里水鎮(zhèn)私人住宅規(guī)劃建設(shè)管理暫行指引

1、里水鎮(zhèn)私人住宅規(guī)劃建設(shè)管理暫行指引私人住宅用地規(guī)劃建設(shè)管理暫行指引 第一章 總則第一條 為加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理，規(guī)范我鎮(zhèn)私人住宅的建設(shè)行為，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章等規(guī)定制定本指引。在我鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，已經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的私人住宅或私人住宅小區(qū)，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)劃批復(fù)執(zhí)行；私人住宅的新建、改建、擴(kuò)建適用本指引。本指引所稱的私人住宅是指土地用途為宅基地，以個(gè)人名義建設(shè)并具備基本住宅功能空間的單門獨(dú)戶住宅建筑。第二條 從2011年1月1日起，未經(jīng)國土部門批準(zhǔn)，禁止任何村集體組織和個(gè)人將其擁有的宅基地轉(zhuǎn)讓或贈與非本村村民，禁止任何村組織分配和開投宅基地。否則，嚴(yán)格追究村集體法定代表人和組織者

2、違法用地行為的法律責(zé)任。第三條 禁止城鎮(zhèn)居民購買、占用農(nóng)村村民住宅和農(nóng)村集體土地建設(shè)私人住宅；禁止城鎮(zhèn)居民新購新增建設(shè)用地新建私人住宅；禁止以建設(shè)私人住宅名義從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。第四條 農(nóng)村村民一戶已有一處大于80（含80）的宅基地或?qū)⒃蟹课莩鲑u、出租、贈與他人的，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。第五條 嚴(yán)禁任何組織和個(gè)人在水利控制用地、電力控制用地、山林控制用地、農(nóng)田控制用地、市政設(shè)施用地及道路控制用地等興建私人住宅。第六條 在鎮(zhèn)級以上（含鎮(zhèn)級）主干道旁首排的私人住宅新建、改建、擴(kuò)建，應(yīng)按照法定手續(xù)報(bào)鎮(zhèn)國土城建和水務(wù)局進(jìn)行審批。第七條 私人住宅嚴(yán)格遵循先報(bào)建后施工、先改建先退縮的原則。第八條

3、 新建、改建、擴(kuò)建的私人住宅建筑必須由具備相當(dāng)設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。第九條 凡申請加建，必須出具有資質(zhì)檢測部門檢測確認(rèn)可加建的鑒定書。第十條 報(bào)建的私人住宅與土地證或宗地圖圖形不相符的，該土地證要依據(jù)要求按規(guī)劃、國土部門的相關(guān)要求辦理地籍變更登記。 第二章 規(guī)劃要求第十一條 現(xiàn)有居民住宅區(qū)和舊村內(nèi)私人住宅在不違背“以下規(guī)定”的基礎(chǔ)上可按原約定的規(guī)劃建設(shè)管理要求進(jìn)行規(guī)劃控制。以下規(guī)定是：主巷寬度不少于2米，側(cè)巷寬度不少于1米，不得侵占集體公共用地。并以原相鄰建筑間距的中線為界，為共墻的則以共墻中心線為界線，各自后退一半，先建先退。如原有土地證或地基的側(cè)巷寬度大于本指引規(guī)定的側(cè)巷寬度的

4、，維持原有土地證或地基的側(cè)巷寬度。第十二條 原則上要求私人住宅區(qū)主街道兩側(cè)住宅，其建筑風(fēng)格、立面色彩應(yīng)相互協(xié)調(diào)；首層層高、底梁標(biāo)高應(yīng)協(xié)調(diào)一致；同街同巷的住宅陽臺等飄出構(gòu)件的方向和寬度應(yīng)統(tǒng)一有序。 第十三條 層數(shù)和高度（一）私人住宅不得超過5層；俗稱“半層”的，按一層計(jì)算；夾層高度不能超過2.2米，2.2米按一層算；樓頂梯間不作一層計(jì)算。（二）建筑總高度不得超過18米；建筑物總高度指由室外地坪到女兒墻頂?shù)母叨取Ｊ彝獾仄旱钠鹚泓c(diǎn)為地塊主入口人行道標(biāo)高，無人行道按路中線標(biāo)高計(jì)算。當(dāng)?shù)貕K有兩個(gè)或以上不同標(biāo)高入口的室外地坪，其起算點(diǎn)從最高和最低的兩個(gè)地坪高差的中線開始計(jì)算。 （三）臨村級或以上

5、主干道的私人住宅，首層梁底標(biāo)高不得低于4.5米，具體要求根據(jù)不同地段由鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)部門或村組自行劃定，并要求同側(cè)住宅首層高度及飄出應(yīng)協(xié)調(diào)一致。第十四條 陽臺、梯間及飄蓬等（一）街巷間距6米（含6米）以上才能設(shè)置外飄空間（包括陽臺、梯間和房間等實(shí)體空間），飄出部分寬度上限為1.5米。（二）頂層飄蓬寬度不能超出0.30米；窗的雨蓬寬度不得超出0.30米。第十五條 附屬設(shè)施（一）門口步級、臺階和坡度大于3%的散水及坡道不得超出建筑紅線建設(shè)。如陡坡形的巷道確需建設(shè)臺階或坡道的除外。（二）房屋的雨水、污水應(yīng)采用落水管線有組織排放，臨街外墻不得設(shè)置排放管，地面排放管必須埋入地下，不得外露地上。（三）煙窗、空

6、調(diào)室外機(jī)位置等原則不得設(shè)置在正立面，如需設(shè)置須結(jié)合立面進(jìn)行設(shè)計(jì)，并照顧相鄰房屋，有組織排煙、排水等。（四）防盜網(wǎng)的安裝不得超出房屋的外邊緣線。 第三章 報(bào)建流程第十六條 對擬建宅基地完全擁有土地使用權(quán)證的必須向鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)部門辦理正規(guī)報(bào)建手續(xù)，經(jīng)驗(yàn)收合格可辦理房產(chǎn)證。報(bào)建流程如下：（一）申請人到鎮(zhèn)行政服務(wù)中心國土城建和水務(wù)局窗口領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃申請書3份和區(qū)個(gè)人自建住房規(guī)劃施工驗(yàn)收備案表1份填寫；（二）申請人填寫完建設(shè)用地規(guī)劃申請書后遞交村民小組、村委會進(jìn)行初審，同意的需蓋章確認(rèn)。（三）申請人到鎮(zhèn)行政服務(wù)中心國土城建和水務(wù)局窗口提交以下資料進(jìn)行正規(guī)報(bào)建：建設(shè)用地規(guī)劃申請書一式3份；申請

7、人有效身份證明材料（原件核對）；土地使用權(quán)證復(fù)印件（含地形及紅線坐標(biāo)，須原件核對）；兩套完整的施工圖紙：包括總平面、平立剖面及結(jié)構(gòu)等圖紙（由具備相當(dāng)設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，必須符合我鎮(zhèn)私人住宅建設(shè)規(guī)劃管理規(guī)定的要求）；臨街和主干路兩側(cè)住宅須提交建筑效果圖；施工單位及施工負(fù)責(zé)人資質(zhì)證書，施工合同等施工資料。（原件核對）（四）經(jīng)國土城建和水務(wù)局審批后，申請人須向所在村小組申辦建筑材料臨時(shí)堆放場地使用證明，并向村小組繳納場地使用保證金和工人工資保證金，保證金合計(jì)不少于工程總造價(jià)的3或按建筑面積30元/收取。（場地使用證明樣式見附件1）（五）經(jīng)村委會國土建設(shè)員到實(shí)地放樣、驗(yàn)線（主干道及控制道路需由鎮(zhèn)國

8、土城建和水務(wù)局驗(yàn)線）后，方可開工?；A(chǔ)工程完成后應(yīng)報(bào)請村委會檢驗(yàn)合格由村出具同意書方可進(jìn)行下一步的施工建設(shè)。（同意書樣式見附件2）（六）私人住宅竣工后申請人向行政服務(wù)中心房管所窗口申請辦理房屋面積測繪報(bào)告。（七）申請人向行政服務(wù)中心規(guī)劃建設(shè)窗口申請規(guī)劃驗(yàn)收，并需提交以下資料：已審批的建設(shè)用地規(guī)劃申請書2份；區(qū)個(gè)人自建住房規(guī)劃施工驗(yàn)收備案表1份；已審批的施工設(shè)計(jì)圖紙1套；面積測繪報(bào)告書復(fù)印件1份（原件核對）；臨街和主干路兩側(cè)首排的需要提交臨街、臨路立面的照片；如申請加建，必須出具有資質(zhì)檢測部門檢測確認(rèn)可加建的鑒定書。（八）鎮(zhèn)國土城建和水務(wù)局人員根據(jù)申請到場進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后申請人提交資料到鎮(zhèn)房

9、管部門辦理房產(chǎn)證。（九）申請人在住宅驗(yàn)收前須完成使用場地的清理和修復(fù)，通過村小組檢查確認(rèn)后退還保證金（不計(jì)利息）。（十）鎮(zhèn)房管部門發(fā)放房產(chǎn)證。第十七條 需要擴(kuò)建、改建或新建的私人住宅沒有土地使用權(quán)證或部分擁有土地使用權(quán)證的必須辦理以下審核流程，但不予辦理房產(chǎn)證：（一）申請人到村委會領(lǐng)取3份農(nóng)村私人住宅報(bào)建申請書填寫后正式向村民小組提交以下申請資料：（農(nóng)村私人住宅報(bào)建申請書樣式見附件3）農(nóng)村私人住宅報(bào)建申請書一式3份；戶口簿及家庭成員身份證影印件3份，并提供原件由村民小組核對，由核對人員在影印件上簽字，并加蓋村民小組公章確認(rèn)；宅基地權(quán)屬證明原件和復(fù)印件（3份，屬買地的需提交買地單據(jù)，屬村內(nèi)分配或

10、歷史遺留問題的由村小組出具證明，村民小組進(jìn)行核對，由核對人員在影印件上簽字，并加蓋村民小組公章確認(rèn)）；（宅基地權(quán)屬證明樣式見附件4）兩套完整的施工圖紙：包括總平面、平立剖面及結(jié)構(gòu)等圖紙（由具備相當(dāng)設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，必須符合我鎮(zhèn)私人住宅建設(shè)規(guī)劃管理規(guī)定的要求）；臨街和主干路兩側(cè)住宅須提交建筑效果圖；施工單位及施工負(fù)責(zé)人資質(zhì)證書，施工合同等施工資料；如申請加建，必須出具有資質(zhì)檢測部門檢測確認(rèn)可加建的鑒定書。（二）村民小組根據(jù)申請將申請人、擬建地址、四至范圍、相鄰權(quán)、擬批方案等情況，在建房所在村小組公示，公示時(shí)間5天。經(jīng)公示無異議的或異議不成立的，則召集四至鄰居戶主予以簽名同意，村民小組組長或

11、副組長必須有一人在場見證。四至鄰居戶主簽名同意后，由村民小組加具同意意見并蓋章。（公示樣式見附件5）（三）村民小組同意后將申請資料呈交村委會予以審查并加具意見。經(jīng)村組兩級同意申請后，申請人須向所在村小組申辦建筑材料臨時(shí)堆放場地使用證明，并繳納場地使用保證金和工人工資保證金，保證金不少于工程總造價(jià)的3或按建筑面積30元/收取。（場地使用證明樣式見附件1）（四）經(jīng)村委會國土建設(shè)員到實(shí)地放樣、驗(yàn)線（主干道及控制道路需由鎮(zhèn)國土城建和水務(wù)局驗(yàn)線）后，方可開工?；A(chǔ)工程完成后應(yīng)報(bào)請村委會檢驗(yàn)合格方可進(jìn)行下一步的施工建設(shè)。（同意書樣式見附件2）（五）村委會呈交1份農(nóng)村私人住宅報(bào)建申請書給鎮(zhèn)國土城建和水務(wù)局備

12、案。（六）申請人在住宅驗(yàn)收前須完成使用場地的清理和修復(fù)，經(jīng)村民小組檢查后退還保證金（不計(jì)利息）。 第四章 建筑施工要求第十八條 建筑基礎(chǔ)（一）建筑物基礎(chǔ)不得妨礙相鄰建筑物基礎(chǔ)，不能影響已經(jīng)規(guī)劃和現(xiàn)有的地下管溝、綠化樹木、四鄰基礎(chǔ)、道路交通和其他公共設(shè)施，并且滿足地下管線的安全距離要求。（二）相鄰建筑的基礎(chǔ)放腳，不得超出側(cè)巷寬度的1/3，且需從相鄰側(cè)巷的中間分界線后退0.15米以上。第十九條 擬建私人住宅基礎(chǔ)施工采用天然基礎(chǔ)的（如相鄰已有建筑物），基礎(chǔ)施工不能超寬、超深，避免對相鄰房屋的結(jié)構(gòu)安全造成破壞。如因特殊情況確需要的，則須做好相應(yīng)的防護(hù)措施并經(jīng)相鄰房屋業(yè)主同意。采用樁基礎(chǔ)的，須

13、在施工前對相鄰房屋進(jìn)行登記或檢測，施工完成后再進(jìn)行復(fù)檢。禁止使用人工挖孔樁。第二十條 房屋建設(shè)必須聘請具有相當(dāng)資質(zhì)的施工單位和施工人員進(jìn)行施工，施工過程中須嚴(yán)格依圖施工，不能隨意變更房屋結(jié)構(gòu)。同時(shí)施工過程中須保留鋼材、水泥等材料的出廠合格證明。第二十一條 施工期間，施工用電必須規(guī)范設(shè)置保險(xiǎn)裝置，嚴(yán)禁亂拉亂接；現(xiàn)場出入口及施工梯出入口必須搭設(shè)高空墜物擋板；首層高度大于4米的，搭設(shè)二層模板所用支撐必須為鋼支撐；在搗制二層樓板前，須架設(shè)外墻施工排柵（必須是雙排柵），且排柵高度必須高于作業(yè)層高度1.2米，排柵外必須密封懸掛安全防護(hù)網(wǎng)；嚴(yán)禁使用簡易提升裝置提升物料，建筑工人作業(yè)期間必須佩帶安全帽，高空作

14、業(yè)必須佩帶安全帶。第二十二條 私人住宅由建設(shè)方（業(yè)主）、設(shè)計(jì)單位、施工單位對工程質(zhì)量和施工安全負(fù)責(zé)。各村（居）委會負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)私人住宅的質(zhì)量安全監(jiān)督管理工作及勞資糾紛、建筑糾紛的協(xié)調(diào)處理工作。第二十三條 申請人必須密切監(jiān)視工程承包方的工人工資發(fā)放情況，確保建筑工人依時(shí)領(lǐng)取工資，一旦發(fā)生工程承包方攜款潛逃拖欠工人工資情況，需由業(yè)主先行墊付。 第五章 驗(yàn)收要求第二十四條 正規(guī)報(bào)建的私人住宅驗(yàn)收由國土城建和水務(wù)局和村委會派員按已審批的圖表和房屋測量報(bào)告，按相關(guān)要求進(jìn)行驗(yàn)收；如基底面積超出用地面積或測量總建筑面積超出報(bào)建面積3%，不予驗(yàn)收。第二十五條 正規(guī)報(bào)建的私人住宅經(jīng)驗(yàn)收合格的，在南海

15、區(qū)個(gè)人自建住房規(guī)劃施工驗(yàn)收備案表上蓋章確認(rèn)并移交資料到房管部門，由房管部門辦理房產(chǎn)證；如驗(yàn)收不合格的則將不合格的意見告知申請人，申請人在被告知日起一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行整改，逾期不整改或整改不合格的，交由行政執(zhí)法部門處理。第二十六條 正規(guī)報(bào)建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)自房屋竣工之日起3個(gè)月內(nèi)向房產(chǎn)部門申請房屋所有權(quán)初始登記，在規(guī)定期限內(nèi)不主動申請房屋所有權(quán)權(quán)屬登記的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，逾期不予辦理。 第六章 其他要求第二十七條 未經(jīng)鎮(zhèn)相關(guān)部門或村組審批同意的私人住宅擴(kuò)建、改建或新建，由鎮(zhèn)行政執(zhí)法部門予以拆除。注：“村組審批同意”是指申請人按本暫行指引的要求，向村組兩級完成相關(guān)報(bào)審手續(xù)并最終經(jīng)村組審核同意。第二十八條 對于在私人住宅建設(shè)報(bào)審過程中徇私枉法、失職瀆職的工作人員，嚴(yán)格追究其行政責(zé)任，嚴(yán)重的追究其刑事責(zé)任；對于違反指引或相關(guān)法律法規(guī)的業(yè)主則依法依規(guī)對其違法行為作出處理，在拆除其違法建筑的同時(shí)追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。第二十九條 鼓勵(lì)各村組、社區(qū)結(jié)合發(fā)展實(shí)際編制村組總體規(guī)劃或居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，制定私人住宅建設(shè)共同