房地產(chǎn)法律及律師實(shí)務(wù)概述

1、一房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中重要地位國民經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)一一汽車、鋼鐵、房地產(chǎn)1 、城市化進(jìn)程的剛性需求2 、土地不可再生性及地方政府與中央政府的博弈3 、住房是中國人最大財富二房地產(chǎn)法律的綜合性與復(fù)雜性1、涉及房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、行政規(guī)章及地方法規(guī)、規(guī)章數(shù)量眾多。2、房地產(chǎn)法律、法規(guī)的完善更新速度相對較快1中國法制建設(shè)在改革開放后經(jīng)歷了三個重要轉(zhuǎn)折期中國憲法原 那么的三次重大修改：1993 年3月，市場經(jīng)濟(jì)方案-市場1999 年3月，依法治國人治-法治2004 年3月，私有財產(chǎn)不受侵犯，尊重和保障人權(quán)2中國房地產(chǎn)立法進(jìn)程中制定的幾個主要法律、法規(guī)?城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例? 1990

2、年5月公布?城 市 房1994 年 7 月?土地地 產(chǎn) 管 理 法管理法1998 年 8 月(1998?土地管理法實(shí)施條例?年12月?城市房屋拆遷管理條例?11月?物業(yè)管理2003 年 6 月?物權(quán)2007 年 3 月?城鄉(xiāng)規(guī)2007 年 10 月?國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例?3、房地產(chǎn)業(yè)涉及多個部門法且相互關(guān)系復(fù)雜(2001年條例?劃法?2021 年 1 月1行政法律關(guān)系行政許可一一土地利用、城市建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)工程、房地產(chǎn)交易等行政處分一一對房產(chǎn)開發(fā)中違反規(guī)劃、土地、交易規(guī)定行為處分行政侵權(quán)一一行政機(jī)關(guān)在房產(chǎn)開發(fā)中的不當(dāng)行政許可和處分所造成的行政侵權(quán)2民事法律關(guān)系債權(quán)法?合同法?調(diào)整不動產(chǎn)

3、的交易物權(quán)法一一?物權(quán)法?調(diào)整不動產(chǎn)權(quán)屬的變動物權(quán)變動金融法一一調(diào)整房地產(chǎn)買賣中的融資房屋按揭貸款、抵押貸款侵權(quán)責(zé)任法一一對行使物權(quán)不動產(chǎn)的權(quán)力保護(hù)3刑事法律關(guān)系重大責(zé)任事故的追究4、房地產(chǎn)工程開發(fā)的三個階段及相應(yīng)司法解釋1房地產(chǎn)開發(fā)三個階段的司法解釋工程前期：土地規(guī)劃?關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋?法釋2005 5號工程中期：建設(shè)營造?關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋?法釋2004 14號工程后期：營銷交付?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?法釋20037號2最高法院依據(jù)物權(quán)法所做的涉及物權(quán)的司法解釋?審理民事案件適用訴訟時

4、效的規(guī)定?審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件問題的解釋?審理物業(yè)效勞案件假設(shè)干問題解釋?城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件假設(shè)干問題解釋?審理房屋登記案件假設(shè)干問題的規(guī)定?審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件規(guī)定?適用?婚姻法?假設(shè)干問題解釋三?審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋? 第一局部 土地法律制度的相關(guān)問題法釋202111號法釋20217號法釋20218號法釋202111號法釋202115號法釋202120號法釋202118號法釋20218號一、我國現(xiàn)行土地管理法律制度概況一土地所有權(quán)的二元體系國有、集體二土地用途的嚴(yán)格管理農(nóng)用地、建設(shè)用地三國有土地使用權(quán)取得途徑劃撥、出讓四現(xiàn)行經(jīng)營性建設(shè)用地出讓的管理制度1 、經(jīng)營

5、性土地取得方式一一招標(biāo)、拍賣、掛牌2 、建設(shè)工程規(guī)劃許可制度一一總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃五國有土地上房屋征收與補(bǔ)償二、土地所有權(quán)及用益物權(quán)一土地所有權(quán)國家所有、集體所有二土地用益物權(quán)1 、用益物權(quán)的特征2 、用益物權(quán)的類型1土地承包經(jīng)營權(quán)2建設(shè)用地使用權(quán)3宅基地使用權(quán)4地役權(quán)三、土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓1、土地使用權(quán)出讓政府與土地受讓者的合同關(guān)系2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地受讓者再行轉(zhuǎn)讓的行為3、 現(xiàn)行土地及工程轉(zhuǎn)讓的主要形式公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā) 第二局部建設(shè)工程法律制度相關(guān)問題一、建設(shè)工程施工合同的復(fù)雜性與專業(yè)性二、無效建設(shè)工程施工合同認(rèn)定及處理原那么一無效建設(shè)工程施工合同的五種類型1 、承包人未取得建

6、筑施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級的2 、沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)企業(yè)名義施工的3 、建設(shè)工程必須招標(biāo)而未招標(biāo)或中標(biāo)無效的4 、承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的5 、承包人違法分包建設(shè)工程的二合同無效但已履行完畢的處理原那么合同無效但建設(shè)工程質(zhì)量合格，可以參照合同約定結(jié)算工程價款三、工程價款的計價標(biāo)準(zhǔn)及工程量的計算原那么一工程價款的計價標(biāo)準(zhǔn)或計價方法1 、工程計價方式1額計價法工料單價法工程量清單計價綜合單價法2 、因設(shè)計變更導(dǎo)致工程量變化，無法協(xié)商一致的，參照當(dāng) 地政府主管部門定額計價。二工程量的計算1、對工程量種類、范圍和計算方法，合同中有約定的從約定2、發(fā)生工程變更的，以雙方達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議、會議

7、紀(jì)要、工程變更單、 工程對帳、簽證等文件作結(jié)算依據(jù)工程簽證。3 、對工程量存在爭議又沒有簽證文件的，在承包人能證明發(fā)包人同意其施工時，可作為計算工程量的依據(jù)工程索賠。四、“黑白合同的認(rèn)定及處理1 、補(bǔ)充合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容價款、工期、質(zhì)量不得與備案的中標(biāo) 合同不一致，否那么工程款按備案合同約定結(jié)算2 、合同當(dāng)事人就合同履行過程中除三項實(shí)質(zhì)性條款外作出的其他變 更協(xié)議應(yīng)認(rèn)定有效3 、因設(shè)計變更發(fā)生工程量增減，按合同約定計價標(biāo)準(zhǔn)及計量方法確 定工程款增減，未約定的按定額計價五、固定價結(jié)算合同不得進(jìn)行工程鑒定合同總價或單價在合同約定風(fēng)險范圍內(nèi)不能調(diào)整。風(fēng)險范圍在示范合同文本專用條款中約定。六、工程鑒定范

8、圍及應(yīng)注意的相關(guān)問題第三局部 商品房買賣法律制度相關(guān)問題一、商品房合同涉及法律的復(fù)雜性一市場經(jīng)濟(jì)的四大類財產(chǎn)權(quán)及調(diào)整相應(yīng)關(guān)系的法律物權(quán)一一?物權(quán)法?調(diào)整動產(chǎn)和不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)關(guān)系債權(quán)一一?合同法?調(diào)整債權(quán)財產(chǎn)權(quán)關(guān)系股權(quán)?公司法?調(diào)整股權(quán)財產(chǎn)權(quán)關(guān)系知識產(chǎn)權(quán)?專利法?商標(biāo)法?著作權(quán)法?調(diào)整無形財產(chǎn)權(quán)二?物權(quán)法?五項根本原那么對商品房買賣合同的影響物權(quán)法定物權(quán)平等物權(quán)公示物權(quán)的保護(hù)不得濫用物權(quán)優(yōu)先物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)二、商品房買賣合同司法解釋的適用范圍一適用范圍1 、商品房現(xiàn)售合同現(xiàn)房2 、商品房預(yù)售合同期房、樓花二我國房屋根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)及習(xí)慣分成以下幾類1 、農(nóng)村房屋、城市房屋2 、住宅、商業(yè)用房工業(yè)、商業(yè)、

9、旅游、寫字樓 3 、公房、私房歷史形成、個人購置或建造4 、商品房、非商品房自建、委托自建5 、新建房、二手房6 、產(chǎn)權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房三、關(guān)于商品房預(yù)售合同的效力四、關(guān)于懲罰性賠償責(zé)任一對出賣人適用懲罰性賠償責(zé)任五種情形二懲罰性賠償責(zé)任適用條件三懲罰性賠償與其他責(zé)任系并存、累計承當(dāng)關(guān)系買受人在行使合同解除權(quán)、撤銷權(quán)或確認(rèn)合同無效的同時，可 以請求出賣人承當(dāng)以下責(zé)任1 、返還已付購房款及利息2 、賠償損失直接、間接3 、請求出賣人承當(dāng)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任五、出賣人遲延交房和買受人遲延付款違約責(zé)任第四局部 不動產(chǎn)登記法律制度相關(guān)問題一、不動產(chǎn)物權(quán)變動登記原那么二、不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力一不動產(chǎn)

10、物權(quán)變動登記生效規(guī)定1 、登記生效房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、城市其他國有土地使用權(quán)2 、登記對抗1土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立2地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立3宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件4船舶、航空器和機(jī)動車特殊動產(chǎn)3 、登記生效的例外1法院的法律文書或政府的征收決定2繼承或者受遺贈3合法建造、撤除房屋二合同效力與登記效力的關(guān)系1、登記生效的發(fā)生時間自記載于不動產(chǎn)登記簿時2、 合同效力與不動產(chǎn)登記效力的關(guān)系物權(quán)法第15條三登記發(fā)生不動產(chǎn)善意取得的效力無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回; 除法律另有規(guī)定外，符合以下情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所 有權(quán)：1 、受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；2 、以合理的價格轉(zhuǎn)讓；3 、轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已登記、動產(chǎn)已交付受讓人。四三大登記及其效力1、更正登記權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以 申請更正登記。雙方無異議的應(yīng)變更登記。2 、異議登記不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的， 利害關(guān)系人可以申請 異議登記。申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。3 、預(yù)告登