奇瑞物業(yè)公司工程部行政制度

1、奇瑞物業(yè)公司工程部行政制度工程部工作計劃管理制度 工程部應(yīng)根據(jù)管理目標(biāo)制定工作計劃，并嚴(yán)格按計劃執(zhí)行，使工作井井有條。1. 根據(jù)小區(qū)存在的功能缺陷和小區(qū)的發(fā)展方向，制定十年發(fā)展規(guī)劃；每年應(yīng)制定年度設(shè)備 維護(hù)和更新改造計劃；每季、每月、每周、每日都應(yīng)有具體實施計劃。2. 規(guī)劃和年度計劃由工程部提出，由物業(yè)管理中心行政部審核，項目報請物業(yè)管理中心經(jīng) 理。季、月、周、日計劃由工程部自行制訂。3. 各階段計劃必須與總體計劃相符合。4. 在日常工作中必須認(rèn)真落實計劃內(nèi)容，做到時間、人力、物力保障，保證計劃按期完成。 若因客觀原因計劃無法按期完成時，應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)說明。5. 各級領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常檢查計劃執(zhí)行情況，

2、發(fā)現(xiàn)問題及時處理。若在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)計劃不符 合實際情況時可予以修正。工程部管理措施1. 制定各級崗位責(zé)任制。2. 有嚴(yán)格的員工培訓(xùn)計劃和技術(shù)考核制度。3. 堅持部門例會制度和工作匯報制度；做好每月的工作報告和工作總結(jié)。4. 貫徹落實獎懲制度；作好每月的員工評估工作。5. 制定操作程序、服務(wù)規(guī)范、工作標(biāo)準(zhǔn)。6. 確定工作檢查制度和檢查各項規(guī)章、制度、規(guī)范的落實和執(zhí)行情況。7. 經(jīng)常不斷地整頓勞動紀(jì)律和整理工作秩序。8. 定期開展技術(shù)競賽活動和發(fā)動員工提出好的建議。9. 開源節(jié)流，作好能源、材料的節(jié)約和修舊利廢工作。10. 編制設(shè)備保養(yǎng)條例及計劃和確定設(shè)備巡視檢查制度。工程部報告制度工程部所有員

3、工都有責(zé)任將工作情況和發(fā)現(xiàn)的問題向領(lǐng)導(dǎo)報告，具體規(guī)定如下：1. 正常工作完成情況逐級報告。2. 遇有特殊情況時應(yīng)邊處理、邊報告。情況緊急可越級上報。3. 報告情況應(yīng)簡明扼要，情況敘述清楚，必要時應(yīng)書面報告。4. 領(lǐng)導(dǎo)在接受報告后應(yīng)及時處理，處理后要做好記錄。5. 報告內(nèi)容如下：下列情況必須報告領(lǐng)班：（1）重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。（2）采用新的運行方式。（3）主要設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)。（4）系統(tǒng)故障及檢修。（5）重要零、部件改造、代換或加工修理。（6）領(lǐng)用工具、備件、材料（低值易耗品例外）（7）員工加班、換班、補休、病假。（8）與其它部門或班組協(xié)調(diào)工作。下列情況必須報告經(jīng)理：（1）重點設(shè)備發(fā)生

4、故障或停機(jī)檢修。（2）影響營業(yè)的設(shè)備故障或施工。（3）員工的違章、違紀(jì)現(xiàn)象。（4）客戶、其他部門提出的意見及建議。（5）系統(tǒng)運行方式較大改變。（6）重點設(shè)備零、部件改換。（7）系統(tǒng)及主要設(shè)備技術(shù)改造或移位安裝。（8）系統(tǒng)及設(shè)備增改工程及外協(xié)施工。（ 9） 班組人員調(diào)整。（10）領(lǐng)班病、事假、補休、換班。工程部工作考核獎懲制度 為充分調(diào)動員工的積極性，表揚先進(jìn)，批評落后，特制定獎勵和懲罰制度。1. 員工專業(yè)技能考核：（1）員工到崗后試用期滿轉(zhuǎn)正時進(jìn)行基本技能考核，考核合格后方能轉(zhuǎn)正。（ 2）每季度由各個專業(yè)主管對所屬員工技能情況工作表現(xiàn)進(jìn)行評定，工程部經(jīng)理對專業(yè)主管工作業(yè)績進(jìn)行評定。（3）每次專

5、業(yè)培訓(xùn)適時安排考核。2. 根據(jù)員工的工作業(yè)績，對在以下方面有突出貢獻(xiàn)的將報請物業(yè)管理中心給予獎勵：（1）工作勤于職守，成績顯著；（2）業(yè)務(wù)技術(shù)精良，成效顯著；（3）勤儉節(jié)約，效果明顯；（ 4）技術(shù)革新，效果突出； （5）發(fā)現(xiàn)重大隱患，避免事故發(fā)生。3. 對員工有以下行為者，將報請物業(yè)管理中心給予處罰：（1）違反物業(yè)管理中心員工守則和工程部管理制度；（2）在工作或值班期擅自脫崗；（3）由于工作失誤造成設(shè)備和人身安全事故；（4）工作態(tài)度和質(zhì)量差，造成客戶投訴；（5）工作時間辦私事；（6）私自將大廈或客戶物品帶出大廈；（7）工作時間串崗聊天，喝酒，會客；（8）工作時間吵架；（9）發(fā)現(xiàn)問題未及時報告；

6、（10）其它違規(guī)、違紀(jì)行為。工作單管理制度一。工作單和維修電話記錄制度的目的：1. 有利于檢查工作質(zhì)量，責(zé)任落實到人。2. 憑工作單進(jìn)入客戶區(qū)域，工作單就是工程維修人員進(jìn)入客戶區(qū)域的通行證。3. 憑工作單到庫房領(lǐng)料，便于大廈各部門核算，同時也有利于庫房管理、統(tǒng)計。4. 工程部調(diào)度接到維修電話通知后，填寫維修工作單，按照各專業(yè)分檢后通知各專業(yè)人員及時到客戶處進(jìn)行維修。大廈通常分為空水、強(qiáng)電、弱電、綜合維修等專業(yè)。這樣安排，有 利于派工派單，有利于值班主管掌握工作情況。調(diào)度人員每日應(yīng)做出統(tǒng)計，每月做出工單月報 送交工程部。二。使用和管理工作單的具體要求：1. 工作單是工程維修人員從事工作的憑據(jù)，各

7、使用部門應(yīng)認(rèn)真、詳細(xì)填寫，以免影響服務(wù) 效率及工作質(zhì)量，工程部辦公室應(yīng)設(shè)置工作單存欄。2. 工作單一式三聯(lián)：分為三種顏色的單子。一聯(lián)為申請部門留底備查、二聯(lián)為工程部留底 備查，三聯(lián)為維修完畢申請人簽字驗收，返回工程部留底備查。3. 工程部調(diào)度人員接到返回的工作單后，應(yīng)按專業(yè)分檢，分放在工單分派欄中，分派欄包 括"待修理 "、"正在修理 "、"已完成 "、"未完成 "、"等備件 ".4. 工作單應(yīng)寫清工作地點、工作內(nèi)容，一份工單只填寫一項工作，便于工程部分派。5. 當(dāng)工程部人員完成工作后，當(dāng)事人予

8、以驗收、復(fù)查，合格后在工作驗查一欄簽名。6. 凡屬于供應(yīng)商、裝修商保修范圍的設(shè)備需要維修，一般由簽約部門或使用部門聯(lián)系保修。7. 使用部門采購的新設(shè)備應(yīng)及時通知工程部，以便配合使用前的檢查及調(diào)試，及時將圖紙 資料交工程部閱存。三。其他注意事項：1. 發(fā)生停電、停水、跑水、電梯困人、設(shè)備運行異常等緊急現(xiàn)象及各部門巡查發(fā)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施存在問題時，可以電話方式通知工程部。2. 補配鑰匙及換鎖工作，應(yīng)先到保安部申請，填寫"補、配鑰匙申請表 ", 不能憑工作單補、配鑰匙。3. 凡需要重新制作、翻修的工作，材料費在300 元以上的投資，一律填寫 " 客戶服務(wù)單 ",并

9、由財務(wù)部審核，總辦批準(zhǔn)后實施。4. 凡是文字表達(dá)不清，而需要附圖說明的工作應(yīng)附圖說明，圖中尺寸比例要標(biāo)清楚。5. 凡不能按相關(guān)規(guī)定及時完成的工單，存放在" 未完成 " 一欄，并做好交接班；因工具、材料等原因而擱置的工作單，放在 "等備件 "格內(nèi)，并及時申報采購單爭取及時恢復(fù)。領(lǐng)班以上各級 人員均應(yīng)對 " 未完成 "和"等備件 "的工作單給以高度重視，積級采取相應(yīng)措施并向工程部報告原 因。工程部檔案管理規(guī)定 工程檔案是工程部運行管理樓宇建筑設(shè)施和設(shè)備的基本依據(jù)，加強(qiáng)工程檔案管理是工程部 的一項重要工作。為加強(qiáng)工程檔案

10、管理特制定本管理制度。一。工程檔案目錄管理1. 工程檔案管理采取紙頁檔案和計算機(jī)檔案并行管理方式，基礎(chǔ)檔案材料要保留紙頁檔案， 過程性檔案要逐步向無紙化檔案過渡。2. 工程檔案設(shè)置三級目錄，第一級目錄為類別目錄，第二級目錄為程序文件目錄，第三級 目錄為工作單目錄。3. 工程檔案設(shè)置應(yīng)與上一級檔案目錄設(shè)置一致。二。工程檔案管理程序1. 工程檔案管理責(zé)任（1）工程部經(jīng)理責(zé)任：設(shè)置文秘檔案員；確定檔案目錄；設(shè)置檔案保密等級；檢查檔案情 況。（2）工程部責(zé)任：配合工程部經(jīng)理進(jìn)行工作。（3）文秘檔案員責(zé)任：檔案建立；檔案修改；檔案整理；銷毀更新；檔案資料分析報告； 接受經(jīng)理和上一級檔案管理人員檢查；檢查

11、工程部各級人員檔案工作情況。（ 4）員工責(zé)任：認(rèn)真進(jìn)行原始資料的記錄；接受各級領(lǐng)導(dǎo)和檔案員的工作檢查。2. 工程檔案管理程序（ 1） 工程檔案的建立 文秘檔案員根據(jù)經(jīng)理意見建立各級檔案目錄并將各類文件、資料、圖紙、記錄按目錄要求 存檔。檔案要予以統(tǒng)一編號，并在每卷首頁建立目錄清單，同時在計算機(jī)中進(jìn)行目錄登記。（ 2） 工程檔案的存檔 工程檔案由文秘檔案員整理，按規(guī)定目錄存檔。（ 3） 工程檔案的查閱和借閱 一般工程檔案查閱可向文秘檔案員借出，在工程部辦公室閱覽；若需借閱須在文秘檔案員 處辦理借閱手續(xù)。保密檔案經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)可查閱，不可以借閱。（ 4） 工程檔案的更改清理和銷毀 原始檔案一般不

12、可修改；工程部工作檔案經(jīng)工程部經(jīng)理同意可以修改。工程部檔案應(yīng)定期 進(jìn)行清理，過程性工作檔案到期后應(yīng)及時銷毀，但應(yīng)做好銷毀記錄。（ 5） 上級檔案存檔 工程部檔案應(yīng)由文秘檔案員定期上交物業(yè)管理中心存檔。（ 6） 保密等級設(shè)置和更改 涉及到物業(yè)管理中心、項目部、工程部機(jī)密的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)檔案，如委托管理合同、原始圖 紙、技術(shù)改造方案和圖紙、工程招標(biāo)標(biāo)底、施工合同書等應(yīng)設(shè)置密碼，其保密等級和密碼及其修改由工程部經(jīng)理決定。（ 7） 計算機(jī)檔案管理 工程部檔案應(yīng)積極推行計算機(jī)管理，由文秘檔案員設(shè)置目錄菜單，將檔案或目錄及時錄入 計算機(jī)中，進(jìn)行資料分析、整理和信息傳遞。（ 8） 圖書檔案管理辦法 工程部購置的

13、技術(shù)圖書由文秘檔案員登記建檔，制定圖書借閱管理辦法，嚴(yán)格按管理辦法 借閱。工程部鑰匙管理規(guī)定 鑰匙的管理是確保小區(qū)大廈和客戶安全的一項重要工作。為加強(qiáng)鑰匙管理，特制定如下管 理制度。1. 在工程交接時，認(rèn)真進(jìn)行鑰匙的交接工作，雙方應(yīng)認(rèn)真清點鑰匙，無誤后共同在交接書 上簽字。2. 機(jī)械鎖鑰匙坯，由招標(biāo)采購部采購，由保安部保管。需要增配、補配鑰匙應(yīng)填寫申請表， 按程序?qū)徟?，由保安部?fù)責(zé)。3. 工程部機(jī)房每次換鎖時應(yīng)向保安部申請，填寫申請表，并做好移交及變更登記。4. 如果需增配、補配鑰匙，要由部門經(jīng)理填寫配鑰匙申請表，說明原因、數(shù)量，經(jīng)物業(yè)中 心主任同意，并報保安部備案后方可配制。5. 如果鑰匙

14、丟失，要由當(dāng)事人寫出情況報告，并由部門做出對當(dāng)事人的處理意見，并送保 安部（丟失鑰匙應(yīng)將鎖具全部更換，其費用由當(dāng)事人承擔(dān)）備案。6. 如果是鑰匙損壞，要寫出損壞報告，連同被損壞鑰匙一并送保安部處理。7. 樓層配電間門、豎井門、地下水箱間門、樓頂水箱間門、各風(fēng)機(jī)房門、樓層新風(fēng)機(jī)房門 應(yīng)配制統(tǒng)一鎖芯的鑰匙，由工程部經(jīng)理、有關(guān)專業(yè)值班人員使用。8. 工程部各個部位房間門鑰匙均應(yīng)備份一套，交保安部封存。更換門鎖及鎖芯要及時交保 安部更新封存。每日例會制度為加強(qiáng)日常工作規(guī)范管理，根據(jù)實際情況調(diào)整工作計劃，隨時對員工進(jìn)行安全教育，工程 部實行每日全體員工例會制度。1. 每周一至周五早 8:30 工程部在崗

15、全體員工均須參加例會。 （注：緊急事故處理除外）2. 參加例會人員集合于辦公室，應(yīng)嚴(yán)格按"員工行為規(guī)范 " 著裝。3. 例會內(nèi)容：（1）工程部經(jīng)理檢查員工儀表。（2）各專業(yè)主管及領(lǐng)班匯報前一天本專業(yè)的工作進(jìn)展情況、設(shè)備運行情況。（3）工程部經(jīng)理布置當(dāng)日工作，強(qiáng)調(diào)注意事項，提示計劃工作，通報相關(guān)事宜。責(zé)任區(qū)劃分制度1. 除執(zhí)行工程部巡檢管理制度的要求外，還應(yīng)將正在運行期間的設(shè)備，根據(jù)專業(yè)分解， 責(zé)任落實到人。2. 各專業(yè)主管負(fù)責(zé)分解劃分責(zé)任區(qū)。3. 各專業(yè)技術(shù)人員對所轄責(zé)任區(qū)，要認(rèn)真巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題及時報告上級并填寫記錄，以 便及時處理。4. 各專業(yè)技術(shù)人員對所轄責(zé)任區(qū)要定期

16、清掃并填寫記錄，確保設(shè)備及環(huán)境的清潔。5. 因人員變動、設(shè)備變更，各專業(yè)主管應(yīng)及時調(diào)整劃分責(zé)任區(qū)。6. 各專業(yè)主管至少每周檢查一次本專業(yè)責(zé)任區(qū)，部門經(jīng)理至少每二周檢查一次責(zé)任區(qū)。7. 對責(zé)任區(qū)未按本制度執(zhí)行的責(zé)任人，對責(zé)任人進(jìn)行批評教育并視情節(jié)輕重，根據(jù)物業(yè)管 理中心及工程部的相關(guān)規(guī)定給予經(jīng)濟(jì)或行政處罰。入室服務(wù)規(guī)范進(jìn)入客戶房間要先敲門，得到允許后方可進(jìn)入。 對客人提出的詢問自己不明白時不得擅自回答，應(yīng)主動代客人查詢。 注意儀容儀表、禮節(jié)禮貌，不準(zhǔn)在客人面前裝腔作勢，態(tài)度傲慢。 不準(zhǔn)在客人面前竊竊私語或高談闊論。對客人投訴，要表示謝意和歉意；對不能解決的問題，要先道歉，再做溫和耐心的解釋并 及時報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。不準(zhǔn)在客人面前有抓頭皮，摳鼻子，挖耳朵，剪指甲等不雅的動作。 工作時如需搬動客人物品時，必須先征得客人同意后再動。在客人房間內(nèi)工作時，一定要認(rèn)真仔細(xì)，在可能