珠江房產(chǎn)設(shè)計(jì)策劃方案

1、1 / 22凡成事者，三機(jī)不可缺其一，曰：天時(shí)、地利、人和。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場(chǎng)、實(shí)力、宣傳。對(duì)開發(fā)商而言：是如何做出更加受消費(fèi)者青睞的樓盤。對(duì)廣告公司而言：是如何以最快、最有效、最引發(fā)興趣與關(guān)注的方式， 將產(chǎn)品推介給消費(fèi)者。對(duì)珠江國(guó)際新城而言：一張白紙，萬事待書，能夠講有充分發(fā)揮的空 間，也能夠講無憑可依，無落手之處。關(guān)于達(dá)奇而言： 市場(chǎng)把握是經(jīng)驗(yàn)， 全面策劃是能力， 廣告創(chuàng)意是專業(yè)。 而豐富的、超群的想象力， 是自己最驕傲的地點(diǎn)， 也是同行最妒嫉的所在。 想象力不是模仿，不是迎合，而是獨(dú)一無二的制造力。關(guān)于我們雙方的合作而言： 找到一個(gè)共同的支點(diǎn)， 托起2002年一個(gè)令

2、北京城震撼的項(xiàng)目珠江國(guó)際新城。2 / 22需要特不講明的是：在本方案中，鑒于項(xiàng)目自身資料短缺，我公司即 憑借以往經(jīng)驗(yàn)與對(duì)項(xiàng)目的有限理解，展開不受限制的創(chuàng)意發(fā)想，以證明達(dá) 奇的工作態(tài)度與方式；更重要的，是通過我方對(duì)項(xiàng)目整體策劃建議，從開 發(fā)理念的角度，為進(jìn)展商提供一個(gè)更新的視角，更寬敞的思路。第一部分注意！我們面臨重重困難一、解析東區(qū)市場(chǎng)在2001年一一2002年的變化（縮略）2001年是TOWNHOUSE 2002年將是什么年？“新市鎮(zhèn)”的概念將出現(xiàn)，其要緊特征即是：郊區(qū)化、低密化、規(guī) ?；òㄅ涮椎耐暾?。2002年將會(huì)出現(xiàn)巨象之爭(zhēng)，東區(qū)數(shù)百公頃的土地上上演雙城記等。通州地產(chǎn)升溫，但高檔項(xiàng)

3、目前景難料3 / 221、WT利好消息帶動(dòng)CBD寺續(xù)高燒不退，通州地區(qū)作為CBD最直接 的輻射區(qū)，地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。對(duì)比2000年度，通州區(qū)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上揚(yáng)15%30%，個(gè)不項(xiàng)目達(dá)50%以上。2000年度，通州區(qū)現(xiàn)房?jī)r(jià)格上限多為2800元/左右，而2001年度， 通州區(qū)現(xiàn)房?jī)r(jià)格上限多為3500元/左右。2、通州地產(chǎn)商直接瞄準(zhǔn)CBD開火，幾乎所有項(xiàng)目均以CBD白領(lǐng)為要 緊客戶群，“臥城”概念浮出水面。開發(fā)項(xiàng)目的急劇增加，客觀 形成“粥多僧少”的局面，同時(shí)，市場(chǎng)細(xì)分的形成，使客戶群分 流嚴(yán)峻，除特不優(yōu)秀的項(xiàng)目外，難以形成大規(guī)模集中消費(fèi)。3、該區(qū)域開發(fā)歷史較短，低檔項(xiàng)目眾多，中檔項(xiàng)目逐步

4、出現(xiàn)，高檔 項(xiàng)目稀缺，其緣故依舊是受到該區(qū)域消費(fèi)能力的制約。即：選擇 該區(qū)域置業(yè)者，要緊貪圖房?jī)r(jià)低，可適合自身消費(fèi)能力。對(duì)價(jià)格的敏感注定大部分人會(huì)放棄價(jià)位較高的中高檔物業(yè)。 反之， 可消 費(fèi)得起中高檔物業(yè)的人群對(duì)通州區(qū)位不甚認(rèn)同， 多數(shù)放棄在此置業(yè)。因此，市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致通州區(qū)高檔物業(yè)前景難料。4 / 22第二部分 艱巨！100萬平方米社區(qū)推廣的難度項(xiàng)目帶來的是什么？（一）、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ：1、位置：通州區(qū)東北部永順鎮(zhèn)，現(xiàn)京東駕校校址。2、占地：總占地面積1929.9畝，其中建設(shè)用地1613.5畝，代征都市道 路用地316.4畝。3、規(guī)模：總建筑面積107.57萬平米，2001年11月2003年

5、11月為首 期，開發(fā)31.4萬平米，其中首先開工面積達(dá)13.8萬平米。4、建筑形式：4-5層低層住宅可能占50%，6層帶電梯多層住宅可能占40%， 小高層可能占10%。5、主力總房款：70萬元。（二）、項(xiàng)目分析：優(yōu)勢(shì)：5 / 22?珠江的專業(yè)運(yùn)作能力是項(xiàng)目品質(zhì)之保證珠江地產(chǎn)自92年以來共計(jì)開發(fā)了20余個(gè)項(xiàng)目，包括駿景花園、帝景 苑、南景苑、鴻景苑、愉景雅苑、華景新城、華南新城、暨南花園、珠江 廣場(chǎng)等多個(gè)大型項(xiàng)目， 其中總占地3000畝的華南新城更是航母級(jí)項(xiàng)目，而 駿景花園更是當(dāng)選為今年住交會(huì)中國(guó)地產(chǎn)30大知名樓盤之一， 其項(xiàng)目運(yùn)作 能力之強(qiáng)、專業(yè)程度之高可見一斑。同時(shí)珠江擁有自己的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、

6、施 工隊(duì)伍，在項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)上可保證有機(jī)相聯(lián)同時(shí)易于調(diào)整，這在珠江 駿景項(xiàng)目上調(diào)整主力戶型一事可見其適應(yīng)市場(chǎng)的靈活性，而施工可控性的 加強(qiáng)也使施工質(zhì)量得到了保證。?社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造亦是珠江地產(chǎn)的強(qiáng)項(xiàng) 其長(zhǎng)期合作伙伴泛亞易道的園林規(guī)劃實(shí)力毋庸質(zhì)疑，而北京珠江在駿 景項(xiàng)目上的要求 （要做出讓同行都?xì)J羨的園林景觀） 更是讓人信服， 其在 珠江駿景項(xiàng)目上提出了“好環(huán)境優(yōu)于好位置”的觀念相信在珠江國(guó)際新城項(xiàng)目中也會(huì)一脈相承。而現(xiàn)在大多數(shù)本地開發(fā)商還在片面追求綠化率而非 園林化率。珠江國(guó)際新城東南部150畝的天然樹林已為社區(qū)增色許多，而 社區(qū)本身占地2000畝的同時(shí)又規(guī)劃為低密住宅， 更是能夠在園林景觀上

7、做 足文章。?精裝修是順應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)展之舉6 / 22珠江國(guó)際新城的房子將采納精裝修的形式出售，性價(jià)比較高，同時(shí)隨 著市場(chǎng)上關(guān)于精裝修商品房需求呼聲漸高，以及關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅 家庭居室裝飾裝修治理若干規(guī)定的出臺(tái)，商品房精裝修已是大勢(shì)所趨， 終將成為市場(chǎng)的主流甚而標(biāo)準(zhǔn)。而先行者們必定會(huì)贏得更多的認(rèn)同，獲得 搶占市場(chǎng)先機(jī)。?主力房?jī)r(jià)與市場(chǎng)購買力相合珠江國(guó)際新城主力總房款限定在70萬之內(nèi)，符合其目標(biāo)客戶群的購買 力。今年11月北京外企俱樂部所做的一項(xiàng)調(diào)查顯示： 北京市白領(lǐng)人群所需 商品房為每平米4000-6000元，總價(jià)不超過70萬。珠江國(guó)際新城的定價(jià)與此相合，在加上房型為躍層且?guī)Ьb修，更凸顯其有著較高的性價(jià)比。問題點(diǎn)：通州市場(chǎng)的社會(huì)認(rèn)同度低，以后不容樂觀珠江國(guó)際新城位于通州區(qū)。在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，通州現(xiàn)時(shí)期居住 人口素養(yǎng)、市政7 / 22配套情況，包括水質(zhì)因素等現(xiàn)狀都決定北京消費(fèi)者對(duì)該區(qū) 位有心理障礙，關(guān)于通州項(xiàng)目的價(jià)格心理預(yù)期普遍偏低，甚至不如亦莊經(jīng) 濟(jì)開發(fā)區(qū)。 故而在本區(qū)位營(yíng)造中高檔項(xiàng)目， 必須有非同一般的利益支持點(diǎn)， 才可能擁有較好的市場(chǎng)反響以至傲人的銷售成績(jī)。珠江地產(chǎn)的品牌力量在消費(fèi)者中尚