虎杖提取物項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（參考）

1、CMC·泓域/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程虎杖提取物項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程xx（集團(tuán)）有限公司目錄第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程3一、 開(kāi)發(fā)建設(shè)3二、 前期準(zhǔn)備8第二章 項(xiàng)目簡(jiǎn)介17一、 項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目單位17二、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)17三、 建設(shè)規(guī)模17四、 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度17五、 建設(shè)投資估算17六、 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)18第三章 行業(yè)背景分析20第四章 宏觀環(huán)境分析23第五章 公司簡(jiǎn)介24一、 公司基本信息24二、 公司簡(jiǎn)介24第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程一、 開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)實(shí)施階段的主要工作目標(biāo)是在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，保證項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)進(jìn)行銷售和移交。房地

2、產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的建設(shè)單位項(xiàng)目管理工作可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行組織，也可委托工程監(jiān)理單位負(fù)責(zé)監(jiān)理。（一）施工管理在項(xiàng)目施工階段，建設(shè)單位根據(jù)法律、法規(guī)和合同約定，履行其項(xiàng)目質(zhì)量控制、安全及環(huán)保管理、投資控制、進(jìn)度控制職責(zé)，加強(qiáng)合同管理、組織施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和外部協(xié)調(diào)。1、質(zhì)量控制建設(shè)單位除認(rèn)真履行法律、法規(guī)及合同約定的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)外，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工質(zhì)量的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理。（1）施工過(guò)程中加強(qiáng)施工巡查監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題隨時(shí)指出并糾正。嚴(yán)格要求施工單位按施工程序施工，所有隱蔽工程驗(yàn)收記錄必須經(jīng)項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)等有關(guān)驗(yàn)收單位簽字認(rèn)可后，方可組織下道工序施工。（2）為了把質(zhì)量控制工作落到實(shí)處，應(yīng)要求施工單位建立可行的

3、質(zhì)量保證體系并嚴(yán)格執(zhí)行。工程開(kāi)工前要求施工單位編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)方案，對(duì)于重大或關(guān)鍵部位的施工，以及新技術(shù)新材料的使用，要提前制定具體的施工方案、施工技術(shù)保證措施，進(jìn)行新技術(shù)新材料試驗(yàn)，并將相關(guān)鑒定證明材料報(bào)建設(shè)單位、項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)審核。對(duì)影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵部位設(shè)置質(zhì)量管理點(diǎn)，并設(shè)專人負(fù)責(zé)。2、安全及環(huán)保管理建設(shè)單位及項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在施工過(guò)程中應(yīng)要求施工單位執(zhí)行國(guó)家關(guān)于建筑施工安全、施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生的標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定，并督促施工單位落實(shí)安全防護(hù)、文明環(huán)保施工措施3、投資控制施工階段投資控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更、簽證實(shí)行有效控制，對(duì)于涉及費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主方現(xiàn)場(chǎng)代表、總監(jiān)

4、理工程師共同簽字方為有效。建設(shè)單位要對(duì)施工索賠做到事前把關(guān)、主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響；對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使投資得到有效控制。4、進(jìn)度控制（1）建設(shè)單位應(yīng)要求施工單位圍繞工程進(jìn)度計(jì)劃全面鋪開(kāi)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、分頭實(shí)施。建設(shè)單位會(huì)同施工單位按照倒計(jì)時(shí)辦法嚴(yán)格執(zhí)行施工組織設(shè)計(jì)方案，定期統(tǒng)計(jì)匯報(bào)，做到時(shí)間、進(jìn)度質(zhì)量三落實(shí)；對(duì)未能落實(shí)的項(xiàng)目，立即查明原因并采取補(bǔ)救措施，確保階段計(jì)劃工期不被拖延。（2）建設(shè)單位管理人員對(duì)施工進(jìn)度的檢查與進(jìn)度計(jì)劃的貫徹實(shí)施是融匯在一起的。通過(guò)進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查，組織項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)、施工及相關(guān)單位，及時(shí)采取有效措施控制工程進(jìn)度

5、。（二）商品房預(yù)售商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證須具備以下基本條件。（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（3）按提供預(yù)售的房屋計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（4）各地根據(jù)情況要求的其他條件。（5）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。三）竣工驗(yàn)收和備案2、竣工驗(yàn)收工程竣工驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的最后階段，

6、是全面檢驗(yàn)工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を?yàn)收通過(guò)后，質(zhì)量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租給客戶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方可回收投資。對(duì)于預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目，通過(guò)投入使用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可得到預(yù)付款外的款項(xiàng)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于確已符合竣工驗(yàn)收條件的項(xiàng)目，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)組織竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收除進(jìn)行工程質(zhì)量綜合考核外，還應(yīng)對(duì)環(huán)保、消防等進(jìn)行檢查驗(yàn)收。對(duì)于各專項(xiàng)的驗(yàn)收，實(shí)行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項(xiàng)限時(shí)聯(lián)合驗(yàn)收，統(tǒng)一竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一出具驗(yàn)收意見(jiàn)。對(duì)于驗(yàn)收涉及的測(cè)繪工作，實(shí)行“一次委托、聯(lián)合測(cè)繪、成果共享”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)組織、協(xié)助和督促承包商和設(shè)計(jì)單位，認(rèn)真

7、負(fù)責(zé)地把工程竣工圖的編制工作做好。工程竣工圖是真實(shí)記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物等詳細(xì)情況的技術(shù)文件，是對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收、維護(hù)、改建、擴(kuò)建的依據(jù)。工程竣工圖必須準(zhǔn)確、完整，當(dāng)發(fā)現(xiàn)工程竣工圖繪制不準(zhǔn)確或有遺漏時(shí)，應(yīng)采取措施修改和補(bǔ)齊。工程竣工驗(yàn)收后，按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項(xiàng)目，須依法按照國(guó)家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報(bào)送城市檔案館。3、竣工驗(yàn)收備案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門備案。（三）商品房初始登記商品房初始登記屬于不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是對(duì)竣工驗(yàn)收合格的商品房依法

8、進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記。申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列六種材料。（1）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來(lái)源材料。（2）建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料。（3）房屋已經(jīng)竣工的材料。（4）房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告。（5）相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證。（6）其他必要材料。辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。二、 前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備是指房地產(chǎn)投資決策后至開(kāi)發(fā)建設(shè)前需要完成的一

9、些準(zhǔn)備工作，主要包括取得建設(shè)用地土地使用權(quán)、委托場(chǎng)地勘察、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可、工程建設(shè)準(zhǔn)備及申請(qǐng)施工許可等。（一）取得建設(shè)用地土地使用權(quán)建設(shè)用地土地使用權(quán)的供應(yīng)方式有兩種，即出讓和劃撥。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)通過(guò)出讓競(jìng)爭(zhēng)或申請(qǐng)劃撥取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。1、土地使用權(quán)出讓土地出讓方式有四種，即招標(biāo)，拍賣、掛牌出讓和協(xié)議出讓。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。其中，工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。下列情形可申請(qǐng)協(xié)議方式出讓。（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅

10、等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的。（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但原國(guó)有土地劃撥決定書國(guó)有土地租賃合同、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。（3）劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定、國(guó)有土地劃撥決定書等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。（5）法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。對(duì)不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國(guó)有土地

11、使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)擬投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓方式取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，市、縣自然資源主管部門依據(jù)規(guī)劃條件編制土地出讓方案，經(jīng)依法批準(zhǔn)后組織土地供應(yīng)，將規(guī)劃條件納入國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)單位在簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后，市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。（1）建設(shè)用地劃撥范圍。建設(shè)用地主要包括非營(yíng)利性城市基礎(chǔ)設(shè)施、郵

12、政、教育等用地。居住用地劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房項(xiàng)目、大學(xué)生公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區(qū)居民安置用房、利用自有土地建設(shè)的職工宿舍、征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目等非經(jīng)營(yíng)性用地。（2）建設(shè)用地申請(qǐng)。需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段，由建設(shè)用地單位提出申請(qǐng)；需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)前，由建設(shè)單位提出申請(qǐng)；需備案的建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單位提出申請(qǐng)。建設(shè)用地預(yù)審與選址。使用已經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，由地方自然資源主管部門對(duì)規(guī)劃選址情況進(jìn)行審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書有效期為3年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可

13、。項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，經(jīng)有建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地劃撥決定書。（二）委托場(chǎng)地勘察依法取得開(kāi)發(fā)建設(shè)用地后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托勘察單位進(jìn)行場(chǎng)地勘察，場(chǎng)地勘察的內(nèi)容包括以下五個(gè)方面。（1）地形測(cè)量。地形測(cè)量范圍包括整個(gè)建設(shè)工地及鄰近有關(guān)的重要地段。通過(guò)地形測(cè)量，繪制出所需比例尺的地形圖，供規(guī)劃設(shè)計(jì)使用。（2）工程勘察。通過(guò)工程地質(zhì)鉆探，查明建筑場(chǎng)地地層、土質(zhì)、構(gòu)造、巖石和土壤的性質(zhì)以及地下水、地基承載力及穩(wěn)定性等狀況，作

14、為建筑物、構(gòu)筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)及各種管線設(shè)計(jì)的依據(jù)。（3）地下水勘察。查明地下水在不同時(shí)期的水位變化、流動(dòng)方向和化學(xué)成分。（4）地表水勘察。調(diào)查收集建設(shè)場(chǎng)地及其附近的河流、湖泊水系等數(shù)據(jù)資料，為排水和防洪設(shè)計(jì)提供依據(jù)。（5）氣象調(diào)查。調(diào)查收集氣溫、濕度等數(shù)據(jù)資料，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工的依據(jù)。（三）委托規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的方向指引，需要綜合各方面因素，確定合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)籌安排建設(shè)用地，提出科學(xué)的功能布局，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要控制性指標(biāo)控制性詳細(xì)規(guī)劃或土地規(guī)劃設(shè)計(jì)中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指標(biāo)

15、，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的重要依據(jù)。（1）容積率。容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例。（2）建筑高度。建筑高度也被稱為建筑限高，是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許的建筑最大限制高度。自然資源主管部門一般對(duì)擬建造的建筑提出一個(gè)許可的最大限制高度。（3）建筑密度。建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和占該建設(shè)用地面積的比例。在總建筑面積不變的前提下，建筑層數(shù)越多，建筑密度越低。（4）綠地率。綠地率是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積總和占該建設(shè)用地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同，綠化覆蓋率是指規(guī)劃地塊內(nèi)綠化覆蓋面積占該建設(shè)用地面積的比例，即樹(shù)的影子也被算人綠化覆蓋面積，因

16、此，綠化覆蓋率一般會(huì)大于綠地率。（5）建筑間距。建筑間距是指兩棟建筑物之間的水平距離，需要滿足防火、防震、日照、通風(fēng)等方面的要求。（6）建筑后退。建筑后退是指在城市開(kāi)發(fā)建設(shè)中建筑物從規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線后退的距離，通常會(huì)控制后退距離的下限。建筑后退規(guī)劃控制的目的主要是避免城市建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生混亂，保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護(hù)距離。（7）居住人口密度。居住人口密度是指單位建設(shè)用地容納的居住人口數(shù)，單位是“人1公頃“。2、組織規(guī)劃設(shè)計(jì)和組織建筑設(shè)計(jì)（1）組織規(guī)劃設(shè)計(jì)。根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)用地規(guī)劃控制指標(biāo)、建設(shè)單位意圖、場(chǎng)地勘察資料和有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位需委托規(guī)劃設(shè)計(jì)

17、單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目首先應(yīng)進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（建設(shè)項(xiàng)目方案）編制，其深度應(yīng)滿足方案審查的要求。修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)文件應(yīng)根據(jù)規(guī)劃條件通知書進(jìn)行編制，設(shè)計(jì)文件包括設(shè)計(jì)說(shuō)明書和設(shè)計(jì)圖紙兩部分。1）設(shè)計(jì)說(shuō)明書。設(shè)計(jì)說(shuō)明書應(yīng)包括現(xiàn)狀條件分析。（四）申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可工程項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后，隨著項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的推進(jìn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地使用、資金利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)。其中：地震安全性評(píng)價(jià)在工程設(shè)計(jì)前完成；環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)價(jià)等評(píng)估評(píng)價(jià)和取水許可等事項(xiàng)在開(kāi)工前完成；可將用地預(yù)審意見(jiàn)作為使用土地證明文件申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

18、；供水、供電、燃?xì)?、熱力、排水、通信等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施報(bào)裝可提前到開(kāi)工前辦理，在工程施工階段完成相關(guān)設(shè)施建設(shè)竣工驗(yàn)收后直接辦理接入事宜。1、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（建設(shè)項(xiàng)目方案）審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（或稱建設(shè)項(xiàng)目方案、設(shè)計(jì)方案）后，應(yīng)向自然資源主管部門申請(qǐng)方案審查。根據(jù)并聯(lián)審批改革要求，建設(shè)單位除提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及前期審批、核準(zhǔn)和備案及建設(shè)用地規(guī)劃許可外，還應(yīng)提交消防、環(huán)保、民防、城市管理、氣象等專項(xiàng)審查設(shè)計(jì)文件，由自然資源主管部門分發(fā)專業(yè)機(jī)構(gòu)審查。其中，自然資源主管部門方案審查的主要內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)方案用地范圍是否與規(guī)劃確定的范圍一致，建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)是否符合城市規(guī)劃要求

19、，容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率是否符合城市規(guī)劃要求，停車位數(shù)量、建筑間距、公共服務(wù)設(shè)施等是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃要求。根據(jù)各專項(xiàng)審查及方案審查意見(jiàn)，自然資源主管部門決定是否同意設(shè)計(jì)方案。審查同意的，應(yīng)附相關(guān)批準(zhǔn)文書；否則，應(yīng)一次性告知不同意的原因。審查意見(jiàn)可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為委托設(shè)計(jì)單位繪制施工圖的依據(jù)。2、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)、施工圖設(shè)計(jì)文件等，向自然資源主管部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。自然資源主管部門應(yīng)組織對(duì)相關(guān)文件進(jìn)行與設(shè)計(jì)方案審查階段內(nèi)容相似的審查/復(fù)核工作，根據(jù)聯(lián)合審圖要求，消防、人防、技防等技術(shù)

20、審查并入施工圖設(shè)計(jì)文件審查，相關(guān)部門不再進(jìn)行技術(shù)審查。審查通過(guò)后，簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。（五）工程建設(shè)準(zhǔn)備工程開(kāi)工前，除完成勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃報(bào)建、相關(guān)行政許可等工作外，還應(yīng)為項(xiàng)目開(kāi)工進(jìn)行組織準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備、物資和資金準(zhǔn)備、建設(shè)管理準(zhǔn)備。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，還應(yīng)進(jìn)行銷售準(zhǔn)備。（1）組織準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，采用直接委托、比選、招標(biāo)等方式落實(shí)施工單位、工程監(jiān)理單位、設(shè)備材料供應(yīng)商和其他服務(wù)單位（如項(xiàng)目管理公司、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)等）。（2）現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。進(jìn)行市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議簽訂，落實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電，保

21、證道路暢通和場(chǎng)地平整。（3）物資和資金準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度落實(shí)物資供應(yīng)渠道或進(jìn)行采購(gòu)，安排短期和長(zhǎng)期信貸等。（4）建設(shè)管理準(zhǔn)備。落實(shí)建設(shè)單位職責(zé)，制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)控策略，洽談開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。（5）銷售準(zhǔn)備。進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、售價(jià)或租金水平，為擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)購(gòu)/租客戶。（六）申請(qǐng)施工許可開(kāi)工前，根據(jù)建設(shè)程序要求，辦理工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督手續(xù)，申領(lǐng)建筑工程施工許可證。未取得施工許可證的工程不得擅自開(kāi)工。第二章 項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、 項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目單位項(xiàng)目名稱：虎杖提取物項(xiàng)目項(xiàng)目單位：xx（集團(tuán)）有限公司二、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本期項(xiàng)目選址位于xxx，占地面積約34.00畝

22、。項(xiàng)目擬定建設(shè)區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用設(shè)施條件完備，非常適宜本期項(xiàng)目建設(shè)。三、 建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目總占地面積22667.00（折合約34.00畝），預(yù)計(jì)場(chǎng)區(qū)規(guī)劃總建筑面積41202.89。其中：主體工程29688.57，倉(cāng)儲(chǔ)工程4641.07，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施2931.91，公共工程3941.34。四、 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度結(jié)合該項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際工作情況，xx（集團(tuán)）有限公司將項(xiàng)目工程的建設(shè)周期確定為24個(gè)月，其工作內(nèi)容包括：項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、工程勘察與設(shè)計(jì)、土建工程施工、設(shè)備采購(gòu)、設(shè)備安裝調(diào)試、試車投產(chǎn)等。五、 建設(shè)投資估算（一）項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析本期項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投

23、資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)估算，項(xiàng)目總投資13511.80萬(wàn)元，其中：建設(shè)投資11100.63萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的82.16%；建設(shè)期利息264.32萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的1.96%；流動(dòng)資金2146.85萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的15.89%。（二）建設(shè)投資構(gòu)成本期項(xiàng)目建設(shè)投資11100.63萬(wàn)元，包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)，其中：工程費(fèi)用9385.43萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用1430.64萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)284.56萬(wàn)元。六、 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）財(cái)務(wù)效益分析根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后每年?duì)I業(yè)收入24400.00萬(wàn)元，綜合總成本費(fèi)用18712.20萬(wàn)元，納稅總額2649.

24、60萬(wàn)元，凈利潤(rùn)4164.48萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率23.29%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7220.69萬(wàn)元，全部投資回收期5.66年。（二）主要數(shù)據(jù)及技術(shù)指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1占地面積22667.00約34.00畝1.1總建筑面積41202.89容積率1.821.2基底面積14280.21建筑系數(shù)63.00%1.3投資強(qiáng)度萬(wàn)元/畝306.272總投資萬(wàn)元13511.802.1建設(shè)投資萬(wàn)元11100.632.1.1工程費(fèi)用萬(wàn)元9385.432.1.2工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元1430.642.1.3預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元284.562.2建設(shè)期利息萬(wàn)元264.322.3流動(dòng)資金萬(wàn)元2146.853資金籌

25、措萬(wàn)元13511.803.1自籌資金萬(wàn)元8117.543.2銀行貸款萬(wàn)元5394.264營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元24400.00正常運(yùn)營(yíng)年份5總成本費(fèi)用萬(wàn)元18712.20""6利潤(rùn)總額萬(wàn)元5552.64""7凈利潤(rùn)萬(wàn)元4164.48""8所得稅萬(wàn)元1388.16""9增值稅萬(wàn)元1126.28""10稅金及附加萬(wàn)元135.16""11納稅總額萬(wàn)元2649.60""12工業(yè)增加值萬(wàn)元8950.25""13盈虧平衡點(diǎn)萬(wàn)元8338.18產(chǎn)值14回收期年5

26、.66含建設(shè)期24個(gè)月15財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率23.29%所得稅后16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元7220.69所得稅后第三章 行業(yè)背景分析虎杖是蓼科的植物之一，其原生長(zhǎng)于東亞并廣泛分布于中國(guó)。虎杖提取物，為蓼屬的根狀莖，該產(chǎn)品主要由白藜蘆醇和大黃素組成，化學(xué)結(jié)構(gòu)為C14H12O3，白藜蘆醇和大黃素是虎杖中的主要功能成分，其它成分包括丹蒽酮，大黃素甲醚和大黃酸等?；⒄仍谥袊?guó)和日本傳統(tǒng)醫(yī)藥中被用于治療多種病痛，其中包括霉菌感染，多種皮膚炎癥，心血管疾病和肝臟疾病等。在各種提取物中，白藜蘆醇和大黃素表現(xiàn)出廣泛的抗氧化特性，白藜蘆醇同時(shí)顯示出有助于心血管健康和活血，減輕疼痛，清熱去濕，去毒去痰。其他成分丹蒽酮，大黃素甲

27、醚和大黃酸都具有抗炎癥，祛關(guān)節(jié)炎和抗微生物活性?；⒄忍崛∥锏纳嫌沃饕腔⒄鹊姆N植培育及收獲，一般是專業(yè)的中草藥種植企業(yè)大面積的種植，也有零散的中草藥種植農(nóng)戶收獲后售賣給中草藥企業(yè)，另外也有農(nóng)戶對(duì)野生虎杖采挖后售賣給中草藥企業(yè)?；⒄忍崛∥锏闹杏沃饕且恍┲扑幤髽I(yè)對(duì)虎杖的根莖通過(guò)各種提取工藝提取白藜蘆醇、大黃素、丹蒽酮、大黃素甲醚和大黃酸等重要提取物?；⒄忍崛∥锏南掠沃饕瞧鋺?yīng)用領(lǐng)域，虎杖提取物可直接用于多種消炎藥品、心血管藥品、抗癌藥品、皮炎藥品、肝臟疾病藥品、關(guān)節(jié)炎藥品等。近年來(lái)中醫(yī)在全球范圍內(nèi)的傳播與發(fā)展大大加快了我國(guó)中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而中藥提取物更是中藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展中重要的分支。尤其是近幾年，

28、在國(guó)家政策的推動(dòng)下，中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)得到蓬勃發(fā)展?；⒄忍崛∮镁哂休^大的藥用價(jià)值，在多種疾病的治療上均有較好的療效，近些年也逐漸得到重視，并得益于整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和政策的推動(dòng)，種植規(guī)模不斷擴(kuò)大。另外，近些年我國(guó)中藥提取技術(shù)也得到較快的發(fā)展，虎杖提取物產(chǎn)量也快速提升。中藥提取物是從中藥產(chǎn)業(yè)中分化出來(lái)的新興領(lǐng)域，目前雖然以滿足國(guó)際市場(chǎng)需求為主，但其本質(zhì)是中藥原料藥。中藥提取物的產(chǎn)業(yè)化將促進(jìn)中成藥生產(chǎn)分化為原料生產(chǎn)和制劑生產(chǎn)兩部分，進(jìn)而形成中藥原料提取物產(chǎn)業(yè)，通過(guò)這種專業(yè)化分工，有利于提高中藥生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)范化和集約化水平。虎杖產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是主要?jiǎng)澐譃閮蓚€(gè)轉(zhuǎn)化分工，一是虎杖提取物生產(chǎn)企業(yè)，二是虎杖提取物制劑或其他藥品的生產(chǎn)。目前，虎杖提取物生產(chǎn)企業(yè)較多，主要有寶雞市普蘭特生物工程有限公司、上海信誼百路達(dá)藥業(yè)有限公司、西安三江生物工程有限責(zé)任公司、成都迪澳植化實(shí)業(yè)有限公司、珠海楚明發(fā)展有限公司、蘇州市立德化學(xué)有限公司、西安天行健天然生物制品有限公司、廣漢市生化制品有限公司等。但是由于目前虎杖提取物的實(shí)際應(yīng)用還不夠廣泛，開(kāi)發(fā)出的新藥也主要主要應(yīng)用在一兩個(gè)藥效上，因此虎杖提取物藥品的生產(chǎn)企業(yè)相對(duì)較少，目前國(guó)內(nèi)主要是南京曌元醫(yī)藥制品有限公司，產(chǎn)品為復(fù)方虎杖注射液，屬于國(guó)家二類新藥，用于治療急慢性肝炎、病毒感染。未來(lái)，隨著虎杖提取物研究的進(jìn)一步深入，新藥的開(kāi)發(fā)將會(huì)進(jìn)一步打開(kāi)虎杖提