筑境風情商業(yè)街招商策劃報告

1、筑境風情商業(yè)街招商策劃案 浙江精銳廣告 2005 年 10 月 目錄 一、 招商準備及階段劃分 二、 招商時間表三、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家推薦四、招商隊伍組建五、招商優(yōu)惠措施 六、 招商推廣七、招商存在的問題及對策八、招商費用預算九、商業(yè)街開街活動及經(jīng)營活動一、招商準備及階段劃分（一）招商準備根據(jù)筑境風情商業(yè)街目前的銷售和招商情況，本招商節(jié)點幵始時間定為11月20日，招商的準備工作包含如下內容：1、與政府及林學院洽談工作：編號細則完成時間1特色美食街規(guī)劃申報11月20日之前2稅收減免、定額稅、優(yōu)惠政策冋題11月20日之前3經(jīng)營商戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化冋題11月20日之前4交通、環(huán)保、工商、稅務等方面的優(yōu)惠

2、政策11月20日之前5經(jīng)營管理公司注冊11月20日之前6與林學院后勤協(xié)商,充分利用林學院的資源11月20日之前2、招商文本及相關資料準備編號細則完成時間1招商手冊11月20日之前2招商商鋪平面圖及面積11月20日之前3招商業(yè)態(tài)比例和業(yè)態(tài)細分11月20日之前4推廣計劃及費用預算（給客戶參考）11月20日之前5招商地點確疋及辦公用品到位11月20日之前6銷售價格表11月20日之前7租賃合同范本11月20日之前8合作經(jīng)營合同范本11月20日之前9物管文本已有10裝修要求11月20日之前11商業(yè)管理文本11月20日之前3、其它準備工作編號細則完成時間1物業(yè)管理及經(jīng)營管理公司確定11月20日之前2招商團

3、隊組建完畢11月20日之前3異地招商工作計劃的確定11月20日之前4招商負責人及相關人員的激勵制度11月20日之前5代理招商的規(guī)范文本（針對商業(yè)街內分割的代理招商內容）11月20日之前以上這些事宜的協(xié)商最終以書面文件或文書的形式確定，以便在招商 時使用。（二）階段劃分在招商準備工作完成后，根據(jù)實際情況，我們將本商業(yè)項目的招商過 程劃分為以下幾個階段，以安排招商中的整體工作，并對招商工作起指導 性作用。第一階段 啟動期招商（05年11月20日-06年1月中旬）1、階段任務啟動主力業(yè)態(tài)的招商工作，爭取引進5-8家有影響力的商家；完成特色街的申報和宣傳工作，力爭引入一部分旅游特色產品的商家； 爭取完

4、成商業(yè)街內各業(yè)態(tài) 1-2家主力店；本階段需要完成整個招商任務的 20%左右； 穩(wěn)進式的銷售結合重頭招商，樹立項目品牌商業(yè)街的形象；2、本階段工作適合本項目的主力店招商洽談； 與政府有關部門的合作； 異地招商的推廣；06 年元旦杭州房交會的宣傳； 項目在臨安的宣傳工作； 對項目的大規(guī)模宣傳和廣泛招商； 其它意向商家的洽談； 年終的招商慶典活動；第二階段 招商集中期（ 06年 2月中旬 -06 年 3月底）1、階段任務各業(yè)態(tài)的招商工作持續(xù)跟進，掀起年后招商的熱潮； 主力業(yè)態(tài)再引進 3-5 家；完成全部業(yè)態(tài)招商商家的 50%； 對臨學院和臨安本地的宣傳到位； 特色街的招商初具規(guī)模；進行一定的開街宣傳

5、；爭取成為世界休閑博覽會（時間： 2006年 4月 22日至 10月 22 日）分會 場的設點之一；銷售集中進行；2、本階段工作接受各商家的主動上門； 主動接洽我們可望進駐的商家，簽訂合同或達成意向；1- 3 次大規(guī)模的銷售活動（在特色街等完全明確后） ；1-2 次的大型招商促進活動； 部分商家開業(yè)的宣傳； 管理部分商家的裝修，協(xié)調其中存在的問題； 在年后趁機把握市場先機會，率先啟動招商工作；5、1 節(jié)的活動第三階段 招商沖刺期（ 06年 4月初-06 年 5月底）1、階段任務利用休閑博覽會帶動商家進駐； 通過廣告宣傳召開大規(guī)模的招商活動； 力爭完成 20%的招商任務，即整個步行街的招商完成

6、90%； 對開街進行宣傳；促進協(xié)議商家最后簽定合同； 管理好裝修入場工作；2、本階段工作 休閑博覽會分會場的宣傳和具體活動開展； 與臨安市民及林學院的互動活動； 人員走訪，促進商家落定；敦促已簽訂商家進行裝修，準備 9 月份的整體開街慶典活動；杭州 5 月房交會展開一次招商、銷售與開街的形象活動； 廣告宣傳的跟進；第四階段 招商持續(xù)期（ 06 年 6月）本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時將完成一部分商家的后續(xù)進場，如 該部分商家在開街前未能及時完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監(jiān)督，在開 街前 3 日內暫停裝修；根據(jù)實際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行 開街慶典活動的準備。二、招商時間表準備期啟動期

7、春節(jié)集中期沖刺期持續(xù)期幵街05/11/2006/01125 06/()2/0招商進度計30表06/06/08Y節(jié)點時間06/05/31備注招商準備2005 年 11 月 20完成招商準備工作期日前招商啟動2006 年 11 月 20與3-5個主力商家達成合作意向，由此引爆期日-06年1月25招商咼潮，截止春節(jié)前中等商戶陸續(xù)引進，日小商戶緊跟其后。完成招商 20%春節(jié)休整2006年1月26日積累客戶-2006年2月8日招商集中2006年2月9日大商戶、中等商戶基本確定，大規(guī)模招商進期-2006 年 3 月 31行。完成招商共70%日招商沖刺2006年4月1日準備幵街，并促進簽約和進場裝修。完成招

8、期-2006 年 5 月 31商共90%日招商持續(xù)2006年6月1日完成剩余的招商工作。期幵始幵街2006年6月8日盛大幵街三、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家推薦（一）業(yè)態(tài)規(guī)劃1、由（ 1）和（ 2）部分組合成為 娛樂主題商街 。 該商街位置處于臨安市民前往本項目的前言； 同時輻射了社區(qū)和學生消費群體； 娛樂商業(yè)具有一定的輻射力，可以吸引周邊人群前往； 娛樂主題街一般在晚上較為熱鬧，因此，必須設置在離社區(qū)中心有一 定距離處，考慮有一定獨立性；通過設置該主題商業(yè)可以提升整個商業(yè)街形象； 娛樂商街需要一定的獨立性，該商街正好具備如此特性；2、由（ 3）和（ 5）部分組合成為 餐飲主題商街 。 從建筑設計和布局上說

9、，適合為美食街區(qū)； 餐飲業(yè)態(tài)具有一定的發(fā)散力， 可以吸引其他的消費人群， 因此， 在位置 設置上，我們選擇了連接大學路的商街； 餐飲對本社區(qū)居民應該從便利性上考慮， 因此，餐飲位置最好設置在整 個社區(qū)內部； 該商街同時承接大學路和社區(qū)內部的規(guī)劃路（南北走向） ，連通了內部 和外部；連通項目一期和三期，居于社區(qū)內核心位置；3、由（ 4）和（ 7）以及（ 6）、（10）部分組合成為 購物主題商街 。 直接處于社區(qū)內南北向規(guī)劃路上， 北面正對林學院， 學生便利性購物將 形成支撐該商業(yè)主題街的主力消費群之一；承接娛樂主題街和餐飲主題街，充分體現(xiàn)商業(yè)價值； 項目商業(yè)有一定規(guī)模，購物是必不可少的一個主題內

10、容； 學生對購物的消費需求， 從項目位置和本主題商業(yè)街上看， 是非主要消 費行為，因此，便利性很重要；通過購物街的設置， 可以有效的吸引外部人流進入社區(qū)內其它主題商業(yè) 街進行消費。4、由（ 9）和（ 11）部分組合成為 家居生活主題街 。與購物主題街有機連接，互為補充；由于高層的間距等阻礙， 該街面采光等相對不足， 使用營造為非經(jīng)常性 消費主題，如家居、生活用品等。該主題商街直接通向環(huán)城北路以東，人氣相對不足； 通過家居店燈光和裝飾的營造，有利于改善區(qū)內的氛圍； 直接連通環(huán)城北路，便于建材的運送；5、由（ 12）部分組成的 休閑主題街 。位置較偏， 以休閑業(yè)態(tài)的設置能充分吸引各類人群前往進行消

11、費， 帶動 該商業(yè)主題的價值；通過集中休閑業(yè)態(tài)的設置，可以吸引周邊人群的導入； 休閑店主要以夜間營業(yè)為主，設置于本位置，對社區(qū)居民影響不大。直接面臨環(huán)城北路，對外部的客源有一定的引力；6、由環(huán)城北路組合的 大學商街 。直接大范圍面對浙江林學院，在便利性上有充分的優(yōu)勢； 直接面對環(huán)城北路，可同時考慮設置針對市民的業(yè)態(tài)穿插； 通過東西橫向學生街的設置，充分引入人流進入社區(qū)內商業(yè)街； 娛樂主題街部分業(yè)態(tài)也是大學商街的延伸內容；3、由（ 8）部分組成的 旅游特色街戶型面積不大，適合旅游產品銷售；直接對外，充分提升環(huán)北商街的整體價值； 在該街區(qū)內設置有臨安特產，面積不大，但能給到本案消費的外地消費 者提

12、供附加性的消費內容。（二）與臨安經(jīng)濟結合的部分特色街內容說明1、特色美食街這里主要經(jīng)營的是臨安的特色美食，將臨安所有的餐飲資源整合，形 成一條具有臨安本地特色的美食街，所有的材料幾乎都采用本地比較特色 的產品，例如臨安土菜、本雞、筍干、板栗等等，充分挖掘和利用臨安本 地的特色資源，一方面讓游客享受這生態(tài)旅游城市當中獨具特色的美食， 另一方面，可展現(xiàn)臨安當?shù)氐拿袼孜幕?，讓游客了解臨安、熱愛臨安。由于獨立于住宅外，這條街主要為中式餐飲，臨安的土菜和野味風靡 杭州，由于臨安目前尚無良好的美食一條街，我們希望能填補這個空白， 成為臨安市的特色美食一條街主要為外地游客服務，兼顧本地區(qū)的居民， 學生以及臨

13、安地區(qū)的其它消費群，就建筑形式上看，該格局也適合餐飲街 的構筑?？梢?、二、三層聯(lián)通。該特色美食街可包括野味館、土菜館、臨安小吃、臨安沙鍋店、早餐 店、臨安家常菜館、臨安風味館、其他臨安特色美食館、少量杭幫菜等。2、旅游特色街這里主要經(jīng)營的是臨安的特產以及旅游商品，將臨安所有的特產資源整合，形成一條具有臨安本地特色的旅游特色街，所有的商品幾乎采自臨 安本地區(qū)打造臨安真正意義上的旅游特色街，為游客提供購買臨安特產的 集中性消費場所。該特色街可包括產品有山茱萸 (dogberry),山茱萸肉，筍干，山核桃, 白果，銀杏，栗子，筍，水煮筍，茶葉，香菇，棕葉，箬葉、山核桃、臨安本雞、 昌化雞血石以及其他

14、的特色旅游商品等。商家推薦4、臨安本地推薦(招商對象除以下注明外，同時可參考臨安黃頁)類別名稱地址面積電話備注餐飲老東北菜館錦江路108號A座一席地火鍋城新民街187號150平方米怪味島火鍋錦江路31號豪勝客牛排館錦江路北,口 號100平方米一品煲新民街167號300平方米千食客傳世湯包新民街187號200平方米老家鍋貼臨安店錦江路171號150平方米歡樂時光美食城城中街農家樂潛陽路363號劉家香辣館城中街766號（云 中綠園對 面）臨安野味館衣錦街433號嘉興何坊齋粽子臨水路58號大學商街朝霞音像商行臨天路新民街十字路口30平方米城南文體用品商店錢王大街388號（經(jīng)貿大廈）70平方米臨安文海

15、文化用品廠形式主義時尚玩具禮品連鎖店環(huán)城東路60號，林 學院學生 公寓對面100平方米天堂鳥花藝錦江路商業(yè)城C幢25-27 號80平方米江南網(wǎng)吧臨安劇院對面新世紀網(wǎng)吧景杉路501號星空網(wǎng)吧城中街443號臨安富士照相館臨安佳麗攝影呂家弄一號精益眼鏡衣錦街511號大光明眼鏡衣錦街491號毛源昌眼鏡衣錦街418號有意思冷熱飲食店臨安市臨天路168號自由馬體育用品店天姿化裝品滾石音像中心文體商場娛樂爵士吧城中街520號京都大酒店3F紅色酒吧黃金水岸86號嘉樂迪KTV錦城新天地內火之鳥音樂酒吧臨天路（勞動局斜對面）西域酒廊臨安市人民廣場舞臺東側夢之湖酒吧臨天路（勞動局斜對面）黃金水岸啤酒吧笤溪南路臨水橋

16、頭鉆石年代戀歌坊臨安錦江路199號百合花音樂酒吧臨安市錦江路66號購物古今胸罩李寧專賣店Adidas專賣店安踏專賣店唐獅專賣潮流坊臨安市江橋路69號名鞋坊臨安市江橋路68號康威專賣店城中街556-558號名店坊名牌服飾專賣店黛安芬家居生活博雅水族臨安市錦 天路（原 小山弄）139號時尚汽車飾品連鎖尖峰陶瓷錢王大街 江南日用 品市場12-13 號升佳地板臨安市錦 城鎮(zhèn)城中街537號（新世紀 公寓）凱盛家紡臨安城中街229號臨安好家居西苑路（家得利對面）臨安德意衛(wèi)廚專賣店臨安市城中街595號（上島咖啡對 面）休閑金桶足浴錦江路209號2000 平方米芭芭啦城中街745-747號100平方米麗都美容

17、美發(fā)SPA沙龍錦江路128號200平方米聚星連鎖沙龍城中街620號200平方米陽光麗人美容美體沙龍西苑路217號愛翠美業(yè)城中街493號200平方米蔚海足浴超亞路66號聞云茶館錦江路廣1000 平場對面方米李子園茶莊得雨樓音樂茶酒吧臨安環(huán)城東路94號兩岸咖啡城中街766號（云 中綠園對 面）名典咖啡臨安市天 目路錦城 新天地商 業(yè)城1號 樓夢幻組合造型設計臨安市臨天路329號公共配套德國卡柏戲衣國際集團城中街541-545號新世紀公寓60平方米上海聯(lián)華超市華聯(lián)超市新思維辦公設備錦江綠78-82 號100平方米佳音家政江橋路臨安一替錢王街315號錢幣裝飾商行錢王大藥房西大街34號土特產臨安天目山綠

18、色食品有限公司城中街741-743號（人民 廣場對 面）70平方米山妹子食品有限公司錢王大街388號（經(jīng) 貿大廈一 樓）70平方米大洋茶葉天目農特產品有限公司土產有限公司衣錦街590號浙西大峽谷土特產商行衣錦街427號雞血石專賣5、杭州商業(yè)業(yè)態(tài)推薦類別名稱地址面積電話備注餐飲韓國館 （光化門 韓國料理）3日韓料理（金田 中、杭州 東京屋日 本料理、 韓國村、 綺麗日本 料理、福 港日本料 理）0571 0571 - -18000571 0571 0571 金穗子飯店中山北路494號500 m2潭魚頭火潮鳴苑1500 m2鍋號永和餐飲慶春東路58號西部牛仔教工三路34-1 號外婆家馬塍路粗菜館環(huán)

19、城西路26號新豐小吃0571 九佰碗老湯面0571 知味館0571 密斯特比薩尊寶比薩武林路大娘水餃川?；疱亜P旋路太陽花水煮魚文二西路草原興發(fā)綠鳥雞塵依食府張生記沙縣小吃望江樓大學商街主題禮品店（彩球坊）0571 美特斯邦威咼邦特步361°運動喬丹安踏E庫（服裝）石頭記浪漫身真維斯佐丹奴李寧森馬斯美諾漢文石頭記（飾品）水晶之戀海天音像保叔路182 號 2幢1樓三聯(lián)書店杭大路50號純真年代書吧文苑路29號123連鎖店休閑杭州靜園瑜伽專業(yè)會館西溪路131號黃龍世紀苑美體館（寶麗姿）0571 門耳茶坊0571 青藤茶館0571 兩岸咖啡0571 陳佳美容延安路橫廣復路12眾安溫泉浴場德勝路

20、18號購物黛安芬愛慕內衣三槍（服裝）娛樂旅行者俱樂部曙光路80號火知了酒吧南山路103號-8125極地酒吧南山路103號西部小鎮(zhèn)南山路103號酒旗風休閑吧昭慶寺里街22號卡卡酒吧南山路264號夢之湖酒吧南山路103-13 號瑪雅村酒吧南山路家居生活澳西奴用品慶春路博洋家紡慶春路66號特百惠用品慶春東路公共配套中國銀行95566工商銀行郵政天使家政幵元路19號1層興業(yè)家電維修文一路財經(jīng)學院小天鵝康華洗衣慶春路131號世紀母嬰服務慶春路159號海王星辰藥房0康潔洗衣武林路100號三替集團紫荊花路108號貝剴爾保姆服務朝暉現(xiàn)代 城15-1-402元祖蛋糕喜士多便利連鎖招商比例說明:商業(yè)街總建筑面積萬

21、方，一、二期合計約萬方，具體招商面積和比例 如下（業(yè)態(tài)之間可根據(jù)實際情況互相穿插，其中學生服務店、娛樂店、家 居生活店、休閑店、旅游特色產品店可滲透到其它主題街之中） ：街名面積（M）單間平 均面積（M）數(shù) 量（約）占總量比例餐飲主題街850015057%大學商街12006020%娛樂主題街250017015%購物主題街590015039%家居生活主題街260014019%休閑主題街13002007%旅游特色主題街10007014%合計萬M（三期 5000方未計入）170100%四、招商隊伍組建（一）組建臨安”筑境商業(yè)管理有限公司”（ 11 月份盡快確定）（ 二 ） 招商人員人數(shù)的配置與職責根

22、據(jù)工作需要，我們將招商人員定為 8 名較為合適。具體工作分配如下： 招商總經(jīng)理（ 1 人）：負責統(tǒng)管全局，招商戰(zhàn)略及重要商家談判，制定招商 方案和進度，安排招商人員的日常工作。招商主管（ 2 人）：執(zhí)行招商方案、日常策劃工作。負責日常商家的的洽談 與簽約，協(xié)助招商總經(jīng)理與重要商家的洽談。招商代表（ 5 人）：由主管經(jīng)理安排具體招商工作的接待與跟進，各業(yè)態(tài)招 商進行初步的接待與洽談，每人負責 1-2 個業(yè)態(tài)；部分人員可由銷售人員 兼任。主力店由招商總經(jīng)理負責統(tǒng)籌和接洽。（ 三 ） 招商辦公地點 因整個招商需和銷售配合，建議在銷售展示中心設招商咨詢點，另在現(xiàn)場 設一招商辦公室，作為簽約和客戶咨詢場

23、所。（1）杭州銷售展示中心招商咨詢點（杭州現(xiàn)場辦公室）（2）臨安銷售展示中心招商咨詢點（臨安現(xiàn)場辦公室）（3）各種展示會設立招商咨詢點四）商業(yè)管理公司條例1、工作范圍杭州、臨安二地以及異地的招商活動（推廣由開發(fā)商負責） 招商的內部所有事務招商政策的制訂和執(zhí)行 招商人員的組建招商優(yōu)惠政策的制訂2、制度招商人員行為準則總則向顧客提供服務標準，親切、誠懇、專業(yè)、負責。（1）、考勤制度上班準時、不遲到、不早退。2）行為規(guī)范著裝男士：深色褲、襯衫、打領帶、皮鞋、短發(fā)、精神、不抽煙、保持清新口氣； 女士：著套裝、衣著整潔、精神飽滿、化淡妝、有職業(yè)女性氣質。 言行舉止 禮貌、熱情、主動、耐心、誠懇、積極向顧

24、客提供最詳盡、最耐心的解釋，保持高質量服務水準； 工作期間必須統(tǒng)一穿工作服，發(fā)型、面部干凈、整潔、精神飽滿； 平時做好工作記錄，跟蹤記錄，養(yǎng)成善于總結的工作習慣； 工作期間避免出現(xiàn)以下不良舉止: 客人進招商中心時裝作沒看見或互相推脫在招商中心服務臺睡覺或精神不振在招商中心內高聲談笑，講其他與工作無關的話題在同事或客人發(fā)生異議時不允許在招商中心或其他客人面前爭吵上班時間不允許在接待臺打私人電話不準在招商中心隨意吸煙，臺面資料、用具必須擺放整齊講究衛(wèi)生習慣，不隨地吐痰、不亂丟紙屑，保持招商中心環(huán)境整潔常規(guī)行為推廣公司形象，傳遞公司信息；積極主動向客戶推薦公司業(yè)態(tài)；按照服務標準指引、保持高水準服務；

25、及時反映客戶情況；準時提交總結報告；培養(yǎng)市場意識，及時反映競爭對手及同類項目的發(fā)展動向；不斷進行業(yè)務知識的自我補充與提高；服從公司的工作調配與安排； 不斷進行業(yè)務知識的自我補充與提高;3) 值班制度包括公司值班的人員、時間、職責的安排4) 辦公用品(包括電腦設備)管理制度包括辦公用品的購買、使用、保管及電腦設備的保養(yǎng)、維護5) 差旅費用管理制度包括出差的目的、每天的補貼，出差的方式、費用的報銷6) 車輛管理及用車制度包括用車的目的，情況及車輛的保養(yǎng)7) 保密制度嚴格遵守行業(yè)內保密制度。保密制度的建立要求招商人員遵守公司的保密原則，不得直接或間接透露公司客戶資料，不得直接或間接透露公司員工資料，

26、如薪金、傭金等，不得直接或間接透露公司發(fā)展戰(zhàn)略、招商 業(yè)績或有關公司的業(yè)務秘密。8) 分配獎勵制度招商公司的收入為：三年租金的年平均值的 1/12員工的收入為：工資 +獎金招商主管：月薪 3000 元/ 月 獎金為招商顧問平均獎 * 崗位系數(shù)(建議)招商代表：月薪 1500 元 / 月獎金為招商項目租金年平均值的1/12*15%或 20%（9）員工的福利制度3、團隊要求 有良好的招商經(jīng)驗 有一定的商業(yè)渠道 有良好的溝通能力 有良好的形象 有良好的職業(yè)技能水平 有一定的道德規(guī)范要求 有勇于創(chuàng)業(yè)的精神有主動招商的能力五、招商優(yōu)惠措施1、關于辦理手續(xù)及稅費的優(yōu)惠（1）爭取與臨安行政主管部門聯(lián)系，以招

27、商引資的形式爭取對本項目經(jīng)營商家的一部分相關稅費的減免；（三年內稅收減半，申報商業(yè)街統(tǒng)一的定額稅）注：三佳公司提前申報“特色街”，爭取政府對商業(yè)街的支持，向工商部門申請?zhí)厣纸y(tǒng)一的定額稅收，并在商街試經(jīng)營的前三年給予稅收減 半的優(yōu)惠支持。（2）與主管工商管理部門聯(lián)系，爭取本項目的經(jīng)營商家辦理手續(xù)的簡化， 同時代經(jīng)營商家辦理相登記手續(xù)；（3）由招商部們作為平時商家與工商及稅務的聯(lián)系單位，以解除商家的 后顧之憂。（根據(jù)實際需要，可直接由個人專項負責服務）2、針對項目欲引入的商家提出以下一些優(yōu)惠措施：（1）優(yōu)惠措施表1類型特征租賃面積優(yōu)惠備注普通商戶小商戶、例如雜貨100平方米（環(huán)北街）免租1年起租

28、店、小書店、音像店、以下三個月眼鏡店、美發(fā)店（內街）免租半年中等商戶網(wǎng)吧、足浴、小餐飲200平方米免半年租金1年起租以下免1年物業(yè)管理費大商戶、品中型餐飲、超市、品200平方米免租1年到3年具體與商戶牌商戶牌連鎖店以上免2年物業(yè)管理詳談，品牌店費，對個別品牌不受面積限店可考慮提供制裝修支持旅游特色產如山貨等當?shù)靥禺a面積不限制免租2年2年起租品3、關于對商家經(jīng)營配套的優(yōu)惠（1）對于部分非常有影響的品牌商家可以從招商費用中撥出專門的款項 作為商家的部分裝飾款；（2）針對提升入駐一定數(shù)量的商家采取免除一定時期內的物業(yè)管理費。4、項目招商中的后期經(jīng)營支持為了使經(jīng)營商家免去因為經(jīng)營不善而產生的風險顧慮，

29、在招商期中還要規(guī) 劃進入經(jīng)營期后的經(jīng)營支持保障。主要的保障有：（1）為經(jīng)營商家?guī)园l(fā)消費會員，主要先發(fā)展小區(qū)的業(yè)主；（2）在經(jīng)營期中定期為經(jīng)營作統(tǒng)一主題性宣傳廣告，統(tǒng)一的宣傳推廣，樹立整體風格，使商業(yè)街保持統(tǒng)一的形象，為商業(yè)街吸納更多的消費客源（3）在經(jīng)營前期圍繞項目的風格和經(jīng)營主題定位幵展一系列的主題性公 關活動，并力爭形成一種固定的模式期舉行一次，這樣可以樹立起自身的 經(jīng)營品牌；（4）在相關媒體和餐飲專欄中發(fā)布項目經(jīng)營的流行主題，定期吸引消費者前來消費（5）與林學院后勤部或者學生部聯(lián)合，共同打造特色商街或大學生創(chuàng)業(yè) 園，服務林學院，屆時可舉辦相關的活動，吸引學生前來消費。（6）利用杭州世界休

30、閑博覽會時機宣傳特產街內容，為商家積累更多的 客源。5、學生創(chuàng)業(yè)政策（1）關于學生創(chuàng)業(yè)業(yè)態(tài)的進一步細化本部分有待繼續(xù)深化（2）學生創(chuàng)業(yè)園的開店經(jīng)營計劃和盈利模式本部分有待繼續(xù)深化（3）向學生招商的操作方案本部分有待繼續(xù)深化（ 4）初步優(yōu)惠政策租金免除時間是普通商戶的二倍；物業(yè)費減 5 年享受普通商戶其它政策為學生創(chuàng)業(yè)園舉辦特定的宣傳活動；學生創(chuàng)業(yè)園的消費優(yōu)惠（對學生）學生創(chuàng)業(yè)園必須有一定針對學生的規(guī)模和效應六、招商推廣在整個招商推廣過程中，公關及廣告宣傳是商業(yè)街在推向市場中必須 十分重視的包裝過程，商業(yè)項目一定要宣傳其特色與獨特之處，才可吸引 投資者和消費者的垂青。因此在現(xiàn)在商業(yè)市場競爭日益激

31、烈的市場環(huán)境 下，要獲得商業(yè)項目的成功，富有特色，訴求點明確的公關及廣告宣傳是 絕不可或缺的環(huán)節(jié)。1、推廣階段通過公關及廣告宣傳，一方面吸引消費者，同時增強經(jīng)營者和投資者 信心，促進招商的順利進行；另一方面，可以全面提升項目整體形象，培 養(yǎng)主題商業(yè)品牌，推出系列公開招商的廣告，兩者結合以達到最佳的銷售 效果。以下為開街前的推廣工作，分為三階段進行：第一階段招商籌備期（2005年11月）此階段處于招商籌備階段，主要工作為組建商業(yè)經(jīng)營管理公司；特色 街的申報，優(yōu)惠措施的落實；制定具體的招商項目明細；招商人員、工具 的準備。因此在這一階段，是處于形象推廣期，主要通過對本項目特色、整體 形象、利益點傳

32、播吸引投資者和消費者的關注，銷售方面推廣配合，使之 成為投資熱點，在短期內迅速將這一項目炒熱，吸引投資商前來投資，引 起經(jīng)營者、消費者的關注。這一階段主要目標受眾為商鋪投資者及經(jīng)營者 推廣方式：以系列的軟文、招商資料的發(fā)送為主 結合特色街的命名等重要節(jié)點配以報紙、橫幅等平面媒體推廣。系列軟文內容以介紹筑境風情商業(yè)街的特色、經(jīng)營理念為主 發(fā)布媒體以錢江晚報為主，臨安當?shù)孛襟w為輔 發(fā)布頻率：每周一篇，延續(xù)一到兩個月 招商資料發(fā)放包括項目折頁和招商手冊發(fā)放時間： 11月 20日開始發(fā)放對象：項目招商的目標客戶和一些購買商鋪的投資者 報紙平面廣告?zhèn)鬟_特色街的命名信息發(fā)布時間：特色街審批通過后發(fā)布媒體：

33、今日臨安 +生活咨訊橫幅、彩旗慶祝特色街的立項、命名發(fā)布時間：特色街審批通過后發(fā)布地點：項目現(xiàn)場和環(huán)城東路第二階段招商進行期（2005年12月-2006年3月）基于第一階段的概念炒作，投資的眼光已經(jīng)被紛紛吸引而來，此時應重點進行項目信息的傳達，開展商鋪的招租工作及配合商鋪的銷售工作 在部分街區(qū)開始試營業(yè)時，吸引消費者前來消費，使消費者與投資者進行 良性互動。推廣方式： 以報紙、電臺為主，配以客戶通訊和戶外廣告做功能告知性訴求。報紙廣告主要以一些招商信息、政策發(fā)布為主，配合銷售宣傳，發(fā)布 一些知名品牌進駐信息。發(fā)布媒體以錢江晚報為主，臨安當?shù)孛襟w為輔。并 有針對性的在溫州、臺州等目標銷售、招商地

34、區(qū)的主流媒體發(fā)布信息。同時可在項目外觀包裝上配合一些大商家的進駐和試營業(yè)掛出橫幅和 彩旗，傳遞信息，營造商業(yè)氛圍。招商信息、政策發(fā)布選擇媒體：錢江晚報 發(fā)布方式：四分之一版平面廣告 +說明性軟文 發(fā)布時間： 12 月初、 1 月初（暫定）電臺信息發(fā)布 配合銷售推廣，發(fā)布招商信息、政策 發(fā)布時間： 12 月開始，延續(xù)至開街 招商推介活動（品牌商家簽約儀式） 召開時間：元旦前后和 3 月初（具體時間視招商進展程度而定） 活動內容：與品牌商家簽約，傳達招商信息 媒體配合：臨安主流媒體跟進報道，增加項目影響客戶通訊 每月制作一本介紹項目信息和招商進展的宣傳資料以郵寄或上門拜訪的形式傳遞給目標客戶 用以

35、聯(lián)系接觸過的客戶，穩(wěn)定有意向的客戶，傳達項目進展信息第三階段幵業(yè)推廣期（2006年4月-2006年5月）通過第二階段的招商推廣，此項目商鋪招商基本完成，此階段廣告任 務轉為主要吸引消費者進行消費，以穩(wěn)定商家。本階段主要依靠項目周邊 的戶外廣告牌維持記憶，在節(jié)點或重大活動時則配合促銷適量投放報紙廣 告和發(fā)放宣傳單頁。推廣方式：以報紙、DM為主，配以項目外部包裝做告知性訴求。錢江以試營業(yè)、促銷活動等告知性的報紙廣告為主，配以軟性文章報導， 描述筑境風情商業(yè)街的時尚風情生活，發(fā)布媒體以臨安當?shù)孛襟w為主， 晚報為輔。在有重大的推廣活動或節(jié)點時可配合宣傳單葉，增加投放。軟文投放描述筑境風情商業(yè)街的時尚風

36、情生活發(fā)布媒體以臨安當?shù)孛襟w為主投放頻率：每周一篇投放時間： 8月至 9月開街試營業(yè)和正式開街報廣傳達項目試營業(yè)和正式開街信息，增加項目影響，吸引消費者注意。投放時間：試營業(yè)和正式開街前一周試營業(yè)廣告發(fā)布選擇臨安當?shù)孛襟w發(fā)布正式幵街廣告正式幵街廣告發(fā)布媒體以錢江晚報為主，臨安當?shù)孛襟w為輔，并結合DM投放VIP優(yōu)惠卡發(fā)放在正式幵街前向筑境業(yè)主及貴賓客戶發(fā)放風情商業(yè)街VIP優(yōu)惠卡，培養(yǎng)穩(wěn)定客戶。項目包裝戶外廣告可在正式幵街前一月更換內容，傳達幵街信息項目現(xiàn)場布置小品、彩旗、橫幅大型廣告牌等商業(yè)元素，增加商業(yè)氛 圍2、針對性推廣要點針對外地客戶：外地客戶對臨安，對筑境風情商業(yè)街的項目并不了解，因此針

37、對此類客戶，對臨安整體情況和筑境風情商業(yè)街概況的介紹必不可少。訴求要點：臨安的地理位置臨安的經(jīng)濟狀況臨安特產、文化臨安的商業(yè)狀況臨安的發(fā)展前景臨安的城市規(guī)劃臨安城北的發(fā)展狀況臨安城北商圈的形成筑境商業(yè)街的概況筑境商業(yè)街在城北商圈中的地位錢王故里 生態(tài)名城 數(shù)字臨安 商業(yè)先機臨安城北城市副中心新商圈、新中心、新財富萬方體量商業(yè)，城北商圈引擎針對餐飲類客戶：餐飲講究集聚效應，消費人流，交通保障，針對這一客群，需要訴求 明確：筑境風情商業(yè)街整體商業(yè)輻射力臨安餐飲的郊區(qū)化時代固定消費人流支撐暢通的交通系統(tǒng)保障邀你共同留住北城餐飲消費的財富呼應臨安餐飲的郊區(qū)化時代針對大學商街客戶：林學院的發(fā)展和筑境商業(yè)

38、街大學商街的學院優(yōu)勢的唯一性是吸引商家 的重要因素：臨安城市規(guī)劃北學區(qū)的規(guī)劃林學院概況及發(fā)展狀況 林學院在臨安市的地位 筑境商業(yè)街大學商街接軌林學院的措施打造臨安唯一大學商街 啟動臨安大學商鋪時代七、招商存在的問題及建議本項目就招商不明確的情況和存在的問題 （一）項目配套存在的問題1、由于項目未來的商家（內街餐飲）多存在進行一些明火操作，故此部 分商鋪應充分考慮消防和環(huán)保問題；2、由于商家多屬于消費者較多的消費場所，加之一些烹飪要求，應很好 地考慮通風和消防設施；3、在整個建筑及項目步行街區(qū)內應考慮足夠的廣告位；4、關于車輛停放問題；現(xiàn)缺乏專門的地面停車場。5、項目用電線路在未來承受的負荷較大

39、，線路的設置應考慮到商家使用 的要求，不但要有照明電，而且要有工作電； 7、項目應配置有一定發(fā)電量的發(fā)電設備， 以保障停電時商家的經(jīng)營正常進 行。8、商業(yè)街離主城區(qū)和林學院生活區(qū)較遠，需要開設專線班車。 （二）項目布局應注意的問題1、由于現(xiàn)有的單位標準鋪面的分隔較小， 完全不能適應較大型經(jīng)營商家的 要求，屆時必須根據(jù)商家的要求調整。2、公共部位裝修到位。3、二樓欄桿建議調整為玻璃鐵欄桿，擴大景觀視線，增加2 樓商業(yè)價值。4、整體商業(yè)街缺乏商業(yè)氛圍，應加強主要入口處的商業(yè)氛圍營造。三）、招商應具備的條件的要求通過對各經(jīng)營商家的接觸，我們認為要有效的開展招商不能匆忙行 事，必須進行充分準備，具有完

40、善的招商資料，有全面的招商應對策略后 才能啟動項目招商工作。在自身氛圍營造上一方面要強調未來的商業(yè)氛圍，取得相關證明資 料，另一方面一定要營造現(xiàn)場的人氣， 以便商家進行考察時樹立經(jīng)營信心 （四）、對于項目招商條件完善的相關建議 1、一定要解決現(xiàn)場停車的問題 , 開辟出步行街的附屬停車空間； 2、一定要的水、電、氣、消防等相關配套上有針對性地進行配置，以滿 足項目的經(jīng)營要求；3、要詳細做好項目的經(jīng)營管理規(guī)劃和經(jīng)營運作規(guī)劃，以保障經(jīng)營者的長 期經(jīng)營；4、在商鋪的適當位置也應考慮一些排污管道甚至預留衛(wèi)生間區(qū)域；5、項目經(jīng)營區(qū)域分布規(guī)劃可以較為靈活地根據(jù)大客戶的實際要求進行靈 活的劃分；6、在主要入口

41、設置小品，增加商業(yè)街入口的商業(yè)氛圍，吸引人流，7、開設專線班車，方便主城區(qū)及林學院客戶前來消費。8、在招商中應重點針對具有連鎖性質或特許經(jīng)營性質的商家展開重點突 破。通過以上工作，建立起本項目系統(tǒng)的招商體系，展開有效的招商運作。八、招商費用預算招商的費用預算（費用預算截止項目幵街，其中部分費用與銷售是連通的）招商費用表（2005年11月1日-2006年6月8日）項目分項費用預算（元）備注1招商手nri- 冊印刷（5000冊*3元/冊）15,000可能增加量2其他基本資料文本包括招商說明、招商商鋪平面圖及 面積、招商業(yè)態(tài)比例和業(yè)態(tài)細分、 銷售價格表、租賃合同范本合作經(jīng) 營合冋范本、物管文本、裝修

42、要求、 商業(yè)管理文本交通、環(huán)保、工商、 稅務等方面的優(yōu)惠政策、經(jīng)營商戶 經(jīng)營手續(xù)辦理簡化文本、招商負責 人及相關人員的激勵制度文本10,0003其他宣傳資料DM（ 3萬*元）6,000海報、PPT等10,0003招商推介活動招商說明會或招商發(fā)布會30,000品牌商家簽約儀式10,000客戶局部溝通活動5,0004商業(yè)氛圍包裝各未入住店面包裝（初步匡定 40家*500元）20,000旗幟條幅包裝、宣傳戶外包裝等10,0005人員工資招商團隊工資（總經(jīng)理20萬、主管2位16萬，招商人員5名25萬）610,000招商客戶間接推薦獎金50,0006媒體報紙（當?shù)貓蠹?、杭州報紙和異地報?主要計算杭州報紙和異地報紙,整版3次4