鳳岡商業(yè)步行街項(xiàng)目投資估算

1、鳳岡商業(yè)步行街項(xiàng)目投資估算一、項(xiàng)目概況(一) 、區(qū)域位置項(xiàng)目位于鳳岡縣城（人口萬(wàn)），西接外環(huán)路（迎新大道），東接和平路，交通十分便利3項(xiàng)目地塊整體呈帶狀，較為平整，具備良好的建筑規(guī)劃條件目前鳳岡沒(méi)有規(guī)?；纳虡I(yè)步行街區(qū)，項(xiàng)目東段處在鳳岡商業(yè)片區(qū)中心地段（二）、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、商業(yè)：營(yíng)造一條充滿現(xiàn)代商業(yè)氛圍和符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律又具有文化生活享受的鳳岡首條商業(yè)步行街（步行街長(zhǎng)米）、住宅營(yíng)造內(nèi)部功能齊全，品質(zhì)高雅，居住舒適和外部環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)家園（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑用地面積：23400平方米（35畝）總建筑面積：41400平方米 容積率：1.77其中：住宅建筑總面積：32000平方米（含還房60

2、00平方米）一層商業(yè)建筑面積：9400平方米（含還房50平方米）步行街和廣場(chǎng)建筑面積：8400平方米 花臺(tái)綠化面積：750平方米 水體噴泉面積：160平方米備注：如步行街和公共設(shè)施的投入由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，拆遷由政府負(fù)責(zé)投入，還房商業(yè)補(bǔ)差價(jià)為3000元/平方米，住宅為450元/平方米。二、預(yù)計(jì)銷售收入(一)、市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算 1、住宅價(jià)格是購(gòu)房行為中最為敏感的因素之一。由于鳳岡房地產(chǎn)處在初級(jí)發(fā)展階段，價(jià)格定位應(yīng)采用成本加成法加市場(chǎng)比較法。根據(jù)鳳岡房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，目前鳳岡近年來(lái)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)主要為多層（目前沒(méi)有小高層住宅），多層的住宅價(jià)格大多數(shù)在700元/平方米以下（目前鳳岡規(guī)劃設(shè)、計(jì)最好的樓盤(pán)廣湖雅居的售價(jià)

3、在750元左右）。通過(guò)與本項(xiàng)目、地段、規(guī)模、周邊配套等因素的比較建議本項(xiàng)目的市場(chǎng)均價(jià)定在800元/平方米，入市起步價(jià)在780元/平方米。2、商業(yè)本項(xiàng)目位于鳳岡的核心商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，地理位置優(yōu)越，商業(yè)是本項(xiàng)目的核心，項(xiàng)目的商業(yè)是決定著本項(xiàng)目成敗命脈。地理位置租金水平目前售價(jià)按15年投資回報(bào)靜態(tài)售價(jià)按20年投資回報(bào)靜態(tài)售價(jià)迎新大道中段10-15元./月2600-3000元/平方米1800 -2700元/平方米2400-3600元/平方米迎新大道與龍泉大道交匯初15-20元./月3000-5000元/平方米2700-3600元/平方米3600-4800元/平方米和平路25-40元./月

4、4500-6000元/平方米4500-7200元/平方米6000-9600元/平方米雙擁路臨縣政府（新址）3000-4000元/平方米廣場(chǎng)北路與龍鳳大道交匯處2700-3000元/平方米本項(xiàng)目位于迎新大道中段與和平路之間，參考到項(xiàng)目周邊各路段商鋪的租金售價(jià)現(xiàn)狀，主要以和平路段的商鋪門(mén)面的租金、售價(jià)水平為依據(jù)。商鋪的保守建議售價(jià)為：臨和平路80米路段的臨街一層商鋪：建議市場(chǎng)銷售均價(jià)7000元/平方米； 臨和平路80-180米路段的臨街一層商鋪： 建議市場(chǎng)銷售均價(jià)6000元/平方米；臨和平路180-280米路段的臨街一層商鋪： 建議市場(chǎng)銷售均價(jià)5000元/平方米；臨和平路280-313米路段的臨街

5、一層商鋪： 建議市場(chǎng)銷售均價(jià)4000元/平方米；商業(yè)項(xiàng)目的總體均價(jià)定位為: 5500元/平方米(二) 、預(yù)計(jì)銷售收入1、商鋪：（9400-50）5500元/=5143萬(wàn)元2、商鋪還房：503000元/=15萬(wàn)元小結(jié)：5158萬(wàn)元3、住宅：（32000-6000）800元/=2080.0萬(wàn)元4、住宅還房：6000450元/=270.0萬(wàn)元小計(jì)：2350萬(wàn)元銷售收入總計(jì)：7508萬(wàn)元三、投資費(fèi)用（一）、土地取得費(fèi)用1、土地出讓金：1800萬(wàn)（商業(yè)土地成本為1599萬(wàn)元，住宅土地成本為201萬(wàn)元，公用土地成本已分?jǐn)偅?、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：商業(yè)部分：940060元/50%=28萬(wàn)元住宅部分：（32000

6、-6000）40元/50%=52萬(wàn)元小計(jì)：1880萬(wàn)元（二）、前期費(fèi)用1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用： 4140015元/=62萬(wàn)元（含部分景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用）2、地質(zhì)勘察費(fèi)用：約20萬(wàn)元3、三通一平費(fèi)用：約30萬(wàn)元4、可行性研究費(fèi)用：約10萬(wàn)元小計(jì)：122萬(wàn)元（三）、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用1、建安工程費(fèi)用商業(yè)部分：（9400-7000）750元/+7000350元/=425萬(wàn)元住宅部分：32000350元/=1120萬(wàn)元2、給水：55萬(wàn)元3、搭水、搭電：100萬(wàn)元4、綠化景觀、燈光等公共設(shè)施費(fèi)用：約250萬(wàn)元小計(jì)：1950萬(wàn)元（四）、管理費(fèi)用1、土地使用稅234005元/2（年）=23.4萬(wàn)元2、紅、藍(lán)線測(cè)繪費(fèi)用2340

7、02.87元/=6.72萬(wàn)元3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證費(fèi)23400350元/3=2.46萬(wàn)元4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證費(fèi)41400350元/7=10.14萬(wàn)元5、市政衛(wèi)生費(fèi)用 414003元/=12.42萬(wàn)元6、辦公接待費(fèi)用：80萬(wàn)元小計(jì)：135萬(wàn)元（五）、銷售費(fèi)用1、銷售策劃、推廣費(fèi)用 7508萬(wàn)元1.5%=113萬(wàn)元2.銷售代理費(fèi)用 7508萬(wàn)元2%=150萬(wàn)元小計(jì)：273萬(wàn)元（六）、財(cái)務(wù)費(fèi)用1、評(píng)估費(fèi)用 2000萬(wàn)元5=10萬(wàn)元2.利息 2000萬(wàn)元7.5%1.5=225萬(wàn)元小計(jì)：235萬(wàn)元（七）、其他費(fèi)用1、開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 50萬(wàn)（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司2年的人員工資）2、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 414003.0元

8、/=12.42萬(wàn)元3、建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi) 414000.7元/=2.89萬(wàn)元小計(jì)：65萬(wàn)元（八）、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：100萬(wàn)元（九）、稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)稅 7508萬(wàn)元5.5%=413萬(wàn)元2、印花稅 7508萬(wàn)元3=23萬(wàn)元3、房地產(chǎn)登記稅 7508萬(wàn)元5=38萬(wàn)元4、其他稅費(fèi) 7508萬(wàn)元1.5%=113萬(wàn)元小計(jì)：587萬(wàn)元（十）、總成本：5347萬(wàn)元 其中商業(yè)部分總成本：2686萬(wàn)元 住宅部分總成本：2661萬(wàn)元四、盈利能力分析以項(xiàng)目100%的銷售率依據(jù)項(xiàng)目稅前利潤(rùn)=項(xiàng)目銷售總額-項(xiàng)目總成本 =7508萬(wàn)元-5347萬(wàn)元 =2161萬(wàn)元稅前利潤(rùn)率=40.4%五、盈虧平衡分析通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤(rùn)三者的關(guān)系，考慮利潤(rùn)為零時(shí)的銷售收入與單位均價(jià)，此時(shí)假設(shè)項(xiàng)目銷售率為100%。為了測(cè)算只考慮可售部分的盈虧平衡。（一）、商業(yè)1、銷售面積盈虧平衡點(diǎn)銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=2686/5500（15.5%） =0.5168萬(wàn)平方米本項(xiàng)目的商業(yè)銷售面積保本點(diǎn)為5168，占計(jì)劃總銷售面積9400平方米的54.7%。2、銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)=2686/9400（1-5.5%） =3023.8元/平方米本項(xiàng)