn)價值未考慮已擔(dān)保債權(quán)的影響；（3）未考慮抵押期及其屆滿時土地的剩余使用年限對估價的影響；（4）估價報告中沒有作出必要的風(fēng)險提示；（5）估價報告沒有對估價對象的變現(xiàn)能力進行分析；（6）未考慮抵押期間的建筑物折舊和耗損；（7 ）抵押估價結(jié)果中，沒有扣除法定優(yōu)先受償款或扣除項目不全面；（8 ）房地產(chǎn)抵押估價報告未向估價報告使用者作出以下提示； 估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響； 在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點； 合理使用評

25、估價值； 定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。2損害賠償房地產(chǎn)估價可能出現(xiàn)的錯誤（1）損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清；（2） 沒有考慮間接損失（殘值清理費用造成收益下降）。3. 房地產(chǎn)保險估價可能出現(xiàn)的錯誤（1）沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估；（2）保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進行評估，還是按“不可修復(fù)的情況”進 行評估；（3）保險損失程度的評估沒有依據(jù)保險合同，估價依據(jù)中也缺少保險合同；（4）保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失；（5）按“不可修復(fù)情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值；（6）把土地也作為了保險估

26、價的估價對象。4. 房屋征收估價可能出現(xiàn)的錯誤（1 ）房屋征收評估價格包含了搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋的價格；（2）征收估價考慮了房屋租賃、抵押、查封等因素的影響；五、估價方法選擇錯誤1. 選用估價方法應(yīng)遵循的原則（1）有大量可比實例，選用市場比較法，并以該法為主；（2）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個方法；（3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法；（4）無上述條件的選用成本法。2. 針對以上原則，容易出現(xiàn)的錯誤有：（1）只使用了一種估價方法；（2）能用市場比較法的沒有使用；（3）收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法，卻選用并不合適的方法；（4）具有

27、投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法，卻選 用了并不合適的方法；（5）適宜采用多種估價方法估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價；（6）估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定。六、估價方法運用錯誤（一）市場法運用可能出現(xiàn)的錯誤1. 選擇的可比實例描述不清（1）交易日期描述不清：（2） 交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；（3） 交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）；（4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（結(jié)構(gòu)、裝修等）；（5）缺少付款方式的說明（一次性、分期）；（6）交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。

28、2. 選擇可比實例可比性差（1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；（2）用途不相同；（3）建筑結(jié)構(gòu)不相同；（4）建筑規(guī)模不相當(dāng)；（5）土地等級不同；（6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）；（7）交易類型與估價目的不相同；（8）可比實例交易成交日期與估價時點不接近：一般情況下，選取的可比實例不能超過一年。3. 可比價格基礎(chǔ)錯誤（1）樓面地價與單位地價混淆；（2）幣種換算錯誤；（3）建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。4. 各項目修正錯誤（1）修正項目錯誤（應(yīng)為“交易情況”、“交易日期（市場狀況）”和“房地產(chǎn)狀況”三項或“交易情況”、“交易日期（市場狀況）”、“區(qū)域因素”和“個別因素”四項）；或者沒有進行修

29、正，如案例A缺少朝向修正，案例B缺少景觀修正。（2）修正方向錯誤。一是修正項目的分子、分母顛倒（“交易日期（市場狀況）”為分子修正，其他 項目為分母修正）；二是修正項目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯誤；對于這一點，考生需要根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個為基準(zhǔn)，靈活處理。（3）可比實例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時的狀況；（4）交易日期（市場狀況）修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時的價格水平；（5）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運用錯誤；（6） 房地產(chǎn)狀況修正幅度過大：單項修正超過了20%綜合修正超過了 30% （估價規(guī)范不允許）（7）計算可能出現(xiàn)錯誤。5. 加權(quán)綜合確定估價結(jié)果錯誤（1）交易日期、交易情況接近估價

30、時點的價格計算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯誤。（2）區(qū)域因素、個別因素較差的價格計算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯誤。（二）收益法運用可能出現(xiàn)的錯誤1. 確定年凈收益可能存在的錯誤（1）出租型房地產(chǎn)1 ）收入應(yīng)說明是否包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。否則，存在錯誤。2）扣除項目及出租經(jīng)營支出項目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項或多項： 出租經(jīng)營支出項目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤銷費、房地產(chǎn)改擴建費 用等，即純收益中包含以上各項。否則，存在錯誤。如收益還原法中運營費用中不應(yīng)加入所得稅。 必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費、管理費、保險費、

31、房產(chǎn)稅和租賃費用和租賃稅費。管理費、保險費等的費率取值要有依據(jù)。否則，存在錯誤。如收益還原法中運營費用中不為考慮房產(chǎn)稅。3） 應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯誤4 ）不采用實際收益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯誤。5）沒有考慮出租率或入住率或滿客率。押金收入、車庫同樣要考慮出租率的影響6）計算毛收入時，套用的天數(shù)或面積錯誤。7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。8 ）租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為具體數(shù)字，而非一個大約的范圍。應(yīng)說明是預(yù)測值9）未考慮未來收益的變化。（2）自營型房地產(chǎn)1）扣除項目一定要全面。 經(jīng)營型凈收益=商品銷售收入一商品銷售成本一經(jīng)營費用一商

32、品銷售稅金及附加一管理費用一財務(wù)費用一商業(yè)利 生產(chǎn)型凈收益=銷售收入一生產(chǎn)成本一產(chǎn)品銷售費用一產(chǎn)品銷售稅金及附加一管理費用一財務(wù)費用一廠商利2） 注意收益的客觀性。'3 ）扣除設(shè)備帶來的收益。4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。加油站等帶來的超額利潤5） 注意重復(fù)計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計算）。大堂為整個酒店服務(wù)，不能單 獨計算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個酒店服務(wù)，不能單獨計算價格。2. 報酬率選用可能存在的錯誤（1）報酬率選用的方法不正確。（2）報酬率的確定不具有客觀性。依據(jù)不充分、不合理（3）未說明報酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。（4）采用了非

33、本類房地產(chǎn)的報酬率。住宅的不可用寫字樓的報酬率（5）不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報酬率。（6）把物價指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報酬率的參數(shù)或依據(jù)。這些都不可以作為依據(jù)。 如報酬率確定不當(dāng)，用一年期存款利率。3. 有效收益期限的確定的錯誤（1）沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限；考慮已使用年限（2）帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別；（3）將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限；建設(shè)期沒有收益（4）確定有效收益年限理由不充分；（5）估價報告前后收益期限單位不相同；（6）收益年限超過土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限。4. 公式選取不當(dāng)、增減量（率）確定無

34、依據(jù)的錯誤（1 ）選用了無限年計算公式（一般選有限年計算公式，只有一種情況除外）；（2）未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計算公式；（3）未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計算公式；（4）純計算錯誤。（三）成本法運用可能出現(xiàn)的錯誤（1）沒有選擇估價時點的客觀成本；采用了實際成本（2） 房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目不全面（成本構(gòu)成項目有7大項：土地取得費用；開發(fā)成本；管理費 用；銷售費用；投資利息；銷售稅費；開發(fā)利潤。要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房價格構(gòu)成、農(nóng)地征用價格構(gòu)成、拆遷房屋價格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價格構(gòu) 成等）；（3） 銷售稅費的計算基數(shù)

35、和稅率的采用可能出現(xiàn)錯誤（銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，各稅種計稅方式必須明確，稅費通常為“兩稅一費”，不包括所得稅和土地增值稅等）；（4） 投資利息計算錯誤，主要包括：計息項目有 4項，即土地取得費用、開發(fā)成本和管理費用、銷 售費用，不能缺項也不能多項，否則就存在錯誤（如銷售稅費計算利息）；計息期確定錯誤；利率確定 錯誤。（5）開發(fā)利潤計算錯誤，主要包括：利潤率缺乏依據(jù)；利潤率與利潤計算基數(shù)不對應(yīng)（正確的對 應(yīng)關(guān)系是：“直接成本利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“土地取得成本 +開發(fā)成本”“投資利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本 +管理費用+銷售費用”“成本利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“土地取得成本 + 開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息”“銷售利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值”；（6）如果地價采用“基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法”時，基準(zhǔn)地價公布之日與估價時點有“時差”，而未進行“時差”對價格影響的修正；（7）重置價格公布之日與估價時點有時差，而未進行“時差”對價格