房地產(chǎn)狼性銷售技巧培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)狼性銷售技巧培訓(xùn)房地產(chǎn)狼性銷售技巧培訓(xùn) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)，包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性 不可移動性； 獨(dú)一無二性； 壽命長久性； 數(shù)量有限性； 用途多樣性； 相互影響性； 易受限制性； 價值高大性； 難以變現(xiàn)性； 保值增值性。房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)的類型按程度劃分； 按建筑物的使用性質(zhì)分類； 按層數(shù)和高度的分類； 高層建筑的國際分類；按程度劃分v 生 地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地； v

2、毛 地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房 屋的土地；v 熟 地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上 進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；v 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地 產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年；v 現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地 產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的按建筑物的使用性質(zhì)分類v 居住建筑 v 工業(yè)建筑v 公共建筑v 農(nóng)業(yè)建筑vv居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑。 按層數(shù)和高度的分類此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營使用方式等形式劃分。高層建筑的國際分類房地產(chǎn)市場分類一級市場：是土地市場，

3、是土地供應(yīng)市場（房地產(chǎn)增 量市場）； 二級市場：是指開發(fā)商把開發(fā)的房地產(chǎn)投入市場進(jìn)行 現(xiàn)樓交易或預(yù)售，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的開發(fā) 與市場銷售的結(jié)合( (房地產(chǎn)存量市場) )； 三級市場：是業(yè)主之間房地產(chǎn)權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的市場。一、土地及綜合類土地用途包括哪些種類？ v 土地分為農(nóng)用地 直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等v 建設(shè)用地 指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等v 未利用地。農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ v 居住用地：七十年v 工業(yè)用地：五十年v 教育

4、、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：五十年v 商業(yè)、旅游、娛樂用地：四十年v 綜合或者其他用地：五十年v 加油站、加氣站用地：二十年。 土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ v 雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址v 出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積v 土地使用年期及起止時間v 土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；v 交付土地的時間v 規(guī)劃、市政設(shè)計要點(diǎn)v 項目竣工提交驗收時間v 市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)v 使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗苬 建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項目及義務(wù)v 違約責(zé)任v 當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款v 出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？v 拍賣 是指在指定的時間

5、、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 v 招標(biāo) 是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。v 協(xié)議 是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。二、規(guī)劃與設(shè)計類 什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？v 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。 基底面積 覆蓋率（% %） 用地面積 什么是建筑容積率？v 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比

6、率（%）。 總建筑面積總建筑面積 容積率容積率= 建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積 容積率容積率4 高層高層什么是綠化率？ v 在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。 各類綠地面積 綠化率（% %）= 用地面積什么是綠化覆蓋率？v 在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。 實(shí)用率 實(shí)用（套內(nèi)建筑面積）面積 實(shí)用率(%)(%) 建筑面積地下室v房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高12者。半地下室v房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高13且不超過12者。建筑層數(shù)建筑層高樓層凈高v建

7、筑層數(shù)： 層高大于22米的樓板結(jié)構(gòu)分層層數(shù)。v建筑層高： 相鄰樓層樓(地)面板之間的垂直距離。v 樓層凈高： 樓(地)面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。平方米與平方尺的換算v國內(nèi)：平方米 v香港：平方尺 1 1平方米=10.765=10.765平方尺 “三通一平”路通、水通、電通場地平整。“七通一平” 道路通、水上通、排污通、 排水通、電力通、通訊通、 煤氣通、土地平整。 什么是房屋的基底面積？v 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。什么是房屋的建筑面積？v 房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。 房屋建筑面積如何計算？v 套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿?/p>

8、建筑面積v 套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)v 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 房屋的建筑面積包括哪些部分？ v 套內(nèi)(單元)建筑面積v 按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？ v套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。什么是套內(nèi)房屋使用面積？ 是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計算：v （1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；v （2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；v （3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均

9、計入使用面積；v （4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 什么是套內(nèi)墻體面積？ v 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 目前深圳市對套內(nèi)墻體面積的執(zhí)行規(guī)定如下：v （1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計入與其相鄰的套內(nèi)建筑面積或外墻內(nèi)側(cè)的公用建筑面積中；v （2）分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積（電梯井除外）之間的隔墻，以墻中線為界分別計取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用面積的邊長；v （

10、3）電梯井（不含其周圍的其他公用面積）與套內(nèi)建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計取邊長；v （4）套內(nèi)建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面積全部計入套內(nèi)建筑面積。本處所指的“其他公用面積” 包含了電梯井周邊的過道、走廊，也包含了建筑物外墻外側(cè)的陽臺、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺、騎樓等。什么是套內(nèi)陽臺建筑面積？v 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。什么是房屋的共有建筑面積？ v 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑

11、面積 。包括：v 電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。v 還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)偟模?每戶(或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計算：v (1)有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計算；v (2)如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。即：每戶?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=(應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套(單元)建筑面積之和)各套(單元)建筑面積。什么叫宗地？宗地號代表什么意思？v 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗