商業(yè)街定位及運(yùn)營(yíng)方案

1、商業(yè)街定位及運(yùn)營(yíng)方案關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項(xiàng)目整體思路定位及未來(lái)運(yùn)營(yíng)設(shè)想(意見(jiàn)稿關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項(xiàng)目整體思路定位及未來(lái)運(yùn)營(yíng)設(shè)想根據(jù)四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城縣委縣政府對(duì)亞丁景區(qū)旅游發(fā)展的高度重視,香格里拉的核心區(qū)域亞丁景區(qū)已經(jīng)順利進(jìn)入了旅游發(fā)展的快車道,景區(qū)各方面的旅游配套服務(wù)項(xiàng)目日趨完善,亞丁機(jī)場(chǎng)計(jì)劃在今年年底前正式試航運(yùn)營(yíng),這面臨著亞丁景區(qū)即將迎來(lái)越來(lái)越多的旅游愛(ài)好者前來(lái)參觀,即將迎來(lái)亞丁旅游景區(qū)又好又快發(fā)展的新局面和千載難逢的商業(yè)契機(jī)。根據(jù)亞丁景區(qū)服務(wù)配套功能的日趨完善,盡量滿足中外游客在旅游途中的消費(fèi)需求。不斷豐富亞丁景區(qū)的旅游文化內(nèi)容,逐步提升亞丁景區(qū)的國(guó)

2、際旅游形象,拉動(dòng)地方旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈迅速發(fā)展。我公司結(jié)合亞丁景區(qū)目前的發(fā)展?fàn)顩r,經(jīng)多方研究和慎重考慮,決定立項(xiàng)開發(fā)建設(shè)商業(yè)街項(xiàng)目,為亞丁景區(qū)做好配套服務(wù)。為使該項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路及功能布局更加完善,公司管理層及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人多次召開會(huì)議反復(fù)討論及科學(xué)論證,根據(jù)公司管理層的各方意見(jiàn),達(dá)成共識(shí),共同認(rèn)為現(xiàn)有的多民族商業(yè)街項(xiàng)目在項(xiàng)目整體思路定位方面和規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面缺乏理念設(shè)計(jì)和思路創(chuàng)新,商業(yè)街的整體藝術(shù)風(fēng)格及地方特色還存在很多不足。為實(shí)現(xiàn)企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益迅速、科學(xué)、合理的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,建立良好的旅游發(fā)展口碑,為項(xiàng)目前期的立項(xiàng)開發(fā)正式啟動(dòng),后期項(xiàng)目順利完成招商運(yùn)營(yíng)應(yīng)預(yù)先做好各項(xiàng)充分準(zhǔn)備工作打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)

3、。根據(jù)項(xiàng)目工程的時(shí)間安排計(jì)劃進(jìn)度,商業(yè)街后期竣工交付后,必然面臨著市場(chǎng)的招商、開業(yè)和整體的營(yíng)運(yùn)等諸多方面的工作。為使以上工作盡快落實(shí)和展開執(zhí)行,以便獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果,現(xiàn)綜合以上項(xiàng)目思路定位存在的不足之處,特提出以下商業(yè)街項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路定位及未來(lái)運(yùn)營(yíng)設(shè)想方案,以供參考。一、商業(yè)街命名多民族文化特色商業(yè)街二、生存意義1、滿足游客購(gòu)物消費(fèi)需求、娛樂(lè)消費(fèi)需求、餐飲消費(fèi)需求、住宿消費(fèi)需求、游覽觀光需求、民俗表演需求。2、為景區(qū)大環(huán)境做好服務(wù)配套,豐富景區(qū)的觀光游覽內(nèi)容。3、延長(zhǎng)游客在亞丁景區(qū)休閑旅游的停留時(shí)間。4、帶動(dòng)景區(qū)其它配套服務(wù)項(xiàng)目的二次消費(fèi)和地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的有利發(fā)展。5、為前來(lái)亞丁景區(qū)

4、休閑旅游愛(ài)好者留下美好難忘的回憶。三、商業(yè)街的建筑風(fēng)格定位思路設(shè)想1、整體建筑風(fēng)格要明顯突出康巴文化、香巴拉亞丁文化、多民族文化,要用合理的藝術(shù)風(fēng)格把三者文化元素巧妙的融為一體,使之成為亞丁景區(qū)別具特色的一大亮點(diǎn)。2、商業(yè)街的建筑格局應(yīng)充分體現(xiàn)集中、集密、高低錯(cuò)落有致、胡同相互之間要關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項(xiàng)目整體思路定位及未來(lái)運(yùn)營(yíng)設(shè)想(意見(jiàn)稿連貫通暢。3、商業(yè)街個(gè)體單店的外立面可根據(jù)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)特色進(jìn)行裝修設(shè)計(jì),我方審核。4、商業(yè)街的思路定位和運(yùn)營(yíng)設(shè)想目標(biāo)是:全力打造:“人無(wú)我有,人有我優(yōu)”的項(xiàng)目發(fā)展理念。四、商業(yè)街文化氛圍體現(xiàn)1、商業(yè)街街區(qū)范圍內(nèi)應(yīng)充分挖掘康巴文化中多元、復(fù)合性特點(diǎn),整

5、合各地文化資源。例如:用雕塑的藝術(shù)形式充分體現(xiàn)嘉絨文化、木雅文化、三巖文化、扎巴文化、部落文化、太陽(yáng)神圖騰等藏文化,另過(guò)往游客無(wú)不驚嘆叫絕、震撼心靈。2、充分利用地方的節(jié)慶文化,根據(jù)當(dāng)?shù)毓?jié)慶文化制定的時(shí)間,開展商業(yè)街民俗舞蹈表演和現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)節(jié)目,吸引過(guò)往游客在商業(yè)街的停留時(shí)間,間接帶動(dòng)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)收入,為游客豐富旅游內(nèi)涵,為經(jīng)營(yíng)者增加經(jīng)營(yíng)信心。本地文化節(jié)慶內(nèi)容比較豐富,例如:康定四月八轉(zhuǎn)山會(huì)、九龍的游海節(jié)、理塘賽馬節(jié)、德格的格薩爾王節(jié)。本地民俗表演節(jié)目也是比較豐富的,例如:色達(dá)的藏戲、巴塘的弦子等。3、服飾文化:只要以藏式服裝為主,商業(yè)街經(jīng)營(yíng)者可根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的民族特色為自己或員工著相應(yīng)的服裝,體

6、現(xiàn)商業(yè)街多民族文化氛圍,為商業(yè)街增添一道亮麗的人文民族風(fēng)情。五、市場(chǎng)分析要通過(guò)對(duì)亞丁景區(qū)周圍商業(yè)環(huán)境,行業(yè)狀況進(jìn)行深入了解,并且要通過(guò)考察調(diào)研掌握比較成熟的知名古鎮(zhèn)、古城、古街、大型旅游風(fēng)景區(qū)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況,環(huán)境優(yōu)略勢(shì)對(duì)比、地方產(chǎn)品特色等方面進(jìn)行深入了解,來(lái)確定亞丁景區(qū)商業(yè)街的市場(chǎng)定位。相關(guān)工作還有待外出考察,力爭(zhēng)把亞丁景區(qū)的商業(yè)街打造成極具特色的多民族文化特色商業(yè)街。六、經(jīng)營(yíng)策略經(jīng)營(yíng)布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能,而經(jīng)營(yíng)模式則是為了完善商業(yè)街的軟件功能,只有好的硬件基礎(chǔ),再加上強(qiáng)大的軟件支持,亞丁景區(qū)多民族文化特色商業(yè)街才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果。在經(jīng)營(yíng)模式的建立方面,依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝

7、原則,制定了二十四字的經(jīng)營(yíng)模式:-統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營(yíng)、部分自營(yíng)-整和市場(chǎng)、完善政策、合理回報(bào)1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買的,用于自營(yíng)的商鋪外,為統(tǒng)一形象,盡快繁榮市場(chǎng),對(duì)剩余商鋪和整體買斷的商鋪,應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則。對(duì)于投資戶購(gòu)買的商鋪,應(yīng)有公司與商戶簽定委托代管協(xié)議,由市場(chǎng)方統(tǒng)一招商。市場(chǎng)的招商采用品牌聯(lián)營(yíng)、資本聯(lián)營(yíng)、招商引資和租賃等展開,其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開,中小商戶應(yīng)以租賃為主。2、協(xié)助經(jīng)營(yíng)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)形成協(xié)作經(jīng)營(yíng)的模式,剔除獨(dú)門獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂,由公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介,協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營(yíng)。關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項(xiàng)目整體思路定位及未來(lái)運(yùn)營(yíng)設(shè)想(意見(jiàn)稿-強(qiáng)勢(shì)廣

8、告支持,形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì),讓所有來(lái)景區(qū)的游客主動(dòng)來(lái)此消費(fèi)。 -每年都有很多地方民族盛大節(jié)日,通過(guò)節(jié)慶活動(dòng)提高商業(yè)街的文化及藝術(shù)魅力。-同演藝中心藝術(shù)團(tuán)體掛鉤合作,在周末和旅游旺季舉行商業(yè)街民族風(fēng)情歌舞表演,以此來(lái)吸引過(guò)往游客前來(lái)觀看,帶動(dòng)商業(yè)街消費(fèi)。-與旅游公司合作,形成亞丁旅游定點(diǎn)購(gòu)物景點(diǎn),吸引中外游客及本地游客來(lái)此觀光消費(fèi)。-全方位貼心物管服務(wù),給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,消費(fèi)者一個(gè)享樂(lè)的旅游購(gòu)物天堂。-定期促銷推介,形成旅游人氣最旺地,帶來(lái)巨大消費(fèi)。3、部分自營(yíng)公司必須有充分的思想準(zhǔn)備,在招商效果欠佳或部分商戶不愿進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營(yíng),采用部分自營(yíng)帶動(dòng)商戶進(jìn)駐,促進(jìn)旅游市場(chǎng)發(fā)展。在自營(yíng)項(xiàng)

9、目獲得發(fā)展后,如不愿長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng),可采取逐步退出的辦法。具體包括:-市場(chǎng)有需求,但前期招商效果欠佳的,如服飾等;-經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)營(yíng)戶不敢經(jīng)營(yíng)的,但對(duì)提升市場(chǎng)品牌有重要作用的,如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等;-有市場(chǎng)前景,但需要引導(dǎo)消費(fèi)的項(xiàng)目,如旅游商品等;-游客生活有需求,對(duì)促進(jìn)人氣作用巨大,但利薄甚至不賺錢的,如平價(jià)超市;-適當(dāng)?shù)墓嫘皂?xiàng)目,如免費(fèi)的休閑區(qū);4、整和市場(chǎng)-整和市場(chǎng)功能,集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游六大功能于一體; -整和市場(chǎng)空間,進(jìn)行合理商品布局,因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營(yíng)或一二層分割經(jīng)營(yíng);-整和招商,與投資戶簽定托管協(xié)議,進(jìn)行統(tǒng)一招商;-整和推廣,避免

10、單兵作戰(zhàn),整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣;5、完善政策-向政府及主管部門爭(zhēng)取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策,讓在此經(jīng)營(yíng)的商戶受益; -完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能,提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力;-強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施,提高管理水平和能力;6、合理回報(bào)-保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益,實(shí)現(xiàn)雙贏;-通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善,帶動(dòng)該亞丁旅游片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升,使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào);-通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升,促進(jìn)存量盤的銷售;七、招商計(jì)劃1、成立商貿(mào)公司(或旅游商貿(mào)中心市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)都有賴于合理機(jī)構(gòu)的成立,而商貿(mào)公司具備了展開上述業(yè)務(wù)的功能,以便對(duì)經(jīng)營(yíng)和招商方案進(jìn)行審核,制定詳細(xì)可行的

11、經(jīng)營(yíng)和招商政策,并展開操作和執(zhí)行。2、確立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式,經(jīng)營(yíng)模式確立,方可確定招商的政策,是關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項(xiàng)目整體思路定位及未來(lái)運(yùn)營(yíng)設(shè)想(意見(jiàn)稿聯(lián)營(yíng)還是引資、是租賃還是自營(yíng)、或多種方式的結(jié)合。因此,經(jīng)營(yíng)模式必須盡快確立,否則具體的招商工作將很難展開;3、制定具體的招商政策-招商的目標(biāo)和原則;-招商工作的各項(xiàng)規(guī)章制度;-制定不同商戶(規(guī)模和經(jīng)營(yíng)商品等的招商政策;-制定不同商戶的準(zhǔn)入條件;-確定招商合同樣本;-確定租金標(biāo)準(zhǔn)和聯(lián)營(yíng)等條件;-確定優(yōu)惠幅度和條件;-部分大項(xiàng)目的招商方案;4、招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定-招商區(qū)域以稻城、甘孜州、西南地區(qū)為主,大客戶和品

12、牌客戶的招商區(qū)域?yàn)槿珖?guó);-招商的目標(biāo)客戶參見(jiàn)市場(chǎng)定位;5、大客戶及品牌商戶的招商-招商策略采用以大帶小,以品牌帶動(dòng)一般商戶的策略,以此提高旅游市場(chǎng)招商效果,因此針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開,預(yù)計(jì)在商業(yè)街竣工前5個(gè)月即可展開;-收集大客戶及品牌商戶的招商的資料,采用發(fā)函、郵寄招商手冊(cè)、電話洽談、招商顧問(wèn)拜訪等推介程序展開招商;-由公司抽調(diào)專業(yè)人才,成立大客戶及品牌商戶的招商小組,負(fù)責(zé)客戶的招商和合作談判;6、市場(chǎng)招商的全面展開-針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作啟動(dòng)后,面向中小商戶的招商工作全面啟動(dòng);-針對(duì)中小商戶招商,主要利用各種媒體發(fā)布招商信息,向社會(huì)廣泛告之,配合業(yè)務(wù)人員展開人員推

13、介;-該階段工作在商業(yè)街竣工前3個(gè)月應(yīng)全面展開;7、商戶的登記和初選-制定商戶登記表(主要包括經(jīng)營(yíng)商品和面積等;-所有意向商戶均應(yīng)填表登記,交納定金,建立預(yù)定檔案;-對(duì)登記的經(jīng)營(yíng)商戶按經(jīng)營(yíng)大類進(jìn)行分類,劃定經(jīng)營(yíng)區(qū)域;-對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行初選,對(duì)不符和經(jīng)營(yíng)要求的商戶另行規(guī)劃;8、商戶資格審查-審查經(jīng)營(yíng)類型;-審查經(jīng)濟(jì)實(shí)力;-審查經(jīng)營(yíng)能力;-審查品牌優(yōu)勢(shì);-優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定;-確定首披進(jìn)駐商戶;-其余商戶視招商情況決定是否入場(chǎng);9、與商戶簽定合同-交納租金或保證金;關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項(xiàng)目整體思路定位及未來(lái)運(yùn)營(yíng)設(shè)想(意見(jiàn)稿-簽定正式合同(聯(lián)營(yíng)或租賃等;10、自營(yíng)項(xiàng)目確定對(duì)招商效果不佳,但

14、有必要經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目,確定自營(yíng)的范圍和規(guī)模,展開籌備;11、開業(yè)籌備-一次裝修標(biāo)準(zhǔn)(初裝修,建議由公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修,一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主;-二次裝修(精裝修,由商戶自己裝修,市場(chǎng)方可提供裝修設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)和裝修施工方面的支持;-統(tǒng)一街道廣告牌制作,進(jìn)行街道的美化和亮化,烘托購(gòu)物氣氛;-組織和督促商戶進(jìn)貨;-進(jìn)行店堂的布置及商品陳列;-進(jìn)行開業(yè)活動(dòng)的籌備;-商業(yè)街部分街區(qū)開業(yè)(為二次開業(yè)預(yù)留伏筆;12、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)展開詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)參見(jiàn)經(jīng)營(yíng)策略;八、招商策略8.1廣告策略1、廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹?充分告之招商信息,期間配合新聞造勢(shì);2、訴求內(nèi)容以對(duì)招商政策的訴求為主,

15、配合物業(yè)優(yōu)勢(shì)的訴求;3、廣告媒體及投放規(guī)格-報(bào)紙廣告,以地方主流報(bào)紙投放為主,在大客戶招商階段,定期有省內(nèi)權(quán)威或國(guó)內(nèi)權(quán)威的新聞機(jī)構(gòu)進(jìn)行廣告投放;投放規(guī)格以1/2版為宜,強(qiáng)勢(shì)推廣期可進(jìn)行整版投放;-影視廣告,以地方電視臺(tái)、和省臺(tái)、央視投放為主;投放規(guī)格以30秒招商廣告、配合15秒購(gòu)物廣告和5秒形象標(biāo)板廣告投放,并依據(jù)招商進(jìn)度,隨時(shí)投播字幕廣告;-印刷品廣告,建議印制5000份招商手冊(cè),規(guī)格為16開、12-16個(gè)P,主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用;印制20000份海報(bào),用于夾報(bào)、派送和針對(duì)中小商戶推介使用;制作招商政策說(shuō)明書100份,主要用于對(duì)準(zhǔn)客戶或大客戶推介和談判; -戶外廣告,以廣告牌

16、、布標(biāo)、巨副、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告為主;廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主,招商期間更換為招商廣告即可;布標(biāo)、巨副、展板主要在促銷期間加以應(yīng)用,以擴(kuò)大傳播效果;彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告等主要應(yīng)用于景區(qū)商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng),用來(lái)烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛;8.2促銷策略A、公關(guān)活動(dòng)1、活動(dòng)主題亞丁景區(qū)多民族文化特色商業(yè)街招商經(jīng)營(yíng)推介會(huì)關(guān)于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項(xiàng)目整體思路定位及未來(lái)運(yùn)營(yíng)設(shè)想(意見(jiàn)稿2、活動(dòng)目標(biāo)-借經(jīng)營(yíng)推介會(huì),加強(qiáng)與經(jīng)營(yíng)商戶間的溝通,獲取大量準(zhǔn)客戶資料,促進(jìn)招商;-借經(jīng)營(yíng)推介會(huì),對(duì)市場(chǎng)招商政策進(jìn)行全方位的推廣;-引起社會(huì)廣泛關(guān)注,提高傳播效果;-邀請(qǐng)各媒體參與,進(jìn)行新聞炒作;3

17、、活動(dòng)內(nèi)容-發(fā)布招商信息和招商政策公告;-展開客戶登記和預(yù)定;-邀請(qǐng)知名商界人士發(fā)言,活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛;-進(jìn)行自營(yíng)項(xiàng)目的供應(yīng)商投標(biāo);4、活動(dòng)地點(diǎn)建議在甘孜州和稻城兩地展開,如有必要可考慮增加省會(huì)成都;5、活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)時(shí)間建議在商業(yè)街竣工前1個(gè)月展開。B、開業(yè)慶典1、活動(dòng)主題香格里拉亞丁商業(yè)第一街-暨亞丁多民族文化特色商業(yè)街開業(yè)慶典2、活動(dòng)目標(biāo)-借慶典傳達(dá)開業(yè)信息,強(qiáng)化市場(chǎng)信心;-借開業(yè)慶典提升市場(chǎng)品牌形象;-借開業(yè)慶典吸引大量游客前來(lái)購(gòu)物、消費(fèi),提升商業(yè)街人氣,增強(qiáng)商戶信心;-借慶典形成良好的經(jīng)營(yíng)勢(shì)頭,促進(jìn)商業(yè)街未完成招商目標(biāo)的商戶進(jìn)駐;3、活動(dòng)內(nèi)容具體活動(dòng)內(nèi)容需要企劃部提策劃方案,經(jīng)公司管理層召開專題會(huì)議討論確定。4、活動(dòng)地點(diǎn)多民族文化特色